中古マンションの不動産取得税は、自己居住用で平成9年4月1日以降に新築された住戸なら、建物1,200万円の控除と住宅用土地の減額によって0円になることが多い税金です。一方で、同じ物件を投資用・賃貸用として取得すると控除も減額も適用されず、課税標準の3%がそのまま税額として残ります。この違いを知らないまま資金計画を立てると、取得の数か月後に届く納税通知書で数十万円の差に驚くことになります。
この記事は、これから中古マンションを買う方と、区分所有を投資用に取得する方の両方に向けて、2026年8月時点の税率・控除額・免税点を一次情報の表で整理し、首都圏の実際の成約価格を使った計算例で「結局いくら払うのか」を数字で追える形にまとめたものです。取得時の4つの税金だけでなく、購入後に毎年かかる固定資産税・都市計画税まで含めて、総額の見取り図を持てるようにしています。
この記事のポイント
- 不動産取得税の税率は土地・住宅ともに3%で、この特例は令和9年（2027年）3月31日までの取得に適用されます。
- 中古住宅の控除額は築年数ではなく「新築された日」で決まり、平成9年4月1日以降の新築なら1,200万円が控除されます。
- 中古住宅の床面積要件は、令和8年4月1日以降の取得から下限が50㎡以上から40㎡以上へ緩和されました（上限は240㎡以下のままです）。
- 投資用・賃貸用の中古マンションは建物の控除も住宅用土地の減額も適用外で、自己居住用との差は同じ物件で数十万円規模になります。
- 取得時の税金だけを見ると判断を誤ります。固定資産税・都市計画税は保有している限り毎年かかり、本記事の23区モデルケースでは年13万6,000円の試算になります。
中古マンション購入でかかる税金は全部でいくらか【2026年8月時点の一覧表】
中古マンションの購入でかかる税金は、取得の一度だけかかるものが4つ、保有している間ずっとかかるものが2つあります。まず全体像を一覧で押さえてから、個別の計算に入ると迷いにくくなります。
取得時にかかる4つの税金
| 税金 | 課税標準 | 税率 | 適用期限 | 出典 |
|---|---|---|---|---|
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額（宅地は1/2） | 3%（住宅・土地） | 令和9年3月31日 | 東京都主税局 |
| 登録免許税（土地の所有権移転） | 固定資産税評価額 | 1.5%（本則2.0%） | 令和11年3月31日 | 国税庁 |
| 登録免許税（住宅用家屋の所有権移転） | 固定資産税評価額 | 0.3%（本則2.0%） | 令和9年3月31日 | 国税庁 |
| 登録免許税（抵当権設定） | 借入額（債権金額） | 0.1%（本則0.4%） | 令和9年3月31日 | 国税庁 |
| 印紙税 | 売買契約書の記載金額 | 金額区分ごとの定額 | 令和9年3月31日 | 国税庁 |
| 消費税 | 建物の売買代金・仲介手数料など | 10%（土地は非課税） | 期限なし | 国税庁 |
ここで見落とされやすいのが、登録免許税の軽減の適用期限が一律ではないという点です。土地の1.5%は令和11年3月31日まで3年延長された一方、住宅用家屋の0.3%と抵当権の0.1%は令和9年3月31日までとなっています。国税庁の令和8年4月版パンフレットに、この差がそのまま記載されています。
保有時に毎年かかる固定資産税・都市計画税
| 税金 | 課税標準 | 税率 | 住宅用地の特例 |
|---|---|---|---|
| 固定資産税 | 固定資産税評価額（課税標準額） | 1.4%（標準税率） | 小規模住宅用地は価格×1/6、一般住宅用地は価格×1/3 |
| 都市計画税 | 固定資産税評価額（課税標準額） | 0.3%（制限税率） | 小規模住宅用地は価格×1/3、一般住宅用地は価格×2/3 |
都市計画税は市街化区域内の土地・家屋にかかる税金で、市街化調整区域の物件では課税されません。また東京23区内では、令和8年度の小規模住宅用地に係る都市計画税について税額の2分の1が軽減されています。固定資産税評価額の調べ方と計算式を先に押さえておくと、以下の計算例が自分の物件に置き換えやすくなります。
首都圏の中古マンション成約価格から見た税負担の目安
自分の物件の税額を見積もるには、まず相場の位置を把握しておくと迷いません。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の季報Market Watch サマリーレポート2026年4〜6月期によると、首都圏の中古マンション成約データは次のとおりです。
| エリア | 成約価格 | 成約㎡単価 | 専有面積 | 築年数 |
|---|---|---|---|---|
| 首都圏 | 5,201万円 | 83.13万円/㎡ | 62.57㎡ | 27.70年 |
| 東京都区部 | 7,574万円 | 136.22万円/㎡ | 55.60㎡ | 26.43年 |
| 東京都多摩 | 3,882万円 | 58.19万円/㎡ | 66.71㎡ | 27.87年 |
| 神奈川県 | 4,016万円 | 61.26万円/㎡ | 65.55㎡ | 28.05年 |
| 横浜・川崎市 | 4,392万円 | 67.84万円/㎡ | 64.74㎡ | 28.19年 |
| 埼玉県 | 3,048万円 | 45.43万円/㎡ | 67.11㎡ | 28.68年 |
| 千葉県 | 2,988万円 | 41.66万円/㎡ | 71.72㎡ | 30.10年 |
首都圏の平均築年数27.70年は、1998年前後の新築を意味します。つまり平均的な中古マンションは「平成9年4月1日以降の新築」に該当し、建物の控除額1,200万円の区分に入ります。都区部の平均専有面積55.60㎡も、共用部分の按分を加えれば床面積要件を余裕をもって満たす水準です。市場の中心にある物件ほど、自己居住用なら不動産取得税が0円になりやすいという構図になっています。
中古マンションの不動産取得税の計算式と2026年の税率
不動産取得税は、取得した不動産の価格（固定資産税評価額）に税率を掛けて計算します。実際の購入価格や住宅ローンの借入額ではなく、市区町村が定めた評価額が基準になる点が最初のつまずきどころです。
税率は土地・住宅とも3%（令和9年3月31日まで）
地方税法上の標準税率は4%ですが、平成20年4月1日から令和9年3月31日までの取得については、土地と住宅の家屋に3%の特例税率が適用されます。住宅以外の家屋（店舗・事務所など）は4%のままです。土地については、その上に住宅がなくても、非住宅の敷地でも3%が適用されます。
グラフのとおり、土地と住宅の3%という水準は一時的な措置ではなく、20年以上延長を重ねてきた実務上の標準です。ただし法律上はあくまで期限付きの特例で、数年ごとに延長されてきたために「2024年3月31日まで」といった古い期限のまま案内されている情報も見かけます。2026年8月時点で有効な期限は令和9年（2027年）3月31日で、次に述べる宅地の課税標準1/2の特例も同じ日が期限です。契約から引渡しが年度をまたぐ場合は、取得日がどちらの期間に入るかを確認しておくと安心です。
宅地の課税標準は評価額の1/2（令和9年3月31日まで）
宅地および宅地比準土地を取得した場合、課税標準は評価額に1/2を乗じた額になります。この特例も令和9年3月31日までの取得が対象です。中古マンションでは敷地権持分に対応する土地の評価額に1/2を掛け、そこに3%を乗じたものが土地の「当初税額」になります。
令和8年度改正で免税点が引き上げられた
課税標準となるべき額が免税点未満であれば、そもそも不動産取得税は課税されません。総務省が令和8年1月21日に発出した令和8年度地方税制改正の事務連絡と東京都主税局の案内によると、この免税点は次のとおり引き上げられました。
| 区分 | 令和8年3月31日以前の取得 | 令和8年4月1日以降の取得 |
|---|---|---|
| 土地 | 10万円未満 | 16万円未満 |
| 家屋（新築・増築・改築） | 23万円未満 | 66万円未満 |
| 家屋（売買・贈与などその他） | 12万円未満 | 34万円未満 |
ここでいう「課税標準となるべき額」は、軽減等を適用したあとの、税率を乗じる直前の額を指します。地方の築古ワンルームのように、建物の評価額が30万円、敷地権持分の課税標準（1/2適用後）が12万円といった水準の物件では、令和8年4月1日以降の取得なら土地も家屋も免税点未満となり、納税通知書自体が届きません。改正前の基準（家屋12万円・土地10万円）なら課税されていた価格帯なので、低価格帯の区分所有を検討している方にとっては影響の大きい改正です。
建物の軽減：新築年月日別の控除額一覧表
中古住宅の建物にかかる不動産取得税は、「（住宅の価格 − 控除額）× 3%」で計算します。控除額は住宅が新築された日によって8区分に分かれており、新しい建物ほど控除額が大きくなります。
控除額は8区分。平成9年4月1日以降の新築なら1,200万円
| 新築された日 | 控除額 |
|---|---|
| 平成9年4月1日以降 | 1,200万円 |
| 平成元年4月1日 〜 平成9年3月31日 | 1,000万円 |
| 昭和60年7月1日 〜 平成元年3月31日 | 450万円 |
| 昭和56年7月1日 〜 昭和60年6月30日 | 420万円 |
| 昭和51年1月1日 〜 昭和56年6月30日 | 350万円 |
| 昭和48年1月1日 〜 昭和50年12月31日 | 230万円 |
| 昭和39年1月1日 〜 昭和47年12月31日 | 150万円 |
| 昭和29年7月1日 〜 昭和38年12月31日 | 100万円 |
住宅の価格が控除額を下回る場合は、その価格が控除の限度になります。つまり税額がマイナスになることはなく、0円で止まります。住宅の持分だけを取得した場合は、住宅の価格と控除額の双方にその持分を乗じた額で計算します。判定に使う「新築された日」は、登記簿の建築年ではなく固定資産課税台帳（固定資産評価証明書）の建築年で判断されるため、両者が食い違うことがある点は覚えておくとよいでしょう。
令和8年4月1日以後の取得は床面積40㎡以上240㎡以下に緩和
| 取得時期 | 床面積の下限 | 上限 |
|---|---|---|
| 令和8年3月31日以前 | 50㎡以上 | 240㎡以下 |
| 令和8年4月1日以降 | 40㎡以上 | 240㎡以下 |
なお東京都主税局の案内では、東京都特別区内の特定都市再生緊急整備地域について、新築住宅の軽減の床面積要件の下限を50㎡以上とする例外が示されています。中古住宅の軽減の案内には同じ例外の記載がないため、該当エリアでコンパクト住戸を検討する場合は、所管の都税事務所に事前に確認しておくと確実です。
この床面積は、専有部分の面積だけで判定するものではありません。マンションのように共用部分がある場合は、共用部分の床面積を専有部分の床面積割合で按分した面積を加えた床面積で判定します。専有38㎡の住戸でも、共用部分の按分を加えると44㎡になり、令和8年4月1日以降の取得なら要件を満たすという場合があります。また判定は登記床面積ではなく現況の床面積で行われるため、登記簿の数字とずれることがあります。
築年数要件は廃止済み。耐震基準要件は二択
「木造は20年以内、鉄骨・RC造は25年以内」という築年数の要件は、令和4年度の税制改正ですでに廃止されています。現行の耐震基準要件は次のいずれかを満たすことです。
- 昭和57年1月1日以降に新築されたものであること
- 昭和56年12月31日以前に新築された住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることが証明されたもの（証明に係る調査が取得日前2年以内に終了しているものに限る）
2つ目の証明として認められるのは、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類のいずれかです。東京都耐震マークでは耐震基準要件の認定を行うことができない点は、旧耐震の物件を検討する際の実務上の注意点になります。
土地の軽減：45,000円方式と床面積2倍方式はどちらが有利か
住宅用の土地を取得した場合、土地の税額から一定額が減額されます。減額額は次のア・イのうち高いほうを選ぶ仕組みです。中古マンションでは、ほぼ確実にイのほうが大きくなります。
二つの減額額の計算手順と有利判定の考え方
- ア：45,000円（定額）
- イ：土地1㎡当たりの価格 × 住宅の床面積の2倍（1戸当たり200㎡が限度）× 住宅の取得持分 × 3%
イの「土地1㎡当たりの価格」は、固定資産評価額を地積で割った額です。宅地や宅地比準土地の場合は、評価額に1/2を乗じたあとの価格を使います。ここが計算を間違えやすいところで、1/2を掛け忘れると減額額を2倍に見積もってしまいます。
また、当初税額が減額額を下回る場合は当初税額が限度です。減額しきれなかった分が還付されることはなく、土地の税額が0円になるだけと理解しておくと計算が早くなります。
土地と建物の取得時期が離れている場合の要件
中古住宅用の土地の減額を受けるには、土地と建物の取得時期が次のいずれかに当てはまる必要があります。区分所有の敷地権付きマンションは同時取得になるため、通常はここで悩む場面はありません。
- 土地を先に取得した場合（同時を含む）：土地の取得日から1年以内にその土地上の中古住宅を取得していること
- 中古住宅を先に取得した場合：住宅の取得後1年以内にその敷地を取得していること
いずれの場合も、その土地上の中古住宅が建物の軽減要件（居住要件・床面積要件・耐震基準要件）を満たしていることが前提です。建物の要件を落とすと、土地の減額も同時に落ちます。
【計算例】価格帯別に不動産取得税を実際に計算する
ここからは、レインズの成約データを前提にした具体的な計算です。固定資産税評価額は物件ごとに異なるため、以下の評価額は一般的な水準を置いた仮定として示しています。実際の数字は固定資産評価証明書または課税明細書で確認してください。
ケース1：首都圏平均クラス（成約価格5,201万円・専有62.57㎡・自己居住用）
前提：平成10年新築、共用部分の按分を含む床面積70㎡、家屋の評価額700万円。敷地全体1,500㎡・評価額9億円、敷地権持分1/150（持分相当の評価額600万円）。取得者は取得後すぐに居住を開始。
| 区分 | 計算 | 結果 |
|---|---|---|
| 土地の課税標準 | 9億円 × 1/2 × 1/150 | 300万円 |
| 土地の当初税額 | 300万円 × 3% | 90,000円 |
| 土地1㎡当たりの価格 | （9億円 × 1/2）÷ 1,500㎡ | 30万円/㎡ |
| 減額額（イ） | 30万円 × 140㎡（70㎡×2）× 3% | 1,260,000円 |
| 土地の税額 | 90,000円 − 1,260,000円 ≦ 0 | 0円 |
| 家屋の課税標準 | 700万円 − 1,200万円 ≦ 0 | 0円 |
| 家屋の税額 | 0円 × 3% | 0円 |
| 合計 | － | 0円 |
減額額のイ（126万円）が45,000円を大きく上回るため、45,000円方式は出番がありません。首都圏の平均的な中古マンションを自己居住用で買う限り、不動産取得税は0円で決着することが多いというのが結論です。
ケース2：東京都区部平均クラス（成約価格7,574万円・専有55.60㎡・自己居住用）
価格7,000万円台の物件を検討している方に、そのままあてはまるケースです。前提：平成11年新築、共用部分の按分を含む床面積62㎡、家屋の評価額900万円。敷地全体1,200㎡・評価額18億円、敷地権持分1/120（持分相当の評価額1,500万円）。
| 区分 | 計算 | 結果 |
|---|---|---|
| 土地の課税標準 | 18億円 × 1/2 × 1/120 | 750万円 |
| 土地の当初税額 | 750万円 × 3% | 225,000円 |
| 土地1㎡当たりの価格 | （18億円 × 1/2）÷ 1,200㎡ | 75万円/㎡ |
| 減額額（イ） | 75万円 × 124㎡（62㎡×2）× 3% | 2,790,000円 |
| 土地の税額 | 225,000円 − 2,790,000円 ≦ 0 | 0円 |
| 家屋の税額 | （900万円 − 1,200万円 ≦ 0）× 3% | 0円 |
| 合計 | － | 0円 |
価格が7,000万円台でも、自己居住用で要件を満たせば不動産取得税は0円になります。7,000万円という売買価格の大きさと不動産取得税の額が連動しないのは、課税標準が売買価格ではなく固定資産税評価額だからです。ここを取り違えると、実態より数十万円多い予算を組んでしまいます。
ケース3：専有38㎡のコンパクト住戸（床面積要件の緩和が効くケース）
前提：平成15年新築、専有38㎡・共用部分の按分を含む床面積44㎡、家屋の評価額400万円。敷地全体800㎡・評価額6億円、敷地権持分1/100（持分相当の評価額600万円）。自己居住用。
| 区分 | 令和8年3月31日以前の取得 | 令和8年4月1日以降の取得 |
|---|---|---|
| 床面積要件 | 50㎡以上 → 44㎡は不適合 | 40㎡以上 → 適合 |
| 家屋の税額 | 400万円 × 3% = 120,000円 | （400万円 − 1,200万円 ≦ 0）= 0円 |
| 土地の当初税額 | 6億円 × 1/2 × 1/100 × 3% = 90,000円 | 同左 90,000円 |
| 土地の減額額 | 適用なし | 37.5万円 × 88㎡ × 3% = 990,000円 |
| 土地の税額 | 90,000円 | 0円 |
| 合計 | 210,000円 | 0円 |
同じ物件でも、取得日が令和8年4月1日をまたぐかどうかで21万円の差が出ます。コンパクト住戸を検討している方は、専有面積だけで「50㎡未満だから軽減は無理」と判断せず、共用部分の按分を含めた床面積を管理会社や仲介会社に確認してください。都心のワンルーム・1LDKでは、この一手間が数十万円の差になります。
ケース4：ケース1と同じ物件を投資用として取得した場合
| 区分 | 自己居住用 | 投資用・賃貸用 |
|---|---|---|
| 家屋の控除（1,200万円） | 適用あり | 適用なし |
| 家屋の税額 | 0円 | 700万円 × 3% = 210,000円 |
| 宅地の課税標準1/2 | 適用あり | 適用あり |
| 住宅用土地の減額 | 適用あり | 適用なし |
| 土地の税額 | 0円 | 300万円 × 3% = 90,000円 |
| 不動産取得税の合計 | 0円 | 300,000円 |
同じ物件、同じ評価額でも、用途が違うだけで30万円の差になります。宅地の課税標準1/2の特例は用途を問わず適用されますが、建物の控除と住宅用土地の減額は「個人が自己の居住用に取得した住宅」という居住要件が入口にあるためです。
自己居住用と投資用で税額はどれだけ違うか
不動産取得税だけでなく登録免許税まで含めると、差はさらに広がります。ケース2の物件（都区部7,574万円クラス、借入6,000万円）を例に、取得時の税金を並べてみます。
| 税金 | 自己居住用 | 投資用・賃貸用 |
|---|---|---|
| 不動産取得税 | 0円 | 495,000円 |
| 登録免許税（土地1.5%） | 225,000円 | 225,000円 |
| 登録免許税（建物） | 27,000円（0.3%） | 180,000円（本則2.0%） |
| 登録免許税（抵当権） | 60,000円（0.1%） | 240,000円（本則0.4%） |
| 印紙税 | 30,000円 | 30,000円 |
| 合計 | 342,000円 | 1,170,000円 |
差額は828,000円です。投資用で見落とされやすいのは登録免許税で、住宅用家屋の軽減（0.3%）と抵当権設定の軽減（0.1%）はいずれも自己居住用が前提のため、賃貸用では本則税率が適用されます。利回り計算に取得諸費用を織り込むときは、この本則ベースで見積もっておくと後から狂いません。
賃貸に出す予定がある場合に事前に確認しておくこと
自己居住用として取得して軽減を受けたあと、転勤などでやむを得ず賃貸に出すケースもあります。取得時点で自己の居住の用に供する意思があったかどうかが判断の軸になるため、当初から賃貸目的である場合と、取得後に事情が変わった場合とでは扱いが異なります。判断に迷う場合は、物件所在地を所管する都道府県税事務所に事実関係を伝えて確認するのが確実です。中古マンションの維持費と投資判断への活用法もあわせて見ておくと、取得税・保有税・管理コストを一つの収支表に落とし込みやすくなります。
不動産取得税以外の税金：登録免許税・印紙税・消費税
登録免許税の税率表
| 登記の種類 | 本則 | 軽減措置 | 適用期限 |
|---|---|---|---|
| 土地の所有権の移転登記 | 2.0% | 1.5% | 令和11年3月31日 |
| 土地の所有権の信託登記 | 0.4% | 0.3% | 令和11年3月31日 |
| 住宅用家屋の所有権の保存登記 | 0.4% | 0.15% | 令和9年3月31日 |
| 住宅用家屋の所有権の移転登記 | 2.0% | 0.3% | 令和9年3月31日 |
| 住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記 | 0.4% | 0.1% | 令和9年3月31日 |
住宅用家屋の軽減と抵当権設定の軽減を受けるには、登記の申請書に市区町村長の証明書（床面積50㎡以上であることなど一定の要件を満たす旨の証明）を添付したうえで、取得後1年以内に登記を受ける必要があります。ここで重要なのは、登録免許税の床面積要件は50㎡以上のままで、不動産取得税のように40㎡へ緩和されていない点です。専有40㎡台の住戸では、不動産取得税は軽減されるのに登録免許税は本則という組み合わせが起こり得ます。
印紙税の税額表（不動産の譲渡に関する契約書）
| 契約書に記載された契約金額 | 本則税額 | 軽減後の税額 |
|---|---|---|
| 10万円超 50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超 100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超 500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超 1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超 5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超 1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超 5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超 10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超 50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
この軽減措置は平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される契約書が対象です。首都圏平均の5,201万円は「5,000万円超1億円以下」に入るため3万円、5,000万円を1円でも下回れば1万円となり、2万円の段差が生じます。価格交渉の結果が印紙税の区分をまたぐことは実際にあります。
消費税は売主で変わる
| 費目 | 売主が宅地建物取引業者 | 売主が個人（事業者以外） |
|---|---|---|
| 建物の売買代金 | 課税（10%） | 課税されない |
| 土地の売買代金 | 非課税 | 非課税 |
| 仲介手数料 | 課税（10%） | 課税（10%） |
| 司法書士報酬 | 課税（10%） | 課税（10%） |
| 登録免許税・印紙税・不動産取得税 | 不課税 | 不課税 |
| 火災保険料・ローン保証料 | 非課税 | 非課税 |
土地の譲渡・貸付けは消費税法上の非課税取引です。一方、個人（事業者以外）が資産を譲渡する場合は消費税等が課されず、譲渡価額に消費税等は含まれません。つまり、個人が売主の中古マンションは建物部分にも消費税がかからないことになります。同じ5,000万円の物件でも、売主が宅建業者か個人かで支払総額の内訳が変わるということです。中古住宅の消費税の仕組みと法人化による節税戦略で、売主区分ごとの整理をさらに詳しく扱っています。
仲介手数料の上限と消費税
宅地建物取引業者が売買の媒介で受け取れる報酬には上限があります。国土交通省告示（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日）による上限は、消費税等相当額を含めて次のとおりです。
- 売買代金200万円以下の部分：5.5%
- 200万円超400万円以下の部分：4.4%
- 400万円超の部分：3.3%
- 低廉な空家等（800万円以下の宅地建物）の特例上限：30万円の1.1倍＝33万円
首都圏平均の5,201万円で計算すると、上限は「5,201万円×3.3%＋6.6万円＝1,782,330円」です。ケース1の物件を借入4,000万円で取得した場合、取得時の税金は不動産取得税0円、登録免許税151,000円（土地90,000円・建物21,000円・抵当権40,000円）、印紙税30,000円で、合計181,000円になります。仲介手数料と合わせると1,963,330円となり、成約価格の約3.8%です。ここに司法書士報酬、火災保険料、管理費・修繕積立金の日割精算などが加わります。マンション購入の初期費用の内訳で、税金以外の費目まで含めた全体像を確認できます。
投資用マンションの消費税還付は原則できない
令和2年10月1日以後に行われる居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額は、仕入税額控除の対象外とされています。ここでいう居住用賃貸建物とは、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物以外の建物のうち、高額特定資産（一の取引単位につき税抜1,000万円以上の棚卸資産または調整対象固定資産）などに該当するものです。住宅として貸し付ける区分マンションは通常これに当てはまるため、取得時に払った消費税の還付を原則として受けられません。かつて広く紹介されていた「投資用マンションの消費税還付」は、現行制度では住宅系の物件に使えないと理解しておく必要があります。事務所・店舗など非居住用の区分所有については扱いが異なるため、不動産投資の消費税還付の仕組みと条件で用途別の整理を確認してください。
購入後に毎年かかる固定資産税・都市計画税の見方
不動産取得税は一度きりですが、固定資産税・都市計画税は保有している限り毎年かかります。取得時の税金より、長期で見れば負担は大きくなります。
ケース1の物件で試算する年額
前提：東京23区内、土地持分の評価額600万円・持分面積10㎡（小規模住宅用地）、家屋の評価額700万円。令和8年度。
| 区分 | 計算 | 年額 |
|---|---|---|
| 固定資産税（土地） | 600万円 × 1/6 × 1.4% | 14,000円 |
| 固定資産税（家屋） | 700万円 × 1.4% | 98,000円 |
| 都市計画税（土地） | 600万円 × 1/3 × 0.3% × 1/2（23区軽減） | 3,000円 |
| 都市計画税（家屋） | 700万円 × 0.3% | 21,000円 |
| 合計 | － | 136,000円 |
区分マンションでは、固定資産税・都市計画税の9割前後が家屋側から発生します。土地の持分が小さいうえ、住宅用地の特例で課税標準が6分の1まで圧縮されるためです。取得時の不動産取得税が0円でも、保有中は年13万円台の負担が続くという構図になります。
なお土地の課税標準額には負担調整措置が働きます。前年度の課税標準額が本則課税標準額に対してどの程度に達しているかを示す「負担水準」に応じて、上昇幅が抑えられる仕組みです。
このため実際の税額は本則課税標準額どおりにならないことがあり、端数処理も入ります。上の試算は、あくまで水準を掴むためのものとして使ってください。なお中古マンションでは、新築住宅に係る固定資産税の減額（3年度分または5年度分の1/2軽減）はすでに終了しているのが通常です。賃貸経営の固定資産税と都市計画税の違いも、保有コストを整理する際の参考になります。
評価替えは3年に一度。次回は令和9年度
土地・家屋の価格は3年に一度の全件評価替えで決定されます。直近の基準年度は令和6年度で、第2年度（令和7年度）と第3年度（令和8年度）は原則として基準年度の価格が据え置かれます。次の基準年度は令和9年度です。地価が上昇しているエリアでは、令和9年度に土地の評価額が切り上がり、固定資産税・都市計画税が増える可能性があります。
また、固定資産税は賦課期日である1月1日時点の所有者に課税されます。年の途中で売買しても納税義務者は変わりません。売買時の日割精算は商慣習であって地方税法上の規定ではないため、精算方法は契約条項で確認しておく必要があります。
固定資産税にも免税点がある
同一区市町村内で同一人が所有する固定資産の課税標準額の合計が、土地30万円未満・家屋20万円未満であれば固定資産税は課税されません。固定資産税が免税点未満の土地・家屋には都市計画税も課税されません。なお令和8年度の地方税制改正により、家屋の免税点は令和9年度以後30万円に引き上げられます。
中古マンション購入時に使える住宅ローン減税
国土交通省の令和8年度税制改正概要によると、住宅ローン減税は5年間延長され、質の高い既存住宅の借入限度額と控除期間が拡充されました。控除率は0.7%です。
| 既存住宅の区分 | 借入限度額（子育て世帯等） | 控除期間 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅／ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（4,500万円） | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円（3,000万円） | 13年 |
| その他住宅 | 2,000万円 | 10年 |
子育て世帯等とは、19歳未満の子を有する世帯、または夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します。床面積要件は40㎡以上で、所得1,000万円超の方および子育て世帯等への上乗せ措置を利用する方は50㎡以上となります。所得要件は2,000万円以下です。中古マンションでは「その他住宅」に該当するケースが多いものの、省エネ基準への適合が確認できれば控除期間が13年に伸びるため、売主や仲介会社に住宅性能に関する書類の有無を確認しておく価値があります。
軽減を受けるための手続きと期限
納税通知書が届く時期と申告先
不動産取得税の納税通知書は、都税事務所・支庁から送付されます。東京都の場合は毎月7日前後に発送され、納期限は原則として発送月の月末です。取得から通知書の到着までは、登記や評価の状況によって数か月から半年以上かかることがあります。「忘れた頃に届く」と言われるのはこのためです。
不動産を取得した日から30日以内に登記を申請した場合、原則として取得自体の申告は不要です。ただし軽減制度の適用を受けるための申告は別途必要で、不動産取得税申告書に必要書類を添えて、物件所在地を所管する都道府県税事務所へ提出します。ここを失念すると、軽減後なら0円だったはずの税額がそのまま請求されます。
先に納付してしまった場合
納税通知書が届いてから軽減の申告を行った場合でも、要件を満たしていれば税額が減額され、すでに納付済みであれば差額が還付されます。通知書が届いた時点で「軽減が反映されていないのでは」と感じたら、納付前でも納付後でも、まず所管の都道府県税事務所に問い合わせてください。不動産取得税の軽減措置と還付申請の手順で、申告書の流れをさらに詳しく解説しています。
取得時に用意しておく書類
- 売買契約書の写し（取得日・取得価額・当事者の確認）
- 登記事項証明書（所有権移転の確認）
- 固定資産評価証明書（評価額と建築年の確認）
- 住民票（自己居住用であることの確認）
- 昭和56年12月31日以前の新築の場合：耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵担保責任保険の付保証明書のいずれか
- マンションの床面積がわかる資料（共用部分の按分を含む現況床面積）
中古マンションの取得コストを自分で試算する手順
- 物件の固定資産評価証明書または課税明細書で、土地（敷地権持分）と家屋の評価額を確認します。売買価格ではなく評価額が出発点です。
- 固定資産評価証明書の建築年を見て、控除額の区分（1,200万円〜100万円）を特定します。
- 共用部分の按分を含めた現況床面積が40㎡以上240㎡以下かを確認します（令和8年3月31日以前の取得は50㎡以上）。
- 土地は「評価額×1/2×3%」で当初税額を出し、「土地1㎡当たりの価格（1/2適用後）×床面積の2倍×3%」と45,000円のいずれか高いほうを差し引きます。
- 家屋は「評価額−控除額」がマイナスなら0円です。プラスなら3%を掛けます。
- 登録免許税（土地1.5%・建物0.3%・抵当権0.1%）、印紙税、仲介手数料の上限を加えて、取得時の総額を出します。
- 最後に、固定資産税・都市計画税の年額を試算し、保有段階の負担を収支表に反映します。
東京都内の物件であれば、東京都主税局の不動産取得税計算ツールで検算ができます。条件によっては算出できない場合があるため、最終的な確認は所管の都道府県税事務所へ問い合わせてください。中古マンションの買い方と購入フローのチェックポイントとあわせて進めると、資金計画と物件調査を並行して固められます。
私たちINA&Associates株式会社は、購入のご相談をいただいた段階で、取得時の一時金と保有中の固定費を分けてお示しすることを基本にしています。税額が0円で済む物件も、年13万円の保有コストが続く物件も、数字を並べて初めてお客様がご自身で判断できるからです。有利な点だけを先に伝えると、納税通知書が届いた時点で信頼が崩れます。デメリットを含めて透明に開示することが、長期的な関係につながると考えています。
よくある質問（FAQ）
Q. 中古マンションの不動産取得税はいつ届きますか
A. 取得から数か月後に、物件所在地を所管する都道府県税事務所から納税通知書が届きます。東京都では毎月7日前後に発送され、納期限は原則として発送月の月末です。登記や評価の状況によっては半年以上かかることもあるため、取得後しばらく届かなくても課税されないと判断しないでください。
Q. 投資用マンションでも軽減は受けられますか
A. 建物の控除も住宅用土地の減額も受けられません。いずれも「個人が自己の居住用に取得した住宅」であることが要件のためです。ただし宅地の課税標準を1/2にする特例は用途を問わず適用されます。結果として、投資用の中古マンションは「土地の評価額×1/2×3%＋建物の評価額×3%」が税額になります。
Q. 床面積が40㎡台でも軽減の対象になりますか
A. 令和8年4月1日以降の取得であれば対象です。それ以前の取得は50㎡以上が要件でした。マンションの床面積は共用部分を専有部分の割合で按分した面積を含めて判定するため、専有面積が40㎡を下回っていても要件を満たす場合があります。なお東京都特別区内の特定都市再生緊急整備地域については、新築住宅の軽減で下限50㎡以上とする例外が示されています。中古住宅の軽減の案内には同じ記載がないため、該当エリアでは所管の都税事務所に確認してください。
Q. 中古マンションの消費税は誰から買うかで変わりますか
A. 変わります。売主が宅地建物取引業者などの事業者であれば建物部分に10%の消費税がかかりますが、売主が個人（事業者以外）の場合は建物にも消費税がかかりません。土地はいずれの場合も非課税です。なお仲介手数料と司法書士報酬は、売主が誰であっても課税対象です。
Q. 取得税が0円でも申告は必要ですか
A. 軽減を適用した結果0円になる場合は、その軽減を受けるための申告が必要です。申告をしなければ軽減が反映されないまま課税されることがあります。一方、免税点未満で最初から課税されない場合は、原則として通知書自体が届きません。判断に迷う場合は所管の都道府県税事務所に確認するのが確実です。
引用・参考資料
- 東京都主税局「不動産取得税（よくあるご質問）」（中古住宅の控除額・床面積要件・耐震基準要件・住宅用土地の減額・免税点・納税通知書の発送時期）
- 東京都主税局「不動産取得税」
- 東京都主税局「不動産取得税計算ツール」
- 東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」（税率1.4%・0.3%、住宅用地の特例、23区の小規模住宅用地に係る都市計画税の軽減、免税点、評価替え）
- 総務省「令和8年度地方税制改正・地方税務行政の運営に当たっての留意事項等について」（事務連絡・令和8年1月21日）（不動産取得税の床面積要件40㎡への緩和と免税点の引上げ、固定資産税の家屋の免税点30万円への引上げ）
- 総務省「地方税制度：不動産取得税」
- 総務省「地方税制度：固定資産税の概要」
- 総務省「地方税制度：都市計画税」
- 国税庁「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」（令和8年4月）
- 国税庁 タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」
- 国税庁 タックスアンサー No.7108「不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」（軽減後の税額と適用期間）
- 国税庁 タックスアンサー No.7140「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」（不動産譲渡契約書の本則税額）
- 国税庁 タックスアンサー No.6201「非課税となる取引」
- 国税庁 タックスアンサー No.6931「消費税等と譲渡所得」
- 国税庁 消費税法基本通達 第11章第7節「居住用賃貸建物」
- 国税庁「消費税法改正のお知らせ（令和2年4月）」（居住用賃貸建物に係る仕入税額控除の制限、高額特定資産の意義、令和2年10月1日以後の適用開始）
- 国土交通省「令和8年度国土交通省税制改正概要」（令和7年12月）（住宅ローン減税の5年延長と既存住宅の借入限度額・控除期間の拡充、土地の所有権移転登記に係る特例措置の3年延長）
- 国土交通省「住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置」
- 国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日）
- 東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート 2026年4〜6月期」（2026年7月17日）
税額の判定は、物件ごとの評価額・新築年月日・床面積・用途によって変わります。この記事の計算例は制度の仕組みを追うためのモデルケースであり、実際の税額は固定資産評価証明書と所管の都道府県税事務所の判断で確定します。取得を具体的に検討する段階では、物件資料を手元に置いたうえで税理士または都道府県税事務所に確認することをおすすめします。
