O imposto sobre aquisição de imóveis (不動産取得税, fudōsan shutokuzei) é um tributo exclusivamente japonês, sem equivalente direto em Portugal ou no Brasil — não é o mesmo que o IMT português nem o ITBI brasileiro, embora cumpra função parecida: é cobrado uma única vez, no momento da compra. Para quem compra um apartamento usado (中古マンション, chūko manshon) para morar, e a unidade foi construída a partir de 1º de abril de 1997, o imposto costuma cair a zero, graças à combinação de uma dedução de até ¥12.000.000 (aproximadamente R$ 386.400, câmbio de 13/08/2026, ¥1 ≈ R$ 0,0322) sobre o valor tributável do prédio com a redução aplicável ao terreno residencial. Por outro lado, se o mesmo imóvel for adquirido para investimento — para alugar, e não para morar —, nenhuma dessas duas reduções se aplica, e o investidor paga os 3% cheios sobre a base de cálculo. Quem monta o planejamento financeiro sem entender essa diferença corre o risco de ser surpreendido, alguns meses depois da compra, por um aviso de cobrança (納税通知書) com uma diferença de centenas de milhares de ienes em relação ao que esperava.
Este guia foi escrito tanto para quem está prestes a comprar um apartamento usado no Japão para morar quanto para quem pretende adquirir uma unidade em regime de propriedade em condomínio (区分所有, kubun shoyū — o equivalente japonês à unidade autônoma em condomínio) como investimento. Organizamos, em tabelas com base em fontes primárias, as alíquotas, deduções e limites de isenção vigentes em agosto de 2026, e usamos exemplos de cálculo com preços reais de fechamento de negócio na Grande Tóquio para que você consiga acompanhar, número a número, quanto realmente vai pagar. Além dos quatro impostos cobrados no momento da aquisição, o guia também cobre o IPTU japonês (固定資産税, kotei shisan zei) e o imposto de planejamento urbano (都市計画税, toshi keikaku zei), que incidem todos os anos enquanto você for proprietário — para que você tenha o panorama completo do custo total de possuir um imóvel no Japão.
Os pontos principais deste artigo
- A alíquota do imposto sobre aquisição de imóveis é de 3% tanto para o terreno quanto para a construção residencial, e esse regime especial vale para aquisições feitas até 31 de março de 2027 (令和9年3月31日).
- A dedução para imóveis usados não depende da idade do imóvel, mas sim da "data de construção original": se o prédio foi construído a partir de 1º de abril de 1997, a dedução é de ¥12.000.000 (aprox. R$ 386.400).
- Para aquisições a partir de 1º de abril de 2026 (令和8年4月1日), o requisito de área útil mínima para imóveis usados caiu de 50 m² para 40 m² (o limite máximo permanece em 240 m²).
- Em apartamentos usados adquiridos para investimento ou locação, nem a dedução sobre a construção nem a redução sobre o terreno residencial se aplicam — a diferença em relação à compra para moradia própria pode chegar a centenas de milhares de ienes no mesmo imóvel.
- Olhar apenas para os impostos do momento da compra leva a uma conclusão equivocada. O IPTU japonês e o imposto de planejamento urbano são cobrados todo ano enquanto você for proprietário; no estudo de caso deste artigo, para um imóvel nos 23 distritos centrais de Tóquio, a estimativa anual é de ¥136.000 (aprox. R$ 4.380).
Quanto custa, ao todo, comprar um apartamento usado no Japão? [Tabela-resumo de agosto de 2026]
A compra de um apartamento usado no Japão envolve seis tributos diferentes: quatro são cobrados uma única vez, no momento da aquisição, e dois são cobrados todos os anos, enquanto você permanecer proprietário. Diferentemente do sistema brasileiro, em que o ITBI é praticamente o único imposto de transação relevante na compra, e do sistema português, em que o IMT concentra a maior parte da carga tributária da aquisição, o Japão distribui a carga entre vários tributos menores — o que torna fácil subestimar o custo total se você olhar apenas um deles. Vale entender o panorama geral antes de entrar nos cálculos individuais.
Os quatro impostos cobrados no momento da aquisição
| Imposto | Base de cálculo | Alíquota | Prazo de vigência | Fonte |
|---|---|---|---|---|
| Imposto sobre aquisição de imóveis (不動産取得税) | Valor tributável do IPTU (terreno urbano: metade do valor) | 3% (construção e terreno) | 31/03/2027 | Secretaria de Tributos de Tóquio |
| Imposto de registro — transferência de terreno | Valor tributável do IPTU | 1,5% (alíquota padrão: 2,0%) | 31/03/2029 | Agência Nacional de Tributos |
| Imposto de registro — transferência de imóvel residencial | Valor tributável do IPTU | 0,3% (alíquota padrão: 2,0%) | 31/03/2027 | Agência Nacional de Tributos |
| Imposto de registro — constituição de hipoteca | Valor do empréstimo (valor do crédito) | 0,1% (alíquota padrão: 0,4%) | 31/03/2027 | Agência Nacional de Tributos |
| Imposto de selo (印紙税, inshi-zei) | Valor registrado no contrato de compra e venda | Valor fixo por faixa de preço | 31/03/2027 | Agência Nacional de Tributos |
| Imposto sobre consumo (消費税, shōhizei) | Valor de venda da construção, comissão de corretagem etc. | 10% (terreno é isento) | Sem prazo definido | Agência Nacional de Tributos |
Um detalhe que passa despercebido com frequência é que os prazos de vigência das reduções do imposto de registro não são uniformes. A alíquota reduzida de 1,5% sobre terrenos foi prorrogada por mais três anos, até 31 de março de 2029, enquanto as reduções de 0,3% para imóveis residenciais e de 0,1% para hipotecas seguem valendo apenas até 31 de março de 2027. Essa diferença de prazos está registrada, tal como aqui, no panfleto de abril de 2026 da Agência Nacional de Tributos (国税庁, National Tax Agency).
IPTU e imposto de planejamento urbano: os tributos cobrados todo ano
| Imposto | Base de cálculo | Alíquota | Regime especial para terreno residencial |
|---|---|---|---|
| IPTU japonês (固定資産税, kotei shisan zei) | Valor tributável do IPTU (base de cálculo) | 1,4% (alíquota padrão) | Terreno residencial de pequeno porte: valor × 1/6; terreno residencial geral: valor × 1/3 |
| Imposto de planejamento urbano (都市計画税, toshi keikaku zei) | Valor tributável do IPTU (base de cálculo) | 0,3% (alíquota-teto) | Terreno residencial de pequeno porte: valor × 1/3; terreno residencial geral: valor × 2/3 |
O imposto de planejamento urbano incide sobre terrenos e edificações localizados em áreas de urbanização promovida (市街化区域); imóveis em áreas de urbanização controlada (市街化調整区域) não são tributados. Nos 23 distritos centrais de Tóquio (東京23区), o imposto de planejamento urbano sobre terrenos residenciais de pequeno porte recebeu, no ano fiscal 2026, uma redução de metade do valor. Vale conferir antes como consultar o valor tributável do IPTU e a fórmula de cálculo — isso facilita adaptar os exemplos de cálculo a seguir ao seu próprio imóvel.
Referência de carga tributária a partir dos preços de fechamento de apartamentos usados na Grande Tóquio
Para estimar o imposto do seu próprio imóvel, ajuda saber onde ele se posiciona em relação ao mercado. Segundo o relatório trimestral Market Watch da East Japan Real Estate Institution (東日本不動産流通機構, conhecida como East Japan REINS), referente ao período de abril a junho de 2026, os dados de fechamento de negócios de apartamentos usados na Grande Tóquio são os seguintes. Para efeito de comparação, ao câmbio de 13/08/2026 (¥1 ≈ R$ 0,0322), o preço médio da Grande Tóquio equivale a aproximadamente R$ 1,67 milhão — um patamar que, em cidades como São Paulo ou Lisboa, corresponderia a um imóvel de padrão médio-alto, mas que em Tóquio é apenas a média de todo o mercado de usados.
| Área | Preço de fechamento | Preço por m² | Área útil | Idade do imóvel |
|---|---|---|---|---|
| Grande Tóquio | ¥52.010.000 | ¥831.300/m² | 62,57 m² | 27,70 anos |
| Tóquio (23 distritos centrais) | ¥75.740.000 | ¥1.362.200/m² | 55,60 m² | 26,43 anos |
| Tama (Tóquio) | ¥38.820.000 | ¥581.900/m² | 66,71 m² | 27,87 anos |
| Província de Kanagawa | ¥40.160.000 | ¥612.600/m² | 65,55 m² | 28,05 anos |
| Yokohama e Kawasaki | ¥43.920.000 | ¥678.400/m² | 64,74 m² | 28,19 anos |
| Província de Saitama | ¥30.480.000 | ¥454.300/m² | 67,11 m² | 28,68 anos |
| Província de Chiba | ¥29.880.000 | ¥416.600/m² | 71,72 m² | 30,10 anos |
A idade média de 27,70 anos na Grande Tóquio corresponde a imóveis construídos por volta de 1998. Ou seja, o apartamento usado médio se enquadra no critério "construído a partir de 1º de abril de 1997" e recebe a dedução de ¥12.000.000 sobre a construção. A área útil média de 55,60 m² nos 23 distritos centrais também é suficiente, com folga, para atender ao requisito de área mínima assim que se soma a fração correspondente das áreas comuns do prédio. Ou seja: quanto mais um imóvel se aproxima do perfil médio do mercado, maior a chance de o imposto de aquisição zerar para quem compra para morar — um padrão bem diferente do que investidores brasileiros ou portugueses costumam esperar, já que no Brasil o ITBI (em geral de 2% a 3%) e em Portugal o IMT são cobrados de forma praticamente universal, independentemente de o comprador ir morar no imóvel ou não.
Fórmula de cálculo do imposto de aquisição para apartamentos usados e as alíquotas de 2026
O imposto de aquisição é calculado multiplicando-se o valor tributável do imóvel (o valor fixado para fins de IPTU, e não o preço de compra) pela alíquota correspondente. Esse é o primeiro ponto onde compradores estrangeiros costumam tropeçar: a base de cálculo não é o preço efetivamente pago nem o valor do financiamento habitacional, mas sim o valor tributável determinado pelo município (市区町村) — que, no mercado japonês, costuma ficar entre 60% e 70% do preço de mercado. Isso contrasta com o Brasil, onde o ITBI também usa uma base fiscal (o "valor venal de referência"), mas em muitos municípios essa base tende a se aproximar mais do valor de mercado do que a base japonesa.
A alíquota é de 3% tanto para terreno quanto para construção residencial (até 31/03/2027)
A alíquota padrão prevista na Lei de Tributos Locais (地方税法) é de 4%, mas para aquisições realizadas entre 1º de abril de 2008 e 31 de março de 2027, aplica-se uma alíquota especial de 3% tanto ao terreno quanto à edificação residencial. Edificações não residenciais (lojas, escritórios etc.) continuam sujeitas aos 4%. Já o terreno recebe os 3% mesmo quando não há residência construída sobre ele, inclusive em terrenos de uso não residencial.
Como o gráfico mostra, a alíquota de 3% para terreno e residências não é uma medida temporária isolada: na prática, é o padrão vigente há mais de 20 anos, renovado sucessivamente. Juridicamente, porém, continua sendo uma exceção com prazo determinado, prorrogada a cada poucos anos — por isso ainda é comum encontrar informações desatualizadas, citando prazos antigos como "até 31 de março de 2024". Em agosto de 2026, o prazo vigente é 31 de março de 2027 (令和9年3月31日), a mesma data-limite da redução de metade da base de cálculo do terreno urbano, tratada a seguir. Se o contrato de compra e a entrega do imóvel ocorrerem em anos fiscais diferentes, vale confirmar em qual dos dois períodos a data de aquisição efetivamente se enquadra.
A base de cálculo do terreno urbano é reduzida à metade do valor tributável (até 31/03/2027)
Quando se adquire um terreno urbano (宅地) ou um terreno equiparado a terreno urbano, a base de cálculo passa a ser metade do valor tributável. Essa redução também vale apenas para aquisições até 31 de março de 2027. No caso de apartamentos usados, aplica-se a redução de 1/2 sobre o valor tributável correspondente à fração ideal do terreno (敷地権持分) vinculada à unidade, e o resultado multiplicado por 3% é o que chamamos de "imposto inicial" (当初税額) sobre o terreno — valor que, como veremos adiante, costuma ser zerado por uma segunda redução.
A reforma do ano fiscal 2026 elevou os limites de isenção
Quando o valor que serviria de base de cálculo fica abaixo do limite de isenção (免税点), o imposto de aquisição simplesmente não é cobrado. Segundo a comunicação oficial sobre a reforma tributária local do ano fiscal 2026, emitida pelo Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações (総務省) em 21 de janeiro de 2026, e conforme orientação da Secretaria de Tributos de Tóquio, esses limites de isenção foram elevados da seguinte forma:
| Categoria | Aquisições até 31/03/2026 | Aquisições a partir de 01/04/2026 |
|---|---|---|
| Terreno | Abaixo de ¥100.000 | Abaixo de ¥160.000 |
| Construção (nova construção, ampliação, reforma) | Abaixo de ¥230.000 | Abaixo de ¥660.000 |
| Construção (compra e venda, doação, outros) | Abaixo de ¥120.000 | Abaixo de ¥340.000 |
O "valor que serviria de base de cálculo" mencionado aqui é o valor já com as reduções cabíveis aplicadas, mas antes de multiplicar pela alíquota. Em imóveis de baixo valor — como um kit antigo (ワンルーム) no interior do país, com valor tributável da construção de ¥300.000 e base de cálculo do terreno (já com a redução de 1/2) de ¥120.000 —, tanto o terreno quanto a construção ficam abaixo do limite de isenção para aquisições a partir de 1º de abril de 2026, e nem chega a ser emitido aviso de cobrança. Pela regra anterior (limite de ¥120.000 para construção e ¥100.000 para terreno), esses mesmos valores seriam tributados. Trata-se, portanto, de uma mudança com impacto real para quem avalia unidades de baixo valor — um segmento que, no Japão, ainda existe em volume relevante fora dos grandes centros, diferentemente do mercado brasileiro, onde imóveis residenciais abaixo desse patamar de valor tributável são raros.
Redução sobre a construção: tabela de deduções por data de construção
O imposto de aquisição sobre a construção de um imóvel usado é calculado pela fórmula "(valor tributável da construção − dedução) × 3%". A dedução é dividida em oito faixas, de acordo com a data em que o imóvel foi originalmente construído: quanto mais recente a construção, maior a dedução.
Oito faixas de dedução: ¥12.000.000 para imóveis construídos a partir de 1997
| Data de construção original | Valor da dedução |
|---|---|
| A partir de 1º/04/1997 | ¥12.000.000 |
| 01/04/1989 a 31/03/1997 | ¥10.000.000 |
| 01/07/1985 a 31/03/1989 | ¥4.500.000 |
| 01/07/1981 a 30/06/1985 | ¥4.200.000 |
| 01/01/1976 a 30/06/1981 | ¥3.500.000 |
| 01/01/1973 a 31/12/1975 | ¥2.300.000 |
| 01/01/1964 a 31/12/1972 | ¥1.500.000 |
| 01/07/1954 a 31/12/1963 | ¥1.000.000 |
Se o valor tributável da construção for menor que a dedução aplicável, o valor tributável passa a ser o próprio teto da dedução — ou seja, o imposto nunca fica negativo, apenas para em zero. Quando se adquire apenas uma fração ideal do imóvel, tanto o valor tributável quanto a dedução são multiplicados por essa mesma fração. Um detalhe importante: a "data de construção original" usada nesse cálculo não é o ano registrado no cartório de imóveis (登記簿), mas sim o ano constante do cadastro fiscal de bens imóveis (固定資産課税台帳, ou seja, o certificado de avaliação para fins de IPTU) — e os dois nem sempre coincidem.
Aquisições a partir de 01/04/2026: área útil flexibilizada para 40 m² a 240 m²
| Período de aquisição | Área mínima | Área máxima |
|---|---|---|
| Até 31/03/2026 | A partir de 50 m² | Até 240 m² |
| A partir de 01/04/2026 | A partir de 40 m² | Até 240 m² |
Vale observar que a orientação da Secretaria de Tributos de Tóquio traz uma exceção: nas Áreas de Reurbanização Urgente designadas (特定都市再生緊急整備地域) dentro dos distritos especiais de Tóquio, o limite mínimo de área para a redução aplicável a imóveis novos permanece em 50 m². A orientação sobre a redução para imóveis usados não menciona a mesma exceção — por isso, quem estiver avaliando uma unidade compacta nessas áreas específicas deve confirmar previamente com a repartição fiscal metropolitana (都税事務所) responsável.
Essa área útil não é medida apenas pela área exclusiva (専有部分) da unidade. Em edifícios com áreas comuns, como é o caso de apartamentos em condomínio, soma-se à área exclusiva a fração correspondente das áreas comuns, calculada proporcionalmente. Assim, uma unidade com 38 m² de área exclusiva pode chegar a 44 m² depois de somada essa fração — o suficiente para atender ao requisito em aquisições a partir de 1º de abril de 2026. Além disso, a avaliação usa a área real de uso (現況の床面積), não necessariamente a área registrada no cartório, o que pode gerar diferenças em relação ao número que consta no registro de imóveis.
O requisito de idade do imóvel foi extinto; resta apenas uma das duas condições de padrão antissísmico
O antigo requisito de idade máxima do imóvel — "até 20 anos para construção em madeira, até 25 anos para estrutura metálica ou concreto armado" — já foi extinto pela reforma tributária do ano fiscal 2022. O requisito vigente hoje é atender a uma das duas condições de padrão antissísmico (耐震基準) a seguir.
- Ter sido construído a partir de 1º de janeiro de 1982; ou
- Ter sido construído até 31 de dezembro de 1981, desde que um diagnóstico antissísmico realizado por arquiteto ou engenheiro licenciado comprove a conformidade com o padrão antissísmico atual (a vistoria que embasa esse laudo deve ter sido concluída nos dois anos anteriores à data de aquisição).
Para comprovar essa segunda condição, é aceito um dos seguintes documentos: certificado de conformidade ao padrão antissísmico, laudo de avaliação de desempenho de habitação, ou comprovante de contratação de seguro de garantia contra vícios ocultos em imóvel usado. Um ponto prático importante para quem avalia um imóvel construído sob o padrão antissísmico antigo (anterior a 1981): o selo antissísmico do governo metropolitano de Tóquio (東京都耐震マーク) não serve, por si só, como comprovação para fins desse requisito fiscal.
Redução sobre o terreno: qual método é mais vantajoso, o valor fixo de ¥45.000 ou o dobro da área útil?
Quando se adquire um terreno de uso residencial, um valor determinado é abatido do imposto sobre o terreno. O sistema funciona escolhendo o maior valor entre as duas fórmulas a seguir, chamadas aqui de "A" e "B". Em apartamentos usados, quase sempre a fórmula B resulta em um valor maior.
Como calcular as duas fórmulas de redução e decidir qual é mais vantajosa
- A: ¥45.000 (valor fixo)
- B: preço por m² do terreno × o dobro da área útil da residência (limitado a 200 m² por unidade) × fração adquirida da residência × 3%
O "preço por m² do terreno" da fórmula B é o valor tributável dividido pela área do terreno. No caso de terreno urbano ou equiparado, usa-se o valor já com a redução de 1/2 aplicada. Esse é um ponto onde é fácil errar o cálculo: esquecer de aplicar a redução de 1/2 faz com que o valor da redução seja estimado em dobro do correto.
Além disso, se o "imposto inicial" for menor que o valor da redução, o teto é o próprio imposto inicial — não existe ressarcimento do valor excedente da redução; o imposto sobre o terreno simplesmente vai a zero. Entender esse limite antecipadamente agiliza bastante o cálculo.
Requisitos quando terreno e construção são adquiridos em datas diferentes
Para ter direito à redução sobre o terreno de um imóvel usado, a data de aquisição do terreno e da construção precisa se enquadrar em uma das duas situações a seguir. Como, em apartamentos com fração ideal de terreno vinculada (敷地権付きマンション), terreno e construção são sempre adquiridos simultaneamente, esse requisito raramente é um problema na prática.
- Terreno adquirido primeiro (inclusive na mesma data): a residência usada situada nesse terreno deve ser adquirida dentro de 1 ano a partir da data de aquisição do terreno.
- Residência usada adquirida primeiro: o terreno correspondente deve ser adquirido dentro de 1 ano a partir da aquisição da residência.
Em ambos os casos, a condição de base é que a residência usada situada nesse terreno atenda aos requisitos de redução da construção (requisito de moradia própria, requisito de área útil e requisito de padrão antissísmico). Se a construção não atender a esses requisitos, a redução sobre o terreno também é perdida automaticamente.
[Exemplos de cálculo] O imposto de aquisição na prática, por faixa de preço
A partir daqui, apresentamos cálculos concretos com base nos dados de fechamento do REINS. Como o valor tributável do IPTU varia de imóvel para imóvel, os valores usados abaixo são hipóteses baseadas em patamares típicos de mercado. Para o seu imóvel específico, confirme os números reais no certificado de avaliação para fins de IPTU (固定資産評価証明書) ou no demonstrativo de tributos (課税明細書).
Caso 1: padrão médio da Grande Tóquio (preço de fechamento ¥52.010.000 / aprox. R$ 1,67 milhão — área exclusiva 62,57 m² — compra para moradia própria)
Premissas: construído em 1998 (平成10年), área útil de 70 m² já somada a fração das áreas comuns, valor tributável da construção de ¥7.000.000 (aprox. R$ 225.400). Terreno total de 1.500 m², valor tributável de ¥900.000.000, fração ideal do terreno de 1/150 (valor tributável correspondente à fração: ¥6.000.000, aprox. R$ 193.200). O comprador passou a residir no imóvel logo após a aquisição.
| Item | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Base de cálculo do terreno | ¥900.000.000 × 1/2 × 1/150 | ¥3.000.000 |
| Imposto inicial do terreno | ¥3.000.000 × 3% | ¥90.000 |
| Preço do terreno por m² | (¥900.000.000 × 1/2) ÷ 1.500 m² | ¥300.000/m² |
| Redução (fórmula B) | ¥300.000 × 140 m² (70 m² × 2) × 3% | ¥1.260.000 |
| Imposto sobre o terreno | ¥90.000 − ¥1.260.000 ≤ 0 | ¥0 |
| Base de cálculo da construção | ¥7.000.000 − ¥12.000.000 ≤ 0 | ¥0 |
| Imposto sobre a construção | ¥0 × 3% | ¥0 |
| Total | — | ¥0 |
Como a redução pela fórmula B (¥1.260.000) supera em muito o valor fixo de ¥45.000, a fórmula A nem chega a entrar em jogo. A conclusão é clara: para quem compra um apartamento usado de padrão médio na Grande Tóquio para morar, o imposto de aquisição costuma zerar — algo praticamente impensável no sistema brasileiro ou português, onde o ITBI e o IMT incidem de forma quase automática sobre qualquer compra residencial, independentemente de o comprador ir morar no imóvel.
Caso 2: padrão médio dos 23 distritos centrais de Tóquio (preço de fechamento ¥75.740.000 / aprox. R$ 2,44 milhões — área exclusiva 55,60 m² — compra para moradia própria)
Este é o caso que se aplica diretamente a quem está avaliando um imóvel na faixa de ¥70 milhões (por volta de R$ 2,25 a R$ 2,5 milhões). Premissas: construído em 1999 (平成11年), área útil de 62 m² já com a fração das áreas comuns, valor tributável da construção de ¥9.000.000 (aprox. R$ 289.800). Terreno total de 1.200 m², valor tributável de ¥1.800.000.000, fração ideal de 1/120 (valor tributável correspondente: ¥15.000.000, aprox. R$ 483.000).
| Item | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Base de cálculo do terreno | ¥1.800.000.000 × 1/2 × 1/120 | ¥7.500.000 |
| Imposto inicial do terreno | ¥7.500.000 × 3% | ¥225.000 |
| Preço do terreno por m² | (¥1.800.000.000 × 1/2) ÷ 1.200 m² | ¥750.000/m² |
| Redução (fórmula B) | ¥750.000 × 124 m² (62 m² × 2) × 3% | ¥2.790.000 |
| Imposto sobre o terreno | ¥225.000 − ¥2.790.000 ≤ 0 | ¥0 |
| Imposto sobre a construção | (¥9.000.000 − ¥12.000.000 ≤ 0) × 3% | ¥0 |
| Total | — | ¥0 |
Mesmo em um imóvel na faixa dos ¥70 milhões, o imposto de aquisição zera se os requisitos forem atendidos e a compra for para moradia própria. O motivo de o valor do imposto não acompanhar o tamanho do preço de venda é que a base de cálculo é o valor tributável para fins de IPTU, e não o preço da transação. Quem confunde essas duas bases acaba reservando, no orçamento, centenas de milhares de ienes a mais do que realmente vai precisar.
Caso 3: unidade compacta de 38 m² de área exclusiva (quando a flexibilização do requisito de área faz diferença)
Premissas: construído em 2003 (平成15年), 38 m² de área exclusiva (44 m² somando a fração das áreas comuns), valor tributável da construção de ¥4.000.000 (aprox. R$ 128.800). Terreno total de 800 m², valor tributável de ¥600.000.000, fração ideal de 1/100 (valor correspondente: ¥6.000.000, aprox. R$ 193.200). Compra para moradia própria.
| Item | Aquisição até 31/03/2026 | Aquisição a partir de 01/04/2026 |
|---|---|---|
| Requisito de área útil | 50 m² ou mais → 44 m² não atende | 40 m² ou mais → atende |
| Imposto sobre a construção | ¥4.000.000 × 3% = ¥120.000 | (¥4.000.000 − ¥12.000.000 ≤ 0) = ¥0 |
| Imposto inicial do terreno | ¥600.000.000 × 1/2 × 1/100 × 3% = ¥90.000 | Idem: ¥90.000 |
| Redução sobre o terreno | Não aplicável | ¥375.000 × 88 m² × 3% = ¥990.000 |
| Imposto sobre o terreno | ¥90.000 | ¥0 |
| Total | ¥210.000 | ¥0 |
No mesmo imóvel, a diferença entre adquirir antes ou depois de 1º de abril de 2026 chega a ¥210.000 (aprox. R$ 6.760). Quem está avaliando uma unidade compacta não deve descartar a redução só porque a área exclusiva é menor que 50 m² — vale confirmar, com a administradora do condomínio ou a imobiliária, a área útil já somada à fração das áreas comuns. Em kits e apartamentos de um dormitório (1LDK) no centro de Tóquio, essa checagem extra pode representar uma diferença de centenas de milhares de ienes.
Caso 4: o mesmo imóvel do Caso 1, adquirido para investimento
| Item | Moradia própria | Investimento / locação |
|---|---|---|
| Dedução sobre a construção (¥12.000.000) | Aplicável | Não aplicável |
| Imposto sobre a construção | ¥0 | ¥7.000.000 × 3% = ¥210.000 |
| Redução de 1/2 na base do terreno urbano | Aplicável | Aplicável |
| Redução sobre terreno residencial | Aplicável | Não aplicável |
| Imposto sobre o terreno | ¥0 | ¥3.000.000 × 3% = ¥90.000 |
| Total do imposto de aquisição | ¥0 | ¥300.000 |
No mesmo imóvel, com o mesmo valor tributável, a única mudança de finalidade — morar ou alugar — gera uma diferença de ¥300.000 (aprox. R$ 9.660). A redução de 1/2 na base de cálculo do terreno urbano vale para qualquer finalidade, mas tanto a dedução sobre a construção quanto a redução sobre o terreno residencial exigem, como porta de entrada, o requisito de moradia própria: "residência adquirida por pessoa física para uso próprio como moradia". Esse é um ponto que costuma surpreender investidores estrangeiros: no Brasil, reduções de ITBI para uso próprio existem em alguns municípios, mas não como regra geral vinculada à finalidade declarada da compra da forma tão explícita como no Japão.
Qual é a diferença total de impostos entre comprar para morar e para investir?
Quando se soma o imposto de registro ao imposto de aquisição, a diferença fica ainda maior. Usando como exemplo o imóvel do Caso 2 (padrão dos 23 distritos centrais, ¥75.740.000, com financiamento de ¥60.000.000, aprox. R$ 1,93 milhão), veja como ficam lado a lado os tributos cobrados no momento da compra:
| Imposto | Moradia própria | Investimento / locação |
|---|---|---|
| Imposto de aquisição | ¥0 | ¥495.000 |
| Imposto de registro (terreno, 1,5%) | ¥225.000 | ¥225.000 |
| Imposto de registro (construção) | ¥27.000 (0,3%) | ¥180.000 (alíquota padrão 2,0%) |
| Imposto de registro (hipoteca) | ¥60.000 (0,1%) | ¥240.000 (alíquota padrão 0,4%) |
| Imposto de selo | ¥30.000 | ¥30.000 |
| Total | ¥342.000 | ¥1.170.000 |
A diferença é de ¥828.000 (aprox. R$ 26.660). No caso de investimento, o que costuma passar despercebido é o imposto de registro: tanto a redução para imóvel residencial (0,3%) quanto a redução para constituição de hipoteca (0,1%) pressupõem moradia própria — em imóveis para locação, aplica-se a alíquota padrão, bem mais alta. Ao embutir os custos de aquisição no cálculo de rentabilidade (yield) de um investimento, vale estimar com base nessa alíquota padrão desde o início, para não ter surpresas depois.
O que confirmar previamente se houver planos de alugar o imóvel no futuro
Existem casos em que o comprador adquire o imóvel com a intenção de morar, obtém a redução, e depois — por uma transferência de trabalho, por exemplo — acaba precisando alugá-lo. O critério central é se havia, no momento da aquisição, a real intenção de morar no imóvel: uma compra já planejada desde o início para locação é tratada de forma diferente de uma mudança de circunstância posterior à compra. Em caso de dúvida, o caminho mais seguro é relatar a situação concreta à repartição fiscal da província (都道府県税事務所) responsável pela localização do imóvel e pedir orientação. Vale complementar a leitura com o guia sobre custos de manutenção de apartamentos usados e como usá-los na decisão de investimento, que ajuda a reunir imposto de aquisição, tributos recorrentes e custos de administração em uma única planilha de fluxo de caixa.
Além do imposto de aquisição: imposto de registro, imposto de selo e imposto sobre consumo
Tabela de alíquotas do imposto de registro
| Tipo de registro | Alíquota padrão | Alíquota reduzida | Prazo de vigência |
|---|---|---|---|
| Transferência de propriedade de terreno | 2,0% | 1,5% | 31/03/2029 |
| Registro de fideicomisso sobre terreno | 0,4% | 0,3% | 31/03/2029 |
| Registro inicial de propriedade de imóvel residencial | 0,4% | 0,15% | 31/03/2027 |
| Transferência de propriedade de imóvel residencial | 2,0% | 0,3% | 31/03/2027 |
| Constituição de hipoteca vinculada a financiamento habitacional | 0,4% | 0,1% | 31/03/2027 |
Para obter a redução sobre imóvel residencial e sobre a hipoteca, é preciso anexar ao pedido de registro um certificado emitido pela prefeitura (atestando o cumprimento de requisitos como a área mínima de 50 m²) e concluir o registro dentro de 1 ano após a aquisição. Um ponto essencial aqui: diferentemente do imposto de aquisição, o requisito de área para o imposto de registro continua em 50 m² — não foi flexibilizado para 40 m². Isso significa que, em unidades com área exclusiva na faixa de 40 m², é possível ter a redução do imposto de aquisição, mas não a do imposto de registro, que fica na alíquota padrão.
Tabela do imposto de selo (contratos de transferência de imóveis)
| Valor registrado no contrato | Valor padrão | Valor com redução |
|---|---|---|
| Acima de ¥100.000 até ¥500.000 | ¥400 | ¥200 |
| Acima de ¥500.000 até ¥1.000.000 | ¥1.000 | ¥500 |
| Acima de ¥1.000.000 até ¥5.000.000 | ¥2.000 | ¥1.000 |
| Acima de ¥5.000.000 até ¥10.000.000 | ¥10.000 | ¥5.000 |
| Acima de ¥10.000.000 até ¥50.000.000 | ¥20.000 | ¥10.000 |
| Acima de ¥50.000.000 até ¥100.000.000 | ¥60.000 | ¥30.000 |
| Acima de ¥100.000.000 até ¥500.000.000 | ¥100.000 | ¥60.000 |
| Acima de ¥500.000.000 até ¥1.000.000.000 | ¥200.000 | ¥160.000 |
| Acima de ¥1.000.000.000 até ¥5.000.000.000 | ¥400.000 | ¥320.000 |
| Acima de ¥5.000.000.000 | ¥600.000 | ¥480.000 |
Essa redução vale para contratos firmados entre 1º de abril de 2014 e 31 de março de 2027. O preço médio da Grande Tóquio, ¥52.010.000, entra na faixa "acima de ¥50.000.000 até ¥100.000.000", pagando ¥30.000; se o valor ficasse mesmo ¥1 abaixo de ¥50.000.000, o imposto cairia para ¥10.000 — uma diferença de ¥20.000 apenas por cruzar essa linha. Na prática, negociações de preço acabam, sim, empurrando o contrato de uma faixa para outra.
O imposto sobre consumo depende de quem é o vendedor
| Item | Vendedor é corretora/incorporadora licenciada | Vendedor é pessoa física (não empresária) |
|---|---|---|
| Valor de venda da construção | Tributado (10%) | Não tributado |
| Valor de venda do terreno | Isento | Isento |
| Comissão de corretagem | Tributado (10%) | Tributado (10%) |
| Honorários do escrivão judicial (司法書士) | Tributado (10%) | Tributado (10%) |
| Imposto de registro, imposto de selo, imposto de aquisição | Fora do campo de incidência | Fora do campo de incidência |
| Seguro contra incêndio, garantia de financiamento | Isento | Isento |
A transferência e a locação de terrenos são operações isentas de imposto sobre consumo pela lei japonesa. Já quando é uma pessoa física (não empresária) que vende o bem, simplesmente não incide imposto sobre consumo, e o preço de venda não inclui esse componente. Na prática, isso significa que, em um apartamento usado vendido por pessoa física, nem mesmo a parte referente à construção é tributada pelo imposto sobre consumo. Ou seja: no mesmo imóvel de ¥50.000.000, a composição do valor total pago muda dependendo de o vendedor ser uma corretora/incorporadora licenciada ou uma pessoa física — uma lógica bem diferente da do Brasil, onde o ITBI incide sobre a transferência independentemente da natureza jurídica do vendedor, e não existe um imposto equivalente ao consumo japonês incidindo seletivamente sobre a parcela da construção. O artigo sobre o mecanismo do imposto sobre consumo em imóveis usados e estratégias de economia tributária via pessoa jurídica aprofunda essa distinção por tipo de vendedor.
O teto da comissão de corretagem e o imposto sobre consumo
Existe um teto para a remuneração que uma corretora licenciada (宅地建物取引業者) pode receber por intermediar uma compra e venda. Segundo a portaria do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT) — Portaria nº 1.552 do antigo Ministério da Construção, de 1970, com última revisão em 21 de junho de 2024 —, o teto, já incluindo o imposto sobre consumo correspondente, é o seguinte:
- Parcela do preço até ¥2.000.000: 5,5%
- Parcela do preço acima de ¥2.000.000 até ¥4.000.000: 4,4%
- Parcela do preço acima de ¥4.000.000: 3,3%
- Regime especial para imóveis vagos de baixo valor (terreno ou construção de até ¥8.000.000): teto de ¥300.000 × 1,1 = ¥330.000
Aplicando a fórmula ao preço médio da Grande Tóquio, ¥52.010.000, o teto da comissão é "¥52.010.000 × 3,3% + ¥66.000 = ¥1.782.330" (aprox. R$ 57.390). Se o imóvel do Caso 1 for adquirido com financiamento de ¥40.000.000, os tributos no momento da compra somam: imposto de aquisição ¥0, imposto de registro ¥151.000 (terreno ¥90.000, construção ¥21.000, hipoteca ¥40.000) e imposto de selo ¥30.000 — total de ¥181.000. Somando a comissão de corretagem, chega-se a ¥1.963.330 (aprox. R$ 63.240), cerca de 3,8% do preço de fechamento. A esse valor ainda se somam os honorários do escrivão judicial, o seguro contra incêndio e o rateio proporcional das taxas de condomínio e do fundo de reserva. O artigo sobre a composição dos custos iniciais na compra de um apartamento traz o panorama completo, incluindo os itens que vão além dos impostos.
Em regra, não há mais restituição do imposto sobre consumo em apartamentos para investimento
Desde 1º de outubro de 2020, o imposto sobre consumo pago na aquisição de "edificações residenciais para locação" deixou de poder ser deduzido como crédito fiscal. O conceito de "edificação residencial para locação" abrange, de forma geral, qualquer construção que não seja claramente destinada a um uso diferente de locação residencial, e que se enquadre como ativo de alto valor (um único item de estoque ou ativo fixo sujeito a ajuste, no valor de ¥10.000.000 ou mais sem impostos). Um apartamento em condomínio destinado à locação residencial normalmente se enquadra nessa definição — e, por isso, em regra, não é mais possível obter a restituição do imposto sobre consumo pago na compra. A antiga estratégia de "restituição do imposto sobre consumo em apartamentos de investimento", bastante divulgada no passado, não se aplica mais a imóveis residenciais dentro do sistema atual. O tratamento é diferente para unidades não residenciais, como salas comerciais e lojas; o artigo sobre o mecanismo e as condições da restituição do imposto sobre consumo em investimentos imobiliários detalha essa distinção por finalidade de uso.
Como entender o IPTU e o imposto de planejamento urbano cobrados todo ano após a compra
O imposto de aquisição é cobrado uma única vez, mas o IPTU japonês e o imposto de planejamento urbano incidem todos os anos, enquanto durar a propriedade. No longo prazo, esse é o componente que mais pesa no custo total — mais até do que os tributos da própria compra.
Estimativa anual para o imóvel do Caso 1
Premissas: imóvel dentro dos 23 distritos centrais de Tóquio, valor tributável da fração do terreno de ¥6.000.000 e área correspondente de 10 m² (terreno residencial de pequeno porte), valor tributável da construção de ¥7.000.000. Ano fiscal 2026.
| Item | Cálculo | Valor anual |
|---|---|---|
| IPTU (terreno) | ¥6.000.000 × 1/6 × 1,4% | ¥14.000 |
| IPTU (construção) | ¥7.000.000 × 1,4% | ¥98.000 |
| Imposto de planejamento urbano (terreno) | ¥6.000.000 × 1/3 × 0,3% × 1/2 (redução dos 23 distritos) | ¥3.000 |
| Imposto de planejamento urbano (construção) | ¥7.000.000 × 0,3% | ¥21.000 |
| Total | — | ¥136.000 |
Em apartamentos de condomínio, cerca de 90% do IPTU e do imposto de planejamento urbano vêm da construção, não do terreno — porque a fração de terreno é pequena e, além disso, o regime especial para terreno residencial comprime a base de cálculo a até 1/6 do valor. O resultado prático: mesmo com imposto de aquisição zerado na compra, o proprietário segue pagando cerca de ¥136.000 por ano (aprox. R$ 4.380 ao câmbio de 13/08/2026) enquanto for dono do imóvel — um custo recorrente que, ao longo de 10 ou 20 anos de posse, supera com folga o que se economizou no momento da compra.
Vale observar que a base de cálculo do terreno está sujeita a um mecanismo de ajuste gradual de carga tributária (負担調整措置). Esse sistema limita o quanto a base pode subir de um ano para o outro, de acordo com o "nível de carga" (負担水準) — ou seja, a proporção entre a base de cálculo do ano anterior e a base de cálculo padrão do ano corrente.
Por causa desse ajuste, o valor efetivo do imposto pode não corresponder exatamente à base de cálculo padrão, e ainda há arredondamentos envolvidos. Use a estimativa acima apenas como referência de patamar, não como valor exato. Em apartamentos usados, além disso, a redução do IPTU para imóveis novos (metade do valor por 3 ou 5 anos fiscais) já costuma ter se esgotado no momento da compra. O artigo sobre a diferença entre IPTU e imposto de planejamento urbano na administração de imóveis para locação também ajuda a organizar os custos recorrentes de manter a propriedade.
A reavaliação ocorre a cada três anos; a próxima é no ano fiscal 2027
O valor de terrenos e construções é definido por uma reavaliação geral que ocorre a cada três anos. O último ano-base foi o ano fiscal 2024 (令和6年度); no segundo ano (2025) e no terceiro ano (2026) desse ciclo, o valor do ano-base é mantido, em regra, sem alteração. O próximo ano-base será o ano fiscal 2027 (令和9年度). Em áreas onde o preço da terra está subindo, é provável que o valor tributável do terreno seja reajustado para cima nesse próximo ciclo, elevando o IPTU e o imposto de planejamento urbano — algo que investidores estrangeiros com imóveis em bairros de Tóquio em valorização devem ter no radar ao projetar o fluxo de caixa de longo prazo.
O IPTU japonês é cobrado de quem é o proprietário na data de referência, 1º de janeiro. Se o imóvel for vendido no meio do ano, o responsável legal pelo pagamento perante o fisco não muda. O rateio proporcional entre comprador e vendedor no momento da venda é uma prática comercial, não uma exigência da Lei de Tributos Locais — por isso, é importante confirmar como esse rateio está definido nas cláusulas do próprio contrato de compra e venda.
O IPTU japonês também tem limite de isenção
Se a soma da base de cálculo de todos os bens imóveis que uma mesma pessoa possui dentro do mesmo município ficar abaixo de ¥300.000 para terrenos e ¥200.000 para construções, o IPTU não é cobrado. Terrenos e construções abaixo do limite de isenção do IPTU também ficam isentos do imposto de planejamento urbano. Vale destacar que a reforma tributária local do ano fiscal 2026 eleva o limite de isenção das construções para ¥300.000, a partir do ano fiscal 2027 (令和9年度).
O incentivo de financiamento habitacional (住宅ローン減税) disponível na compra de apartamentos usados
Segundo o resumo da reforma tributária do ano fiscal 2026 do Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT), o incentivo de dedução do imposto de renda vinculado ao financiamento habitacional (住宅ローン減税, jūtaku rōn genzei) foi prorrogado por mais cinco anos, com ampliação do teto de financiamento elegível e do período de dedução para imóveis usados de alta qualidade energética. A alíquota de dedução é de 0,7% ao ano sobre o saldo devedor — um mecanismo sem equivalente direto no crédito imobiliário brasileiro ou português, onde os juros do financiamento não geram, em regra, uma dedução anual direta desse tipo sobre o imposto de renda.
| Categoria do imóvel usado | Teto de financiamento elegível (famílias com filhos, etc.) | Período de dedução |
|---|---|---|
| Habitação de longa duração de qualidade / habitação de baixo carbono / habitação com padrão de eficiência energética ZEH | ¥35.000.000 (¥45.000.000) | 13 anos |
| Habitação em conformidade com padrão de eficiência energética | ¥20.000.000 (¥30.000.000) | 13 anos |
| Outras habitações | ¥20.000.000 | 10 anos |
Por "famílias com filhos, etc." entende-se domicílios com filhos menores de 19 anos, ou casais em que pelo menos um dos cônjuges tem menos de 40 anos. O requisito de área útil é de 40 m² ou mais; para quem tem renda acima de ¥10.000.000 por ano, ou para quem usa o teto ampliado destinado a famílias com filhos, o requisito sobe para 50 m² ou mais. O teto de renda para ter direito ao incentivo é de ¥20.000.000 por ano. A maioria dos apartamentos usados se enquadra em "outras habitações", mas, se for possível comprovar a conformidade com o padrão de eficiência energética, o período de dedução sobe para 13 anos — por isso vale a pena verificar com o vendedor ou a imobiliária se existe documentação de desempenho energético do imóvel. Note que este incentivo é sobre o imposto de renda japonês, e não se confunde com nenhuma das reduções do imposto de aquisição tratadas nas seções anteriores.
Procedimentos e prazos para obter as reduções
Quando chega o aviso de cobrança e onde declarar
O aviso de cobrança do imposto de aquisição é enviado pela repartição fiscal metropolitana ou regional (都税事務所・支庁). Em Tóquio, os avisos costumam ser expedidos por volta do dia 7 de cada mês, com vencimento, em regra, no final do próprio mês de expedição. Entre a data de aquisição e a chegada do aviso, dependendo do andamento do registro e da avaliação, pode levar de alguns meses a mais de meio ano — por isso é comum ouvir dizer, no Japão, que esse imposto "chega quando você já esqueceu dele". Investidores estrangeiros habituados a impostos de transação cobrados no fechamento (como o IMT português, retido antes da escritura) devem se organizar para esse intervalo — o aviso não chega no ato da compra.
Se o pedido de registro for feito dentro de 30 dias a partir da data de aquisição do imóvel, em regra não é necessário declarar a própria aquisição separadamente. Porém, a declaração para obter as reduções é um procedimento à parte, obrigatório: é preciso apresentar o formulário de declaração do imposto de aquisição (不動産取得税申告書), junto com os documentos exigidos, à repartição fiscal da província responsável pela localização do imóvel. Esquecer essa etapa é o erro mais caro possível aqui: o imposto que deveria zerar com a redução acaba sendo cobrado integralmente, como se a redução não existisse.
E se o imposto já tiver sido pago antes da declaração?
Mesmo que a declaração de redução seja feita depois de o aviso de cobrança já ter chegado, se os requisitos forem atendidos, o valor é reduzido — e, se o imposto já tiver sido pago, a diferença é restituída. Se, ao receber o aviso, você suspeitar que a redução não foi aplicada, o primeiro passo — antes ou depois do pagamento — é entrar em contato com a repartição fiscal da província responsável. O artigo sobre as reduções do imposto de aquisição e o procedimento de restituição detalha, passo a passo, o fluxo completo da declaração.
Documentos a ter em mãos no momento da aquisição
- Cópia do contrato de compra e venda (confirmação da data de aquisição, do valor de aquisição e das partes envolvidas)
- Certidão de registro de imóveis (confirmação da transferência de propriedade)
- Certificado de avaliação para fins de IPTU (confirmação do valor tributável e do ano de construção)
- Comprovante de residência (juminhyō) (confirmação de que o imóvel é para moradia própria)
- Para imóveis construídos até 31 de dezembro de 1981: certificado de conformidade ao padrão antissísmico, laudo de avaliação de desempenho de habitação, ou comprovante de contratação de seguro de garantia contra vícios ocultos em imóvel usado
- Documentação que comprove a área útil do apartamento (área real de uso, já incluindo a fração das áreas comuns)
Passo a passo para você mesmo estimar o custo de aquisição de um apartamento usado
- Confirme, no certificado de avaliação para fins de IPTU ou no demonstrativo de tributos do imóvel, o valor tributável do terreno (fração ideal) e da construção. O ponto de partida é o valor tributável, não o preço de venda.
- Verifique o ano de construção no certificado de avaliação e identifique em qual faixa de dedução o imóvel se enquadra (de ¥1.000.000 a ¥12.000.000).
- Confirme se a área útil real, já somada à fração das áreas comuns, fica entre 40 m² e 240 m² (para aquisições até 31/03/2026, o mínimo é 50 m²).
- Para o terreno, calcule o imposto inicial com "valor tributável × 1/2 × 3%" e subtraia o maior valor entre "preço do terreno por m² (já com a redução de 1/2) × o dobro da área útil × 3%" e ¥45.000.
- Para a construção, se "valor tributável − dedução" for negativo, o imposto é zero; se for positivo, multiplique por 3%.
- Some o imposto de registro (terreno 1,5%, construção 0,3%, hipoteca 0,1%), o imposto de selo e o teto da comissão de corretagem para chegar ao total do momento da compra.
- Por fim, estime o valor anual do IPTU e do imposto de planejamento urbano, e inclua esse custo recorrente na sua planilha de fluxo de caixa.
Para imóveis dentro de Tóquio, é possível conferir os cálculos com a ferramenta oficial de cálculo do imposto de aquisição da Secretaria de Tributos de Tóquio. Em algumas condições específicas, a ferramenta pode não conseguir calcular o valor — nesses casos, a confirmação final deve ser feita diretamente com a repartição fiscal da província responsável. Vale seguir esse passo a passo em paralelo com o guia sobre como comprar um apartamento usado e os pontos de checagem do processo de compra, para consolidar o planejamento financeiro e a due diligence do imóvel ao mesmo tempo.
Na INA&Associates株式会社 (INA&Associates), desde a primeira conversa sobre uma possível compra, nosso princípio é sempre separar claramente o desembolso único do momento da aquisição dos custos fixos recorrentes da posse do imóvel. Seja um imóvel cujo imposto de aquisição fica em zero, seja um cujo custo de posse chega a ¥136.000 por ano, é apenas colocando os números lado a lado que o cliente consegue decidir por conta própria. Se comunicássemos apenas os pontos favoráveis no início, a confiança se romperia no dia em que o aviso de cobrança chegasse. Acreditamos que divulgar também as desvantagens, com total transparência, é o que constrói uma relação de longo prazo — especialmente com investidores estrangeiros que, à distância, dependem ainda mais dessa transparência para confiar em uma compra no exterior.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quando chega o aviso do imposto de aquisição de um apartamento usado?
A. O aviso de cobrança chega alguns meses depois da aquisição, enviado pela repartição fiscal da província responsável pela localização do imóvel. Em Tóquio, os avisos são expedidos por volta do dia 7 de cada mês, com vencimento geralmente no final desse mesmo mês. Dependendo do andamento do registro e da avaliação, pode levar mais de meio ano — por isso, não presuma que o imposto não será cobrado só porque o aviso ainda não chegou.
Q. É possível obter a redução também em apartamentos para investimento?
A. Não. Nem a dedução sobre a construção nem a redução sobre o terreno residencial se aplicam, porque ambas exigem que o imóvel tenha sido "adquirido por pessoa física para uso próprio como moradia". A redução de 1/2 na base de cálculo do terreno urbano, porém, vale para qualquer finalidade. Como resultado, em um apartamento usado para investimento, o imposto é calculado como "valor tributável do terreno × 1/2 × 3% + valor tributável da construção × 3%".
Q. Uma unidade com área na faixa de 40 m² tem direito à redução?
A. Sim, desde que a aquisição seja a partir de 1º de abril de 2026. Antes dessa data, o requisito era de 50 m² ou mais. A área útil de um apartamento é avaliada somando-se a fração proporcional das áreas comuns à área exclusiva — por isso, mesmo com área exclusiva abaixo de 40 m², o requisito pode acabar sendo cumprido. Nas Áreas de Reurbanização Urgente designadas dentro dos distritos especiais de Tóquio, existe uma exceção que mantém o mínimo de 50 m² para a redução de imóveis novos; como essa exceção não está mencionada na orientação sobre imóveis usados, quem estiver nessas áreas específicas deve confirmar diretamente com a repartição fiscal metropolitana.
Q. O imposto sobre consumo em um apartamento usado muda dependendo de quem é o vendedor?
A. Sim, muda. Se o vendedor for uma empresa, como uma corretora ou incorporadora licenciada, incide 10% de imposto sobre consumo na parte da construção; se o vendedor for pessoa física (não empresária), nem a construção é tributada. O terreno é isento em ambos os casos. Já a comissão de corretagem e os honorários do escrivão judicial são tributados independentemente de quem seja o vendedor.
Q. Mesmo com o imposto de aquisição zerado, é preciso declarar?
A. Se o valor zerado for resultado da aplicação de uma redução, é necessário fazer a declaração para ter direito a essa redução — sem a declaração, o imposto pode ser cobrado integralmente, como se a redução não existisse. Já quando o valor fica abaixo do limite de isenção desde o início, em regra nem chega a ser emitido o aviso de cobrança. Em caso de dúvida, o mais seguro é confirmar diretamente com a repartição fiscal da província responsável.
Fontes e referências
- Secretaria de Tributos de Tóquio (東京都主税局) — "Imposto de Aquisição de Imóveis (Perguntas Frequentes)" (dedução para imóveis usados, requisito de área útil, requisito de padrão antissísmico, redução sobre terreno residencial, limite de isenção, data de expedição do aviso de cobrança)
- Secretaria de Tributos de Tóquio — "Imposto de Aquisição de Imóveis"
- Secretaria de Tributos de Tóquio — "Ferramenta de Cálculo do Imposto de Aquisição de Imóveis"
- Secretaria de Tributos de Tóquio — "IPTU e Imposto de Planejamento Urbano (Terreno e Construção)" (alíquotas de 1,4% e 0,3%, regime especial para terreno residencial, redução do imposto de planejamento urbano para terrenos residenciais de pequeno porte nos 23 distritos, limite de isenção, reavaliação)
- Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações (総務省, MIC) — "Reforma Tributária Local do Ano Fiscal 2026 e Pontos de Atenção na Administração Tributária Local" (comunicação oficial, 21 de janeiro de 2026) (flexibilização do requisito de área útil do imposto de aquisição para 40 m² e elevação do limite de isenção; elevação do limite de isenção do IPTU sobre construções para ¥300.000)
- Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações — "Sistema de Tributos Locais: Imposto de Aquisição de Imóveis"
- Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações — "Sistema de Tributos Locais: Visão Geral do IPTU"
- Ministério dos Assuntos Internos e Comunicações — "Sistema de Tributos Locais: Imposto de Planejamento Urbano"
- Agência Nacional de Tributos (国税庁, NTA) — "Aviso sobre a Redução da Alíquota do Imposto de Registro em Compra e Venda de Terrenos e Registro Inicial de Propriedade de Imóveis Residenciais" (abril de 2026)
- Agência Nacional de Tributos — Tax Answer nº 7191, "Tabela de Alíquotas do Imposto de Registro"
- Agência Nacional de Tributos — Tax Answer nº 7108, "Redução do Imposto de Selo em Contratos de Transferência de Imóveis e de Empreitada de Construção" (valores reduzidos e período de vigência)
- Agência Nacional de Tributos — Tax Answer nº 7140, "Tabela de Valores do Imposto de Selo (Parte 1): Documentos nº 1 a nº 4" (valor padrão para contratos de transferência de imóveis)
- Agência Nacional de Tributos — Tax Answer nº 6201, "Operações Isentas de Imposto"
- Agência Nacional de Tributos — Tax Answer nº 6931, "Imposto sobre Consumo e Ganho de Capital"
- Agência Nacional de Tributos — Diretriz Básica da Lei do Imposto sobre Consumo, Capítulo 11, Seção 7, "Edificações Residenciais para Locação"
- Agência Nacional de Tributos — "Aviso sobre a Reforma da Lei do Imposto sobre Consumo" (abril de 2020) (restrição ao crédito fiscal sobre edificações residenciais para locação, definição de ativo de alto valor, vigência a partir de 1º de outubro de 2020)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo (国土交通省, MLIT) — "Resumo da Reforma Tributária do Ano Fiscal 2026" (dezembro de 2025) (prorrogação de 5 anos do incentivo de financiamento habitacional, ampliação do teto de financiamento e do período de dedução para imóveis usados, prorrogação de 3 anos do regime especial de imposto de registro sobre transferência de terrenos)
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo — "Regime Especial de Registro Inicial de Propriedade de Imóveis Residenciais"
- Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo — "Valor da Remuneração que Corretoras de Imóveis Podem Receber em Compra e Venda de Terrenos ou Construções" (Portaria nº 1.552 do antigo Ministério da Construção, de 1970, última revisão em 21 de junho de 2024)
- East Japan Real Estate Institution (東日本不動産流通機構, East Japan REINS) — "Relatório Trimestral Market Watch, Período Abril–Junho de 2026" (17 de julho de 2026)
A definição do valor do imposto varia de acordo com o valor tributável, a data de construção, a área útil e a finalidade de cada imóvel. Os exemplos de cálculo deste artigo são casos-modelo para acompanhar a lógica do sistema; o valor real do imposto é determinado pelo certificado de avaliação para fins de IPTU e pela decisão da repartição fiscal da província responsável. Ao avaliar concretamente uma aquisição, recomendamos ter em mãos a documentação do imóvel e confirmar os números com um contador especializado em tributos (税理士, zeirishi) ou diretamente com a repartição fiscal da província.
