不动产取得税（不動産取得税）是日本特有的一种地方税，在中国大陆及大多数海外司法辖区都没有直接对应的税目——它不是每年缴纳的持有税，而是完成产权登记后仅征收一次的"取得行为税"。就二手公寓而言，只要该住宅建于1997年（平成9年）4月1日之后、且购房者本人自住，通常可以凭1200万日元（约合58.5万元人民币）的建物扣除额与住宅用地减半优惠，将税额降到0日元；但如果同一套房产是以投资、出租为目的购入，则完全不适用上述扣除与减免，课税标准的3%将原封不动地成为应纳税额。不了解这一区别就制定资金计划，很可能在完成过户数月后才收到的纳税通知书上，看到与预期相差数十万日元的账单。
本文面向两类读者：即将购买日本二手公寓自住的人士，以及计划以区分所有权形式投资购入的海外买家。我们用官方一手数据整理出2026年8月时点的税率、扣除额与免税点，并结合东京圈的真实成交价格进行具体演算，让"到底要缴多少钱"变成可以逐项核对的数字，而不是模糊的印象。除了购房时一次性产生的4项税金外，本文还涵盖购房后每年都要缴纳的固定资产税与都市计画税，帮助您建立完整的持有成本全貌。
本文要点
- 不动产取得税的税率，无论土地还是住宅均为3%，这一优惠税率适用于2027年（令和9年）3月31日之前完成取得的房产。
- 二手住宅的扣除额并非按房龄计算，而是取决于"新建日期"：只要住宅建于1997年（平成9年）4月1日之后，即可享受1200万日元（约合58.5万元人民币）的建物扣除额。
- 二手住宅适用减免的建筑面积要求，自2026年（令和8年）4月1日起取得的房产，下限由50平方米以上放宽至40平方米以上（上限维持240平方米以下不变）。
- 用于投资、出租的二手公寓，既不适用建物扣除额，也不适用住宅用地减半优惠，同一套房产因用途不同（自住 vs. 投资），税额差距可达数十万日元规模。
- 只看购房时的一次性税金容易做出错误判断——固定资产税与都市计画税只要持有房产就要每年缴纳，本文以东京23区内的模拟案例测算，年缴额约为13.6万日元（约合6,634元人民币）。
购买二手公寓总共要缴哪些税？【2026年8月最新一览表】
购买二手公寓涉及的税金可分为两大类：购房时只需缴纳一次的税金共4项，以及只要持有房产就每年都要缴纳的税金共2项。日本的"取得税"与"保有税"是两套独立的税制逻辑——这与不少国家仅在交易环节征税、持有环节税负很轻的做法并不相同。先掌握这张全局地图，再进入具体计算会更清晰。
取得时产生的4项税金
| 税金 | 课税标准 | 税率 | 适用期限 | 出处 |
|---|---|---|---|---|
| 不动产取得税 | 固定资产税评估额（宅地按1/2计算） | 3%（住宅、土地） | 令和9年（2027年）3月31日 | 东京都主税局 |
| 登记许可税（土地所有权转移） | 固定资产税评估额 | 1.5%（法定税率2.0%） | 令和11年（2029年）3月31日 | 国税厅 |
| 登记许可税（住宅用建筑物所有权转移） | 固定资产税评估额 | 0.3%（法定税率2.0%） | 令和9年（2027年）3月31日 | 国税厅 |
| 登记许可税（抵押权设定） | 贷款金额（债权金额） | 0.1%（法定税率0.4%） | 令和9年（2027年）3月31日 | 国税厅 |
| 印花税 | 买卖合同记载金额 | 按金额区间定额征收 | 令和9年（2027年）3月31日 | 国税厅 |
| 消费税 | 建筑物买卖价款、中介手续费等 | 10%（土地部分免税） | 无期限 | 国税厅 |
这里最容易被忽略的一点是，登记许可税各项减免的适用期限并不统一：土地部分1.5%的优惠税率已延长3年至令和11年（2029年）3月31日，而住宅用建筑物的0.3%与抵押权设定的0.1%优惠仍以令和9年（2027年）3月31日为期限。国税厅2026年4月版说明手册中明确记载了这一差异。
持有期间每年缴纳的固定资产税与都市计画税
| 税金 | 课税标准 | 税率 | 住宅用地特例 |
|---|---|---|---|
| 固定资产税 | 固定资产税评估额（课税标准额） | 1.4%（标准税率） | 小规模住宅用地按评估额×1/6计算，一般住宅用地按评估额×1/3计算 |
| 都市计画税 | 固定资产税评估额（课税标准额） | 0.3%（上限税率） | 小规模住宅用地按评估额×1/3计算，一般住宅用地按评估额×2/3计算 |
都市计画税只针对"市街化区域"内的土地与建筑物征收，位于"市街化调整区域"内的房产不征收此税——这是日本城市规划法特有的土地用途分区概念，与很多国家不区分开发促进区与限制开发区的做法不同。此外，东京23区内令和8年度（2026年度）小规模住宅用地的都市计画税，税额减半征收。建议先了解固定资产税评估额的查询方法与计算公式，这样后文的计算示例才更容易套用到自己的房产上。
从首都圈二手公寓成交价格看税负水平
想要估算自己房产的税额，先了解市场行情的大致区间会更有把握。根据东日本不动产流通机构（東日本レインズ，East Japan Real Estate Information Network）《Market Watch季度汇总报告》2026年4—6月期的数据，首都圈二手公寓的成交情况如下：
| 区域 | 成交价格 | 每平方米成交单价 | 专有面积 | 房龄 |
|---|---|---|---|---|
| 首都圈 | 5,201万日元（约合254万元人民币） | 83.13万日元/㎡ | 62.57㎡ | 27.70年 |
| 东京都区部 | 7,574万日元（约合369万元人民币） | 136.22万日元/㎡ | 55.60㎡ | 26.43年 |
| 东京都多摩地区 | 3,882万日元（约合189万元人民币） | 58.19万日元/㎡ | 66.71㎡ | 27.87年 |
| 神奈川县 | 4,016万日元（约合196万元人民币） | 61.26万日元/㎡ | 65.55㎡ | 28.05年 |
| 横滨、川崎市 | 4,392万日元（约合214万元人民币） | 67.84万日元/㎡ | 64.74㎡ | 28.19年 |
| 埼玉县 | 3,048万日元（约合149万元人民币） | 45.43万日元/㎡ | 67.11㎡ | 28.68年 |
| 千叶县 | 2,988万日元（约合146万元人民币） | 41.66万日元/㎡ | 71.72㎡ | 30.10年 |
首都圈平均房龄27.70年，意味着这些房产大多建于1998年前后。也就是说，市场上大多数二手公寓都符合"平成9年（1997年）4月1日以后新建"的条件，可以适用1200万日元的建物扣除额。都区部55.60㎡的平均专有面积，加上公摊部分折算后，也能从容满足建筑面积要求。换言之，越是市场主流的房产，只要是本人自住购入，越容易把不动产取得税降到0日元。
二手公寓不动产取得税的计算公式与2026年税率
不动产取得税的计算方式，是用所取得不动产的"价格"（即固定资产税评估额）乘以税率。这里最容易让海外投资者产生误解的一点是：计税基础并非实际成交价，也不是房贷金额，而是由市町村政府核定的评估额——这一评估额通常明显低于市场成交价，是理解日本不动产税制时最先需要跳出的思维定式。
税率：土地与住宅均为3%（截至令和9年3月31日）
根据日本《地方税法》，不动产取得税的标准税率为4%，但对于平成20年（2008年）4月1日至令和9年（2027年）3月31日期间取得的土地与住宅建筑物，适用3%的优惠税率。住宅以外的建筑物（店铺、办公楼等）仍维持4%不变。至于土地，即便地上没有住宅，或属于非住宅用地，同样适用3%的优惠税率。
从这张图可以看出，土地与住宅3%的税率并非临时措施，而是历经20多年反复延长后形成的实务标准。不过从法律条文看，它始终是附有期限的特例，且期限每隔几年就延展一次，因此网络上仍能看到"适用至2024年3月31日"之类的过时信息。截至2026年8月，有效期限为令和9年（2027年）3月31日，下文的宅地课税标准减半优惠到期日也是同一天。日本采用独特的"年号"纪年法（元号）与公历并行使用，本文括号内统一换算为公历方便对照；如果签约与交房横跨财政年度，建议提前确认实际取得日落在哪一个适用期间内，以免误判。
宅地课税标准为评估额的1/2（截至令和9年3月31日）
取得宅地及宅地比准土地（地目虽非宅地但按宅地标准评估的土地）时，课税标准为评估额乘以1/2。该优惠同样适用于令和9年（2027年）3月31日之前取得的房产。就二手公寓而言，需先将对应"敷地权持分"（即公寓业主按份共有的土地权利份额，日本区分所有权特有的产权结构）的土地评估额乘以1/2，再乘以3%，得出土地部分的"初始应纳税额"。
令和8年度修订：免税点上调
若课税标准额低于"免税点"，该项不动产取得税根本不予征收——这一"免税点"制度在很多国家的交易税体系中并不常见。根据总务省于令和8年（2026年）1月21日发出的《令和8年度地方税制修订》事务通知，以及东京都主税局的说明，免税点已上调如下：
| 区分 | 令和8年3月31日以前取得 | 令和8年4月1日以后取得 |
|---|---|---|
| 土地 | 未满10万日元 | 未满16万日元 |
| 建筑物（新建、扩建、改建） | 未满23万日元 | 未满66万日元 |
| 建筑物（买卖、赠与等其他情形） | 未满12万日元 | 未满34万日元 |
这里所说的"课税标准额"，是指适用各项减免之后、乘以税率之前的金额。以地方城市老旧单间公寓为例，若建筑物评估额为30万日元、敷地权持分对应的课税标准（适用1/2优惠后）为12万日元，那么在令和8年（2026年）4月1日以后取得的情况下，土地与建筑物均低于免税点，纳税通知书根本不会寄出。而按修订前的标准（建筑物12万日元、土地10万日元）本来是要课税的价位区间，因此这次修订对考虑购入低总价区分所有房产的投资者影响较大。
建筑物减免：按新建日期划分的扣除额一览表
二手住宅建筑物部分的不动产取得税，计算公式为"（住宅价格－扣除额）×3%"。扣除额按住宅新建日期分为8个区间，建筑物越新，可扣除的金额越大。
扣除额分8档：平成9年4月1日以后新建可扣1200万日元
| 新建日期 | 扣除额 |
|---|---|
| 平成9年（1997年）4月1日以后 | 1,200万日元（约合58.5万元人民币） |
| 平成元年（1989年）4月1日 ～ 平成9年（1997年）3月31日 | 1,000万日元（约合48.8万元人民币） |
| 昭和60年（1985年）7月1日 ～ 平成元年（1989年）3月31日 | 450万日元 |
| 昭和56年（1981年）7月1日 ～ 昭和60年（1985年）6月30日 | 420万日元 |
| 昭和51年（1976年）1月1日 ～ 昭和56年（1981年）6月30日 | 350万日元 |
| 昭和48年（1973年）1月1日 ～ 昭和50年（1975年）12月31日 | 230万日元 |
| 昭和39年（1964年）1月1日 ～ 昭和47年（1972年）12月31日 | 150万日元 |
| 昭和29年（1954年）7月1日 ～ 昭和38年（1963年）12月31日 | 100万日元 |
若住宅价格低于扣除额，则以该价格为扣除上限。也就是说税额不会出现负数，最低降到0日元为止。若仅取得住宅的部分持分，则按持分比例分别乘以住宅价格与扣除额后再计算。判定所用的"新建日期"，并非登记簿上记载的建筑年份，而是以固定资产课税台账（固定资产评估证明书）记载的建筑年份为准——两者偶尔会出现差异，购房时值得留意。
令和8年4月1日以后取得放宽为建筑面积40㎡以上240㎡以下
| 取得时期 | 建筑面积下限 | 上限 |
|---|---|---|
| 令和8年3月31日以前 | 50㎡以上 | 240㎡以下 |
| 令和8年4月1日以后 | 40㎡以上 | 240㎡以下 |
需要注意的是，东京都主税局的说明中，针对东京都特别区内的"特定都市再生紧急整备地域"，对新建住宅减免的建筑面积下限设有例外，仍为50㎡以上。而二手住宅减免的说明中并未记载相同的例外条款，因此若在该类区域考虑购入紧凑型住宅，建议事先向所辖都税事务所确认。
这里的建筑面积并非只看专有部分的面积。对于公寓这类存在公共部分的建筑物，判定时会将公共部分按专有部分面积比例折算后计入建筑面积。例如专有面积38㎡的住宅，加上公摊折算后可能达到44㎡，若为令和8年（2026年）4月1日以后取得，则可能满足面积要求。此外，判定依据的是实际现状面积，而非登记簿记载面积，两者数字有时会有出入。
房龄要件已废止，耐震基准要件为二选一
"木造建筑20年以内、钢骨或钢筋混凝土建筑25年以内"的房龄要求，已在令和4年度税制修订中废止。现行的耐震基准要件，只需满足以下任一条件即可：
- 昭和57年（1982年）1月1日以后新建的住宅；
- 昭和56年（1981年）12月31日以前新建的住宅，但经建筑师等专业人员进行耐震诊断，证明符合新耐震基准（且相关调查须在取得日前2年以内完成）。
第二项所需的证明文件，可以是耐震基准合格证明书、住宅性能评估书（建设住宅性能評価書）、或既存住宅买卖瑕疵担保责任保险合同的相关证明文件之一。需要留意的是，"东京都耐震标志"本身并不能作为耐震基准要件的认定依据，这是考虑购入旧耐震标准房产时容易忽略的实务细节。
土地减免：45,000日元方式与建筑面积2倍方式，哪个更划算
取得住宅用地时，土地税额会被扣减一定金额。扣减额从下列甲、乙两种算法中取较高者。就二手公寓而言，几乎总是乙方式的扣减额更大。
两种扣减额的计算步骤与比较思路
- 甲：45,000日元（固定金额）
- 乙：土地每㎡价格 × 住宅建筑面积的2倍（每户上限200㎡）× 住宅取得持分 × 3%
乙方式中的"土地每㎡价格"，是用固定资产评估额除以地块面积得出。若为宅地或宅地比准土地，需先将评估额乘以1/2后再计算。这是最容易算错的环节——若忘记先乘以1/2，会把扣减额多算一倍。
此外，若初始应纳税额低于扣减额，则以初始应纳税额为扣减上限，未扣减完的部分不会退还，只是让土地税额降为0日元，理解这一点可以加快计算速度。
土地与建筑物取得时间不一致时的适用要件
要享受二手住宅用地的减免，土地与建筑物的取得时间需符合以下任一情形。区分所有权的敷地权式公寓属于同时取得，通常不会遇到此类问题。
- 先取得土地的情形（含同时取得）：须在土地取得日起1年以内取得该土地上的二手住宅；
- 先取得二手住宅的情形：须在住宅取得后1年以内取得其对应的敷地。
无论哪种情形，前提都是该土地上的二手住宅满足建筑物减免的各项要件（居住要件、建筑面积要件、耐震基准要件）。一旦建筑物要件不满足，土地减免也会同时失效。
【计算示例】按价位分档实际演算不动产取得税
以下计算均以东日本不动产流通机构（東日本レインズ，East Japan REINS）成交数据为前提展开。由于固定资产税评估额因房产而异，下文所设评估额仅为示范用的常见水平假设，实际数字请以固定资产评估证明书或课税明细书为准。
案例1：首都圈平均水平（成交价5,201万日元、专有62.57㎡、自住用途）
前提条件：平成10年（1998年）新建，含公摊折算的建筑面积70㎡，建筑物评估额700万日元；地块总面积1,500㎡、评估额9亿日元，敷地权持分1/150（对应持分评估额600万日元）。购房者取得后立即入住自住。
| 项目 | 计算过程 | 结果 |
|---|---|---|
| 土地课税标准 | 9亿日元 × 1/2 × 1/150 | 300万日元 |
| 土地初始应纳税额 | 300万日元 × 3% | 90,000日元 |
| 土地每㎡价格 | （9亿日元 × 1/2）÷ 1,500㎡ | 30万日元/㎡ |
| 扣减额（乙方式） | 30万日元 × 140㎡（70㎡×2）× 3% | 1,260,000日元 |
| 土地税额 | 90,000日元 － 1,260,000日元 ≦ 0 | 0日元 |
| 建筑物课税标准 | 700万日元 － 1,200万日元 ≦ 0 | 0日元 |
| 建筑物税额 | 0日元 × 3% | 0日元 |
| 合计 | － | 0日元 |
由于乙方式的扣减额（126万日元）远高于45,000日元，甲方式在此没有出场机会。结论是：以自住用途购买首都圈平均水平的二手公寓，不动产取得税往往可以降到0日元。
案例2：东京都区部平均水平（成交价7,574万日元、专有55.60㎡、自住用途）
这一案例，恰好适用于考虑购买7000万日元级别房产的读者。前提条件：平成11年（1999年）新建，含公摊折算的建筑面积62㎡，建筑物评估额900万日元；地块总面积1,200㎡、评估额18亿日元，敷地权持分1/120（对应持分评估额1,500万日元）。
| 项目 | 计算过程 | 结果 |
|---|---|---|
| 土地课税标准 | 18亿日元 × 1/2 × 1/120 | 750万日元 |
| 土地初始应纳税额 | 750万日元 × 3% | 225,000日元 |
| 土地每㎡价格 | （18亿日元 × 1/2）÷ 1,200㎡ | 75万日元/㎡ |
| 扣减额（乙方式） | 75万日元 × 124㎡（62㎡×2）× 3% | 2,790,000日元 |
| 土地税额 | 225,000日元 － 2,790,000日元 ≦ 0 | 0日元 |
| 建筑物税额 | （900万日元 － 1,200万日元 ≦ 0）× 3% | 0日元 |
| 合计 | － | 0日元 |
即便价格达到7000万日元（约合341万元人民币）级别，只要以自住用途购买并满足各项要件，不动产取得税同样可以降到0日元。之所以7000万日元的成交价与不动产取得税额不成正比，正是因为课税标准依据的是固定资产税评估额，而非实际成交价——若混淆这一点，很容易多预留数十万日元的预算。
案例3：专有38㎡的紧凑型住宅（面积要件放宽后受益的情形）
前提条件：平成15年（2003年）新建，专有面积38㎡、含公摊折算的建筑面积44㎡，建筑物评估额400万日元；地块总面积800㎡、评估额6亿日元，敷地权持分1/100（对应持分评估额600万日元）。自住用途。
| 项目 | 令和8年3月31日以前取得 | 令和8年4月1日以后取得 |
|---|---|---|
| 建筑面积要件 | 50㎡以上 → 44㎡不符合 | 40㎡以上 → 符合 |
| 建筑物税额 | 400万日元 × 3% = 120,000日元 | （400万日元 － 1,200万日元 ≦ 0）= 0日元 |
| 土地初始应纳税额 | 6亿日元 × 1/2 × 1/100 × 3% = 90,000日元 | 同左 90,000日元 |
| 土地扣减额 | 不适用 | 37.5万日元 × 88㎡ × 3% = 990,000日元 |
| 土地税额 | 90,000日元 | 0日元 |
| 合计 | 210,000日元 | 0日元 |
同一套房产，仅因取得日是否跨过令和8年（2026年）4月1日这一天，税额就相差21万日元（约合1万元人民币）。购买紧凑型住宅的读者，不应仅凭"专有面积不到50㎡就没有减免"而放弃核实，务必向管理公司或中介公司确认含公摊折算后的建筑面积。在市中心的单间或1LDK户型中，这一步核实往往意味着数十万日元的差距。
案例4：与案例1同一房产改为投资用途取得的情形
| 项目 | 自住用途 | 投资、出租用途 |
|---|---|---|
| 建筑物扣除（1,200万日元） | 适用 | 不适用 |
| 建筑物税额 | 0日元 | 700万日元 × 3% = 210,000日元 |
| 宅地课税标准1/2 | 适用 | 适用 |
| 住宅用地减额 | 适用 | 不适用 |
| 土地税额 | 0日元 | 300万日元 × 3% = 90,000日元 |
| 不动产取得税合计 | 0日元 | 300,000日元 |
同一套房产、同一评估额，仅因用途不同就相差30万日元（约合1.46万元人民币）。宅地课税标准减半优惠不区分用途，一律适用；而建筑物扣除与住宅用地减额，前提都是"个人以自住为目的取得的住宅"这一居住要件，因此投资用途无法享受。这正是本文开篇强调的日本不动产税制核心逻辑：自住与投资，在税法上被区别对待的方式与许多海外市场并不相同。
自住用途与投资用途，税额究竟差多少
若把登记许可税也计入比较，自住与投资之间的差距会进一步拉大。以案例2的房产为例（都区部7,574万日元级别，贷款6,000万日元），取得时各项税金对比如下：
| 税金 | 自住用途 | 投资、出租用途 |
|---|---|---|
| 不动产取得税 | 0日元 | 495,000日元 |
| 登记许可税（土地1.5%） | 225,000日元 | 225,000日元 |
| 登记许可税（建筑物） | 27,000日元（0.3%） | 180,000日元（法定税率2.0%） |
| 登记许可税（抵押权） | 60,000日元（0.1%） | 240,000日元（法定税率0.4%） |
| 印花税 | 30,000日元 | 30,000日元 |
| 合计 | 342,000日元 | 1,170,000日元 |
两者相差828,000日元（约合4.04万元人民币）。投资用途最容易被忽视的是登记许可税——住宅用建筑物的减免（0.3%）与抵押权设定的减免（0.1%），前提均为自住用途，出租用房产只能适用法定税率。海外投资者在测算持有收益率时，若把取得时的各项费用都按自住优惠税率估算，很容易低估真实成本；建议一律按法定税率为基准来测算，事后才不会出现落差。
若计划出租，事前应确认的事项
也有购房者最初以自住名义取得并享受了减免，之后因调职等原因不得不将房产出租。是否符合减免要求，关键在于取得时点是否确实具有自住意愿——从一开始就以出租为目的取得，与取得后因客观情况变化而改为出租，二者在税务处理上并不相同。若难以判断，最稳妥的做法是向房产所在地的都道府县税事务所说明实际情况并确认。另可参考二手公寓的维护费用与投资判断应用，把取得税、持有税与管理成本一并纳入同一张收支表中通盘考虑。
不动产取得税以外的税金：登记许可税、印花税、消费税
登记许可税税率表
| 登记种类 | 法定税率 | 减免税率 | 适用期限 |
|---|---|---|---|
| 土地所有权转移登记 | 2.0% | 1.5% | 令和11年（2029年）3月31日 |
| 土地所有权信托登记 | 0.4% | 0.3% | 令和11年（2029年）3月31日 |
| 住宅用建筑物所有权保存登记 | 0.4% | 0.15% | 令和9年（2027年）3月31日 |
| 住宅用建筑物所有权转移登记 | 2.0% | 0.3% | 令和9年（2027年）3月31日 |
| 住宅取得资金贷款相关的抵押权设定登记 | 0.4% | 0.1% | 令和9年（2027年）3月31日 |
要享受住宅用建筑物的减免税率及抵押权设定的减免税率，须在登记申请书中附上市区町村长出具的证明书（证明建筑面积在50㎡以上等符合一定要件），并须在取得后1年以内完成登记。这里需要特别留意的是：登记许可税的面积要件仍维持50㎡以上，并未像不动产取得税那样放宽至40㎡。因此，专有面积在40㎡区间的住宅，可能出现"不动产取得税可以减免，但登记许可税只能按法定税率缴纳"这种组合情况。
印花税税额表（不动产转让相关合同）
| 合同记载金额 | 法定税额 | 减免后税额 |
|---|---|---|
| 超过10万日元 至50万日元以下 | 400日元 | 200日元 |
| 超过50万日元 至100万日元以下 | 1,000日元 | 500日元 |
| 超过100万日元 至500万日元以下 | 2,000日元 | 1,000日元 |
| 超过500万日元 至1,000万日元以下 | 1万日元 | 5,000日元 |
| 超过1,000万日元 至5,000万日元以下 | 2万日元 | 1万日元 |
| 超过5,000万日元 至1亿日元以下 | 6万日元 | 3万日元 |
| 超过1亿日元 至5亿日元以下 | 10万日元 | 6万日元 |
| 超过5亿日元 至10亿日元以下 | 20万日元 | 16万日元 |
| 超过10亿日元 至50亿日元以下 | 40万日元 | 32万日元 |
| 超过50亿日元 | 60万日元 | 48万日元 |
该减免措施适用于平成26年（2014年）4月1日至令和9年（2027年）3月31日期间订立的合同。首都圈平均成交价5,201万日元落在"超过5,000万日元至1亿日元以下"区间，印花税为3万日元；若价格哪怕低于5,000万日元一日元，也会降到1万日元档，两者相差2万日元。议价结果跨越这一价格分界线的情况在实务中并不少见。
消费税因卖方身份而不同
| 费用项目 | 卖方为宅地建筑物交易业者 | 卖方为个人（非事业者） |
|---|---|---|
| 建筑物买卖价款 | 课税（10%） | 不课税 |
| 土地买卖价款 | 免税 | 免税 |
| 中介手续费 | 课税（10%） | 课税（10%） |
| 司法书士报酬 | 课税（10%） | 课税（10%） |
| 登记许可税、印花税、不动产取得税 | 不属于课税对象 | 不属于课税对象 |
| 火灾保险费、贷款担保费 | 免税 | 免税 |
土地的转让与出租，在日本《消费税法》上属于免税交易。而个人（非事业者）转让资产时不课征消费税等，转让价款中也不含消费税。也就是说，卖方为个人的二手公寓，其建筑物部分同样不产生消费税。同样是5,000万日元的房产，卖方是宅地建筑物交易业者还是个人，最终支付总额的构成会不一样——这一点与许多国家"二手房交易普遍免征增值税/消费税"的常识不同，购房前务必确认卖方身份。二手住宅消费税的机制与法人化节税策略对按卖方类型划分的处理方式有更详细的说明。
中介手续费上限与消费税
宅地建筑物交易业者从事买卖居间业务时可收取的报酬设有上限。根据国土交通省告示（昭和45年建设省告示第1552号，最终修订于令和6年6月21日），含消费税等在内的上限如下：
- 成交价200万日元以下部分：5.5%；
- 超过200万日元至400万日元以下部分：4.4%；
- 超过400万日元部分：3.3%；
- 低价空置房等（成交价800万日元以下的宅地建筑物）特例上限：30万日元的1.1倍，即33万日元。
以首都圈平均成交价5,201万日元计算，上限为"5,201万日元×3.3%＋6.6万日元＝1,782,330日元"。若以案例1的房产为例、贷款4,000万日元取得，取得时的税金为：不动产取得税0日元，登记许可税151,000日元（土地90,000日元、建筑物21,000日元、抵押权40,000日元），印花税30,000日元，合计181,000日元。加上中介手续费后为1,963,330日元（约合9.58万元人民币），约占成交价的3.8%。此外还会产生司法书士报酬、火灾保险费、以及管理费、修缮积立金的按日结算等费用。公寓购买初期费用明细整理了税金以外各项费用的完整清单。
投资用公寓原则上无法申请消费税退税
令和2年（2020年）10月1日以后发生的居住用出租建筑物相关课税进货，不适用于进项税额抵扣。这里所说的"居住用出租建筑物"，是指并非明确不用于住宅出租用途的建筑物中，属于高额特定资产（单笔交易税前1,000万日元以上的存货资产或调整对象固定资产）等的建筑物。用于住宅出租的区分所有公寓通常都符合这一定义，因此购房时缴纳的消费税，原则上无法申请退税。过去曾被广泛介绍的"投资用公寓消费税退税"操作，在现行制度下已不再适用于住宅类房产，这一点需要特别留意，以免被过时信息误导。办公室、店铺等非居住用途的区分所有权处理方式有所不同，具体可参阅不动产投资消费税退税的机制与条件，按用途分别核对。
购房后每年缴纳的固定资产税与都市计画税怎么看
不动产取得税只需缴纳一次，而固定资产税与都市计画税只要持有房产就要每年缴纳。从长期来看，持有阶段的税负往往比取得时的税金更重——这一点是海外投资者测算持有收益率时最容易忽略的成本项。
以案例1房产测算的年度税额
前提条件：位于东京23区内，土地持分评估额600万日元、持分面积10㎡（小规模住宅用地），建筑物评估额700万日元。按令和8年度计算。
| 项目 | 计算过程 | 年度税额 |
|---|---|---|
| 固定资产税（土地） | 600万日元 × 1/6 × 1.4% | 14,000日元 |
| 固定资产税（建筑物） | 700万日元 × 1.4% | 98,000日元 |
| 都市计画税（土地） | 600万日元 × 1/3 × 0.3% × 1/2（23区减免） | 3,000日元 |
| 都市计画税（建筑物） | 700万日元 × 0.3% | 21,000日元 |
| 合计 | － | 136,000日元（约合6,634元人民币） |
区分所有公寓中，固定资产税与都市计画税约九成来自建筑物部分——因为土地持分本就较小，加上住宅用地特例又把课税标准压缩到六分之一。这意味着，即便取得时的不动产取得税为0日元，持有期间每年仍会产生约13万日元级别的固定支出，这是长期持有测算中不可忽视的一项。
需要说明的是，土地的课税标准额还会受到"负担调整措施"的影响：根据"负担水平"（即上一年度课税标准额占本则课税标准额的比例）不同，涨幅会被相应抑制。
因此实际税额未必严格等于本则课税标准额的计算结果，中间还会涉及尾数处理。上述测算仅用于把握大致水平。此外，二手公寓通常已经过了新建住宅固定资产税减免（前3年度或5年度减半）的适用期，不再享有该项优惠。出租物业的固定资产税与都市计画税的区别也可作为梳理持有成本的参考。
评估重定每3年一次，下次为令和9年度
土地与建筑物的价格每3年进行一次全面重新评估。最近一次基准年度为令和6年度，第2年度（令和7年度）与第3年度（令和8年度）原则上沿用基准年度的评估价格，下一个基准年度为令和9年度。在地价上涨的区域，令和9年度土地评估额可能上调，固定资产税与都市计画税也可能随之增加。
另外，固定资产税以每年1月1日（课税基准日）时点的所有权人为纳税义务人。即便年中发生买卖，纳税义务人也不会因此变更。交易时的按日结算属于商业惯例，而非《地方税法》上的强制规定，具体结算方式仍需以合同条款为准。
固定资产税同样设有免税点
同一区市町村内，同一人所拥有固定资产的课税标准额合计，若土地未满30万日元、建筑物未满20万日元，则不征收固定资产税。低于固定资产税免税点的土地与建筑物，同样不征收都市计画税。此外，根据令和8年度地方税制修订，建筑物的免税点将自令和9年度起上调至30万日元。
购买二手公寓可用的住宅贷款减税
根据国土交通省《令和8年度国土交通省税制修订概要》，住宅贷款减税政策延长5年，优质二手住宅的贷款额度上限与扣除年限均有所扩大。扣除率为0.7%。
| 既存住宅分类 | 贷款额度上限（育儿家庭等） | 扣除年限 |
|---|---|---|
| 长期优良住宅、低碳住宅／ZEH水准节能住宅 | 3,500万日元（4,500万日元） | 13年 |
| 节能基准适合住宅 | 2,000万日元（3,000万日元） | 13年 |
| 其他住宅 | 2,000万日元 | 10年 |
"育儿家庭等"是指有19岁以下子女的家庭，或夫妻一方未满40岁的家庭。建筑面积要件为40㎡以上，年收入超过1,000万日元者，以及使用育儿家庭等加成措施者，面积要件为50㎡以上。所得要件为2,000万日元以下。二手公寓多数被归入"其他住宅"类别，但若能确认符合节能基准，扣除年限可延长至13年，因此值得向卖方或中介公司确认是否有住宅性能相关证明文件。
享受减免的申报手续与期限
纳税通知书何时寄出，向谁申报
不动产取得税的纳税通知书由都税事务所、支厅寄送。以东京都为例，通常在每月7日前后发出，缴纳期限原则上为发出当月月末。从取得房产到收到通知书之间，因登记与评估进度不同，可能需要数月甚至半年以上——"想不起来的时候才寄到"正是这个原因。
若在取得不动产之日起30日以内申请登记，原则上无需另行申报取得本身。但要享受减免制度，必须另行提交申报，即向不动产取得税申报书附上所需材料，提交至房产所在地所辖的都道府县税事务所。若遗漏此步骤，本应因减免而降为0日元的税额，会被原样课征。
若已先行缴纳的情形
即使是在收到纳税通知书之后才办理减免申报，只要符合要件，税额仍会被相应核减；若此前已缴纳，差额会予以退还。若收到通知书时感觉"减免似乎没有反映在内"，无论是否已缴纳，都建议第一时间联系所辖都道府县税事务所核实。不动产取得税减免措施与退税申请流程对申报书的填写流程有更详细的说明。
取得时应准备的材料
- 买卖合同书副本（用于确认取得日、取得价额、当事人信息）；
- 登记事项证明书（用于确认所有权转移）；
- 固定资产评估证明书（用于确认评估额与建筑年份）；
- 住民票（用于确认属于自住用途）；
- 若为昭和56年（1981年）12月31日以前新建：需提供耐震基准合格证明书、住宅性能评估书、既存住宅买卖瑕疵担保责任保险投保证明书之一；
- 能确认公寓建筑面积的资料（含公摊折算后的实际现状面积）。
自行估算二手公寓取得成本的操作步骤
- 查阅房产的固定资产评估证明书或课税明细书，确认土地（敷地权持分）与建筑物各自的评估额——出发点是评估额，而非买卖价格。
- 查看固定资产评估证明书上记载的建筑年份，确定对应的扣除额区间（100万日元～1,200万日元）。
- 确认含公摊折算后的实际建筑面积是否在40㎡以上240㎡以下（令和8年3月31日以前取得须满足50㎡以上）。
- 土地部分先用"评估额×1/2×3%"算出初始应纳税额，再从"土地每㎡价格（适用1/2优惠后）×建筑面积2倍×3%"与45,000日元二者中取较高者予以扣减。
- 建筑物部分，若"评估额－扣除额"为负数则为0日元；若为正数则乘以3%。
- 加上登记许可税（土地1.5%、建筑物0.3%、抵押权0.1%）、印花税、中介手续费上限，得出取得时的总费用。
- 最后测算固定资产税与都市计画税的年度金额，将持有阶段的负担一并纳入收支表。
若房产位于东京都内，可通过东京都主税局提供的不动产取得税计算工具进行验算；但部分条件下该工具可能无法给出结果，最终确认仍应向房产所在地所辖的都道府县税事务所咨询。搭配二手公寓购买方法与购房流程要点一同参考，可以让资金计划与房产调查同步推进。
我们INA&Associates株式会社的基本做法是：在客户咨询购房事宜的阶段，就把取得时的一次性支出与持有期间的固定成本分开列示。无论是税额可以降到0日元的房产，还是每年仍需负担13万日元级持有成本的房产，只有把数字摆在客户面前，客户才能真正自主做出判断。如果只强调优势、回避不利信息，一旦纳税通知书寄到，客户对我们的信任就会崩塌。我们相信，把优点与不利点一并透明呈现，才是建立长期信赖关系的基础——这也是我们面向包括中国大陆投资者在内的海外客户提供服务时一贯坚持的原则。
常见问题（FAQ）
Q. 二手公寓的不动产取得税什么时候寄到？
A. 通常在取得房产后数月，由房产所在地所辖的都道府县税事务所寄送纳税通知书。以东京都为例，一般在每月7日前后发出，缴纳期限原则上为发出当月月末。根据登记与评估进度不同，有时需要半年以上才会寄达，因此取得后一段时间未收到通知书，并不代表不会被课税。
Q. 投资用公寓也能享受减免吗？
A. 无法享受建筑物扣除，也无法享受住宅用地减额，二者的适用前提均为"个人以自住为目的取得的住宅"。不过，宅地课税标准减半的优惠不区分用途，一律适用。因此投资用二手公寓的税额计算方式为"土地评估额×1/2×3%＋建筑物评估额×3%"。
Q. 建筑面积在40㎡区间的房产也能适用减免吗？
A. 若为令和8年（2026年）4月1日以后取得，可以适用；此前取得的房产，要求为50㎡以上。公寓的建筑面积判定，会把公共部分按专有部分比例折算后计入，因此即便专有面积不足40㎡，加上折算后仍有可能满足要件。此外，针对东京都特别区内的特定都市再生紧急整备地域，新建住宅减免设有下限50㎡以上的例外，但二手住宅减免的说明中并无相同记载，该类区域建议向所辖都税事务所确认。
Q. 二手公寓的消费税会因卖方是谁而不同吗？
A. 会有不同。若卖方为宅地建筑物交易业者等事业者，建筑物部分需缴纳10%的消费税；若卖方为个人（非事业者），建筑物部分则不产生消费税。土地在任何情形下均属免税。需要注意的是，中介手续费与司法书士报酬无论卖方身份如何，都属于课税对象。
Q. 取得税为0日元时，还需要申报吗？
A. 若是适用减免后结果为0日元，仍需为享受该减免另行提交申报。若不申报，减免可能无法反映，房产会被按未减免的税额课征。而如果是因低于免税点而本就不予课税，原则上通知书本身不会寄出。判断有困难时，向所辖都道府县税事务所确认最为稳妥。
相关推荐阅读
引用、参考资料
- 东京都主税局「不动产取得税（常见问题）」（二手住宅扣除额、建筑面积要件、耐震基准要件、住宅用地减额、免税点、纳税通知书发送时间）
- 东京都主税局「不动产取得税」
- 东京都主税局「不动产取得税计算工具」
- 东京都主税局「固定资产税、都市计画税（土地、建筑物）」（税率1.4%、0.3%，住宅用地特例，23区小规模住宅用地都市计画税减免，免税点，评估重定）
- 总务省（MIC）「关于令和8年度地方税制修订、地方税务行政运营的注意事项等」（事务通知、令和8年1月21日）（不动产取得税建筑面积要件放宽至40㎡及免税点上调、固定资产税建筑物免税点上调至30万日元）
- 总务省（MIC）「地方税制度：不动产取得税」
- 总务省（MIC）「地方税制度：固定资产税概要」
- 总务省（MIC）「地方税制度：都市计画税」
- 国税厅「关于土地买卖及住宅用建筑物所有权保存登记等相关登记许可税税率减免措施的通知」（令和8年4月）
- 国税厅 税务问答 No.7191「登记许可税税额表」
- 国税厅 税务问答 No.7108「不动产转让、建设工程承揽相关合同的印花税减免措施」（减免后税额及适用期间）
- 国税厅 税务问答 No.7140「印花税税额一览表（其一）第1号文书至第4号文书」（不动产转让合同的法定税额）
- 国税厅 税务问答 No.6201「免税交易」
- 国税厅 税务问答 No.6931「消费税等与转让所得」
- 国税厅 消费税法基本通达 第11章第7节「居住用出租建筑物」
- 国税厅「消费税法修订通知（令和2年4月）」（居住用出租建筑物进项税额抵扣限制、高额特定资产的定义、令和2年10月1日起施行）
- 国土交通省「令和8年度国土交通省税制修订概要」（令和7年12月）（住宅贷款减税延长5年及既存住宅贷款额度上限、扣除年限扩大、土地所有权转移登记特例措施延长3年）
- 国土交通省「住宅用建筑物所有权保存登记等相关特例措施」
- 国土交通省「宅地建筑物交易业者从事宅地或建筑物买卖等业务可收取的报酬额度」（昭和45年建设省告示第1552号，最终修订令和6年6月21日）
- 东日本不动产流通机构「季报 Market Watch 汇总报告 2026年4—6月期」（2026年7月17日）
税额的具体判定，会因每套房产的评估额、新建日期、建筑面积、用途而有所不同。本文的计算示例，是为了帮助读者理解制度运作方式而设的模型案例，实际税额须以固定资产评估证明书及所辖都道府县税事务所的判定为准。若已进入实际购房阶段，建议携带房产资料，向税理士或所辖都道府县税事务所进一步确认。
