Die steuerliche Behandlung von Immobilieninvestitionen und Kryptowerten (Kryptowährungen) unterscheidet sich in Japan erheblich – selbst wenn es in beiden Fällen um „Gewinne aus einer Kapitalanlage“ geht. Vorab das Fazit: Mieteinnahmen aus Immobilien gelten in Japan als fudōsan shotoku (不動産所得, Einkünfte aus Immobilien) und erlauben Verlustverrechnung, Abschreibung und den Verlustvortrag im Rahmen der sogenannten Blauen Steuererklärung. Gewinne aus Kryptowerten dagegen fallen grundsätzlich unter zatsu-shotoku (雑所得, sonstige Einkünfte) – für sie gibt es weder Verlustverrechnung noch Verlustvortrag. Für Leser im deutschsprachigen Raum (DACH) ist dieser Unterschied besonders erklärungsbedürftig: In Deutschland sind private Veräußerungsgewinne aus Kryptowerten nach einer Haltefrist von einem Jahr (§ 23 EStG, private Veräußerungsgeschäfte) vollständig steuerfrei – ein Konzept, das im japanischen Steuerrecht schlicht nicht existiert. Gerade Eigentümer, die Vermögen langfristig halten, spüren die japanische Systematik im Ergebnis nach Steuern deutlich. Dieser Beitrag ordnet die Unterschiede auf Basis der Praxis des japanischen Kokuzeichō (国税庁, National Tax Agency, NTA) mit Stand 2025 in einer Vergleichstabelle und fragt, wie man beide Anlageklassen aus Sicht des langfristigen Vermögensaufbaus behandelt. Da die steuerliche Beurteilung stark von den individuellen Umständen abhängt, empfehlen wir vor jeder Umsetzung die Beratung durch einen Steuerberater (in Japan: zeirishi, 税理士).
Die Kernpunkte dieses Beitrags
- Mieteinnahmen aus Immobilien zählen zu den fudōsan shotoku (Einkünfte aus Immobilien), Krypto-Gewinne grundsätzlich zu den zatsu-shotoku (sonstige Einkünfte) – steuerlich werden sie damit fundamental unterschiedlich behandelt.
- Bei Immobilieneinkünften sind Verlustverrechnung und der dreijährige Verlustvortrag über die Blaue Steuererklärung möglich; bei den sonstigen Einkünften aus Kryptowerten ist beides ausgeschlossen.
- Die Stärke der Immobilie ist, dass sich das zu versteuernde Einkommen über die Abschreibung ohne tatsächlichen Geldabfluss senken lässt – das bloße Halten von Kryptowerten kennt keine Abschreibung.
- Beide unterliegen der Zusammenveranlagung (sōgō kazei) mit den übrigen Einkünften; die Einkommensteuer wird progressiv von 5 % bis 45 % erhoben. Was netto bleibt, entscheidet sich über das Zusammenspiel aus Steuersatz und Abzügen.
- Da sich Gewinne und Verluste beider Klassen nicht miteinander verrechnen lassen, gehören sie in getrennte „Gefäße“ und in eine Planung, die den langfristigen Ausstieg mitdenkt – das ist der Schlüssel zum Vermögensaufbau.
Worin unterscheidet sich die Besteuerung von Immobilien und Kryptowerten (Kryptowährungen)?
Der größte Unterschied liegt in zwei Punkten: in welche „Einkunftsart“ der Gewinn fällt und ob sich Verluste gegen andere Einkünfte verrechnen lassen (Verlustverrechnung, son'eki tsūsan, 損益通算). Mieteinnahmen aus Immobilien zählen zu den Immobilieneinkünften, Veräußerungsgewinne aus Kryptowerten grundsätzlich zu den sonstigen Einkünften. Dieser Unterschied am Eingang entscheidet über alles Weitere – über die Behandlung von Verlusten, die Möglichkeit der Abschreibung bis hin dazu, welcher Steuersatz greift. Anders als in Deutschland, wo die Haltedauer über die Steuerfreiheit entscheidet, kennt Japan bei Kryptowerten keine steuerfreie Haltefrist: Der Gewinn wird unabhängig von der Haltedauer voll erfasst. Verschaffen Sie sich zunächst mit einer Tabelle das Gesamtbild.
| Vergleichsmerkmal | Immobilieninvestition (Mieteinnahmen) | Kryptowerte (Kryptowährungen) |
|---|---|---|
| Einkunftsart | Immobilieneinkünfte (fudōsan shotoku) | Grundsatz: sonstige Einkünfte (zatsu-shotoku); unter bestimmten Voraussetzungen Gewerbeeinkünfte |
| Besteuerungsform | Zusammenveranlagung (sōgō kazei) | Zusammenveranlagung (sōgō kazei) |
| Verlustverrechnung mit anderen Einkünften | Möglich (ausgenommen der auf den Grundstückserwerb entfallende Schuldzinsanteil) | Nicht möglich |
| Verlustvortrag | Reinverlust über die Blaue Steuererklärung 3 Jahre vortragbar | Nicht möglich |
| Abschreibung | Auf Gebäude und Anlagen ansetzbar (Grund und Boden ausgenommen) | Das Halten von Kryptowerten selbst ist nicht abschreibbar |
| Wesentliche Betriebsausgaben | Abschreibung, Kreditzinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Grundsteuer u. a. | Neben den Anschaffungskosten nur begrenzte Nebenkosten |
| Spielraum für eine Kapitalgesellschaft | Groß (Einkommenssplitting, Abfindungen u. a.) | Vorhanden (Steuersatz und Bewertungsmethode ändern sich) |
Wie die Tabelle zeigt, ist die Besteuerungsform in beiden Fällen dieselbe Zusammenveranlagung; doch bei der Nutzung von Verlusten und beim Vorhandensein der Abschreibung verschiebt sich die Ausgangslage stark. Von hier aus vertiefen wir die jeweiligen Inhalte entlang der Praxis des japanischen Kokuzeichō (国税庁, National Tax Agency).
Die Besteuerung der Immobilieneinkünfte｜Wie Verlustverrechnung, Abschreibung und Verlustvortrag funktionieren
Die Immobilieneinkünfte sind eine Einkunftsart, bei der die steuerlichen „Verteidigungsinstrumente“ vollständig vorhanden sind. Das japanische Kokuzeichō definiert die Immobilieneinkünfte als Einkünfte aus der Überlassung von Grund und Boden, Gebäuden und Ähnlichem; der Betrag berechnet sich als „Gesamteinnahmen minus notwendige Betriebsausgaben“. Die Breite dieser Betriebsausgaben und die Mechanik, Verluste nutzbar zu machen, sind die Stärke für Eigentümer, die langfristig halten. Im Unterschied zu Deutschland, wo Vermietungseinkünfte (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG) mit der linearen Gebäude-AfA von in der Regel 2 % oder 3 % pro Jahr abgeschrieben werden, arbeitet Japan mit strukturabhängigen gesetzlichen Nutzungsdauern, die zum Teil deutlich kürzer ausfallen – ein für DACH-Investoren ungewohnter Hebel.
Einkunftsart und der Gedanke des Ausgabenansatzes
Miete, Nebenkostenpauschalen und nicht rückzahlbare Kautionen fließen in die Gesamteinnahmen ein; davon werden die notwendigen Betriebsausgaben abgezogen. Das Kokuzeichō nennt als Beispiele für Betriebsausgaben die Grundsteuer, Sachversicherungsbeiträge, Abschreibungen und Instandhaltungskosten. Anders gesagt: Besteuert wird nur der Gewinn, der nach Abzug der Betriebskosten – einschließlich Kreditzinsen und Verwaltungshonoraren – übrig bleibt. Es kann durchaus vorkommen, dass zwar Bargeld auf dem Konto liegt, der Gewinn aber buchhalterisch durch Ausgaben komprimiert ist. Für DACH-Leser ist bemerkenswert, dass die in Japan übliche shiki-kin-Kaution (敷金) nur insoweit einnahmewirksam wird, wie sie nicht zurückzuzahlen ist – anders als bei der voll rückzahlbaren Mietkaution in Deutschland.
Abschreibung｜Das zu versteuernde Einkommen ohne Geldabfluss senken
Das charakteristischste steuersparende Instrument der Immobilieninvestition ist der Ansatz der Abschreibung (genka shōkyaku, 減価償却). Gebäude und Anlagen lassen sich nach dem Erwerb über die gesetzliche Nutzungsdauer verteilt als Aufwand erfassen, sodass sich das zu versteuernde Einkommen nach dem Kauf ohne tatsächlichen Geldabfluss senken lässt. Grund und Boden ist – nach dem Gedanken, dass er im Zeitverlauf nicht an Wert verliert – von der Abschreibung ausgenommen. Die gesetzliche Nutzungsdauer richtet sich nach der Bauweise: Für Holzbau gilt ein Richtwert von 22 Jahren, für Stahlbeton- und Stahlstahlbetonbauten 47 Jahre. Je kürzer die Jahre, desto größer der Abschreibungsaufwand pro Jahr und desto höher der kurzfristige Steuereffekt. Bei Bestandsimmobilien ist ein Teil der gesetzlichen Nutzungsdauer bereits verstrichen, sodass sich die Restnutzungsdauer nach der vereinfachten Methode kürzer bemessen lässt und die Abschreibung vorgezogen werden kann. Welche Bauweise und welches Baujahr man wählt, ist damit selbst Teil der Steuerstrategie. Für DACH-Investoren, die die deutlich starrere lineare AfA aus Deutschland kennen, ist diese Möglichkeit, über Bauweise und Alter den Abschreibungsverlauf aktiv zu gestalten, ein eigenständiger Renditehebel. Die Einzelheiten dieses Mechanismus haben wir im Beitrag zur Abschreibung von Immobilien und zur Berechnung der gesetzlichen Nutzungsdauer zusammengefasst.
Verlustverrechnung｜Verluste gegen Einkünfte wie den Arbeitslohn stellen
Eine weitere Stärke der Immobilieneinkünfte ist die Verlustverrechnung. Nach dem Kokuzeichō lassen sich Verluste aus vier Einkunftsarten verrechnen: Immobilieneinkünfte, Gewerbeeinkünfte, Veräußerungseinkünfte und Einkünfte aus Waldbewirtschaftung. Fallen bei den Immobilieneinkünften Verluste an, lassen sich diese von anderen Einkünften wie dem Arbeitslohn abziehen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Der Teil der Verluste aus Immobilieneinkünften, der auf die Zinsen für Schulden zum Erwerb von Grund und Boden entfällt, ist von der Verlustverrechnung ausgeschlossen. Dieser Teil gilt als nicht entstandener Verlust. Wer Grund und Boden über einen Kredit finanziert und diese Beschränkung nicht kennt, erzielt unter Umständen nicht den erwarteten Steuereffekt. Zur Veranschaulichung ein einfaches Beispiel: Eine Person mit einem Arbeitslohn von 8 Mio. Yen (ca. 47.000 €, umgerechnet zu 170 JPY/EUR) erzielt aus der Vermietung – weil die Ausgaben inklusive Abschreibung die Mieteinnahmen übersteigen – einen Verlust aus Immobilieneinkünften von 1 Mio. Yen (ca. 5.900 €). Lässt sich dieser Verlust mit dem Arbeitslohn verrechnen, sinkt die Bemessungsgrundlage auf 7 Mio. Yen (ca. 41.000 €). Sind in diesem Verlust jedoch 300.000 Yen (ca. 1.800 €) enthalten, die auf die Kreditzinsen für den Grundstückserwerb entfallen, ist dieser Betrag von der Verrechnung ausgeschlossen; tatsächlich abziehbar sind nur 700.000 Yen (ca. 4.100 €). Die einzelnen Bestandteile getrennt zu erfassen, ist die Voraussetzung für eine genaue Schätzung. Zum Vergleich: In Deutschland sind Werbungskostenüberschüsse aus Vermietung und Verpachtung grundsätzlich mit anderen Einkunftsarten verrechenbar, ohne eine dem japanischen Grundstückszins-Ausschluss vergleichbare Sonderregel – die japanische Feinsteuerung ist für DACH-Leser also eine echte Besonderheit.
Reinverlust bei der Blauen Steuererklärung｜Über drei Jahre vortragen und jahresübergreifend nutzen
Wer die Blaue Steuererklärung (aoiro shinkoku, 青色申告, eine japanische Form der Steuererklärung mit ordnungsmäßiger Buchführung und steuerlichen Vorteilen) wählt, kann einen in einem Jahr nicht aufgebrauchten Reinverlust über drei Folgejahre vortragen und vom Einkommen jedes dieser Jahre abziehen. In der Vermietung, deren Gewinne von Jahr zu Jahr schwanken, ist es keineswegs unbedeutend, Verluste aus Verlustjahren gegen Gewinnjahre stellen zu können. Dass Verlustverrechnung und Verlustvortrag als zwei Räder zusammenwirken, verleiht den Immobilieneinkünften ihre steuerliche Tiefe. Für DACH-Investoren erinnert dies an den Verlustvortrag nach § 10d EStG, der in Deutschland allerdings zeitlich unbefristet ist – Japans Dreijahresgrenze ist damit vergleichsweise eng. Die Perspektive, das Nettoergebnis über Miete, Ausgaben, Finanzierung, Steuern und Ausstieg zu zerlegen, führen wir im Beitrag über die Aufschlüsselung des Immobiliengewinns nach Miete, Ausgaben, Finanzierung, Steuern und Ausstieg ausführlich aus.
Die Besteuerung von Kryptowerten (Kryptowährungen)｜Warum sind sonstige Einkünfte nachteilig?
Die Besteuerung von Kryptowerten ist – im Gegensatz zu den Immobilieneinkünften – eine „schwer zu bespielende“ Struktur. Der Grund liegt in der Einkunftsart. Nach dem Merkblatt Tax Answer No. 1524 des Kokuzeichō zählen Gewinne aus dem Verkauf oder der Verwendung von Kryptowerten – abgesehen von Fällen, in denen sie im Zusammenhang mit einer Gewerbetätigkeit anfallen – grundsätzlich zu den sonstigen Einkünften. Da die sonstigen Einkünfte nicht zu den vier verrechenbaren Einkunftsarten gehören, lassen sich Verluste nicht gegen andere Einkünfte stellen. Für DACH-Leser ist der Kontrast frappierend: Während in Deutschland private Krypto-Gewinne nach einem Jahr Haltefrist steuerfrei sind und innerhalb der Frist wenigstens gegen andere private Veräußerungsgewinne verrechnet werden können, bleibt in Japan der Gewinn dauerhaft steuerpflichtig und der Verlust steuerlich ungenutzt.
Einkunftsart｜Grundsatz sonstige Einkünfte, unter Voraussetzungen Gewerbeeinkünfte
Das Kokuzeichō ordnet Gewinne und Verluste aus Kryptowert-Geschäften grundsätzlich den sonstigen Einkünften (sonstige Einkünfte im engeren Sinn) zu. Darüber hinaus wird die Zuordnung wie folgt geregelt: Übersteigen die Einnahmen aus Kryptowert-Geschäften im betreffenden Jahr 3 Mio. Yen (ca. 17.600 €) und liegen ordnungsgemäße Bücher vor, gelten sie grundsätzlich als Gewerbeeinkünfte; fehlen die Bücher, gelten sie grundsätzlich als sonstige Einkünfte (sonstige Einkünfte aus einer geschäftlichen Tätigkeit). Werden die Gewinne zu Gewerbeeinkünften, entsteht Spielraum für die Verlustverrechnung; dafür müssen jedoch die Voraussetzungen Einnahmenhöhe und Buchführung erfüllt sein – es ist keine Einkunftsart, die jedem offensteht.
Das Gewicht dessen, dass Verlustverrechnung und Vortrag nicht möglich sind
Solange Kryptowerte bei den grundsätzlichen sonstigen Einkünften verbleiben, sind weder Verlustverrechnung noch Verlustvortrag möglich. Selbst wenn es in einem Jahr zu starken Kursverlusten kommt, lässt sich dieser Verlust weder mit Arbeitslohn oder Immobilieneinkünften saldieren noch in Folgejahre übertragen. Zu beachten ist, dass die Mechanik anders funktioniert als bei Aktien oder Devisen-Termingeschäften (FX) im Fall der gewählten gesonderten Veranlagung. Bei einem stark schwankenden Vermögenswert wirkt sich die Eigenschaft, Verluste steuerlich nicht nutzen zu können, stärker auf das Nettoergebnis aus als man vermutet. DACH-Anleger, die von der deutschen Verlustverrechnung innerhalb der privaten Veräußerungsgeschäfte ausgehen, sollten diese Härte bewusst einplanen.
Betriebsausgaben und Kapitalgesellschaft｜Begrenzt, aber prüfenswert
Auch bei den sonstigen Einkünften lassen sich Kosten, die unmittelbar mit dem Kryptowert-Handel zusammenhängen, unter Umständen als Betriebsausgaben ansetzen. Typisch sind die mit dem Handel verbundenen Gebühren. Wer teure Wirtschaftsgüter anschafft – etwa Geräte für das Mining –, muss diese je nach Anschaffungswert abschreiben. Doch in keinem Fall lässt sich das Halten von Kryptowerten selbst abschreiben, und die Breite der Betriebsausgaben ist im Vergleich zur Immobilie begrenzt. Auch das Halten von Kryptowerten in einer Kapitalgesellschaft ist eine Option; da bei der Gesellschaft jedoch die Bewertung zum Marktwert am Jahresende und Ähnliches anders behandelt wird als bei Privatpersonen, ist das nicht pauschal vorteilhaft. Ob man privat oder über eine Gesellschaft hält, ist ein Bereich, in dem nicht nur der Steuersatz, sondern auch die Bewertungsmethode und der Verwaltungsaufwand zu beurteilen sind. Vor der Umsetzung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater (zeirishi).
Vergleich nach Steuersatz｜Progression der Zusammenveranlagung und der Gedanke des Nettoergebnisses
Sowohl die Immobilieneinkünfte als auch die sonstigen Einkünfte aus Kryptowerten werden im Rahmen der Zusammenveranlagung mit den übrigen Einkünften besteuert. Auf das zusammengeführte zu versteuernde Einkommen greift die progressive Einkommensteuer von 5 % bis 45 %. Hinzu kommt die kommunale Einwohnersteuer in der Regel einheitlich mit 10 %, sodass die Grenzbelastung mit steigendem Einkommen zunimmt. Die folgende Tabelle zeigt den Gedanken der japanischen Schnellrechnungstabelle für die Einkommensteuer mit Stand 2025 (Einwohnersteuer und Sondereinkommensteuer für den Wiederaufbau gesondert). Zum Vergleich für DACH-Leser: In Deutschland liegt der Spitzensteuersatz bei 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer – die Größenordnung ist ähnlich, doch Japans zusätzliche einheitliche 10 % Einwohnersteuer erhöht die effektive Grenzbelastung spürbar.
| Zu versteuerndes Einkommen | Einkommensteuersatz | Abzugsbetrag |
|---|---|---|
| Bis 1,95 Mio. Yen (ca. 11.500 €) | 5 % | 0 Yen |
| Über 1,95 bis 3,3 Mio. Yen (ca. 19.400 €) | 10 % | 97.500 Yen (ca. 570 €) |
| Über 3,3 bis 6,95 Mio. Yen (ca. 40.900 €) | 20 % | 427.500 Yen (ca. 2.500 €) |
| Über 6,95 bis 9 Mio. Yen (ca. 52.900 €) | 23 % | 636.000 Yen (ca. 3.700 €) |
| Über 9 bis 18 Mio. Yen (ca. 105.900 €) | 33 % | 1.536.000 Yen (ca. 9.000 €) |
| Über 18 bis 40 Mio. Yen (ca. 235.300 €) | 40 % | 2.796.000 Yen (ca. 16.400 €) |
| Über 40 Mio. Yen (ca. 235.300 €) | 45 % | 4.796.000 Yen (ca. 28.200 €) |
Entscheidend wirkt hier, ob sich das Einkommen vor der Besteuerung komprimieren lässt. Weil sich die Immobilieneinkünfte über Abschreibung und Verlustverrechnung vor der Zusammenführung senken lassen, kann bei gleichem Gewinn das greifende Steuerband praktisch nach unten verschoben werden. Die Gewinne aus Kryptowerten dagegen haben nur begrenzte Komprimierungsmittel und werden so wie sie sind zusammengeführt – die Struktur trägt leicht in ein hohes Steuerband. Was netto bleibt, entscheidet sich weniger über den Steuersatz selbst als darüber, wie weit man das zu versteuernde Einkommen zurechtlegt. Dieser Gedanke berührt auch den Beitrag, in dem wir Immobilieninvestition und REIT steuerlich vergleichen.
Die Praxis der Steuererklärung｜Ab welchem Betrag und wie erklärt man?
Der steuerliche Unterschied zeigt sich auch im Moment der Steuererklärung. Wer als Angestellter investiert, sollte zuerst die sogenannte „200.000-Yen-Regel“ kennen. Das Kokuzeichō bestimmt für Arbeitnehmer, die von einer Stelle Arbeitslohn beziehen: Wer über einen Gesamtbetrag der verschiedenen Einkünfte – ausgenommen Arbeitslohn und Abfindungen – von mehr als 200.000 Yen (ca. 1.200 €) verfügt, muss eine Steuererklärung abgeben. Wichtig ist, dass diese 200.000 Yen als Summe aus Immobilieneinkünften und sonstigen Einkünften aus Kryptowerten geprüft werden. Beträgt das eine 150.000 Yen (ca. 880 €) und das andere 100.000 Yen (ca. 590 €), sind es zusammen 250.000 Yen (ca. 1.500 €) – und die Erklärung wird erforderlich. Für DACH-Leser ist das ungewohnt: In Deutschland gibt es keine pauschale 200.000-Yen-Bagatellgrenze; Nebeneinkünfte über 410 € lösen bereits die Pflichtveranlagung aus – die japanische Schwelle ist also höher, aber ihre Zusammenrechnung über beide Anlageklassen hinweg leicht zu übersehen.
Was Sie für die Erklärung der Immobilieneinkünfte bereithalten
Die Immobilieneinkünfte berechnen sich, indem man die Einnahmen wie Miete und die Ausgaben – Abschreibung, Kreditzinsen, Instandhaltung, Verwaltung, Grundsteuer u. a. – zusammenstellt. Wer die Blaue Steuererklärung wählt, muss Bücher nach dem Prinzip der doppelten Buchführung sowie einen Jahresabschluss erstellen. Auch um einen Reinverlust jahresübergreifend vorzutragen, sind ordnungsgemäß geführte und aufbewahrte Bücher unverzichtbar. Wer Belege, Verträge und den Tilgungsplan des Kredits für ein ganzes Jahr bereithält, gerät kurz vor der Abgabe nicht in Hektik.
Was Sie für die Erklärung der Kryptowerte bereithalten
Bei Kryptowerten stellt man auf Basis der jährlichen Handelsberichte und Transaktionshistorien der einzelnen Börsen die bei jedem Verkauf, jeder Verwendung und jedem Tausch entstandenen Gewinne und Verluste zusammen. Das Kokuzeichō stellt auch eine Vorlage für die Berechnung bereit. Zu beachten ist, dass der Gewinn selbst dann realisiert wird, wenn nicht in Yen getauscht wurde – nämlich in dem Moment, in dem man mit Kryptowerten eine Ware kauft oder in einen anderen Kryptowert tauscht. Da bei vielen Transaktionen das Ordnen der Historie Zeit kostet, empfiehlt es sich, bis zum Jahresende einmal eine Zwischenbilanz zu ziehen. Dieser Punkt deckt sich mit der deutschen Rechtslage, wonach auch der Tausch Krypto-gegen-Krypto ein Veräußerungsvorgang ist – ein Aspekt, den viele Anleger unterschätzen.
Zu beachten ist ferner, dass auch in Fällen, in denen keine Einkommensteuererklärung erforderlich ist, gesondert eine Erklärung zur Einwohnersteuer nötig sein kann. „Weil es unter 200.000 Yen liegt, muss ich nichts tun“ ist ein voreiliger Schluss – ihn zu vermeiden ist der erste Schritt, um späteren Beanstandungen zu entgehen. Bei Zweifeln wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater (zeirishi).
Nach Fallgruppen｜Wie man die Besteuerung je nach Anlegertyp aufbaut
Selbst bei denselben zwei Anlagen ändert sich der sinnvolle Aufbau je nach Ausgangslage. Hier ordnen wir das anhand dreier typischer Typen. Fragen Sie sich, welchem Sie am nächsten stehen, und denken Sie von dort aus den nächsten Zug.
Fall 1｜Ein Arbeitnehmer erzielt Gewinne mit Kryptowerten
Erzielt ein Angestellter Gewinne mit Kryptowerten, sind dies grundsätzlich sonstige Einkünfte, die sich nicht mit anderen Einkünften verrechnen lassen. Der Gewinn wird so wie er ist mit dem Arbeitslohn zusammengeführt – die Struktur trägt leicht in ein hohes Steuerband. Übersteigt der Gewinn 200.000 Yen (ca. 1.200 €), wird die Erklärung erforderlich. Gerade in Jahren mit großen stillen Reserven wirkt es sich auf das Nettoergebnis aus, den Verkaufszeitpunkt zu streuen und das Gesamteinkommen des Jahres im Blick zu behalten.
Fall 2｜Mit Immobilien Steuerersparnis und Vermögensaufbau vereinen
Beginnt jemand mit Arbeitslohn eine Immobilieninvestition, ergeben sich Situationen, in denen sich das zu versteuernde Einkommen über Abschreibung und Verlustverrechnung senken lässt. Besonders in der Anfangsphase des Haltens sind die Ausgaben hoch, und Verluste lassen sich gegen den Arbeitslohn stellen. Da jedoch der auf die Zinsen des Grundstückserwerbs entfallende Anteil nicht verrechenbar ist, muss diese Beschränkung bereits in der Phase der Finanzierungsplanung eingerechnet werden. Übersteigt der Umfang eine gewisse Grenze, kommt auch eine Kapitalgesellschaft als Option in Betracht.
Fall 3｜Ein vermögender Anleger hält beides
Wer beides hält, dem ist das Wichtigste: „nicht vermischen“. Mit dem Verlust aus Immobilien lässt sich der Gewinn aus Kryptowerten nicht tilgen. Man verwaltet beide als eigenständige Gefäße – bei Kryptowerten steuert man die realisierten Gewinne mit Blick auf die Wirkung auf das Gesamteinkommen, bei Immobilien gestaltet man Abschreibung und Ausstiegszeitpunkt – das getrennte Führen ist die Grundlage. Auch wenn wir sehr vermögende Kundinnen und Kunden (UHNWI) bei der Vermögensplanung begleiten, machen wir diese Trennung und den langen Zeithorizont zum Ausgangspunkt.
Welche Perspektive Eigentümer beim langfristigen Vermögensaufbau einnehmen sollten
Vor dem Hintergrund der bisherigen Unterschiede ist die Perspektive, die Eigentümer einnehmen sollten, klar. Erstens: Da sich Immobilien und Kryptowerte in Gewinn und Verlust nicht saldieren lassen, sind sie als getrennte Gefäße zu verwalten. Mit dem Verlust aus Immobilien lässt sich der Gewinn aus Kryptowerten nicht auslöschen. Wer beides vermischt betrachtet, dessen Steuerplanung zerfällt.
Zweitens: den Zeithorizont lang wählen. Abschreibung und Verlustvortrag, die Stärken der Immobilieneinkünfte, entfalten sich umso mehr, je länger die Haltedauer ist. Umgekehrt tritt zugleich ein Ausstiegspunkt ein: Ist die Abschreibungsdauer beendet, sinken die Ausgaben und das zu versteuernde Einkommen steigt. Nicht nur die Rendite beim Kauf, sondern auch die Steuerlast nach Ende der Abschreibung und den Verkaufszeitpunkt mitzudenken, ist beim langfristigen Vermögensaufbau unverzichtbar. Dass wir in Verkaufsberatungen zuerst den Ausstiegszeitpunkt klären, liegt an eben dieser Veränderung der Steuerlast.
Drittens: das Gefäß Kapitalgesellschaft frühzeitig prüfen. Übersteigt das Einkommen eine bestimmte Größe, ergeben sich Situationen, in denen der Bezug über eine Gesellschaft vorteilhafter ist als der progressive Steuersatz der Privatperson. Einkommenssplitting über Geschäftsführervergütung, die Nutzung von Abfindungen, die Glättung des Einkommens über Gehälter an Familienangehörige – Optionen, die es privat nicht gibt, eröffnen sich. Allgemein heißt es, dass der Steuersatzvorteil der Gesellschaft ab einem zu versteuernden Einkommen von rund 8 Mio. Yen (ca. 47.000 €) pro Jahr ins Bewusstsein rückt; das ist jedoch nur ein Anhaltspunkt. Zugleich gibt es schwer sichtbare Kosten wie die Gründungs- und Erhaltungskosten der Gesellschaft, die höhere Sozialversicherungsbelastung und die auch bei Verlust anfallende einheitliche Pauschale (kintō-wari) der Einwohnersteuer. Allein anhand von hohem oder niedrigem Steuersatz lässt sich leicht falsch entscheiden; ein Vergleich über mehrere Jahre ist unverzichtbar. Die Notwendigkeit, Immobilie, Recht und Steuer übergreifend zu denken, streifen wir auch im Beitrag über die für Immobilieninvestitionen nötige Gesamtkompetenz.
Auch die Perspektive der Weitergabe an die nächste Generation einnehmen
Je länger man Geld heranwachsen lässt, desto näher rückt irgendwann der Moment der Weitergabe an die nächste Generation. Auch hier zeigt sich der unterschiedliche Charakter beider Klassen. Immobilien werfen Mieten ab und werden im Erbfall zum Teil unter dem Verkehrswert bewertet – sie lassen sich als Gefäß der Nachfolge gut gestalten. Kryptowerte dagegen schwanken stark, und auch die Bewertung im Nachfolgefall hängt vom Marktkurs ab. Vom Ausstieg her rückwärts zu rechnen – wem man was hinterlassen möchte – und danach zu entscheiden, welche Klasse man in welchem Gefäß hält, ist bei der Vermögensplanung sehr vermögender Kundinnen und Kunden besonders wichtig. Nicht nur die Einkommensteuer, sondern auch Erbschaft- und Schenkungsteuer in den Blick zu nehmen und mit Fachleuten das Gesamtbild zu zeichnen, gibt Sicherheit. Für DACH-Leser sei angemerkt: Anders als in Deutschland, wo Immobilien im Erbfall grundsätzlich mit dem Verkehrswert angesetzt werden, kennt Japan eine erbschaftsteuerliche Bewertung, die häufig unter dem Marktpreis liegt – ein struktureller Vorteil der japanischen Immobilie in der Nachfolgeplanung.
Aus Angst vor Fehlern nichts zu tun, kann der größte entgangene Vorteil sein. Doch die Steuer ist auch ein Bereich, in dem sich der erwartete Effekt nicht einstellt, wenn man unwissend handelt. Gerade deshalb empfehlen wir, die Gestaltung der Gefäße und den Ausstiegszeitpunkt früh gemeinsam mit einem Steuerberater zu zeichnen. Welche der beiden Klassen – Immobilie oder Kryptowert – man in welchem Gefäß und wann bewegt: Wer bei dieser Gestaltung unsicher ist, kann auch die kostenlose Beratung von INA&Associates nutzen.
Häufige Missverständnisse｜Worauf man achten sollte, um steuerlich nicht draufzuzahlen
In der steuerlichen Beratung begegnen uns Fälle, in denen jemand aus einer Annahme heraus fast eine Fehlentscheidung trifft. Hier greifen wir vier bei Immobilien und Kryptowerten besonders häufige Missverständnisse auf. Alle lassen sich vermeiden, wenn man sie kennt.
Missverständnis 1｜Mit dem Verlust aus Immobilien lässt sich der Gewinn aus Kryptowerten saldieren
Das ist das häufigste Missverständnis. Der Verlust aus Immobilieneinkünften ist zwar Gegenstand der Verlustverrechnung, doch die sonstigen Einkünfte aus Kryptowerten gehören nicht zu den vier verrechenbaren Einkunftsarten. Folglich lässt sich mit dem Verlust aus Immobilien der Gewinn aus Kryptowerten nicht auslöschen. Betrachtet man beides aus einer Geldbörse, stellt sich der erwartete Steuervorteil nicht ein, und es kann dazu kommen, dass die Mittel für die Steuerzahlung fehlen.
Missverständnis 2｜Kryptowerte werden nicht besteuert, solange man sie nicht in Yen tauscht
Auch ohne Umtausch in Yen gelten stille Reserven in dem Moment als realisiert, in dem man mit Kryptowerten Waren oder Dienstleistungen kauft oder in einen anderen Kryptowert tauscht. Auch das Kokuzeichō stellt den durch Verkauf oder Verwendung von Kryptowerten entstandenen Gewinn unter die Besteuerung. Je mehr Transaktionen anfallen, desto schwerer wird nachvollziehbar, wann ein Gewinn oder Verlust realisiert wurde; sorgfältige Aufzeichnungen schützen daher. Dies entspricht exakt der deutschen Behandlung, wonach jeder Krypto-Tausch ein steuerlich relevanter Veräußerungsvorgang ist.
Missverständnis 3｜Mit Abschreibung lässt sich dauerhaft Steuer sparen
Die Abschreibung ist mächtig, hält aber nicht ewig. Ist die gesetzliche Nutzungsdauer überschritten, endet die Abschreibung, die Ausgaben sinken und das zu versteuernde Einkommen steigt im Gegenteil. Hier liegt der Wendepunkt, an dem der Ausstieg aus der Immobilie schwieriger wird. Den Zeitpunkt des Abschreibungsendes und die Verkaufsentscheidung übereinanderzulegen und gemeinsam zu denken, ist für langfristige Eigentümer unverzichtbar. Bei Bestandsimmobilien mit kurzer Nutzungsdauer kann dieser Wechsel schon nach wenigen Jahren eintreten.
Missverständnis 4｜Bei Gewinnen bis 200.000 Yen muss man nichts tun
Bei Arbeitnehmern mit anderen Einkünften als dem Arbeitslohn bis 200.000 Yen (ca. 1.200 €) kann die Einkommensteuererklärung entfallen. Das betrifft jedoch nur die Einkommensteuer; eine Erklärung zur Einwohnersteuer kann gesondert erforderlich sein. Zu denken, „weil es unter 200.000 Yen liegt, muss ich gar nichts erklären“, ist gefährlich. Prüfen Sie die Regeln Ihrer Kommune oder entscheiden Sie nach Rücksprache mit einem Steuerberater.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1. Lässt sich der Verlust aus Immobilieneinkünften mit dem Arbeitslohn verrechnen?
Der Verlust aus Immobilieneinkünften lässt sich mit dem Arbeitslohn verrechnen. Allerdings ist der Teil des Verlusts, der auf die Zinsen für Schulden zum Erwerb von Grund und Boden entfällt, von der Verlustverrechnung ausgenommen; dieser Teil gilt als nicht entstandener Verlust. Bei einer Gestaltung, in der Grund und Boden über einen Kredit erworben wird, muss der Effekt unter Berücksichtigung dieser Beschränkung geschätzt werden.
F2. Lässt sich der Verlust aus Kryptowerten in Folgejahre vortragen?
Solange die Gewinne aus Kryptowerten den grundsätzlichen sonstigen Einkünften zugeordnet werden, ist ein Verlustvortrag nicht möglich. Da sie auch nicht zu den vier verrechenbaren Einkunftsarten gehören, lässt sich der Verlust nicht mit anderen Einkünften saldieren. Beachten Sie, dass die Behandlung anders ist als bei Aktien oder Devisen-Termingeschäften (FX) im Fall der gewählten gesonderten Veranlagung.
F3. Wann gelten Gewinne aus Kryptowerten nicht mehr als sonstige Einkünfte?
Übersteigen die Einnahmen aus Kryptowert-Geschäften im betreffenden Jahr 3 Mio. Yen (ca. 17.600 €) und liegen ordnungsgemäße Bücher vor, werden sie grundsätzlich als Gewerbeeinkünfte eingeordnet. Fehlen die Bücher, handelt es sich um sonstige Einkünfte aus einer geschäftlichen Tätigkeit. Da die Voraussetzungen Einnahmenhöhe und Buchführung bestehen, empfehlen wir, die Zuordnung mit einem Steuerberater (zeirishi) abzuklären.
F4. Wie ist die Besteuerung, wenn ich Kryptowerte als Anzahlung für einen Immobilienkauf verwende?
In dem Moment, in dem Kryptowerte verkauft und in Yen getauscht werden, wird der Veräußerungsgewinn realisiert und steuerpflichtig. Auch wenn er als Mittel für einen Immobilienkauf dient, ist der Gewinn zum Verkaufszeitpunkt erklärungspflichtig. Bevor Sie ihn als Anzahlung einsetzen, ist es sicherer, die Steuerlast unter Zusammenrechnung mit den übrigen Gewinnen des Jahres zu prüfen.
