Wie hoch sind die Anfangskosten beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen neben dem Kaufpreis verschiedene weitere Anfangskosten an. Da sich Zusammensetzung und Höhe dieser Kosten je nach Neubau oder Bestandswohnung deutlich unterscheiden, ist es wichtig, sie im Vorfeld zu kennen. Im Folgenden erläutern wir die ungefähren Anfangskosten beim Wohnungskauf, ihre einzelnen Bestandteile und Möglichkeiten, diese Ausgaben zu reduzieren.

Wie hoch sind die ungefähren Anfangskosten bei Neubau- und Bestandswohnungen?

Die Anfangskosten beim Kauf einer Eigentumswohnung unterscheiden sich je nach Objekttyp deutlich.

• Neubauwohnung: etwa 3 % bis 6 % des Kaufpreises
• Bestandswohnung: etwa 6 % bis 9 % des Kaufpreises

Bei einer Wohnung für 30 Millionen Yen liegen die Anfangskosten beispielsweise bei einem Neubau bei rund 900.000 bis 1,8 Millionen Yen und bei einer Bestandswohnung bei rund 1,8 bis 2,7 Millionen Yen. Der höhere Betrag bei Bestandswohnungen liegt vor allem daran, dass Maklerprovisionen und Renovierungskosten hinzukommen.

Welche Kosten fallen beim Kauf und Vertragsabschluss an?

Die Anfangskosten beim Kauf einer Eigentumswohnung entstehen in mehreren Phasen, wie unten dargestellt.

Beim Kaufvertrag

• Stempelsteuer: 20.000 Yen bei einem Kaufpreis von 10 bis 50 Millionen Yen, 60.000 Yen bei 50 Millionen bis 100 Millionen Yen
• Anzahlung: 5 % bis 10 % des Kaufpreises (Barzahlung)
• Eigenkapital: zusätzlich zur Anzahlung vorzubereiten (0 Yen bis 10 % bis 20 % des Kaufpreises)

Bis zur Übergabe

• Wohnungsdarlehens-Garantiegebühr: etwa 200.000 Yen je 10 Millionen Yen Darlehensbetrag
• Bearbeitungsgebühr für das Wohnungsdarlehen: entweder als Pauschale oder als prozentuale Gebühr in Höhe von 2,2 % des Darlehensbetrags
• Feuer- und Erdbebenversicherungsprämien: bei Abschluss des Wohnungsdarlehens häufig verpflichtend
• Registrierungs- und Lizenzsteuer sowie Gebühren für die Beauftragung der Eintragung: etwa einige Zehntausend Yen bis rund 200.000 Yen
• Abrechnungsbetrag für die Grundsteuer: bei einem Kauf im Laufe des Jahres anteilige Aufteilung mit dem Verkäufer

Nach dem Einzug

• Grunderwerbsteuer: Zahlung etwa sechs Monate bis ein Jahr nach dem Erwerb
• Grundsteuer und Stadtplanungssteuer: fallen jährlich an (bei Neubauten gibt es eine Ermäßigung auf die Hälfte für fünf Jahre)

Warum sind die Anfangskosten bei Bestandswohnungen höher?

Es gibt zwei wesentliche Gründe, warum die Anfangskosten bei Bestandswohnungen höher ausfallen als bei Neubauten.

• Maklerprovision: 3 % des Kaufpreises + 60.000 Yen + Verbrauchsteuer (bei Neubauten bei Direktkauf häufig nicht erforderlich)
• Renovierungskosten: etwa mehrere Hunderttausend Yen bis 3 Millionen Yen (bei umfassender Sanierung auch 5 bis 10 Millionen Yen)

Wie lassen sich die Anfangskosten senken?

Im Folgenden stellen wir praktische Möglichkeiten vor, die Belastung durch die Anfangskosten zu verringern.

• Mit einem elektronischen Vertrag für das Wohnungsdarlehen Stempelsteuer sparen
• Bei mehreren Finanzinstituten Bearbeitungsgebühren vergleichen
• Durch Umzüge in der Nebensaison Kosten reduzieren
• Steuerliche Entlastungen für Neubauwohnungen nutzen (Grundsteuer und Grunderwerbsteuer)

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

F. Kann man eine Eigentumswohnung ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, es ist möglich, ein Wohnungsdarlehen auch ohne Eigenkapital aufzunehmen. Da sich dadurch jedoch der Darlehensbetrag erhöht, steigt die monatliche Rückzahlungsbelastung. Üblich ist es, Eigenkapital in Höhe von 10 % bis 20 % des Kaufpreises einzuplanen.

F. Können die Anfangskosten in das Darlehen integriert werden?

Je nach Finanzinstitut ist dies über ein separates Darlehen für Nebenkosten möglich. Da sich dadurch jedoch die Gesamtrückzahlung erhöht, ist es empfehlenswert, die Kosten möglichst in bar vorzubereiten.

F. Wird die Anmeldegebühr bei Neubauwohnungen zurückerstattet?

Wenn der Kauf storniert wird, wird die Anmeldegebühr (in der Regel bis zu 100.000 Yen) üblicherweise zurückerstattet.