Die Vererbung einer Eigentumswohnung ist im Unterschied zu Bankguthaben nur schwer aufzuteilen und gehört selbst unter Immobiliennachlässen zu den Vermögenswerten, bei denen besonders häufig Streit entsteht. Bei der Vererbung einer Wohnung muss eine Reihe von Verfahren, darunter die Prüfung des Testaments, die Feststellung der Erben, die Steuererklärung und die Nachlassumschreibung, innerhalb von 10 Monaten abgeschlossen werden. In diesem Artikel erläutern wir für Investoren und Eigentümer den Ablauf der Verfahren, die Steuerformeln, die Kosten und die wichtigen Punkte, auf die zu achten ist.
Ablauf der Verfahren bei der Vererbung einer Eigentumswohnung
Die Vererbung einer Wohnung erfolgt in den folgenden fünf Schritten.
①Prüfung des Testaments
Es gibt drei Arten von Testamenten, und die Art der Öffnung unterscheidet sich jeweils.
| Art | Merkmale | Art der Öffnung |
|---|---|---|
| Notarielles Testament | Wird von einem Notar erstellt. Kein Risiko der Verfälschung | Kann direkt geöffnet werden |
| Eigenhändiges Testament | Wird von der Person selbst handschriftlich verfasst. Die Echtheit muss geprüft werden | Eine gerichtliche Bestätigung durch das Familiengericht ist erforderlich |
| Geheimes Testament | Der Inhalt bleibt geheim, beurkundet wird nur seine Existenz | Eine gerichtliche Bestätigung durch das Familiengericht ist erforderlich |
Bitte beachten Sie, dass eigenhändige und geheime Testamente unwirksam werden können, wenn sie eigenmächtig geöffnet werden.
②Feststellung der Erben und des Nachlasses sowie Nachlassaufteilung
Für die Aufteilung einer Eigentumswohnung im Nachlass gibt es vier Methoden.
- Realteilung: Eine Person erhält die Wohnung, eine andere Person Bankguthaben usw.; der Nachlass wird nach einzelnen Vermögenswerten aufgeteilt. Dies ist die einfachste Methode.
- Ausgleichsteilung: Eine Person erbt die Wohnung und zahlt den anderen Erben einen entsprechenden Geldbetrag. Dadurch entstehen seltener Streitigkeiten.
- Verwertungsteilung: Die Wohnung wird verkauft und der Verkaufserlös verteilt. Dies ist sinnvoll, wenn keine Nutzung der Immobilie geplant ist.
- Gemeinschaftliche Teilung: Mehrere Personen werden Miteigentümer. Für Verkauf oder Nutzung ist die Zustimmung aller erforderlich, und diese Methode führt am ehesten zu Konflikten.
③Erstellung einer Nachlassteilungsvereinbarung
Nachdem die Zustimmung aller Erben vorliegt, wird eine "Nachlassteilungsvereinbarung" erstellt. Erforderlich sind das registrierte Siegel und die Unterschrift aller Beteiligten; bei der Nachlassumschreibung wird außerdem die Vorlage einer Siegelbescheinigung verlangt.
④Erklärung und Zahlung der Erbschaftsteuer
Die Erbschaftsteuer muss innerhalb von 10 Monaten ab Eintritt des Erbfalls erklärt und gezahlt werden. Bei Verspätung fallen Säumniszuschläge an. Die Zahlung der Erbschaftsteuer erfolgt grundsätzlich in bar.
⑤Nachlassumschreibung (Eigentumswechsel)
Sobald der Inhalt der Erbschaft feststeht, wird beim zuständigen Rechtsamt die Nachlassumschreibung (Eigentumswechsel) beantragt. Seit April 2024 ist die Beantragung der Nachlassumschreibung verpflichtend (innerhalb von 3 Jahren); wer ohne berechtigten Grund keinen Antrag stellt, kann mit einem Bußgeld von bis zu 100.000 Yen belegt werden. Ein frühzeitiges Vorgehen ist daher unerlässlich.
Steuern bei der Vererbung einer Eigentumswohnung
Registrierungs- und Lizenzsteuer
Diese fällt bei der Eintragung der Eigentumsübertragung an.
Registrierungs- und Lizenzsteuer = Bewertungswert der festen Vermögenswerte × 0,4 %
Den Bewertungswert der festen Vermögenswerte können Sie der "Bescheinigung über den Bewertungswert der festen Vermögenswerte" entnehmen (erhältlich beim Steueramt der Präfektur Tokio oder bei der jeweiligen Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung).
Erbschaftsteuer
Die Erbschaftsteuer wird nach der folgenden Formel berechnet.
Erbschaftsteuer = (Marktbewerteter Wert des Nachlassvermögens − Freibetrag) ÷ gesetzlicher Erbanteil × Steuersatz
Grundfreibetrag
Grundfreibetrag = 30 Mio. Yen + Anzahl der gesetzlichen Erben × 6 Mio. Yen
Liegt der Gesamtwert des Vermögens auf oder unter dem Grundfreibetrag, fällt keine Erbschaftsteuer an. Selbst wenn er darüber liegt, können zusätzliche Vergünstigungen wie die Steuerermäßigung für Ehegatten oder Sonderregelungen für kleine Wohngrundstücke anwendbar sein.
Kosten der Nachlassverfahren
| Kostenposition | Richtwert |
|---|---|
| Gebühren für die Beschaffung von Unterlagen bei Behörden | Etwa 5.000 bis 20.000 Yen |
| Kosten für die Beauftragung eines Justizschreibers mit der Eintragung | Etwa 100.000 bis 200.000 Yen (mitunter auch mehr) |
| Erbschaftsteuererklärung (Honorar des Steuerberaters) | Etwa 0,5 bis 1 % des gesamten Nachlasswerts |
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Bis wann muss die Erklärung bei der Vererbung einer Eigentumswohnung abgegeben werden?
Innerhalb von 10 Monaten ab dem Tag, an dem Sie vom Erbfall erfahren haben. Nach Fristablauf fallen Säumnis- und Zusatzsteuern an, daher empfehlen wir, frühzeitig einen Steuerberater zu konsultieren.
Q. Kann die geerbte Eigentumswohnung vermietet werden?
Ja, sofern die Nachlassumschreibung (Eigentumsänderung) abgeschlossen ist. Wenn Mieteinnahmen entstehen, ist eine Steuererklärung erforderlich.
Q. Wie wird der Bewertungswert einer geerbten Eigentumswohnung berechnet?
Für die Bewertung zur Erbschaftsteuer wird der anhand des Straßenrichtwerts (oder nach dem Multiplikatorverfahren) berechnete Wert verwendet. Dieser liegt häufig unter dem Marktpreis. Bei vermieteten Wohnungen kann der Bewertungswert zusätzlich sinken.
Q. Kann auf das Erbe verzichtet werden?
Ja. Der Verzicht ist möglich, wenn innerhalb von 3 Monaten ab dem Tag, an dem Sie vom Erbfall erfahren haben, ein Antrag beim Familiengericht gestellt wird. Wenn Verbindlichkeiten wie Restschulden aus einem Darlehen bestehen, kann ein Verzicht in Betracht gezogen werden.
Q. Seit wann ist die Nachlassumschreibung verpflichtend?
Sie ist seit dem 1. April 2024 verpflichtend. Erfolgt die Eintragung nicht innerhalb von 3 Jahren ab dem Tag, an dem Sie vom Erbfall erfahren haben, kann ein Bußgeld von bis zu 100.000 Yen verhängt werden. Dies gilt auch für Erbfälle, die vor April 2024 eingetreten sind.
