Immer mehr Menschen möchten ungenutztes Bauland oder ein geerbtes leerstehendes Haus produktiv einsetzen und in die Vermietung einsteigen – sei es über eine Apartmentanlage oder eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Für internationale Leserinnen und Leser aus dem deutschsprachigen Raum (DACH) ist eines dabei oft überraschend: Um in Japan Vermieter zu werden, ist keine besondere Zulassung oder Qualifikation erforderlich. Anders als etwa bei geregelten Berufen gibt es keine Kammer, keine Prüfung und keinen Sachkundenachweis, den man vorweisen müsste. Wer jedoch ohne das nötige Wissen und ohne solide Vorbereitung startet, riskiert, dass Leerstand und Instandhaltungskosten zu einer unerwarteten Belastung werden. Dieser Beitrag erläutert auf Basis unserer eigenen Praxiserfahrung ausführlich, wie man in Japan Vermieter wird, wie der Arbeitsalltag aussieht, welche Kapitalgrößen realistisch sind und welche Vorteile und Nachteile das Geschäft mit sich bringt.
Was ist ein Vermieter – und braucht man eine Qualifikation?
Als Vermieter (japanisch: ōya, 大家) bezeichnet man eine Person, die eine ihr gehörende Immobilie vermietet und daraus Mieteinnahmen erzielt. Die Bandbreite reicht von einer einzelnen Ein-Zimmer-Eigentumswohnung (wanrūmu manshon) über ein ganzes Apartmenthaus bis hin zum Geschäftsgebäude. Eine fachliche Zulassung wie die des takken-shi (宅地建物取引士, staatlich geprüfter Immobilientransaktions-Fachmann – vergleichbar in der Funktion, aber nicht identisch mit einem deutschen Immobilienmakler mit §34c-Erlaubnis) ist nicht nötig. Man kann sogar nebenberuflich einsteigen, während man weiter als Angestellter arbeitet.
Dass keine Qualifikation nötig ist, bedeutet allerdings nicht, dass kein Wissen nötig ist – das sind zwei verschiedene Dinge. Die Vermietung setzt Grundkenntnisse im Zivilrecht (minpō), im Miet- und Pachtrecht (shakuchi-shakka-hō, 借地借家法, dem japanischen Pendant zum deutschen Mietrecht des BGB) sowie im Steuerrecht voraus. Anders als in Deutschland, wo der Mieterschutz stark durch das BGB und die Mietpreisbremse geprägt ist, folgt Japan einem eigenen, mieterfreundlichen, aber anders strukturierten Regelwerk. Sie müssen jedoch nicht alles selbst stemmen: Ein realistischer Weg besteht darin, einen Teil der Verwaltung an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft auszulagern und nur die entscheidenden Weichenstellungen selbst zu treffen.
Die wichtigsten Aufgaben eines Vermieters
Das Vermietergeschäft wird gern auf „Miete kassieren“ reduziert, umfasst in Wirklichkeit aber vielfältige Aufgaben. Im Folgenden ordnen wir die typischen Tätigkeiten. Für Leserinnen und Leser aus dem DACH-Raum ist dabei bemerkenswert, wie viele dieser Aufgaben in Japan üblicherweise an spezialisierte Verwalter delegiert werden – deutlich stärker, als es bei privaten Vermietern in Deutschland oder Österreich verbreitet ist.
Auswahl, Kauf und Verkauf der Immobilie
Die Objektauswahl ist die wichtigste Einzelentscheidung, die über Erfolg oder Misserfolg der Kapitalanlage bestimmt. Lage, Baujahr, erwartete Rendite, die Mietnachfrage im Umfeld und der künftige Vermögenswert müssen ganzheitlich bewertet werden – hinzu kommen die Finanzierungsverhandlungen mit der Bank. Ist die Einschätzung an dieser Stelle zu nachlässig, lässt sich die Wirtschaftlichkeit später kaum noch verbessern, so viel Betriebsaufwand man auch investiert. Anders als im deutschen Markt, wo Massivbauten über Jahrzehnte ihren Wert halten, verlieren japanische Holzbauten (mokuzō) rechnerisch schneller an Wert – ein Punkt, der die Objektauswahl für ausländische Investoren zusätzlich prägt.
Mietersuche und Betreuung
Die Mietersuche zur Reduzierung von Leerstand ist die erfolgskritischste Aufgabe, weil sie unmittelbar auf den Ertrag durchschlägt. Dazu zählen die Festlegung der Vermietungskonditionen und die Zusammenarbeit mit Maklerfirmen, aber auch der Mieteinzug nach Bezug, der Umgang mit Zahlungsrückständen sowie die Reaktion auf technische Defekte und Beschwerden. Schnelles und aufrichtiges Handeln ist die beste Leerstandsvorsorge, denn es führt zu langen Mietverhältnissen. Zu erwähnen ist, dass in Japan bei Vertragsabschluss traditionell reikin (礼金, ein nicht erstattbares „Schlüsselgeld“ an den Vermieter) und shikikin (敷金, eine erstattbare Kaution) anfallen können – ein Konzept, das im deutschsprachigen Raum keine direkte Entsprechung hat, wo lediglich eine auf drei Monatskaltmieten begrenzte Kaution üblich ist.
Gebäudeinstandhaltung und Sanierungsplanung
Neben der Reinigung der Gemeinschaftsflächen und der laufenden Wartung der Anlagen sind die Planung und finanzielle Vorsorge für die etwa alle zehn bis fünfzehn Jahre anstehende Großsanierung unverzichtbar. Fassade, Dachabdichtung sowie Zu- und Abwasserleitungen verschleißen mit der Zeit unweigerlich. Es lohnt sich, planvoll eine Instandhaltungsrücklage (shūzen tsumitate) aufzubauen – das sichert langfristig den Vermögenswert. Während in Deutschland die Instandhaltungsrücklage bei Eigentümergemeinschaften gesetzlich verankert ist, liegt sie beim japanischen Einzelvermieter stärker in der eigenen unternehmerischen Verantwortung.
Vertrags- und Auszugsformalitäten
Der Abschluss des Mietvertrags beim Einzug, dessen Verlängerung sowie die Übergabebegehung und die Prüfung der Wiederherstellung des Ursprungszustands beim Auszug gehören ebenfalls zu den zentralen Aufgaben des Vermieters. Wer die Regeln zur Wiederherstellung des Ursprungszustands – in Japan geregelt über die genjō-kaifuku-Richtlinien (原状回復ガイドライン, staatliche Leitlinien zur Rückführung der Mietsache in den Ausgangszustand) – richtig versteht, beugt Streitigkeiten über die Kostenverteilung beim Auszug vor. Für DACH-Leser ist der Kontrast lehrreich: Anders als bei den deutschen Schönheitsreparaturen, deren Überwälzung auf Mieter durch die Rechtsprechung stark eingeschränkt wurde, teilen die japanischen Richtlinien die Lasten zwischen normaler Abnutzung (die der Vermieter trägt) und mieterverschuldeten Schäden klar auf.
Steuererklärung und steuerliche Abwicklung
Mieteinnahmen gelten als Einkünfte aus Immobilien (fudōsan shotoku) und erfordern grundsätzlich jährlich eine Steuererklärung (kakutei shinkoku). Durch das sachgerechte Ansetzen von Instandhaltungskosten, Verwaltungsgebühren und Abschreibungen (genka shōkyaku, vergleichbar der deutschen AfA – Absetzung für Abnutzung) sowie die Nutzung der aoiro-Steuererklärung (青色申告, einer begünstigten Buchführungsform mit erhöhtem Freibetrag) lässt sich die Steuerlast in manchen Fällen senken. In Zweifelsfragen ist es am sichersten, einen Steuerberater (zeirishi) hinzuzuziehen – ähnlich wie ein deutscher Anleger die Anlage V seiner Steuererklärung mit dem Steuerberater abstimmen würde.
Konkrete Schritte, um Vermieter zu werden
Der grundlegende Ablauf bis zum Vermieter-Debüt sieht wie folgt aus. Schritt für Schritt und ohne Eile vorzugehen bildet das Fundament für ein tragfähiges, unangestrengtes Geschäft.
- Informationen sammeln und lernen: die Funktionsweise der Immobilienanlage, die Logik der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung und die Grundlagen der Risiken verstehen
- Finanzierungsplan aufstellen: das Verhältnis von Eigenkapital und Fremdfinanzierung sowie die Tilgungsquote prüfen
- Objekt auswählen: Lage, Rendite, Baujahr und Mietnachfrage ganzheitlich bewerten
- Finanzierung beantragen: die Kreditprüfung bei der Bank durchlaufen
- Immobilie kaufen: nach Erhalt der Aufklärung über die wesentlichen Punkte den Kaufvertrag schließen und die Kaufabwicklung vollziehen
- Verwaltungsstruktur aufbauen: über Selbstverwaltung oder Beauftragung einer Verwaltungsgesellschaft entscheiden
- Mietersuche starten: Maklerfirmen beauftragen und Inserate auf Immobilienportalen schalten
Wer den Einstieg in die Immobilienanlage aus einer breiteren Perspektive kennenlernen möchte, findet ergänzend im Einsteigerleitfaden zur Immobilienanlage weitere Orientierung.
Richtwerte für das benötigte Kapital
Die brennende Frage lautet meist: „Wie viel braucht man?“ Weil dies stark von Objektpreis, Lage, Baujahr und der Politik der Bank abhängt, lässt sich keine pauschale Antwort geben – wir ordnen aber den gedanklichen Rahmen. Da im japanischen Ausgangstext keine konkreten Yen-Beträge genannt werden, verzichten wir bewusst auf erfundene Zahlen und arbeiten mit Anteilsgrößen.
Allgemein gilt es als sicher, einen bestimmten Anteil Eigenkapital (Anzahlung) bezogen auf den Objektpreis sowie Bargeld für die Nebenkosten bereitzuhalten. Zu den Nebenkosten zählen Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer, die Maklercourtage und die Feuerversicherungsprämie – sie fallen zusätzlich zum Objektpreis an. Die folgende Übersicht ist ausdrücklich nur ein allgemeiner Richtwert; die tatsächlichen Zahlen schwanken je nach individueller Prüfung und Objektbedingungen. Für DACH-Investoren ist der Vergleich aufschlussreich: Während deutsche Banken bei Kapitalanlegern häufig 20 bis 30 Prozent Eigenkapital plus Kaufnebenkosten erwarten, bewegt sich die japanische Praxis in einer ähnlichen, aber je nach Bank flexibleren Größenordnung.
| Kostenposten | Inhalt | Richtwert-Logik |
|---|---|---|
| Anzahlung (Eigenkapital) | ein Teil des Objektpreises wird bar aufgebracht | etwa 10 bis 30 Prozent des Objektpreises schaffen Stabilität bei Prüfung und Rechnung |
| Nebenkosten | Grundbuch, Erwerbsteuer, Maklercourtage, Versicherung u. a. | fallen typischerweise in Höhe einiger Prozent zusätzlich zum Objektpreis an |
| Reserve | Vorsorge für Leerstand, Sanierung, unvorhergesehene Fälle | Tilgung und Betriebskosten für einige Monate in Reserve halten |
Bei der Anlage in eine Ein-Zimmer-Eigentumswohnung ist mitunter ein vergleichsweise geringer Einstiegsbetrag möglich, doch ein Kauf, der das verfügbare Kapital vollständig aufzehrt, ist zu vermeiden. Eine Reserve, die Leerstand und plötzliche Sanierungen abfedert, ist die realistische Voraussetzung dafür, das Geschäft langfristig durchzuhalten.
Vorteile, Vermieter zu werden
Das Vermietergeschäft bietet charakteristische Vorteile, die andere Formen der Vermögensanlage nicht in gleicher Weise aufweisen.
- Stabile Mieteinnahmen: Solange das Objekt vermietet ist, sind monatliche Einnahmen zu erwarten
- Sachwert im eigenen Bestand: Es handelt sich um einen realen Sachwert, der auch in Inflationsphasen als Absicherung dienen kann
- Steuervorteil durch Betriebsausgaben: Abschreibungen und Ähnliches lassen sich in bestimmten Fällen ansetzen
- Hebelwirkung (Leverage): Durch Fremdfinanzierung lässt sich mit wenig Eigenkapital ein großer Vermögenswert bewirtschaften
- Funktion als Lebensversicherungsersatz: Mit einer Restschuld-Gruppenlebensversicherung (dantai shin'yō seimei hoken) ist die Restschuld im Ernstfall abgesichert
Nachteile und Risiken des Vermieterdaseins
Die Kehrseite der Vorteile klar ins Auge zu fassen, ist andererseits der Ausgangspunkt eines gesunden Geschäfts. Uns ist wichtig, nicht nur die guten Seiten, sondern auch die Nachteile ehrlich zu benennen.
- Leerstandsrisiko: Ohne Mieter sinken die Einnahmen auf null, während die Tilgung bestehen bleibt
- Sanierungs- und Instandhaltungskosten: Mit der Alterung können unvorhergesehene Ausgaben entstehen
- Zinsänderungsrisiko: Bei variabler Verzinsung kann sich die Rate erhöhen
- Konflikte mit Mietern: Mietrückstände, Lärm, Probleme mit der Nachbarschaft und Ähnliches
- Geringe Liquidität: Beim Verkaufswunsch lässt sich nicht immer sofort Bargeld realisieren
Diese Risiken sind nicht unausweichlich, sondern lassen sich durch Vorbereitung und Konzeption erheblich eindämmen. Vielmehr ist gerade die Frage, ob man die Risiken konkret vorwegdenken kann, die Wegscheide zwischen erfolgreichen und ringenden Vermietern. Anders als im stark regulierten deutschen Mietmarkt, in dem etwa Mietanpassungen und Kündigungen eng an gesetzliche Vorgaben gebunden sind, verlangt der japanische Markt vom Vermieter ein etwas anderes Risikobewusstsein – vor allem bei Leerstand und Gebäudealterung.
Erfolgsfaktoren für das Vermietergeschäft
Erfolgreichen Vermietern ist gemeinsam, dass sie nicht nur auf die kurzfristige Rendite, sondern auf den langfristigen Betrieb blicken. Behalten Sie die folgenden Punkte im Blick.
- Eine vertrauenswürdige Verwaltungsgesellschaft wählen: die Aufgaben einer Verwaltungsgesellschaft verstehen und den Partner nicht nur nach dem Preis, sondern nach der Qualität der Betreuung auswählen
- Mit langfristiger Perspektive planen: sowohl den Sanierungs- als auch den Finanzierungsplan mit Puffer gestalten
- Die Marktentwicklung laufend verfolgen: das Mietniveau und die Zukunftsaussichten der Lage regelmäßig überprüfen
- Risiken streuen: die Verteilung auf Objekte unterschiedlicher Lage und Bauart ist ebenfalls eine Option
Damit Sie in der Vertragspraxis nicht ins Stolpern geraten, empfehlen wir, sich frühzeitig auch mit den Hinweisen zum Mietvertrag vertraut zu machen.
Die Haltung „dauerhaft von Mietern gewählt zu werden“
Die Erneuerung der Ausstattung, das Wahren von Sauberkeit und die schnelle Reaktion auf Anfragen sind unscheinbar, beeinflussen aber die Leerstandsdauer erheblich. Das Bewusstsein, nicht dem Gebäude, sondern den dort lebenden Menschen einen Wert zu liefern, bringt im Ergebnis stabile Erträge.
Die Sicht von INA&Associates: Vermieten mit Blick auf Menschen und Langfristigkeit
Wir, die INA&Associates Co., Ltd., sind in der Praxis der Immobilienverwaltung zahlreichen Eigentümerinnen und Eigentümern begegnet. Dabei spüren wir immer wieder deutlich: Was über Erfolg oder Misserfolg der Vermietung letztlich entscheidet, ist weniger die Immobilie selbst als vielmehr die Menschen, die sie tragen, und die Fähigkeit, eine langfristige Perspektive einzunehmen.
Statt einer kurzfristigen Rendite hinterherzujagen und übermäßige Kredite anzuhäufen, ein Konzept zu wählen, das Leerstand und Sanierungen einkalkuliert und beständig betrieben werden kann – und sich mit einem vertrauenswürdigen Verwaltungspartner zusammenzutun. Gerade deshalb benennen wir auch die Nachteile offen und ohne Beschönigung und legen Wert darauf, gemeinsam mit den Eigentümern eine Form zu erarbeiten, die sie überzeugt und lange durchhalten. Eine Vermietung, bei der alle Beteiligten Sicherheit empfinden, ist genau das Bild, das wir anstreben.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel Kapital braucht man, um Vermieter zu werden?
Das hängt stark von der Art des Objekts, der Lage und der Politik der Bank ab. In der Regel bereitet man einen Teil des Objektpreises als Anzahlung vor und muss davon getrennt Nebenkosten wie Grundbuchkosten und Versicherungsprämien einplanen. Bei der Anlage in eine Ein-Zimmer-Eigentumswohnung ist mitunter ein vergleichsweise geringer Einstiegsbetrag möglich, doch wir empfehlen, eine Reserve für Leerstand und Sanierungen in der Hand zu behalten.
Kann man auch als Angestellter Vermieter werden?
Ja, das ist möglich. Wenn Sie die Verwaltungsaufgaben an eine Verwaltungsgesellschaft auslagern, lässt sich der Betrieb parallel zum Hauptberuf führen. Ein stabiles Gehaltseinkommen wirkt sich bei der Kreditprüfung tendenziell vorteilhaft aus, und nicht wenige starten nebenberuflich. Anders als in Deutschland, wo Vermietungseinkünfte über die Anlage V in die persönliche Einkommensteuererklärung einfließen, gelten in Japan eigene Verfahren – der nebenberufliche Einstieg ist in beiden Ländern jedoch verbreitet.
Für wen eignet sich das Vermieterdasein?
Geeignet sind Menschen, die in langfristigen Zusammenhängen denken, die sich sorgfältig mit den Zahlen der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung auseinandersetzen und die aufrichtig mit Mietern und Beteiligten kommunizieren können. Wichtig ist, auch im Konfliktfall nicht emotional zu werden, sondern nüchtern entscheiden zu können.
Gibt es Tipps, um im Vermietergeschäft nicht zu scheitern?
Das Objekt sorgfältig auswählen, einen bei der Tilgung nicht überzogenen Finanzierungsplan aufstellen, eine vertrauenswürdige Verwaltungsgesellschaft wählen – diese drei sind die tragenden Säulen. Wenn Sie darüber hinaus aus den Fällen anderer Eigentümer lernen und den Rahmen des für Sie tragbaren Risikos klar abstecken, geraten Ihre Entscheidungen weniger ins Wanken. Wer die Grundlagen der Immobilie vertiefen möchte, kann auch unsere Kolumnenübersicht nutzen.
