Wenn Sie eine Investition in gebrauchte Eigentumswohnungen prüfen, konzentrieren sich nicht wenige Investoren nur auf die Rendite und übersehen dabei die tatsächlichen laufenden Kosten. Wer diese Kosten nicht exakt erfasst, riskiert erhebliche Abweichungen bei der Kalkulation des Investmentertrags. In diesem Beitrag erläutern wir die Struktur der laufenden Kosten bei gebrauchten Eigentumswohnungen und wie sie in Investitionsentscheidungen einbezogen werden sollten.
Was sind die laufenden Kosten bei gebrauchten Eigentumswohnungen?
Die laufenden Kosten bei gebrauchten Eigentumswohnungen lassen sich im Wesentlichen in drei Kategorien einteilen: „Steuern“, „Instandhaltungsrücklage“ und „Verwaltungskosten“. Sie sind für die Berechnung des Anlageertrags unverzichtbar. Wird einer dieser Posten zu niedrig angesetzt, kann dies zu einer unerwarteten Verschlechterung der Wirtschaftlichkeit führen.
Grundsteuer und Stadtplanungssteuer
Auch beim Eigentum an nur einer einzelnen Wohnung fällt jedes Jahr Grundsteuer an. Für Immobilien in städtebaulich ausgewiesenen Gebieten wird zusätzlich eine Stadtplanungssteuer erhoben. Wichtig ist, die jährliche Steuerlast vor dem Kauf zu schätzen und in den monatlichen Cashflow einzurechnen.
Instandhaltungsrücklage | Die Prüfung des Instandhaltungsplans ist der Schlüssel zur Investitionsentscheidung
Die Instandhaltungsrücklage wird für Dachabdichtung, Fassadenanstrich, Aufzüge und die Instandsetzung gemeinschaftlicher Bereiche verwendet.
Wofür wird die Instandhaltungsrücklage verwendet?
Oft dient sie nicht nur planmäßigen Instandsetzungsmaßnahmen, sondern auch dringenden Reparaturen infolge von Naturkatastrophen oder Unfällen. Deshalb ist die Rücklage in vielen Fällen mit einem gewissen Puffer angesetzt.
Warum die Prüfung des Instandhaltungsplans unverzichtbar ist
Bei Eigentumswohnungen, deren Instandhaltungsplan seit der Errichtung nicht überarbeitet wurde, kann eine erhebliche Abweichung zur tatsächlichen Situation bestehen. Es besteht das Risiko, dass unmittelbar nach dem Kauf ungeplante Großreparaturen anfallen und zusätzliche Sonderzahlungen zur Instandhaltungsrücklage auf einmal eingefordert werden. Immobilien mit unzureichend geführten Instandhaltungsplänen sollten daher vorsichtig beurteilt und im Zweifel vom Investment ausgeschlossen werden.
Verwaltungskosten | Bei auffallend niedrigen Objekten ist Vorsicht geboten
Da die Verwaltungskosten nach dem Anteil an der Wohnfläche berechnet werden, können sie hoch ausfallen, wenn es nur wenige Einheiten gibt oder es sich um ein Hochhaus handelt.
Risiken bei gebrauchten Eigentumswohnungen mit zu niedrigen Verwaltungskosten
Günstig wirkende Verwaltungskosten können das Ergebnis einer bewusst niedrigen Anfangsfestsetzung sein, um Erstbewohner zu gewinnen. Werden die Kosten später erhöht oder führt eine Unterfinanzierung zu Funktionsstörungen in der Verwaltung, entstehen erhebliche Risiken. Bei auffallend niedrigen Verwaltungskosten sollten Sie die tatsächliche Bewirtschaftung daher unbedingt prüfen.
Worauf Investoren bei den laufenden Kosten achten sollten
Zu hohe laufende Kosten belasten die Wirtschaftlichkeit
Wenn die laufenden Kosten im Vergleich zu vergleichbaren Objekten deutlich höher sind, kann dies auf Funktionsprobleme der Eigentümergemeinschaft oder auf Probleme beim Verhalten der Bewohner hindeuten. Bei Objekten, bei denen ein Mangel an Instandhaltungsrücklagen zu befürchten ist, muss zudem das Risiko von Sonderumlagen bei größeren Sanierungen berücksichtigt werden.
Die Wahl der Verwaltungsgesellschaft beeinflusst den Anlageerfolg
Als Anhaltspunkt für eine verlässliche Verwaltungsgesellschaft empfehlen wir, auf eine durchschnittliche Belegungsquote von 95 % und eine Zahlungsrückstandsquote von höchstens 2,5 % zu achten (gemäß den Standards der Japan Rental Housing Management Association). Weitere Hinweise finden Sie auch unter Details zur Auswahl einer Verwaltungsgesellschaft.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie hoch sind die laufenden Kosten bei gebrauchten Eigentumswohnungen ungefähr?
Zu den wichtigsten laufenden Kosten zählen eine Instandhaltungsrücklage von etwa 10.000 bis 30.000 Yen, Verwaltungskosten von etwa 10.000 bis 20.000 Yen sowie die Grundsteuer (jährlich). Je nach Größe, Lage und Standard der Immobilie können die Beträge stark variieren.
Sind Objekte mit niedriger Instandhaltungsrücklage riskant?
Bei künftigen größeren Sanierungen kann eine Unterdeckung entstehen, sodass zusätzliche Kosten von den Wohnungseigentümern verlangt werden. Die Prüfung des Instandhaltungsplans ist daher unverzichtbar.
Sind gebrauchte Eigentumswohnungen mit niedrigen Verwaltungskosten unproblematisch?
Es besteht die Möglichkeit, dass die Kosten bewusst niedrig angesetzt wurden und später erhöht werden. Prüfen Sie daher unbedingt die Zusammensetzung der Verwaltungskosten und die tatsächliche Bewirtschaftung.
Welche Kosten sollte man bei einer Investition in gebrauchte Eigentumswohnungen außer den laufenden Kosten noch berücksichtigen?
Auch Maklerprovisionen, Registrierungskosten, Darlehensnebenkosten, Kosten für die Vermietungseinführung (Leasingkosten) sowie Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands sollten in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einbezogen werden.
