中古マンション投資で見落としがちなコストの一つが不動産取得税です。取得後に突然届く納税通知書に驚かないよう、計算方法・軽減措置・その他の税金を事前に把握しておくことが重要です。
中古マンションの不動産取得税とは何か？
不動産取得税とは、不動産を取得した際に都道府県が課す地方税で、土地と建物それぞれに一度だけ課税されます。入居後に自治体から納税通知書が届くため、取得費計算に必ず含めておく必要があります。
基本計算式
不動産取得税＝固定資産税評価額×3%（本則4%、2024年3月31日までの特例）
軽減措置が適用される場合は税額が減少します。
土地の不動産取得税はどう計算するか？
中古マンション（区分所有）の土地部分の計算式は以下の通りです。
土地の不動産取得税＝（固定資産税評価額×1/2×3%）−控除額
控除額は次の①②のうち多い金額を適用します。
- ①45,000円
- ②土地1m²当たり価格×1/2×床面積の2倍（上限200m²）×3%
控除の要件は「耐震基準適合既存住宅の取得後1年以内に土地も取得すること」等です。
建物の軽減措置条件とは？
建物部分の軽減措置を受けるには以下の要件をすべて満たす必要があります。
- 個人が自己居住用に取得した住宅
- 床面積50m²以上240m²以下（マンションは専有部分＋共有部分の按分面積）
- 木造・軽量鉄骨は取得日から遡り20年以内の建築、鉄骨・RC造は25年以内
- または登記簿上の建築日が1982年1月1日以降
対象物件の築年別控除額（東京都）は不動産取得税の軽減措置と還付申請の記事を参照してください。
中古マンション取得時にかかるその他の税金
印紙税
売買契約書作成時に課税されます。売買価格に応じた収入印紙を貼付して納付します。軽減措置あり（契約書の金額が10万円超で適用対象期間に作成された場合）。
登録免許税
所有権移転登記時に課税されます。計算式は「固定資産税評価額×税率」で、自己居住用取得なら本則20/1000が3/1000に軽減されます（耐火建築物25年以内・床面積50m²以上等の要件あり）。
消費税
不動産会社が売主の場合は建物部分に消費税が課税されます。個人間売買・土地取引は消費税非課税です。投資用物件購入時は課税仕入れとして消費税還付が受けられるケースもあります。
よくある質問（FAQ）
Q. 中古マンション取得税の納付期限はいつですか？
A. 自治体から届く納税通知書に記載された期日までに納付します。期限を過ぎると延滞税が発生するため、資金計画に含めておきましょう。
Q. 軽減措置の要件を満たさない中古マンションを投資用に購入した場合は？
A. 自己居住用でない投資用物件は建物の軽減措置を受けられないケースが多いです。ただし土地の控除は条件次第で適用可能です。
Q. 不動産取得税の支払いが難しい場合はどうすればよいですか？
A. 一部の自治体では猶予制度があります。取得後すぐに都道府県税事務所に相談することをおすすめします。
Q. 中古マンション購入時の総税金コストをどう試算すればよいですか？
A. 不動産取得税・登録免許税・印紙税を合算すると取得費の1〜3%程度になることが多いです。利回り計算時に必ず取得費に含めて試算しましょう。
