Wenn Sie bei einer Immobilieninvestition von einer Immobilie hören, die das Ende ihrer Nutzungsdauer erreicht hat, denken Sie möglicherweise, dass es sich um ein Gebäude handelt, das nicht mehr genutzt werden kann. Die gesetzliche Nutzungsdauer ist jedoch die Anzahl der Jahre, die zur Berechnung der steuerlichen Abschreibung herangezogen werden, und nicht die physische Lebensdauer des Gebäudes selbst.
Andererseits haben Immobilien, die ihre gesetzliche Nutzungsdauer überschritten haben, großen Einfluss auf die Abschreibung, die Steuerbelastung, die Bankfinanzierung, Reparaturen und die Anzahl der Käufer beim Verkauf. Auch wenn ein Barkauf attraktiv erscheint, kann die Finanzierungsdauer kurz, die Reparaturkosten hoch und die Ausstiegsmöglichkeiten begrenzt sein.
In diesem Artikel erklären wir Investoren und Eigentümern, was passiert, wenn eine Immobilie das Ende ihrer Nutzungsdauer erreicht.
Nutzungsdauer hat drei Bedeutungen
Der Begriff Nutzungsdauer hat je nach Situation unterschiedliche Bedeutungen.
| Geben Sie | ein Bedeutung | Situation, in der es verwendet wird |
|---|---|---|
| Gesetzliche Nutzungsdauer | Anzahl der Jahre, die für die steuerliche Abschreibung verwendet werden | Endgültige Steuererklärung, Buchhaltung, Besteuerung |
| Physikalische Lebensdauer | Zeitraum, in dem ein Gebäude physisch genutzt werden kann | Reparaturen und Gebäudediagnose |
| Wirtschaftsleben | Zeitraum, der Wert als Einkommensvermögen erzeugt | Investitionsentscheidungen, Verkauf, Finanzierung |
In Bezug auf abschreibungsfähige Vermögenswerte erklärt die Nationale Steuerbehörde, dass es sich bei Gebäuden und anderen Vermögenswerten um Vermögenswerte handelt, deren Wert im Laufe der Zeit abnimmt, und dass die gesetzliche Nutzungsdauer, die der Nutzungsdauer entspricht, im Anhang der Verordnung des Finanzministeriums festgelegt ist.
Mit anderen Worten: Nur weil ein Gebäude seine gesetzliche Nutzungsdauer überschritten hat, heißt das nicht, dass es nicht sofort genutzt werden kann. In der Praxis betrachten wir den Gebäudezustand, die Reparaturhistorie, die Mietnachfrage und die Kreditbewertung.
Gesetzliche Nutzungsdauer nach Struktur
Die typische gesetzliche Nutzungsdauer eines Wohngebäudes variiert je nach Bauart.
| Struktur | Gesetzliche Nutzungsdauer für Wohngebäude |
|---|---|
| Holz-/Kunstharzkonstruktion | 22 Jahre |
| Holzrahmen-Mörtelbau | 20 Jahre |
| Stahlbetonbau / Stahlbetonbau | 47 Jahre |
| Ziegel-/Stein-/Blockbau | 38 Jahre |
| Metallbau | Variiert je nach Dicke des Rahmenmaterials |
Holzwohnungen, die häufig bei Immobilieninvestitionen vorkommen, haben eine Lebensdauer von 22 Jahren und RC-Eigentumswohnungen haben eine Lebensdauer von 47 Jahren. Dieser Unterschied wirkt sich auf die Höhe der Abschreibung, die Kreditlaufzeit und den Ausstiegspreis aus.
Was passiert mit der Abschreibung nach Ablauf der Nutzungsdauer?
Wird ein Gebäude ab dem Zeitpunkt des Neubaus entsprechend seiner gesetzlichen Nutzungsdauer abgeschrieben, ist eine Abschreibung am Ende der Nutzungsdauer grundsätzlich nicht mehr möglich. Bei der Abschreibung handelt es sich um eine Ausgabe, die nicht mit Barausgaben verbunden ist. Wenn sie also wegfällt, erhöht sich Ihr zu versteuerndes Einkommen und Ihre Steuerlast kann höher ausfallen.
| Status | Steuerliche Auswirkungen |
|---|---|
| Während der Abschreibung | Ein Teil der Anschaffungskosten des Gebäudes wird jedes Jahr als Aufwand erfasst |
| Nach Ende der Abschreibung | Die Abschreibungskosten sinken, was die Erhöhung des steuerpflichtigen Einkommens erleichtert |
| Großreparaturen | Die Behandlung unterscheidet sich je nachdem, ob es sich um Reparaturkosten oder Investitionsausgaben handelt |
| Zum Zeitpunkt des Verkaufs | Anschaffungskosten und kumulierte Abschreibungen wirken sich auf Kapitalgewinne aus |
Hierbei ist zu beachten, dass eine höhere Abschreibung nicht unbedingt einen besseren Wert bedeutet. Auch wenn Ihre Steuerlast sinkt, während Sie die Immobilie besitzen, kann der Buchwert nach Abschreibung beim Verkauf niedriger ausfallen und Ihr Kapitalgewinn steigen.
Nutzungsdauer gebrauchter Immobilien und vereinfachte Methode
Beim Erwerb gebrauchter Wirtschaftsgüter ist die Nutzungsdauer grundsätzlich anhand des Zeitraums abzuschätzen, in dem diese nach dem Erwerb genutzt werden können. Wenn die Schätzung jedoch schwierig ist, wird eine vereinfachte Methode akzeptiert.
In den Fragen und Antworten zur Nutzungsdauerübersicht der National Tax Agency wird erklärt, dass, wenn es schwierig ist, die Nutzungsdauer gebrauchter Vermögenswerte abzuschätzen, je nach Anzahl der vergangenen Jahre eine vereinfachte Methode verwendet werden kann.
Eine typische Idee ist wie folgt.
| Situation | Konzept der vereinfachten Methode |
|---|---|
| Die gesamte gesetzliche Nutzungsdauer ist abgelaufen | Gesetzliche Nutzungsdauer x 20 % |
| Teilweise abgelaufen | Gesetzliche Nutzungsdauer – Anzahl der verstrichenen Jahre + Anzahl der verstrichenen Jahre x 20 % |
| Berechnungsergebnisse vor weniger als 2 Jahren | 2 Jahre |
Wenn beispielsweise ein Mehrfamilienhaus aus Holz mit einer gesetzlichen Nutzungsdauer von 22 Jahren seine Nutzungsdauer überschritten hat, dann sind 22 Jahre x 20 % = 4,4 Jahre, was auf 4 Jahre gerundet wird.
Auswirkungen auf die Finanzierung
Bei Bankkrediten werden teilweise die gesetzliche Nutzungsdauer und die Restnutzungsdauer als Richtwert für die Kreditlaufzeit herangezogen. Bei Immobilien, deren Nutzungsdauer weit überschritten ist, wird die Bewertung des Gebäudes als niedrig angesehen, was zu einer kürzeren Kreditlaufzeit und einem langsameren Kreditwachstum führt.
| Auswirkungen | Inhalt |
|---|---|
| Leihfrist | Kann je nach verbleibender Nutzungsdauer verkürzt werden |
| Sicherheitenbewertung | Die Gebäudebewertung wird niedriger und die Grundstücksbewertung wird wichtiger |
| Eigenmittel | Viele Dinge sind erforderlich |
| Rückzahlungsbetrag | Je kürzer der Zeitraum, desto höher sind die monatlichen Rückzahlungen |
| Ausstieg | Für den Käufer kann es auch schwierig sein, eine Finanzierung zu erhalten |
Gebiete mit hohen Grundstückswerten oder Grundstücke mit einer guten Reparaturhistorie können besser bewertet werden. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Zahl der Käufer, die eine Finanzierung für Immobilien erhalten können, deren Nutzungsdauer überschritten ist, voraussichtlich begrenzt sein wird.
Auswirkungen auf den Cashflow
Der Kaufpreis von Immobilien, deren Nutzungsdauer überschritten ist, kann niedrig erscheinen. Allerdings wird der Cashflow nicht allein durch den Preis bestimmt.
Die zu überprüfenden Punkte sind wie folgt.
- Steuerbelastung nach Ende der Abschreibung
- Erhöhung der Reparaturkosten
- Leerstandsquote/Mietrückgang
- Tilgungslast durch verkürzte Kreditlaufzeit
- Bedingungen der Feuerversicherung/Erdbebenversicherung
- Käuferdemografie beim Verkauf
Auch wenn die Flächenausbeute hoch ist: Wenn sich Reparaturen und Rückzahlungen überschneiden, wird der Restbetrag dünn ausfallen. Überprüfen Sie insbesondere bei älteren Holzgebäuden vor dem Kauf das Dach, die Außenwände, die Wasserversorgungs- und -abflussrohre, die Termiten, das Fundament und die elektrische Kapazität.
Auswirkungen auf die Verkaufs-/Exit-Strategie
Auch Immobilien, die das Ende ihrer Nutzungsdauer erreicht haben, können verkauft werden. Allerdings ändern sich die Eigenschaften des Käufers. Anstelle von Käufern, die reguläre Kredite nutzen, liegt der Fokus möglicherweise auf Barinvestoren, Investoren, die Wert auf den Grundstückswert legen, Sanierungsunternehmen und Käufern, die einen Wiederaufbau der Immobilie planen.
| Ausstieg | Geeignetes Objekt |
|---|---|
| Als Renditeobjekt verkauft | Es besteht Mietnachfrage und eine gute Reparaturhistorie |
| Zum Grundstückswert verkaufen | Der Grundstückswert ist stärker als der Gebäudewert |
| An ein Recyclingunternehmen verkauft | Es gibt Raum für Renovierung und die Lage ist gut |
| Verkauft unter der Annahme eines Wiederaufbaus | Gutes Flächenverhältnis, gute Erreichbarkeit und Rechte |
| Langfristiger Besitz | Stabile Reparaturpläne und Mietnachfrage |
Wenn Sie eine Altimmobilie kaufen, ohne über den Ausstiegsplan nachzudenken, sind Sie bei Preisverhandlungen im Nachteil, da Sie beim Verkauf der Immobilie nur eine begrenzte Anzahl potenzieller Käufer haben. Vor dem Kauf ist es wichtig, darüber nachzudenken, wer es als nächstes kaufen wird.
Checkliste für Investitionsentscheidungen
Wenn Sie eine Immobilie in Betracht ziehen, deren Nutzungsdauer überschritten ist, prüfen Sie unbedingt die folgenden Punkte.
| Artikel | Details prüfen |
|---|---|
| Gebäudediagnose | Leckage, Kippen, Termiten, Klempnerarbeiten |
| Reparaturverlauf | Dach, Außenwände, Wasserversorgung und -entsorgung, Gemeinschaftsräume |
| Mietnachfrage | Umgebungsmiete, Leerstandsquote, Mietereigenschaften |
| Kreditkonditionen | Kreditlaufzeit, Zinssatz, Eigenmittel |
| Besteuerung | Abschreibungszeitraum, Besteuerung zum Zeitpunkt des Verkaufs |
| Versicherung | Verfügbarkeit einer Feuer-/Erdbebenversicherung |
| Ausstieg | Grundstückswert, Wiederverkaufsziel, Raum für Wiederaufbau |
Anstatt nur auf der Grundlage der hohen Rendite zu kaufen, ist es notwendig, Reparatur, Finanzierung, Steuern und Ausstieg aus einer Hand zu betrachten.
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Die Philosophie von INA&Associates
Altimmobilien können bei verständnisvollem Umgang eine Investitionsmöglichkeit darstellen. Wenn Sie beim Kauf jedoch nur die Steuervorteile berücksichtigen, kann es zu Problemen bei der Reparatur, der Finanzierung und dem Ausstieg kommen.
Wir konzentrieren uns auf den Gebäudezustand, die Managementhistorie, die Mieternachfrage, die Finanzplanung und das Verkaufspotenzial und nicht auf das Alter des Gebäudes selbst. Handelt es sich um eine Immobilie, die über einen langen Zeitraum gehalten werden kann, um eine Immobilie, die regeneriert werden kann, oder um eine Immobilie, die als Grundstück ihren Wert behält? Erst nach Betrachtung dieses Punktes können Sie ein Urteil über ältere Immobilien fällen.
FAQ
F. Kann ich ein Gebäude nutzen, dessen gesetzliche Nutzungsdauer abgelaufen ist?
Sie können es verwenden. Die gesetzliche Nutzungsdauer beträgt steuerlich mehrere Jahre und unterscheidet sich von der physischen Lebensdauer eines Gebäudes. Die Beurteilung erfolgt auf der Grundlage des Gebäudezustands und der Reparaturhistorie.
F. Wird es Steuerersparnisse für Immobilien geben, die ihre Nutzungsdauer überschritten haben?
Eine Wertminderung kann in kurzer Zeit möglich sein. Allerdings ist es notwendig, bei Ihrer Entscheidung den Kapitalgewinn zum Zeitpunkt des Verkaufs, die Reparaturkosten und die Finanzierungsbedingungen zu berücksichtigen.
F. Kann ich einen Bankkredit bekommen?
Es kann schwierig sein, es zu empfangen. Sie variiert je nach Grundstücksbewertung, Rentabilität, Mietereigenschaften und Richtlinien des Finanzinstituts. Bitte prüfen Sie vor dem Kauf die Finanzierungsbedingungen.
F. Sind alte Immobilien schwer zu verkaufen?
Die Käuferbasis kann begrenzt sein. Die Verkaufsmöglichkeit steigt, wenn Mietnachfrage, Grundstückswert, Raum für Revitalisierung und Reparaturhistorie vorliegen.
Referenz/Zitat
