El impuesto de adquisición de bienes inmuebles (fudōsan shutoku-zei, 不動産取得税) que se paga al comprar un piso de segunda mano (chūko manshon, 中古マンション) en Japón es un tributo que, si se adquiere como vivienda habitual y el edificio se construyó a partir del 1 de abril de 1997 (era Heisei 9), suele quedar en 0 JPY gracias a una deducción de 12.000.000 JPY (aprox. 70.600 EUR) sobre el valor del edificio, combinada con una reducción sobre el suelo de uso residencial. Sin embargo, si esa misma propiedad se adquiere con fines de inversión o para alquilarla, ni la deducción ni la reducción se aplican: el 3 % de la base imponible queda íntegro como impuesto a pagar, sin ningún descuento. Quien elabora su plan financiero sin conocer esta diferencia se lleva una sorpresa de varios cientos de miles de yenes cuando, meses después de la compra, le llega la notificación de pago (nōzei tsūchisho, 納税通知書).
Este artículo está dirigido tanto a quienes están a punto de comprar un piso de segunda mano en Japón como vivienda habitual, como a quienes lo adquieren como inversión mediante la propiedad en régimen de división horizontal (kubun shoyū, 区分所有 — la figura japonesa más próxima a la propiedad horizontal o al condominio). Reunimos en tablas de fuente primaria los tipos impositivos, las deducciones y los umbrales de exención vigentes en agosto de 2026, y usamos precios reales de cierre de operaciones del área metropolitana de Tokio para que pueda seguir, cifra a cifra, «cuánto se paga en realidad». No nos limitamos a los cuatro impuestos que se pagan una sola vez en el momento de la compra: incluimos también el impuesto municipal sobre la propiedad (kotei shisan-zei, 固定資産税) y el impuesto de planificación urbana (toshi keikaku-zei, 都市計画税), que se pagan cada año mientras se es propietario, para que tenga un mapa completo del coste total a lo largo de la tenencia.
Este es un impuesto genuinamente propio de Japón, sin equivalente directo en el sistema fiscal español ni en la mayoría de los países latinoamericanos. En España, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que grava la compra de vivienda usada es, en la práctica, un porcentaje casi fijo del precio de compra — entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma — que apenas cambia si el comprador va a vivir en la vivienda o a alquilarla. En Japón, en cambio, la base imponible no es el precio de compraventa sino el valor catastral a efectos del impuesto sobre la propiedad (kotei shisan-zei hyōka-gaku, 固定資産税評価額) — un valor fijado por la administración, casi siempre inferior al precio de mercado —, y el sistema aplica deducciones completamente distintas según si el comprador va a residir en la vivienda o a destinarla al alquiler. Para un inversor acostumbrado a un impuesto de transmisión que es prácticamente el mismo tipo para todo el mundo, esta división entre uso propio e inversión es una de las primeras sorpresas estructurales del sistema fiscal inmobiliario japonés. (Salvo que se indique lo contrario, todas las cifras en yenes de este artículo incluyen entre paréntesis un equivalente aproximado en euros, calculado a un tipo de referencia de 1 EUR ≈ 170 JPY [agosto de 2026]; son solo orientativas y fluctúan con el mercado de divisas — confirme siempre el tipo de cambio vigente antes de elaborar su presupuesto.)
Puntos clave de este artículo
- El tipo del impuesto de adquisición es del 3 % tanto para el suelo como para la vivienda; este tipo reducido (frente al 4 % legal general) se aplica a las adquisiciones realizadas hasta el 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9).
- La deducción para viviendas de segunda mano no depende de la antigüedad del edificio, sino de su «fecha de construcción original»: un edificio construido a partir del 1 de abril de 1997 (Heisei 9) da derecho a una deducción de 12.000.000 JPY (aprox. 70.600 EUR).
- El requisito de superficie útil para viviendas de segunda mano se relajó para las adquisiciones realizadas desde el 1 de abril de 2026 (Reiwa 8): el mínimo bajó de 50 m² a 40 m² (el máximo se mantiene en 240 m²).
- En un piso de segunda mano comprado como inversión o para alquiler no se aplica ni la deducción del edificio ni la reducción del suelo residencial; en una misma propiedad, la diferencia frente a una compra como vivienda habitual puede alcanzar varios cientos de miles de yenes.
- Fijarse solo en los impuestos del momento de la compra lleva a error: el impuesto municipal sobre la propiedad y el impuesto de planificación urbana se pagan cada año mientras se es propietario. En el caso modelo de los 23 distritos especiales de Tokio que desarrollamos en este artículo, la estimación anual es de 136.000 JPY (aprox. 800 EUR).
Cuánto se paga en total al comprar un piso de segunda mano [tabla completa, agosto de 2026]
Comprar un piso de segunda mano en Japón genera cuatro impuestos que se pagan una sola vez, en el momento de la adquisición, y dos impuestos que se pagan cada año mientras se es propietario. Conviene fijar primero esta visión de conjunto antes de entrar en los cálculos individuales: es también el primer punto en el que se aprecia la diferencia entre un «impuesto de cierre» puntual y un impuesto anual recurrente sobre la propiedad, una distinción que no siempre encaja de forma directa con la terminología fiscal de otros países.
Los cuatro impuestos que se pagan en el momento de la compra
| Impuesto | Base imponible | Tipo | Vigencia | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| Impuesto de adquisición de bienes inmuebles (fudōsan shutoku-zei) | Valor catastral a efectos del impuesto sobre la propiedad (suelo urbano: 1/2) | 3 % (vivienda y suelo) | 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9) | Oficina Tributaria de la Metrópolis de Tokio |
| Impuesto de registro (transmisión de dominio del suelo) | Valor catastral a efectos del impuesto sobre la propiedad | 1,5 % (tipo general 2,0 %) | 31 de marzo de 2029 (Reiwa 11) | Agencia Tributaria Nacional |
| Impuesto de registro (transmisión de dominio del edificio de uso residencial) | Valor catastral a efectos del impuesto sobre la propiedad | 0,3 % (tipo general 2,0 %) | 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9) | Agencia Tributaria Nacional |
| Impuesto de registro (constitución de hipoteca) | Importe del préstamo (deuda garantizada) | 0,1 % (tipo general 0,4 %) | 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9) | Agencia Tributaria Nacional |
| Impuesto de timbre (inshi-zei) | Importe consignado en el contrato de compraventa | Cuota fija por tramo de importe | 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9) | Agencia Tributaria Nacional |
| Impuesto sobre el consumo | Precio de venta del edificio, comisión de intermediación, etc. | 10 % (el suelo está exento) | Sin fecha límite | Agencia Tributaria Nacional |
Un detalle que pasa fácilmente desapercibido es que los plazos de vigencia de la reducción del impuesto de registro no son todos iguales. El tipo del 1,5 % sobre el suelo se ha prorrogado tres años más, hasta el 31 de marzo de 2029, mientras que el 0,3 % sobre edificios de uso residencial y el 0,1 % sobre la constitución de hipoteca siguen expirando el 31 de marzo de 2027. El folleto de abril de 2026 (Reiwa 8) de la Agencia Tributaria Nacional recoge exactamente esta diferencia de plazos.
El impuesto municipal sobre la propiedad y el impuesto de planificación urbana: se pagan cada año
| Impuesto | Base imponible | Tipo | Reducción para suelo residencial |
|---|---|---|---|
| Impuesto municipal sobre la propiedad (kotei shisan-zei) | Valor catastral a efectos del impuesto sobre la propiedad (base imponible) | 1,4 % (tipo estándar) | Suelo residencial de pequeña escala: valor × 1/6; suelo residencial general: valor × 1/3 |
| Impuesto de planificación urbana (toshi keikaku-zei) | Valor catastral a efectos del impuesto sobre la propiedad (base imponible) | 0,3 % (tipo máximo) | Suelo residencial de pequeña escala: valor × 1/3; suelo residencial general: valor × 2/3 |
El impuesto de planificación urbana solo grava el suelo y los edificios situados dentro de una «zona de promoción de la urbanización» (shigaika kuiki, 市街化区域); no se aplica en las propiedades situadas en zona de control de la urbanización. Dentro de los 23 distritos especiales de Tokio, el impuesto de planificación urbana del ejercicio 2026 (Reiwa 8) sobre el suelo residencial de pequeña escala tiene además una reducción adicional del 50 %. A diferencia del IBI español, que suele ser un único recibo municipal combinado, Japón separa la tributación anual sobre la propiedad en estas dos líneas distintas, cada una con su propio tipo y su propia reducción para suelo residencial. Conviene revisar antes cómo se determina y se calcula el valor catastral a efectos del impuesto sobre la propiedad, porque todas las cifras de los ejemplos de cálculo de este artículo parten precisamente de ese valor.
Lo que dicen los precios de cierre de pisos usados en el área de Tokio sobre su propia factura fiscal
Antes de estimar el impuesto de su propia propiedad, conviene situar dónde está el mercado en general. Según el informe trimestral Market Watch de abril a junio de 2026 de la Organización de Distribución Inmobiliaria de Japón Oriental (Higashi-Nihon REINS, 東日本レインズ), los datos de cierre de pisos de segunda mano en el área metropolitana de Tokio son los siguientes.
| Zona | Precio de cierre | Precio por m² | Superficie útil | Antigüedad |
|---|---|---|---|---|
| Área metropolitana de Tokio | 52.010.000 JPY (aprox. 305.900 EUR) | 831.300 JPY/m² (aprox. 4.890 EUR/m²) | 62,57 m² | 27,70 años |
| 23 distritos especiales de Tokio | 75.740.000 JPY (aprox. 445.500 EUR) | 1.362.200 JPY/m² (aprox. 8.010 EUR/m²) | 55,60 m² | 26,43 años |
| Zona de Tama, Tokio | 38.820.000 JPY (aprox. 228.400 EUR) | 581.900 JPY/m² (aprox. 3.420 EUR/m²) | 66,71 m² | 27,87 años |
| Prefectura de Kanagawa | 40.160.000 JPY (aprox. 236.200 EUR) | 612.600 JPY/m² (aprox. 3.600 EUR/m²) | 65,55 m² | 28,05 años |
| Ciudades de Yokohama y Kawasaki | 43.920.000 JPY (aprox. 258.400 EUR) | 678.400 JPY/m² (aprox. 3.990 EUR/m²) | 64,74 m² | 28,19 años |
| Prefectura de Saitama | 30.480.000 JPY (aprox. 179.300 EUR) | 454.300 JPY/m² (aprox. 2.670 EUR/m²) | 67,11 m² | 28,68 años |
| Prefectura de Chiba | 29.880.000 JPY (aprox. 175.800 EUR) | 416.600 JPY/m² (aprox. 2.450 EUR/m²) | 71,72 m² | 30,10 años |
La antigüedad media de 27,70 años en el área metropolitana apunta a un edificio construido hacia 1998, lo que significa que el piso de segunda mano medio ya entra en el tramo de «construido a partir del 1 de abril de 1997 (Heisei 9)» y da derecho a la deducción completa de 12.000.000 JPY. La superficie útil media de 55,60 m² en los 23 distritos especiales también supera con margen el requisito de superficie una vez se añade la parte proporcional de las zonas comunes. En otras palabras, cuanto más cerca está una propiedad del centro del mercado, más probable es que una compra como vivienda habitual deje el impuesto de adquisición en 0 JPY.
Conviene señalar un punto estructural para inversores extranjeros: REINS no es una base de datos pública. A diferencia del sistema de portales inmobiliarios con histórico de precios abierto al público que existe en algunos países, REINS es un sistema restringido a agentes inmobiliarios colegiados, y el acceso a los precios de cierre por dirección concreta está muy limitado incluso dentro del sector. Lo que puede consultar un inversor extranjero — y también la mayoría de los compradores japoneses — son datos agregados como los de la tabla anterior: un informe trimestral resumido, no un histórico consultable dirección por dirección. Esto sorprende a muchos inversores acostumbrados a mercados con más transparencia pública de precios: en Japón no existe el equivalente a introducir una dirección en una web y ver a qué precio se vendió el piso de al lado. En la práctica, el conocimiento fiable del precio local sigue pasando por un agente con acceso a REINS y trayectoria en la zona concreta.
Fórmula de cálculo del impuesto de adquisición y el tipo vigente en 2026
El impuesto de adquisición se calcula multiplicando el tipo impositivo por el valor catastral a efectos del impuesto sobre la propiedad del inmueble adquirido — no por el precio real de compra ni por el importe del préstamo hipotecario. Que la base imponible sea un valor fijado por la administración, y no el precio de la transacción, es el primer punto en el que tropiezan los compradores primerizos, sobre todo quienes vienen de sistemas con un impuesto de transmisión calculado directamente sobre el precio de venta, como el ITP español.
El tipo es del 3 % tanto para el suelo como para la vivienda (hasta el 31 de marzo de 2027)
El tipo estándar según la Ley del Impuesto Local japonesa es del 4 %, pero para las adquisiciones realizadas entre el 1 de abril de 2008 y el 31 de marzo de 2027, se aplica un tipo reducido del 3 % tanto al suelo como a los edificios de uso residencial. Los edificios no residenciales (locales comerciales, oficinas, etc.) se mantienen en el 4 %. En cuanto al suelo, el 3 % se aplica con independencia de si hay una vivienda construida encima: incluso el suelo de uso no residencial tributa al 3 %.
Como muestra el gráfico, el 3 % sobre el suelo y la vivienda no es una rebaja puntual, sino un estándar de facto que se ha ido prorrogando durante más de veinte años. Legalmente, sin embargo, sigue siendo una medida especial con fecha de caducidad, y como se ha renovado varias veces en ciclos cortos, todavía circulan por internet referencias a plazos antiguos como «hasta el 31 de marzo de 2024». En agosto de 2026, el plazo vigente es el 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9), la misma fecha límite que la reducción a la mitad de la base imponible del suelo urbano que se explica a continuación. Si la firma del contrato y la entrega de la vivienda caen en ejercicios fiscales distintos, conviene confirmar en cuál de los dos periodos se sitúa la fecha de adquisición.
La base imponible del suelo urbano se reduce a la mitad (hasta el 31 de marzo de 2027)
Al adquirir suelo urbano (takuchi, 宅地) o suelo asimilado a suelo urbano, la base imponible es el valor catastral multiplicado por 1/2. Esta reducción también se aplica solo a las adquisiciones realizadas hasta el 31 de marzo de 2027. En un piso de segunda mano, se toma el valor catastral del suelo correspondiente a la cuota de derecho de uso del suelo (shikichiken, 敷地権 — la parte proporcional del suelo subyacente que corresponde a cada propietario del edificio), se multiplica por 1/2, y sobre ese resultado se aplica el 3 % para obtener la «cuota inicial» del suelo, antes de aplicar cualquier reducción adicional.
La reforma del ejercicio 2026 elevó los umbrales de exención
Si el importe sujeto a gravamen no alcanza el umbral de exención, no se liquida impuesto de adquisición en absoluto. Según una comunicación del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (MIC) del 21 de enero de 2026 sobre la reforma tributaria local del ejercicio 2026 (Reiwa 8), junto con las instrucciones de la Oficina Tributaria de la Metrópolis de Tokio, estos umbrales se elevaron de la siguiente manera.
| Categoría | Adquisiciones hasta el 31 de marzo de 2026 (Reiwa 8) | Adquisiciones desde el 1 de abril de 2026 (Reiwa 8) |
|---|---|---|
| Suelo | Menos de 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) | Menos de 160.000 JPY (aprox. 940 EUR) |
| Edificio (nueva construcción, ampliación o reforma) | Menos de 230.000 JPY (aprox. 1.350 EUR) | Menos de 660.000 JPY (aprox. 3.880 EUR) |
| Edificio (compraventa, donación u otra transmisión) | Menos de 120.000 JPY (aprox. 710 EUR) | Menos de 340.000 JPY (aprox. 2.000 EUR) |
El «importe sujeto a gravamen» al que se refiere esta tabla es la cifra que queda justo antes de aplicar el tipo impositivo, es decir, después de haber restado ya cualquier deducción o reducción. En una propiedad como un estudio antiguo en una zona rural, donde el valor catastral del edificio ronde los 300.000 JPY (aprox. 1.760 EUR) y la base imponible del suelo (tras aplicar la reducción de 1/2) ronde los 120.000 JPY (aprox. 710 EUR), una adquisición realizada a partir del 1 de abril de 2026 (Reiwa 8) quedaría por debajo del umbral de exención tanto para el suelo como para el edificio, de modo que ni siquiera llegaría la notificación de pago. Con los umbrales anteriores a la reforma (120.000 JPY para el edificio, 100.000 JPY para el suelo), la misma propiedad sí habría tributado. Para quien esté valorando una unidad de precio bajo, se trata de un cambio con impacto económico directo.
La deducción sobre el edificio: tabla de importes según la fecha de construcción original
El impuesto de adquisición sobre la parte de edificio de una vivienda de segunda mano se calcula como «(valor catastral de la vivienda − importe de la deducción) × 3 %». El importe de la deducción se divide en ocho tramos según la fecha en que el edificio se construyó originalmente: cuanto más reciente es el edificio, mayor es la deducción.
Ocho tramos. Desde el 1 de abril de 1997 (Heisei 9), 12.000.000 JPY de deducción
| Fecha de construcción original | Importe de la deducción |
|---|---|
| 1 de abril de 1997 (Heisei 9) o posterior | 12.000.000 JPY (aprox. 70.600 EUR) |
| 1 de abril de 1989 (Heisei 1) – 31 de marzo de 1997 (Heisei 9) | 10.000.000 JPY (aprox. 58.800 EUR) |
| 1 de julio de 1985 (Showa 60) – 31 de marzo de 1989 (Heisei 1) | 4.500.000 JPY (aprox. 26.500 EUR) |
| 1 de julio de 1981 (Showa 56) – 30 de junio de 1985 (Showa 60) | 4.200.000 JPY (aprox. 24.700 EUR) |
| 1 de enero de 1976 (Showa 51) – 30 de junio de 1981 (Showa 56) | 3.500.000 JPY (aprox. 20.600 EUR) |
| 1 de enero de 1973 (Showa 48) – 31 de diciembre de 1975 (Showa 50) | 2.300.000 JPY (aprox. 13.500 EUR) |
| 1 de enero de 1964 (Showa 39) – 31 de diciembre de 1972 (Showa 47) | 1.500.000 JPY (aprox. 8.800 EUR) |
| 1 de julio de 1954 (Showa 29) – 31 de diciembre de 1963 (Showa 38) | 1.000.000 JPY (aprox. 5.900 EUR) |
Si el valor catastral de la vivienda es inferior al importe de la deducción, la deducción queda limitada a ese valor: el importe sujeto a gravamen nunca puede ser negativo, simplemente se detiene en 0 JPY. Si solo se adquiere una cuota de copropiedad sobre la vivienda, tanto el valor catastral como el importe de la deducción se multiplican por esa cuota antes de aplicar la fórmula. Un matiz que conviene recordar: la «fecha de construcción original» que determina el tramo no es el año de construcción que figura en el registro de la propiedad, sino el que consta en el padrón fiscal de bienes inmuebles (tal como aparece en el certificado de valoración catastral), y ambas fechas pueden no coincidir.
Desde el 1 de abril de 2026: superficie útil relajada a entre 40 m² y 240 m²
| Momento de adquisición | Superficie mínima | Superficie máxima |
|---|---|---|
| Hasta el 31 de marzo de 2026 (Reiwa 8) | 50 m² o más | 240 m² o menos |
| Desde el 1 de abril de 2026 (Reiwa 8) | 40 m² o más | 240 m² o menos |
Las instrucciones de la Oficina Tributaria de la Metrópolis de Tokio señalan además una excepción para viviendas de nueva construcción dentro de las Áreas de Desarrollo Urgente de Renovación Urbana Especial designadas en los 23 distritos especiales, donde el mínimo de superficie se mantiene en 50 m² o más incluso con la norma relajada. Las instrucciones sobre la reducción para vivienda de segunda mano no recogen esta misma excepción, así que si está valorando una unidad compacta en una de estas áreas designadas, conviene confirmarlo directamente con la oficina tributaria metropolitana (tozei jimusho, 都税事務所) competente.
Este requisito de superficie no se juzga solo por la superficie útil privativa. En un edificio en régimen de división horizontal, donde existen zonas comunes, se utiliza la superficie privativa más la parte proporcional de las zonas comunes, repartida según el coeficiente de participación de cada unidad. Una vivienda con 38 m² privativos puede llegar a 44 m² una vez añadida esa parte proporcional, lo que — para una adquisición realizada a partir del 1 de abril de 2026 (Reiwa 8) — sí cumpliría el requisito. La comprobación también se basa en la superficie real construida, no en la que figura en el registro de la propiedad, por lo que ambas cifras pueden no coincidir.
El requisito de antigüedad ha desaparecido; el requisito sísmico ahora es una simple disyuntiva
El antiguo requisito basado en la antigüedad — «20 años o menos para construcción de madera, 25 años o menos para acero u hormigón armado» — ya fue derogado en la reforma tributaria del ejercicio 2022 (Reiwa 4). Según la norma vigente, el edificio debe cumplir una de estas dos condiciones sísmicas.
- Haber sido construido a partir del 1 de enero de 1982 (Showa 57); o
- Haber sido construido antes del 31 de diciembre de 1981 (Showa 56) y contar con la certificación de un arquitecto colegiado, mediante un diagnóstico sísmico, de que cumple el «nuevo estándar sísmico» (shin-taishin kijun, 新耐震基準) — siempre que la inspección de esa certificación se haya completado dentro de los dos años anteriores a la fecha de adquisición.
Como prueba válida para la segunda condición se admite cualquiera de estos documentos: un certificado de conformidad sísmica, un informe de evaluación de prestaciones de vivienda de nueva construcción, o la documentación que acredite la contratación de un seguro de responsabilidad por vicios ocultos en la compraventa de vivienda usada. Un aviso práctico para quien valore una unidad anterior a 1981 (anterior al nuevo estándar sísmico): el distintivo independiente de «resistencia sísmica» de Tokio (taishin māku) no sirve por sí solo para cumplir este requisito; se necesita una certificación específica distinta.
La reducción sobre el suelo: ¿qué conviene más, el método fijo de 45.000 JPY o el método del doble de superficie?
Al adquirir suelo de uso residencial, se resta un importe determinado del impuesto correspondiente al suelo. La reducción es la que resulte mayor entre dos cálculos, (a) o (b). En un piso de segunda mano, el método (b) es casi siempre el mayor de los dos.
Cómo se calculan los dos importes de reducción y cómo saber cuál se aplica
- (a) Un importe fijo de 45.000 JPY (aprox. 265 EUR)
- (b) Precio del suelo por m² × el doble de la superficie de la vivienda (con un límite de 200 m² por unidad) × la cuota de adquisición de la vivienda × 3 %
El «precio del suelo por m²» del método (b) es el valor catastral dividido entre la superficie del terreno. Para suelo urbano o suelo asimilado, se utiliza el valor después de aplicar ya la reducción de 1/2. Aquí es donde más se equivocan los cálculos: olvidar aplicar ese 1/2 duplica por error el importe de la reducción.
Además, si la cuota inicial del impuesto es menor que el importe de la reducción, la cuota inicial actúa como límite: no se devuelve la parte de la reducción que no se ha podido aplicar, simplemente el impuesto del suelo queda en 0 JPY. Tener esto presente agiliza el cálculo.
El requisito cuando el suelo y la vivienda se adquieren en momentos distintos
Para acceder a la reducción del suelo en vivienda de segunda mano, el momento de adquisición del suelo y el de la vivienda deben cumplir una de estas condiciones. Como un piso con derecho de uso del suelo (shikichiken) se adquiere simultáneamente con su cuota de suelo, esta cuestión de plazos casi nunca se plantea en la práctica para compradores de pisos.
- Si el suelo se adquiere primero (incluida la adquisición simultánea): la vivienda de segunda mano sobre ese suelo debe adquirirse dentro del año siguiente a la fecha de adquisición del suelo.
- Si la vivienda de segunda mano se adquiere primero: el terreno debe adquirirse dentro del año siguiente a la fecha de adquisición de la vivienda.
En cualquiera de los dos casos, se parte de la base de que la vivienda de segunda mano sobre ese suelo cumple los requisitos de reducción del edificio (uso como residencia habitual, superficie y estándar sísmico). Si el edificio no cumple esos requisitos, la reducción del suelo se pierde también.
[Ejemplos de cálculo] El impuesto de adquisición, calculado por tramo de precio
Los cálculos siguientes se basan en los datos reales de cierre de REINS. Como el valor catastral varía de una propiedad a otra, los valores catastrales que se usan aquí son hipótesis representativas fijadas a un nivel habitual. Confirme siempre las cifras reales de su propia propiedad con el certificado de valoración catastral o con el recibo del impuesto sobre la propiedad.
Caso 1: clase media del área metropolitana de Tokio (precio de cierre 52.010.000 JPY / aprox. 305.900 EUR, superficie útil 62,57 m², vivienda habitual)
Hipótesis: construido en 1998 (Heisei 10); superficie incluyendo la parte proporcional de zonas comunes de 70 m²; valor catastral del edificio de 7.000.000 JPY (aprox. 41.200 EUR). El edificio se levanta sobre una parcela de 1.500 m² con un valor catastral total de 900.000.000 JPY (aprox. 5.294.100 EUR); la cuota de derecho de uso del suelo del comprador es 1/150 (valor catastral correspondiente a esa cuota: 6.000.000 JPY / aprox. 35.300 EUR). El comprador se muda a la vivienda inmediatamente tras la adquisición.
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Base imponible del suelo | 900.000.000 JPY × 1/2 × 1/150 | 3.000.000 JPY (aprox. 17.600 EUR) |
| Cuota inicial del suelo | 3.000.000 JPY × 3 % | 90.000 JPY (aprox. 530 EUR) |
| Precio del suelo por m² | (900.000.000 JPY × 1/2) ÷ 1.500 m² | 300.000 JPY/m² (aprox. 1.760 EUR/m²) |
| Importe de la reducción (b) | 300.000 JPY × 140 m² (70 m² × 2) × 3 % | 1.260.000 JPY (aprox. 7.410 EUR) |
| Cuota del suelo | 90.000 JPY − 1.260.000 JPY ≤ 0 | 0 JPY |
| Base imponible de la vivienda | 7.000.000 JPY − 12.000.000 JPY ≤ 0 | 0 JPY |
| Cuota de la vivienda | 0 JPY × 3 % | 0 JPY |
| Total | – | 0 JPY |
Como la reducción del método (b) (1.260.000 JPY) supera con creces el método fijo de 45.000 JPY, este último ni siquiera entra en juego aquí. Comprando un piso de segunda mano de precio medio en el área metropolitana de Tokio como vivienda habitual, el impuesto de adquisición queda en 0 JPY en la mayoría de los casos. Para un inversor acostumbrado a un ITP que es un porcentaje fijo sobre cualquier compra, que una operación de 52.010.000 JPY (aprox. 305.900 EUR) genere un impuesto de transmisión de 0 JPY es, sin duda, un resultado poco habitual.
Caso 2: clase media de los 23 distritos especiales de Tokio (precio de cierre 75.740.000 JPY / aprox. 445.500 EUR, superficie útil 55,60 m², vivienda habitual)
Este caso es directamente aplicable a quien esté valorando una propiedad en torno a los 75 millones de JPY. Hipótesis: construido en 1999 (Heisei 11); superficie incluyendo la parte proporcional de zonas comunes de 62 m²; valor catastral del edificio de 9.000.000 JPY (aprox. 52.900 EUR). El edificio se levanta sobre una parcela de 1.200 m² con un valor catastral total de 1.800.000.000 JPY (aprox. 10.588.200 EUR); la cuota de derecho de uso del suelo del comprador es 1/120 (valor catastral correspondiente a esa cuota: 15.000.000 JPY / aprox. 88.200 EUR).
| Concepto | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Base imponible del suelo | 1.800.000.000 JPY × 1/2 × 1/120 | 7.500.000 JPY (aprox. 44.100 EUR) |
| Cuota inicial del suelo | 7.500.000 JPY × 3 % | 225.000 JPY (aprox. 1.320 EUR) |
| Precio del suelo por m² | (1.800.000.000 JPY × 1/2) ÷ 1.200 m² | 750.000 JPY/m² (aprox. 4.410 EUR/m²) |
| Importe de la reducción (b) | 750.000 JPY × 124 m² (62 m² × 2) × 3 % | 2.790.000 JPY (aprox. 16.400 EUR) |
| Cuota del suelo | 225.000 JPY − 2.790.000 JPY ≤ 0 | 0 JPY |
| Cuota de la vivienda | (9.000.000 JPY − 12.000.000 JPY ≤ 0) × 3 % | 0 JPY |
| Total | – | 0 JPY |
Incluso con un precio en torno a los 75 millones de JPY, un comprador de vivienda habitual que cumpla los requisitos sigue quedándose en 0 JPY de impuesto de adquisición. Que un precio de compraventa de 75.740.000 JPY (aprox. 445.500 EUR) y el importe del impuesto de adquisición no sean proporcionales se debe a que la base imponible es el valor catastral, no el precio de venta. Confundir ambos conceptos lleva a presupuestar varios cientos de miles de yenes de más de lo necesario.
Caso 3: unidad compacta de 38 m² privativos (donde la relajación del requisito de superficie marca la diferencia)
Hipótesis: construido en 2003 (Heisei 15); 38 m² privativos, 44 m² incluyendo la parte proporcional de zonas comunes; valor catastral del edificio de 4.000.000 JPY (aprox. 23.500 EUR). El edificio se levanta sobre una parcela de 800 m² con un valor catastral total de 600.000.000 JPY (aprox. 3.529.400 EUR); la cuota de derecho de uso del suelo del comprador es 1/100 (valor catastral correspondiente a esa cuota: 6.000.000 JPY / aprox. 35.300 EUR). Vivienda habitual.
| Concepto | Adquisición hasta el 31 de marzo de 2026 (Reiwa 8) | Adquisición desde el 1 de abril de 2026 (Reiwa 8) |
|---|---|---|
| Requisito de superficie | 50 m² o más → 44 m² no cumple | 40 m² o más → cumple |
| Cuota de la vivienda | 4.000.000 JPY × 3 % = 120.000 JPY (aprox. 710 EUR) | (4.000.000 JPY − 12.000.000 JPY ≤ 0) = 0 JPY |
| Cuota inicial del suelo | 600.000.000 JPY × 1/2 × 1/100 × 3 % = 90.000 JPY (aprox. 530 EUR) | Igual, 90.000 JPY |
| Importe de la reducción del suelo | No aplicable | 375.000 JPY × 88 m² × 3 % = 990.000 JPY (aprox. 5.820 EUR) |
| Cuota del suelo | 90.000 JPY | 0 JPY |
| Total | 210.000 JPY (aprox. 1.240 EUR) | 0 JPY |
Para la misma propiedad, una diferencia de 210.000 JPY (aprox. 1.240 EUR) depende únicamente de si la fecha de adquisición cae antes o después del 1 de abril de 2026 (Reiwa 8). Quien esté valorando una unidad compacta no debería concluir, solo por la superficie privativa, que «como tiene menos de 50 m² no hay reducción posible» — pregunte a la empresa gestora o a la inmobiliaria por la superficie incluyendo la parte proporcional de zonas comunes. En un estudio o un piso de una habitación en el centro de Tokio, esa única comprobación adicional puede suponer varios cientos de miles de yenes.
Caso 4: la misma propiedad del caso 1, adquirida como inversión
| Concepto | Vivienda habitual | Inversión / alquiler |
|---|---|---|
| Deducción del edificio (12.000.000 JPY) | Aplica | No aplica |
| Cuota de la vivienda | 0 JPY | 7.000.000 JPY × 3 % = 210.000 JPY (aprox. 1.240 EUR) |
| Base imponible del suelo urbano × 1/2 | Aplica | Aplica |
| Reducción del suelo residencial | Aplica | No aplica |
| Cuota del suelo | 0 JPY | 3.000.000 JPY × 3 % = 90.000 JPY (aprox. 530 EUR) |
| Total del impuesto de adquisición | 0 JPY | 300.000 JPY (aprox. 1.760 EUR) |
La misma propiedad, el mismo valor catastral, pero una diferencia de 300.000 JPY (aprox. 1.760 EUR) que surge únicamente por el uso previsto. La reducción a 1/2 de la base imponible del suelo urbano se aplica con independencia del uso, pero la deducción del edificio y la reducción del suelo residencial parten ambas de un requisito de ocupación — «una vivienda adquirida por una persona física para su propio uso residencial» — que una compra de inversión no puede cumplir por definición.
¿Cuánto cambia el impuesto entre una compra como vivienda habitual y una como inversión?
Si al impuesto de adquisición se le suma el impuesto de registro, la diferencia se amplía todavía más. Tomando como ejemplo la propiedad del Caso 2 (la unidad de unos 75.740.000 JPY en los 23 distritos especiales, con un préstamo de 60.000.000 JPY / aprox. 352.900 EUR), así quedan los impuestos del momento de la compra, uno al lado del otro.
| Impuesto | Vivienda habitual | Inversión / alquiler |
|---|---|---|
| Impuesto de adquisición | 0 JPY | 495.000 JPY (aprox. 2.910 EUR) |
| Impuesto de registro (suelo, 1,5 %) | 225.000 JPY (aprox. 1.320 EUR) | 225.000 JPY (aprox. 1.320 EUR) |
| Impuesto de registro (edificio) | 27.000 JPY (0,3 %) (aprox. 160 EUR) | 180.000 JPY (tipo general 2,0 %) (aprox. 1.060 EUR) |
| Impuesto de registro (hipoteca) | 60.000 JPY (0,1 %) (aprox. 350 EUR) | 240.000 JPY (tipo general 0,4 %) (aprox. 1.410 EUR) |
| Impuesto de timbre | 30.000 JPY (aprox. 180 EUR) | 30.000 JPY (aprox. 180 EUR) |
| Total | 342.000 JPY (aprox. 2.010 EUR) | 1.170.000 JPY (aprox. 6.880 EUR) |
La diferencia es de 828.000 JPY (aprox. 4.870 EUR). Lo que más se suele pasar por alto en una compra de inversión es el impuesto de registro: tanto la reducción sobre edificios de uso residencial (0,3 %) como la reducción sobre la constitución de hipoteca (0,1 %) presuponen uso como vivienda habitual, así que una compra para alquiler tributa al tipo general en ambos casos. Si incorpora los gastos de adquisición al cálculo de rentabilidad, usar desde el principio las cifras del tipo general evita descuadres posteriores.
Qué conviene confirmar de antemano si más adelante piensa alquilar la vivienda
Hay compradores que adquieren una vivienda como residencia propia, se benefician de las reducciones, y solo más tarde — por un traslado laboral u otro cambio de circunstancias — acaban alquilándola. Lo determinante es si, en el momento de la adquisición, existía realmente la intención de residir en la vivienda: una compra pensada para alquiler desde el principio se trata de forma distinta a un caso en el que las circunstancias cambiaron después. Si tiene dudas sobre cómo se clasificaría su situación, lo más seguro es contactar con la oficina tributaria prefectural (todōfuken zeimu jimusho, 都道府県税事務所) competente sobre la propiedad y exponer los hechos concretos. Conviene leer también cómo usar los costes de mantenimiento de un piso de segunda mano en el análisis de inversión, para poder integrar en un solo cuadro de flujo de caja el impuesto de adquisición, el impuesto anual sobre la propiedad y los costes de gestión.
Más allá del impuesto de adquisición: impuesto de registro, impuesto de timbre e impuesto sobre el consumo
Tabla de tipos del impuesto de registro
| Tipo de inscripción | Tipo general | Tipo reducido | Vigencia |
|---|---|---|---|
| Inscripción de transmisión de dominio del suelo | 2,0 % | 1,5 % | 31 de marzo de 2029 (Reiwa 11) |
| Inscripción de fideicomiso sobre el dominio del suelo | 0,4 % | 0,3 % | 31 de marzo de 2029 (Reiwa 11) |
| Inscripción de constitución de dominio del edificio de uso residencial | 0,4 % | 0,15 % | 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9) |
| Inscripción de transmisión de dominio del edificio de uso residencial | 2,0 % | 0,3 % | 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9) |
| Inscripción de constitución de hipoteca vinculada a un préstamo de vivienda | 0,4 % | 0,1 % | 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9) |
Para acceder a la reducción sobre edificios de uso residencial y a la de constitución de hipoteca, hay que adjuntar a la solicitud de inscripción un certificado municipal (que acredite, entre otros requisitos, una superficie de 50 m² o más), y la inscripción debe completarse dentro del año siguiente a la adquisición. Un punto que conviene destacar: a diferencia del impuesto de adquisición, el requisito de superficie del impuesto de registro se mantiene en 50 m² o más — nunca se relajó a 40 m². Esto puede dar lugar a una unidad de poco más de 40 m² que sí se beneficia de la reducción del impuesto de adquisición pero que, para el impuesto de registro, sigue tributando al tipo general. Este doble sistema de inscripción registral y verificación notarial-diligencia previa también explica por qué, como se ha señalado antes, el registro japonés (tōki, 登記) no tiene fe pública registral: a diferencia de España, donde la inscripción goza de la presunción de exactitud y protege al tercero de buena fe, en Japón quien compra confiando únicamente en lo que dice el registro no está protegido si más adelante aparece un titular anterior con mejor derecho o una carga no reflejada. Por eso la verificación previa de la titularidad —realizada por la inmobiliaria y formalizada por el gestor judicial (shihō-shoshi, 司法書士), la figura japonesa que tramita la inscripción pero que no desempeña el papel de control sustantivo que en España cumple el notario— pesa más en Japón que en un sistema con fe pública registral.
Tabla del impuesto de timbre (contratos de transmisión de inmuebles)
| Importe consignado en el contrato | Cuota general | Cuota reducida |
|---|---|---|
| Más de 100.000 JPY, hasta 500.000 JPY | 400 JPY (aprox. 2,4 EUR) | 200 JPY (aprox. 1,2 EUR) |
| Más de 500.000 JPY, hasta 1.000.000 JPY | 1.000 JPY (aprox. 5,9 EUR) | 500 JPY (aprox. 2,9 EUR) |
| Más de 1.000.000 JPY, hasta 5.000.000 JPY | 2.000 JPY (aprox. 11,8 EUR) | 1.000 JPY (aprox. 5,9 EUR) |
| Más de 5.000.000 JPY, hasta 10.000.000 JPY | 10.000 JPY (aprox. 59 EUR) | 5.000 JPY (aprox. 29 EUR) |
| Más de 10.000.000 JPY, hasta 50.000.000 JPY | 20.000 JPY (aprox. 118 EUR) | 10.000 JPY (aprox. 59 EUR) |
| Más de 50.000.000 JPY, hasta 100.000.000 JPY | 60.000 JPY (aprox. 353 EUR) | 30.000 JPY (aprox. 180 EUR) |
| Más de 100.000.000 JPY, hasta 500.000.000 JPY | 100.000 JPY (aprox. 590 EUR) | 60.000 JPY (aprox. 353 EUR) |
| Más de 500.000.000 JPY, hasta 1.000.000.000 JPY | 200.000 JPY (aprox. 1.180 EUR) | 160.000 JPY (aprox. 940 EUR) |
| Más de 1.000.000.000 JPY, hasta 5.000.000.000 JPY | 400.000 JPY (aprox. 2.350 EUR) | 320.000 JPY (aprox. 1.880 EUR) |
| Más de 5.000.000.000 JPY | 600.000 JPY (aprox. 3.530 EUR) | 480.000 JPY (aprox. 2.820 EUR) |
Esta reducción se aplica a los contratos formalizados entre el 1 de abril de 2014 (Heisei 26) y el 31 de marzo de 2027 (Reiwa 9). El precio medio del área metropolitana de 52.010.000 JPY entra en el tramo «más de 50.000.000 JPY, hasta 100.000.000 JPY», por lo que el impuesto de timbre es de 30.000 JPY; si el precio quedara aunque solo fuera 1 JPY por debajo de 50.000.000, bajaría al tramo de 10.000 JPY, un salto de 20.000 JPY. No es raro que el resultado de una negociación de precio termine cruzando uno de estos umbrales.
El impuesto sobre el consumo depende de quién sea el vendedor
| Concepto | Vendedor: agente inmobiliario colegiado | Vendedor: persona física (no empresario) |
|---|---|---|
| Precio de venta del edificio | Sujeto (10 %) | No sujeto |
| Precio de venta del suelo | Exento | Exento |
| Comisión de intermediación | Sujeto (10 %) | Sujeto (10 %) |
| Honorarios del gestor judicial | Sujeto (10 %) | Sujeto (10 %) |
| Impuesto de registro / impuesto de timbre / impuesto de adquisición | Fuera del ámbito del impuesto sobre el consumo | Fuera del ámbito del impuesto sobre el consumo |
| Prima del seguro de incendios / comisión de aval del préstamo | Exento | Exento |
Según la Ley del Impuesto sobre el Consumo japonesa, la transmisión o el arrendamiento de suelo es una operación exenta. Además, cuando una persona física (que no actúa como empresario) transmite un bien, no se le repercute impuesto sobre el consumo, y el precio de transmisión no lo incluye. Esto significa que un piso de segunda mano comprado a una persona física tampoco tributa por el impuesto sobre el consumo en la parte del edificio — un resultado bien distinto al de comprar a un vendedor profesional. Para una misma propiedad de 50.000.000 JPY, que el vendedor sea una inmobiliaria o un particular cambia la composición del importe total a pagar. Cómo funciona el impuesto sobre el consumo en vivienda usada y las estrategias fiscales mediante sociedad desarrolla con más detalle esta distinción según el tipo de vendedor.
El límite de la comisión de intermediación y el impuesto sobre el consumo
Existe un límite legal a la comisión que puede cobrar un agente inmobiliario colegiado por intermediar en una compraventa. Según una notificación del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT) (Notificación del Ministerio de Construcción n.º 1552 de 1970 [Showa 45], modificada por última vez el 21 de junio de 2024), el límite, impuesto sobre el consumo incluido, es el siguiente.
- Tramo del precio de venta hasta 2.000.000 JPY (aprox. 11.800 EUR): 5,5 %
- Tramo entre 2.000.000 JPY y 4.000.000 JPY: 4,4 %
- Tramo por encima de 4.000.000 JPY: 3,3 %
- Límite especial para viviendas vacías de bajo precio (suelo y edificio de 8.000.000 JPY / aprox. 47.100 EUR o menos): 300.000 JPY × 1,1 = 330.000 JPY (aprox. 1.940 EUR)
Con el precio medio del área metropolitana de 52.010.000 JPY, el límite resulta en «52.010.000 JPY × 3,3 % + 66.000 JPY = 1.782.330 JPY» (aprox. 10.480 EUR). Si se adquiriera la propiedad del Caso 1 con un préstamo de 40.000.000 JPY (aprox. 235.300 EUR), los impuestos del momento de la compra serían: impuesto de adquisición 0 JPY, impuesto de registro 151.000 JPY (aprox. 890 EUR; suelo 90.000 JPY, edificio 21.000 JPY, hipoteca 40.000 JPY) e impuesto de timbre 30.000 JPY, con un total de 181.000 JPY (aprox. 1.060 EUR). Sumando la comisión de intermediación, la cifra sube a 1.963.330 JPY (aprox. 11.550 EUR), en torno al 3,8 % del precio de cierre. A esto se añaden los honorarios del gestor judicial, la prima del seguro de incendios y el prorrateo de la cuota de comunidad y del fondo de reserva para reparaciones. El desglose completo de los gastos iniciales al comprar un piso cubre con más detalle las partidas no tributarias.
La devolución del impuesto sobre el consumo en pisos de inversión, en principio, ya no es posible
Para las compras sujetas realizadas a partir del 1 de octubre de 2020 (Reiwa 2) de un «edificio de alquiler residencial», el impuesto soportado queda excluido del cálculo de deducción del impuesto repercutido. Por «edificio de alquiler residencial» se entiende cualquier edificio — salvo que sea evidente que no está destinado al alquiler como vivienda — que constituya un activo específico de alto valor (una operación única, de existencias o de inmovilizado, de 10.000.000 JPY o más antes de impuestos). Un piso alquilado como vivienda encaja casi siempre en esta definición, por lo que en principio no se puede recuperar el impuesto sobre el consumo pagado en la adquisición. La estrategia de «devolución del impuesto sobre el consumo en pisos de inversión», muy divulgada en el pasado, no es aplicable en el sistema actual a propiedades de uso residencial. Los inmuebles de uso no residencial — oficinas, locales comerciales — se tratan de forma distinta; cómo funciona la devolución del impuesto sobre el consumo en inversión inmobiliaria, según el uso del inmueble desarrolla esa distinción en detalle.
Cómo leer el impuesto municipal sobre la propiedad y el impuesto de planificación urbana que se pagan cada año tras la compra
El impuesto de adquisición se paga una sola vez, pero el impuesto municipal sobre la propiedad y el impuesto de planificación urbana se pagan cada año mientras se es propietario. A largo plazo, esta carga recurrente pesa más que el impuesto de adquisición puntual — un punto estructural fácil de subestimar cuando la atención está puesta solo en la cifra del día de cierre. Es también el punto de comparación más directo con el IBI español: ambos son impuestos anuales sobre un valor administrativo del inmueble, pero en Japón se dividen en dos figuras separadas, con bases y reducciones propias, en lugar de un único recibo municipal.
Estimación del importe anual para la propiedad del Caso 1
Hipótesis: propiedad dentro de los 23 distritos especiales de Tokio; valor catastral de la cuota de suelo de 6.000.000 JPY (aprox. 35.300 EUR) con una superficie de cuota de 10 m² (suelo residencial de pequeña escala); valor catastral del edificio de 7.000.000 JPY (aprox. 41.200 EUR). Ejercicio 2026 (Reiwa 8).
| Concepto | Cálculo | Importe anual |
|---|---|---|
| Impuesto sobre la propiedad (suelo) | 6.000.000 JPY × 1/6 × 1,4 % | 14.000 JPY (aprox. 82 EUR) |
| Impuesto sobre la propiedad (edificio) | 7.000.000 JPY × 1,4 % | 98.000 JPY (aprox. 580 EUR) |
| Impuesto de planificación urbana (suelo) | 6.000.000 JPY × 1/3 × 0,3 % × 1/2 (reducción 23 distritos) | 3.000 JPY (aprox. 18 EUR) |
| Impuesto de planificación urbana (edificio) | 7.000.000 JPY × 0,3 % | 21.000 JPY (aprox. 124 EUR) |
| Total | – | 136.000 JPY (aprox. 800 EUR) |
En un piso en régimen de división horizontal, cerca del 90 % del impuesto sobre la propiedad y del impuesto de planificación urbana combinados procede del edificio, no del suelo. Esto se debe a que la cuota de suelo es pequeña de por sí, y a que la reducción especial para suelo residencial comprime la base imponible hasta una sexta parte. Aunque el impuesto de adquisición puntual sea de 0 JPY, mantener la propiedad sigue teniendo un coste continuo en torno a los 136.000 JPY (aprox. 800 EUR) al año en este modelo — una partida recurrente que cualquier proyección de flujo de caja debe tener en cuenta.
La base imponible del suelo también está sujeta a un mecanismo de «ajuste de carga». Según el «nivel de carga» — hasta qué punto la base imponible del año anterior se acerca a la base imponible legal plena —, las subidas se aplican de forma gradual en lugar de todas a la vez.
Por este mecanismo, el importe realmente liquidado puede no coincidir con un cálculo directo sobre la base imponible legal, y además se aplican redondeos. Tome la estimación anterior como una referencia de nivel, no como una cifra exacta. Además, en un piso de segunda mano, la reducción temporal del impuesto sobre la propiedad para vivienda de nueva construcción (una rebaja de 1/2 durante tres o cinco ejercicios) casi siempre ha caducado ya en el momento de la reventa. La diferencia entre el impuesto sobre la propiedad y el impuesto de planificación urbana en la gestión de alquiler es una referencia útil para organizar el coste total de tenencia.
La revisión de valores se hace cada tres años; la próxima es en el ejercicio 2027
Los valores catastrales de suelo y edificios se fijan mediante una revisión general cada tres años. El último año base fue el ejercicio 2024 (Reiwa 6); el segundo año (ejercicio 2025, Reiwa 7) y el tercer año (ejercicio 2026, Reiwa 8) mantienen, por regla general, el valor del año base. El próximo año base es el ejercicio 2027 (Reiwa 9). En las zonas donde sube el precio del suelo, es probable que el valor catastral del suelo se revise al alza en esa fecha, lo que podría elevar tanto el impuesto sobre la propiedad como el impuesto de planificación urbana.
El impuesto sobre la propiedad también se liquida a quien sea propietario en la fecha de referencia, el 1 de enero. Una compraventa a mitad de año no cambia quién es el sujeto pasivo del impuesto. El prorrateo entre comprador y vendedor en el momento del cierre es una práctica habitual del mercado, no una norma establecida por la Ley del Impuesto Local, así que conviene confirmar siempre el método de prorrateo en las cláusulas del contrato.
El impuesto sobre la propiedad también tiene su propio umbral de exención
Si la suma de las bases imponibles de todos los bienes inmuebles que una misma persona posee dentro de un mismo municipio no alcanza los 300.000 JPY (aprox. 1.760 EUR) para el suelo o los 200.000 JPY (aprox. 1.180 EUR) para los edificios, no se liquida impuesto sobre la propiedad. El suelo o los edificios que queden por debajo de este umbral tampoco tributan por el impuesto de planificación urbana. Con la reforma tributaria local del ejercicio 2026 (Reiwa 8), el umbral de exención de los edificios se elevará a 300.000 JPY a partir del ejercicio 2027 (Reiwa 9).
La deducción fiscal por préstamo hipotecario de vivienda al comprar un piso de segunda mano
Según el resumen de la reforma tributaria del ejercicio 2026 del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, la deducción fiscal por préstamo hipotecario de vivienda (jūtaku rōn genzei, 住宅ローン減税) se ha ampliado cinco años más, con topes de préstamo y periodos de deducción más generosos para viviendas de segunda mano de mayor calidad. El tipo de deducción es del 0,7 %.
| Categoría de vivienda existente | Tope de préstamo (hogares con hijos, etc.) | Periodo de deducción |
|---|---|---|
| Vivienda de calidad duradera / vivienda baja en carbono, o vivienda ZEH de alta eficiencia energética | 35.000.000 JPY (aprox. 205.900 EUR) [45.000.000 JPY / aprox. 264.700 EUR] | 13 años |
| Vivienda que cumple el estándar de eficiencia energética | 20.000.000 JPY (aprox. 117.600 EUR) [30.000.000 JPY / aprox. 176.500 EUR] | 13 años |
| Otra vivienda | 20.000.000 JPY (aprox. 117.600 EUR) | 10 años |
Por «hogares con hijos, etc.» se entiende los hogares con un hijo menor de 19 años, o aquellos en los que uno de los cónyuges tiene menos de 40 años. El requisito de superficie es de 40 m² o más, y sube a 50 m² o más para quienes tengan unos ingresos superiores a 10.000.000 JPY (aprox. 58.800 EUR) o utilicen el tope ampliado para hogares con hijos. El límite de ingresos para poder acogerse es de 20.000.000 JPY (aprox. 117.600 EUR) o menos. Muchos pisos de segunda mano entran en la categoría de «otra vivienda», pero si se puede acreditar el cumplimiento del estándar de eficiencia energética, el periodo de deducción se amplía a 13 años, así que merece la pena preguntar al vendedor o a la inmobiliaria si existe documentación sobre las prestaciones energéticas de la vivienda.
Procedimiento y plazos para acogerse a las reducciones
Cuándo llega la notificación de pago y dónde presentar la solicitud
La notificación de pago del impuesto de adquisición la envía la oficina tributaria prefectural o municipal (todōfuken zeimu jimusho / shichō) competente sobre la propiedad. En Tokio, las notificaciones se envían habitualmente en torno al día 7 de cada mes, con vencimiento generalmente a fin de ese mismo mes. El plazo entre la adquisición y la llegada de la notificación puede ir de unos meses a más de medio año, según el ritmo de la inscripción y de la valoración. Por eso se dice que este impuesto «llega cuando ya te habías olvidado de él».
Si la inscripción registral se solicita dentro de los 30 días siguientes a la adquisición, por norma general no hace falta presentar una declaración de adquisición aparte. Sin embargo, para acogerse a cualquiera de las reducciones descritas en este artículo es necesaria una solicitud independiente: hay que presentar una declaración del impuesto de adquisición, junto con la documentación requerida, en la oficina tributaria prefectural competente sobre la propiedad. Si se omite este trámite, puede acabar liquidándose el importe íntegro sin reducción, aunque en principio hubiera correspondido 0 JPY.
Si ya se ha pagado antes de presentar la solicitud
Incluso si la solicitud de reducción se presenta después de haber recibido la notificación de pago, el importe se reduce si se cumplen los requisitos, y si ya se ha pagado, se devuelve la diferencia. Si al recibir la notificación sospecha que la reducción no se ha aplicado, contacte con la oficina tributaria prefectural competente, tanto si ya ha pagado como si no. Una guía paso a paso sobre las reducciones del impuesto de adquisición y la solicitud de devolución explica el proceso de declaración con más detalle.
Documentos que conviene tener preparados en el momento de la adquisición
- Copia del contrato de compraventa (confirmación de la fecha de adquisición, el precio y las partes)
- Certificado registral (confirmación de la transmisión de dominio)
- Certificado de valoración catastral (confirmación del valor catastral y del año de construcción)
- Certificado de empadronamiento (confirmación del uso como vivienda habitual)
- Para edificios construidos antes del 31 de diciembre de 1981 (Showa 56): uno de los siguientes documentos — certificado de conformidad sísmica, informe de evaluación de prestaciones de vivienda de nueva construcción, o certificado de haber contratado un seguro de responsabilidad por vicios ocultos en la compraventa de vivienda usada
- Documentación que acredite la superficie del piso (superficie real construida, incluyendo la parte proporcional de zonas comunes)
Cómo calcular usted mismo el coste de adquisición de su piso de segunda mano
- Consulte el certificado de valoración catastral o el recibo del impuesto sobre la propiedad de su propiedad para conocer el valor catastral del suelo (cuota de derecho de uso) y del edificio. El punto de partida es el valor catastral, no el precio de venta.
- Vea el año de construcción en el certificado de valoración catastral para identificar el tramo de deducción que corresponde (de 12.000.000 JPY a 1.000.000 JPY).
- Confirme si la superficie real construida, incluyendo la parte proporcional de zonas comunes, está entre 40 m² y 240 m² (las adquisiciones hasta el 31 de marzo de 2026 [Reiwa 8] requieren 50 m² o más).
- Para el suelo, calcule la cuota inicial como «valor catastral × 1/2 × 3 %», y reste el mayor entre (a) «precio del suelo por m² [tras aplicar el 1/2] × el doble de la superficie × 3 %» y (b) 45.000 JPY.
- Para el edificio, si «valor catastral − importe de la deducción» es negativo, el impuesto es de 0 JPY. Si es positivo, multiplique por 3 %.
- Sume el impuesto de registro (1,5 % para el suelo, 0,3 % para el edificio, 0,1 % para la hipoteca), el impuesto de timbre y el límite de la comisión de intermediación para obtener el coste total del momento de la compra.
- Por último, estime el importe anual del impuesto sobre la propiedad y del impuesto de planificación urbana e incorpórelo a su cuadro de flujo de caja de tenencia.
Si la propiedad está en Tokio, la herramienta de cálculo del impuesto de adquisición de la Oficina Tributaria de la Metrópolis de Tokio permite verificar sus propias cifras. Algunas condiciones no pueden procesarse con esa herramienta, así que la confirmación final debe hacerse con la oficina tributaria prefectural competente. Trabajar en paralelo con cómo comprar un piso de segunda mano y los puntos clave del proceso de compra permite avanzar a la vez en el plan financiero y en la investigación de la propiedad.
En INA&Associates, nuestra práctica habitual desde el primer momento en que un cliente nos consulta sobre una compra es separar el desembolso puntual de la adquisición de los costes fijos que se mantienen durante la tenencia, y presentar ambos con claridad, uno junto al otro. Que el impuesto de adquisición de una propiedad resulte en 0 JPY o que otra siga generando un coste continuo de unos 136.000 JPY al año, solo cuando las cifras están puestas sobre la mesa por completo puede el cliente decidir por sí mismo. Adelantar solo las ventajas y dejar fuera los costes es la forma más rápida de que la confianza se rompa el día que llega la notificación de pago. Creemos que exponer con transparencia tanto lo favorable como lo desfavorable —incluso cuando lo desfavorable resulta incómodo— es lo que construye una relación duradera.
Preguntas frecuentes
P. ¿Cuándo llega el impuesto de adquisición de un piso de segunda mano?
R. La notificación de pago llega desde la oficina tributaria prefectural competente sobre la propiedad, normalmente unos meses después de la adquisición. En Tokio, las notificaciones se envían en torno al día 7 de cada mes, con vencimiento generalmente a fin de ese mismo mes. Según el ritmo de la inscripción y de la valoración, puede tardar más de medio año. No dé por hecho que, si no ha recibido nada en los primeros meses, no se le va a exigir el impuesto.
P. ¿Un piso de inversión también puede acogerse a las reducciones?
R. No: ni la deducción del edificio ni la reducción del suelo residencial se aplican, porque ambas exigen que «una persona física haya adquirido la vivienda para su propio uso residencial». La reducción a 1/2 de la base imponible del suelo urbano, en cambio, se aplica con independencia del uso. Como resultado, el impuesto de un piso de segunda mano de inversión se calcula como «valor catastral del suelo × 1/2 × 3 % + valor catastral del edificio × 3 %», sin ninguna resta.
P. ¿Una unidad de poco más de 40 m² también se beneficia de la reducción?
R. Sí, para las adquisiciones realizadas desde el 1 de abril de 2026 (Reiwa 8). Antes de esa fecha, el requisito era de 50 m² o más. Como la superficie de un piso se determina sumando la parte proporcional de las zonas comunes a la superficie privativa, una unidad puede cumplir el requisito aunque su superficie privativa por sí sola sea inferior a 40 m². Tenga en cuenta que la vivienda de nueva construcción dentro de las Áreas de Desarrollo Urgente de Renovación Urbana Especial de Tokio es una excepción documentada en la que se mantiene el mínimo de 50 m²; las instrucciones sobre la reducción para vivienda de segunda mano no recogen la misma excepción, así que si su propiedad está en una de estas áreas designadas, confírmelo con la oficina tributaria metropolitana competente.
P. ¿El impuesto sobre el consumo de un piso de segunda mano depende de a quién se lo compre?
R. Sí. Si el vendedor es un empresario, como un agente inmobiliario colegiado, la parte del edificio tributa al 10 % de impuesto sobre el consumo. Si el vendedor es una persona física (que no actúa como empresario), el edificio no tributa por este impuesto en absoluto. El suelo está exento en ambos casos. La comisión de intermediación y los honorarios del gestor judicial tributan siempre, sea quien sea el vendedor.
P. Si el impuesto de adquisición sale en 0 JPY, ¿hay que presentar igualmente una declaración?
R. Sí: si el resultado de 0 JPY procede de aplicar una reducción, hay que presentar igualmente la solicitud para acogerse a esa reducción. Sin esa solicitud, puede acabar tributando como si la reducción nunca se hubiera aplicado. En cambio, si el importe está desde el principio por debajo del umbral de exención, por norma general no llega ninguna notificación. Si tiene dudas sobre cuál es su caso, lo más seguro es confirmarlo directamente con la oficina tributaria prefectural competente.
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Fuentes y referencias
- Oficina Tributaria de la Metrópolis de Tokio (東京都主税局), «Impuesto de adquisición de bienes inmuebles (preguntas frecuentes)» (importes de deducción para vivienda de segunda mano, requisitos de superficie, requisito sísmico, reducción del suelo residencial, umbrales de exención, calendario de envío de notificaciones)
- Oficina Tributaria de la Metrópolis de Tokio, «Impuesto de adquisición de bienes inmuebles»
- Oficina Tributaria de la Metrópolis de Tokio, «Herramienta de cálculo del impuesto de adquisición de bienes inmuebles»
- Oficina Tributaria de la Metrópolis de Tokio, «Impuesto sobre la propiedad e impuesto de planificación urbana (suelo y edificios)» (tipos del 1,4 % y 0,3 %, reducción especial para suelo residencial, reducción del impuesto de planificación urbana para suelo residencial de pequeña escala en los 23 distritos, umbrales de exención, revisión de valores)
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (MIC, 総務省), «Puntos de atención sobre la reforma tributaria local del ejercicio 2026 y la administración tributaria local» (comunicación oficial, 21 de enero de 2026) (relajación del requisito de superficie del impuesto de adquisición a 40 m² y elevación de los umbrales de exención; elevación del umbral de exención del edificio del impuesto sobre la propiedad a 300.000 JPY)
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (MIC), «Sistema tributario local: impuesto de adquisición de bienes inmuebles»
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (MIC), «Sistema tributario local: panorama del impuesto sobre la propiedad»
- Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones (MIC), «Sistema tributario local: impuesto de planificación urbana»
- Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA), «Aviso sobre la reducción del tipo del impuesto de registro en la venta de suelo y en la inscripción de constitución de dominio de edificios de uso residencial» (abril de 2026 [Reiwa 8])
- Agencia Tributaria Nacional (NTA), Tax Answer n.º 7191, «Tabla de tipos del impuesto de registro»
- Agencia Tributaria Nacional (NTA), Tax Answer n.º 7108, «Reducción del impuesto de timbre en contratos de transmisión de bienes inmuebles y de obra» (importes reducidos y periodo de vigencia)
- Agencia Tributaria Nacional (NTA), Tax Answer n.º 7140, «Tabla de importes del impuesto de timbre (parte 1): documentos n.º 1 a n.º 4» (cuota general para contratos de transmisión de inmuebles)
- Agencia Tributaria Nacional (NTA), Tax Answer n.º 6201, «Operaciones exentas del impuesto sobre el consumo»
- Agencia Tributaria Nacional (NTA), Tax Answer n.º 6931, «Impuesto sobre el consumo y plusvalía»
- Agencia Tributaria Nacional (NTA), Directiva básica de la Ley del Impuesto sobre el Consumo, capítulo 11, sección 7, «Edificios de alquiler residencial»
- Agencia Tributaria Nacional (NTA), «Aviso sobre la reforma de la Ley del Impuesto sobre el Consumo» (abril de 2020 [Reiwa 2]) (restricción de la deducción del impuesto soportado en edificios de alquiler residencial, definición de activo específico de alto valor, entrada en vigor el 1 de octubre de 2020)
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (MLIT, 国土交通省), «Resumen de la reforma tributaria del MLIT del ejercicio 2026» (diciembre de 2025 [Reiwa 7]) (ampliación de cinco años de la deducción por préstamo hipotecario de vivienda y mejora de los topes de préstamo y periodos de deducción para vivienda existente; prórroga de tres años de la medida especial sobre la inscripción de transmisión de dominio del suelo)
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (MLIT), «Medidas especiales sobre la inscripción de constitución de dominio de edificios de uso residencial»
- Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo (MLIT), «Importe de la retribución que puede percibir un agente inmobiliario colegiado por intermediar en la compraventa de suelo o edificios» (Notificación del Ministerio de Construcción n.º 1552 de 1970 [Showa 45], modificada por última vez el 21 de junio de 2024)
- Organización de Distribución Inmobiliaria de Japón Oriental (Higashi-Nihon REINS, 東日本レインズ), «Informe trimestral resumido Market Watch, abril–junio de 2026» (17 de julio de 2026)
La liquidación real del impuesto depende del valor catastral, la fecha de construcción, la superficie y el uso concreto de cada propiedad. Los ejemplos de cálculo de este artículo son casos modelo pensados para ilustrar el funcionamiento del sistema, no un sustituto de sus propias cifras: el impuesto realmente exigible lo determina el certificado de valoración catastral de su propiedad y el criterio de la oficina tributaria prefectural competente. Cuando esté valorando en serio una adquisición concreta, le recomendamos tener a mano la documentación de la propiedad y confirmar los detalles directamente con un asesor fiscal (zeirishi, 税理士) colegiado o con su oficina tributaria prefectural. Las conversiones a euros de este artículo son orientativas, calculadas a un tipo de referencia de 1 EUR ≈ 170 JPY (agosto de 2026), y fluctúan con el mercado de divisas.
