Die Kaufnebenkosten beim Erwerb einer Eigentumswohnung in Japan liegen bei einem Neubau bei etwa 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises, bei einer Bestandswohnung bei 6 bis 10 Prozent. Für eine Bestandswohnung zu 30 Mio. JPY (3.000万円, rund 176.000 EUR) sind das etwa 2,0 bis 2,2 Mio. JPY (200万〜220万円, rund 11.800 bis 12.900 EUR), bei 70 Mio. JPY (7.000万円, rund 412.000 EUR) etwa 4,3 bis 4,6 Mio. JPY (430万〜460万円, rund 25.300 bis 27.100 EUR). Der entscheidende Punkt: Die Anzahlung und die Hälfte der Maklercourtage müssen in bar aufgebracht werden, bevor das Hypothekendarlehen überhaupt ausgezahlt wird.
Diese Kostenstruktur ist japanspezifisch und lässt sich nicht aus dem deutschen, österreichischen oder Schweizer Kaufprozess ableiten. In Deutschland dominiert die Grunderwerbsteuer mit 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises die Nebenkostenrechnung, dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG sowie eine Maklerprovision, die seit 2020 zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. In Japan gibt es keine Grunderwerbsteuer dieser Art. Es gibt eine Stempelsteuer im Bereich von zehntausenden Yen statt zehntausenden Euro, eine Grunderwerbsteuer der Präfektur (不動産取得税, fudōsan shutokuzei), die bei normal geschnittenen Wohnungen häufig auf null sinkt, und eine Eintragungssteuer, die nicht auf den gezahlten Kaufpreis, sondern auf den amtlichen Steuerwert erhoben wird.
Besonders wichtig für deutschsprachige Leser ist ein struktureller Unterschied: In Japan gibt es keinen Notarzwang beim Immobilienkauf. Der Kaufvertrag wird privatschriftlich geschlossen. Die Eintragung im Grundbuch übernimmt ein shihō-shoshi (司法書士, ein registrierter Rechtsdienstleister für Grundbuch- und Registersachen), der beim Übergabetermin die Identität der Parteien, die Vollmachten und die Lastenfreiheit prüft und die Eintragung noch am selben Tag beim Rechtsamt einreicht. Er ist kein Notar im deutschen Sinne: Er beurkundet nicht, er berät die Parteien nicht gemeinsam über den Vertragsinhalt, und seine Gebühren sind nicht gesetzlich fixiert, sondern frei kalkuliert - im Ergebnis deutlich niedriger als deutsche Notarkosten. Die Belehrungsfunktion, die in Deutschland der Notar übernimmt, liegt in Japan beim Makler in Form der gesetzlich vorgeschriebenen Aufklärung über wesentliche Punkte (重要事項説明, jūyō jikō setsumei).
Alle Yen-Beträge in diesem Artikel sind zur Orientierung mit rund 170 JPY je Euro (Stand 2026) in Euro umgerechnet. Maßgeblich sind stets die Yen-Beträge; der Euro-Gegenwert hängt vom Wechselkurs am Zahlungstag ab. Für Käufer aus dem Euroraum ist das kein Nebenaspekt: Zwischen Reservierung und Übergabe liegen in Japan häufig zwei bis vier Monate, und der Wechselkurs kann in dieser Zeit den gesamten Verhandlungserfolg auffressen oder verdoppeln.
Viele Käufer planen ihre Finanzierung allein über den Kaufpreis und stellen erst wenige Tage vor der Unterschrift fest, wie viel Bargeld die Transaktion tatsächlich verlangt. Dieser Artikel rechnet die Kaufnebenkosten nach Preisklassen durch, ordnet jedem Posten zu, wann er fällig wird und ob er in bar zu zahlen ist, und führt die Betrachtung weiter bis zur monatlichen Belastung nach dem Einzug und zu den Steuererleichterungen, die 2026 gelten. Jede Zahl ist mit einer japanischen Primärquelle belegt.
Die wichtigsten Punkte
- Als Richtwert gelten 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises im Neubau und 6 bis 10 Prozent im Bestand. Je niedriger der Preis, desto höher der Prozentsatz, weil mehrere Posten fix und nicht proportional sind.
- Anzahlung, die Hälfte der Maklercourtage und die Stempelsteuer werden fällig, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Dieses Geld muss aus eigenen Mitteln kommen.
- Nach dem Einzug lautet die realistische Monatsrechnung „Tilgung + Verwaltungskosten + Instandhaltungsrücklage". Für einen Neubau im Großraum Tokio sind das im Mittel knapp 200.000 JPY (月20万円弱, rund 1.180 EUR) im Monat.
- Mit der japanischen Steuerreform 2026 (令和8年度税制改正) wurde die Steuergutschrift für Wohnungsbaudarlehen um fünf Jahre verlängert; die Halbierung der Grundsteuer für Neubauten läuft nun bis zum 31. März 2031.
- Die Nebenkosten lassen sich mitfinanzieren, aber der Kredit übersteigt dann sofort den Verkehrswert - und blockiert damit einen späteren Verkauf oder eine Umschuldung.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten? 3-6 % im Neubau, 6-10 % im Bestand
Die Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf in Japan liegen bei etwa 3 bis 6 Prozent des Kaufpreises im Neubau und bei 6 bis 10 Prozent im Bestand. Diese Prozentsätze sind allerdings keine Regel, sondern nur das Ergebnis einer Addition: Stempelsteuer, Maklercourtage, Grundbuchkosten und Darlehensnebenkosten. Wer sich nur die Quote merkt, kann nicht beurteilen, ob das Angebot vor ihm angemessen ist. Deshalb zerlegt dieser Artikel den Stapel Posten für Posten.
Zum Vergleich: In Deutschland ist die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg der mit Abstand größte Einzelposten, gefolgt von Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent. In Japan verteilt sich die Last anders. Der größte Einzelposten ist für die meisten Käufer die Maklercourtage, die Steuerposten sind vergleichsweise gering, und die Kosten des Grundbuchvollzugs liegen deutlich unter dem deutschen Niveau.
Warum Bestandswohnungen höhere Nebenkosten verursachen als Neubauten
Der größte Teil des Unterschieds ist die Maklercourtage. Beim Bestandskauf steht ein Maklerunternehmen zwischen Verkäufer und Käufer, was rund 3,3 Prozent des Kaufpreises inklusive Verbrauchsteuer hinzufügt. Neubauwohnungen werden in Japan meist direkt vom Bauträger verkauft, sodass diese 3,3 Prozent gar nicht erst entstehen. Dafür trägt der Neubau einen eigenen Posten: den shūzen tsumitate kikin (修繕積立基金, eine einmalige Einlage in die Instandhaltungsrücklage der Wohnanlage, die bei der Übergabe erhoben wird) von typischerweise 200.000 bis 800.000 JPY (20万〜80万円, rund 1.200 bis 4.700 EUR).
Diese Starteinlage hat in deutschen Wohnungseigentümergemeinschaften kein direktes Gegenstück. Dort beginnt die Erhaltungsrücklage bei einer Neubauanlage in aller Regel bei null und wächst erst über die monatlichen Hausgeldzahlungen. Japan kapitalisiert stattdessen einen Teil der Rücklage schon beim Bezug, damit die Anlage die erste große Instandsetzung - üblicherweise um das zwölfte Jahr - mit vorhandenem Kapital erreicht. Für ausländische Käufer ist das ein Qualitätssignal: Ein Neubau ohne oder mit auffällig niedriger Starteinlage verlagert Kosten in die Zukunft.
Wie viel Eigenkapital bringen japanische Käufer tatsächlich mit?
„Man kann ohne Eigenkapital kaufen" und „wie viel Bargeld Käufer tatsächlich einbringen" sind zwei verschiedene Fragen. Die Erhebung unter Flat-35-Nutzern für das Geschäftsjahr 2024 (住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」, Japan Housing Finance Agency, auf Japanisch) weist folgende Eigenmittel aus. Flat 35 ist Japans langfristiges Festzinsdarlehen, das über die staatsnahe Agentur verbrieft wird - funktional am ehesten mit einem KfW-nahen Standardprodukt vergleichbar, nur mit Laufzeiten bis 35 Jahre bei durchgehend festem Zins.
- Neubauwohnungen: bundesweiter Durchschnittskaufpreis 55,922 Mio. JPY (全国5,592.2万円, rund 329.000 EUR) bei Eigenmitteln von 13,379 Mio. JPY (手持金1,337.9万円, rund 78.700 EUR), also 23,9 Prozent. Im Großraum Tokio 65,693 Mio. JPY (6,569.3万円, rund 386.000 EUR) bei 18,333 Mio. JPY (1,833.3万円, rund 107.800 EUR), also 27,9 Prozent.
- Bestandswohnungen: bundesweiter Durchschnittskaufpreis 30,328 Mio. JPY (全国3,032.8万円, rund 178.400 EUR) bei Eigenmitteln von 5,244 Mio. JPY (手持金524.4万円, rund 30.800 EUR), also 17,3 Prozent. Im Großraum Tokio 34,053 Mio. JPY (3,405.3万円, rund 200.300 EUR) bei 6,468 Mio. JPY (646.8万円, rund 38.000 EUR), also 19,0 Prozent.
Die Eigenmittel umfassen sowohl die Anzahlung als auch die Nebenkosten. Die Stichprobe ist auf Flat-35-Kreditnehmer beschränkt, aber das Muster ist eindeutig: Käufer bringen rund 20 Prozent des Kaufpreises in bar ein. Wer aus Deutschland kommt, kennt diese Größenordnung - hierzulande gilt die Faustregel, mindestens die Nebenkosten plus 10 bis 20 Prozent selbst zu tragen. Der Unterschied liegt darin, dass in Japan selbst inländische Selbstnutzer mit Zugang zum günstigsten Produkt am Markt diese Quote einhalten. Ausländische Investoren ohne japanischen Wohnsitz sollten eher mit 30 bis 40 Prozent Eigenkapital rechnen, weil japanische Banken bei Nichtansässigen deutlich zurückhaltender finanzieren.
Was Bestandswohnungen im Großraum Tokio derzeit kosten
Der Monatliche Market Watch für Juni 2026 (東日本レインズ「月例マーケットウォッチ 2026年6月度」, East Japan Real Estate Information Network, auf Japanisch - REINS ist Japans staatlich beaufsichtigte Pflicht-Angebotsbörse, funktional das Gegenstück zu einem US-amerikanischen MLS, das es in Deutschland in dieser Verbindlichkeit nicht gibt) nennt für Bestandswohnungen im Großraum Tokio einen Abschlusspreis von 52,08 Mio. JPY (5,208万円, rund 306.000 EUR) bei 826.400 JPY je Quadratmeter (82.64万円/㎡, rund 4.860 EUR/m²), einer durchschnittlichen Wohnfläche von 63,02 m² und einem durchschnittlichen Gebäudealter von 27,48 Jahren. Für dieses Durchschnittsprofil liegen die Kaufnebenkosten bei etwa 3,15 bis 3,4 Mio. JPY (約315万〜340万円, rund 18.500 bis 20.000 EUR).
Das durchschnittliche Baujahr verdient eine Anmerkung für deutschsprachige Leser. Ein japanischer Käufer betrachtet eine Stahlbetonwohnung aus den späten 1990er-Jahren nicht als Altbestand. Gebäude ab 1981 erfüllen die aktuelle Erdbebennorm, und gut verwaltete Anlagen dieses Baujahrs werden aktiv gehandelt. Umgekehrt gilt: Anders als in Deutschland, wo ein solides Wohngebäude über Jahrzehnte im Wert steigen kann, wird das Gebäude in Japan steuerlich und marktseitig abgeschrieben. Der Wert liegt langfristig im Grundstücksanteil und in der Lage, nicht in der Bausubstanz.
Kaufnebenkosten nach Preisklassen: Simulation von 10 Mio. bis 100 Mio. JPY
Für Bestandswohnungen mit Makler liegen die Nebenkosten bei rund 850.000 bis 1,0 Mio. JPY (約85万〜100万円, rund 5.000 bis 5.900 EUR) bei einem Kaufpreis von 10 Mio. JPY, bei rund 2,0 bis 2,2 Mio. JPY (約200万〜220万円, rund 11.800 bis 12.900 EUR) bei 30 Mio. JPY, bei rund 4,3 bis 4,6 Mio. JPY (約430万〜460万円, rund 25.300 bis 27.100 EUR) bei 70 Mio. JPY und bei rund 6,05 bis 6,4 Mio. JPY (約605万〜640万円, rund 35.600 bis 37.600 EUR) bei 100 Mio. JPY. Dass die Quote in den unteren Preisklassen steigt, liegt an den Fixkosten, die nicht mit dem Kaufpreis skalieren.
Annahmen der Berechnung: Beleihungsquote 80 Prozent / Darlehensnebenkosten = Bearbeitungsgebühr (prozentualer Typ, Darlehenssumme × 2,2 %) plus Stempelsteuer auf den Darlehensvertrag / bei der Eintragung sind die Ermäßigungen für Wohngebäude angewandt / der amtliche Steuerwert (固定資産税評価額) ist mit rund 60 % des Kaufpreises angesetzt, davon 40 % Grundstück und 60 % Gebäude / Honorar des shihō-shoshi insgesamt rund 100.000 JPY (約10万円, rund 590 EUR) / unterstellt ist eine Bestandswohnung im Großraum Tokio. Die tatsächlichen Beträge hängen vom Objekt und vom Kreditinstitut ab.
| Kaufpreis | Stempelsteuer (ermäßigt) | Maklercourtage (Höchstsatz, inkl. Steuer) | Grundbuch- kosten | Darlehens- nebenkosten (2,2-%-Typ) | Summe Bestand | Summe Neubau |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10 Mio. JPY (1,000万円, ~58.800 EUR) | 5.000 JPY (5,000円, ~29 EUR) | 396.000 JPY (39.6万円, ~2.330 EUR) | ca. 160.000 JPY (約16万円, ~940 EUR) | ca. 190.000 JPY (約19万円, ~1.120 EUR) | ca. 850.000-1.000.000 JPY (約85〜100万円, ~5.000-5.900 EUR) (8,5-10,0 %) | ca. 650.000-1.000.000 JPY (約65〜100万円, ~3.800-5.900 EUR) |
| 20 Mio. JPY (2,000万円, ~117.600 EUR) | 10.000 JPY (1万円, ~59 EUR) | 726.000 JPY (72.6万円, ~4.270 EUR) | ca. 210.000 JPY (約21万円, ~1.240 EUR) | ca. 370.000 JPY (約37万円, ~2.180 EUR) | ca. 1,40-1,60 Mio. JPY (約140〜160万円, ~8.240-9.410 EUR) (7,0-8,0 %) | ca. 900.000-1.250.000 JPY (約90〜125万円, ~5.300-7.350 EUR) |
| 30 Mio. JPY (3,000万円, ~176.500 EUR) | 10.000 JPY (1万円, ~59 EUR) | 1.056.000 JPY (105.6万円, ~6.210 EUR) | ca. 270.000 JPY (約27万円, ~1.590 EUR) | ca. 550.000 JPY (約55万円, ~3.240 EUR) | ca. 2,00-2,20 Mio. JPY (約200〜220万円, ~11.800-12.900 EUR) (6,7-7,3 %) | ca. 1,15-1,50 Mio. JPY (約115〜150万円, ~6.760-8.820 EUR) |
| 40 Mio. JPY (4,000万円, ~235.300 EUR) | 10.000 JPY (1万円, ~59 EUR) | 1.386.000 JPY (138.6万円, ~8.150 EUR) | ca. 320.000 JPY (約32万円, ~1.880 EUR) | ca. 720.000 JPY (約72万円, ~4.240 EUR) | ca. 2,55-2,75 Mio. JPY (約255〜275万円, ~15.000-16.200 EUR) (6,4-6,9 %) | ca. 1,40-1,80 Mio. JPY (約140〜180万円, ~8.240-10.590 EUR) |
| 50 Mio. JPY (5,000万円, ~294.100 EUR) | 10.000 JPY (1万円, ~59 EUR) | 1.716.000 JPY (171.6万円, ~10.090 EUR) | ca. 380.000 JPY (約38万円, ~2.240 EUR) | ca. 900.000 JPY (約90万円, ~5.290 EUR) | ca. 3,15-3,40 Mio. JPY (約315〜340万円, ~18.500-20.000 EUR) (6,3-6,8 %) | ca. 1,70-2,15 Mio. JPY (約170〜215万円, ~10.000-12.650 EUR) |
| 70 Mio. JPY (7,000万円, ~411.800 EUR) | 30.000 JPY (3万円, ~176 EUR) | 2.376.000 JPY (237.6万円, ~13.980 EUR) | ca. 490.000 JPY (約49万円, ~2.880 EUR) | ca. 1.290.000 JPY (約129万円, ~7.590 EUR) | ca. 4,30-4,60 Mio. JPY (約430〜460万円, ~25.300-27.100 EUR) (6,1-6,6 %) | ca. 2,20-2,80 Mio. JPY (約220〜280万円, ~12.900-16.500 EUR) |
| 100 Mio. JPY (1億円, ~588.200 EUR) | 30.000 JPY (3万円, ~176 EUR) | 3.366.000 JPY (336.6万円, ~19.800 EUR) | ca. 650.000 JPY (約65万円, ~3.820 EUR) | ca. 1.820.000 JPY (約182万円, ~10.710 EUR) | ca. 6,05-6,40 Mio. JPY (約605〜640万円, ~35.600-37.600 EUR) (6,1-6,4 %) | ca. 3,10-3,80 Mio. JPY (約310〜380万円, ~18.200-22.350 EUR) |
In den Summenspalten sind Feuerversicherungsprämie und Ausgleichszahlungen mit rund 100.000 bis 500.000 JPY (10万〜50万円程度, rund 590 bis 2.900 EUR) eingerechnet. Beim Neubau ist die Maklercourtage herausgenommen und stattdessen die Starteinlage in die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt. Nicht enthalten sind Umzugskosten, Möbel und die Grunderwerbsteuer der Präfektur (不動産取得税).
Für deutschsprachige Leser lohnt der Quervergleich an dieser Stelle: Bei einem Kaufpreis von 30 Mio. JPY zahlt man in Japan im Bestand rund 6,7 bis 7,3 Prozent Nebenkosten - eine Größenordnung, die dem entspricht, was in Deutschland bei geteilter Maklerprovision und mittlerer Grunderwerbsteuer anfällt. Der Unterschied liegt in der Zusammensetzung: In Japan geht der größte Teil an den Makler und an die Bank, in Deutschland an das Bundesland. Das hat eine praktische Konsequenz - in Japan ist der größte Nebenkostenblock verhandelbar, in Deutschland nicht.
Die übersehene Sonderregel für Objekte bis 8 Mio. JPY
Bei einer Bestandswohnung für 5 Mio. JPY (500万円, rund 29.400 EUR) ergibt die übliche Kurzformel „Kaufpreis × 3,3 % + 66.000 JPY (6.6万円)" eine Höchstcourtage von 231.000 JPY (23.1万円, rund 1.360 EUR). Tatsächlich werden aber mitunter 330.000 JPY (33万円, rund 1.940 EUR) in Rechnung gestellt. Grund ist Ziffer 7 der Bekanntmachung über die Maklervergütung (Bekanntmachung des Bauministeriums Nr. 1552 von 1970, zuletzt geändert am 21. Juni 2024) (国土交通省「宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額」告示, Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus, MLIT, auf Japanisch): Für die Vermittlung sogenannter „geringwertiger leerstehender Objekte" (低廉な空家等) mit einem Kaufpreis bis 8 Mio. JPY (800万円, rund 47.000 EUR) darf der Makler bis zum 1,1-Fachen von 300.000 JPY (30万円), also bis zu 330.000 JPY (33万円, rund 1.940 EUR), berechnen. Bei genau 8 Mio. JPY liegt auch die reguläre Obergrenze bei 330.000 JPY, es entsteht also kein Unterschied; je niedriger der Preis, desto größer wird die Spanne.
Das ist eine legitime Sonderregel und kein Aufschlag nach Gutdünken - Japan hat sie eingeführt, weil sich die Vermittlung leerstehender Häuser in schrumpfenden Regionen bei einer reinen Prozentcourtage betriebswirtschaftlich nicht mehr trägt. Ein Phänomen, das der deutsche Markt in dieser Schärfe nicht kennt. Lassen Sie sich die Berechnungsgrundlage vor Abschluss des Maklervertrags zeigen. Und behalten Sie im Blick: In den unteren Preisklassen ist der Anteil der nicht proportionalen Fixkosten hoch, sodass selbst bei einem Objekt für 10 Mio. JPY (1,000万円) eine Nebenkostenquote von 8,5 bis 10 Prozent entsteht.
Was sich in der Klasse um 70 Mio. JPY bemerkbar macht
Oberhalb von 50 Mio. JPY (5,000万円) steigt die Stempelsteuer von 10.000 JPY (1万円, rund 59 EUR) auf 30.000 JPY (3万円, rund 176 EUR), und die Grundbuchkosten bewegen sich auf rund 500.000 JPY (50万円前後, rund 2.940 EUR) zu. Noch stärker wirkt die Obergrenze der Steuergutschrift für Wohnungsbaudarlehen. Selbst für ein Neubauobjekt mit Zertifizierung als langlebiges Qualitätswohngebäude (長期優良住宅) oder als kohlenstoffarmes Gebäude (低炭素住宅) mit Bezug im Jahr 2026 liegt die begünstigte Darlehenshöchstsumme bei 45 Mio. JPY (4,500万円, rund 265.000 EUR), bei Haushalten mit Kindern bei 50 Mio. JPY (5,000万円, rund 294.000 EUR). Wer eine Wohnung für 70 Mio. JPY zu 80 Prozent finanziert, hat damit mehr als 10 Mio. JPY (1,000万円以上, rund 59.000 EUR) an Darlehen außerhalb der Förderung. Wenn Sie bei der Finanzierungsplanung unsicher sind, hilft der Beitrag zu den Zinsarten und Steuervergünstigungen beim japanischen Wohnungsbaudarlehen weiter.
Was bei Vertragsschluss in bar fällig wird: Anzahlung, Stempelsteuer, halbe Courtage
Am Tag der Vertragsunterzeichnung brauchen Sie Bargeld für drei Posten: die Anzahlung (手付金, tetsukekin), die Stempelsteuer und die Hälfte der Maklercourtage. Das Hypothekendarlehen wird erst am Übergabetag ausgezahlt, an diesem Punkt steht also noch kein Kreditgeld zur Verfügung. Genau hier entsteht das Problem, das viele Käufer als „Ich kann die Nebenkosten nicht bezahlen" beschreiben.
Für deutschsprachige Käufer ist das der ungewohnteste Teil des japanischen Ablaufs. In Deutschland wird der Kaufvertrag notariell beurkundet, und der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt hat - eine Anzahlung an den Verkäufer vor Eintragung der Auflassungsvormerkung ist unüblich und wird von Beratern regelmäßig abgeraten. In Japan ist die Anzahlung an den Verkäufer der Normalfall und zugleich das rechtliche Instrument, mit dem sich beide Seiten vom Vertrag lösen können.
Die Anzahlung beträgt 5 bis 10 % - mit gesetzlicher Obergrenze
Üblich sind 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises, bei 30 Mio. JPY (3,000万円) also 1,5 bis 3,0 Mio. JPY (150万〜300万円, rund 8.800 bis 17.600 EUR). Der Betrag wird auf den Kaufpreis angerechnet, fließt aber bereits bei Vertragsschluss. Ist der Verkäufer ein gewerblicher Immobilienunternehmer, darf er nach Art. 39 Abs. 1 des japanischen Immobilienmaklergesetzes (宅地建物取引業法, Takuchi Tatemono Torihikigyō-hō, e-Gov-Gesetzesdatenbank, auf Japanisch) keine Anzahlung über zwei Zehntel des Kaufpreises entgegennehmen. Abs. 2 derselben Vorschrift bestimmt, dass die Anzahlung unabhängig von ihrer Bezeichnung als Reugeld gilt: Der Käufer kann durch Verzicht darauf zurücktreten, der gewerbliche Verkäufer durch tatsächliche Zahlung des doppelten Betrags.
Das ist funktional eine gesetzlich vorgegebene Draufgabe mit Rücktrittsrecht für beide Seiten, wie sie das deutsche BGB in dieser Automatik nicht kennt. Daraus folgt eine Abwägung, die in Japan jeder Käufer treffen muss: Eine niedrige Anzahlung senkt die Barbelastung am Vertragstag, aber sie macht es auch dem Verkäufer billig, sich vom Vertrag zu lösen. Wer in einem angespannten Marktsegment kauft, in dem die Preise während der Abwicklungszeit steigen können, erkauft sich mit einer niedrigen Anzahlung ein reales Risiko.
Art. 41 desselben Gesetzes bestimmt zudem, dass bei Objekten vor Fertigstellung eine Anzahlung ohne Sicherungsmaßnahme nicht entgegengenommen werden darf - ausgenommen unter anderem, wenn sie 5 Hundertstel des Kaufpreises und zugleich den durch Rechtsverordnung bestimmten Betrag von 10 Mio. JPY (1,000万円, rund 59.000 EUR) nicht übersteigt. Bei fertiggestellten Objekten gilt nach Art. 41-2 ein Maßstab von 10 Prozent. Ob eine Sicherungsmaßnahme besteht, erfahren Sie in der Aufklärung über wesentliche Punkte vor Vertragsschluss. Für Käufer vom Reißbrett ist das die japanische Entsprechung zur deutschen Diskussion um die Absicherung nach MaBV - nur mit anderen Schwellenwerten.
Die Stempelsteuer wird ermäßigt erhoben - der Darlehensvertrag jedoch nicht
Wichtig ist, dass Sie nicht mit dem Regelsatz, sondern mit dem ermäßigten Satz rechnen. Nach Tax Answer Nr. 7108 (国税庁「不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置」, Nationale Steuerbehörde Japans, auf Japanisch) gilt die Ermäßigung für Immobilienkaufverträge, die zwischen dem 1. April 2014 und dem 31. März 2027 errichtet werden.
| Vertragssumme | Regelsatz | Ermäßigt |
|---|---|---|
| über 5 Mio. bis 10 Mio. JPY (500万円超 1,000万円以下, rund 29.400-58.800 EUR) | 10.000 JPY (1万円, ~59 EUR) | 5.000 JPY (5,000円, ~29 EUR) |
| über 10 Mio. bis 50 Mio. JPY (1,000万円超 5,000万円以下, rund 58.800-294.100 EUR) | 20.000 JPY (2万円, ~118 EUR) | 10.000 JPY (1万円, ~59 EUR) |
| über 50 Mio. bis 100 Mio. JPY (5,000万円超 1億円以下, rund 294.100-588.200 EUR) | 60.000 JPY (6万円, ~353 EUR) | 30.000 JPY (3万円, ~176 EUR) |
| über 100 Mio. bis 500 Mio. JPY (1億円超 5億円以下, rund 588.200 EUR-2,94 Mio. EUR) | 100.000 JPY (10万円, ~588 EUR) | 60.000 JPY (6万円, ~353 EUR) |
Die Größenordnung ist der eigentliche Informationsgewinn für europäische Leser: Die japanische Stempelsteuer auf einen Kaufvertrag über 50 Mio. JPY beträgt 30.000 JPY - rund 176 EUR. Die deutsche Grunderwerbsteuer auf einen vergleichbaren Kaufpreis läge im fünfstelligen Eurobereich. Japan besteuert hier das Dokument, nicht den Erwerbsvorgang.
Der Darlehensvertrag (金銭消費貸借契約書) fällt dagegen nicht unter die Ermäßigung. Er zählt nach Tax Answer Nr. 7140 (国税庁「印紙税額の一覧表」, Nationale Steuerbehörde Japans, auf Japanisch) zu den Dokumenten der Kategorie 1-3: bei einer Darlehenssumme über 10 Mio. bis 50 Mio. JPY 20.000 JPY (2万円, rund 118 EUR), über 50 Mio. bis 100 Mio. JPY 60.000 JPY (6万円, rund 353 EUR). Wird kein Papierdokument erstellt, sondern elektronisch abgeschlossen, fällt nach gängiger Handhabung gar keine Stempelsteuer an. Die Einzelheiten dazu behandelt der Beitrag zur elektronischen Vertragsabwicklung und Online-Aufklärung beim japanischen Immobilienkauf.
Die Maklercourtage ist eine Obergrenze, kein Festpreis
Die Obergrenze steht in Ziffer 2 der bereits genannten Bekanntmachung: 5,5 Prozent auf den Anteil bis 2 Mio. JPY (200万円, rund 11.800 EUR), 4,4 Prozent auf den Anteil über 2 Mio. bis 4 Mio. JPY (200万円超400万円以下, rund 11.800-23.500 EUR) und 3,3 Prozent auf den Anteil darüber, jeweils einschließlich Verbrauchsteuer. Die verbreitete Kurzformel ist nur eine vereinfachte Zusammenfassung dieser drei Stufen. Da die Bekanntmachung ausdrücklich „bis zu" formuliert, handelt es sich um eine Höchstgrenze und nicht um einen Festpreis.
Anders als in Deutschland, wo die Maklerprovision seit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten von 2020 beim Wohnungskauf durch Verbraucher zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird, kennt Japan keine gesetzliche Teilungspflicht. Beide Seiten zahlen jeweils bis zur Obergrenze ihre eigene Courtage - und wenn dasselbe Unternehmen beide Seiten vertritt (両手仲介, ryōte chūkai), kassiert es beide. Ein Preisnachlass ist deshalb verhandelbar, aber er ist immer im Paket mit dem Leistungsumfang des Maklers zu bewerten. Die Systematik dazu ordnet der Beitrag zur Berechnung und Verhandlung der Maklercourtage beim Kauf einer Bestandswohnung.
Üblicherweise wird je zur Hälfte bei Vertragsschluss und bei der Übergabe gezahlt. Bei 30 Mio. JPY (3,000万円) sind das am Vertragstag 528.000 JPY (52.8万円, rund 3.110 EUR). Zusammen mit einer Anzahlung von 1,5 Mio. JPY (150万円, rund 8.800 EUR) und 10.000 JPY (1万円, rund 59 EUR) Stempelsteuer bewegen sich allein am Tag der Unterschrift gut 2 Mio. JPY (200万円強, rund 11.800 EUR).
Was bei der Übergabe fällig wird: Grundbuchkosten und Darlehensnebenkosten
Am Übergabetag fallen an: Grundbuchkosten, Darlehensnebenkosten, die Feuerversicherungsprämie, die anteilige Erstattung von Grundsteuer und Städtebausteuer sowie die tagegenaue Abrechnung von Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage. An diesem Tag wird auch das Darlehen ausgezahlt. In Japan geschieht das alles an einem einzigen Termin, meist in einer Filiale der finanzierenden Bank, im Beisein von Verkäufer, Käufer, Makler, Bankmitarbeiter und shihō-shoshi - eine Konzentration, die in Deutschland auf Notartermin, Fälligkeitsmitteilung und spätere Grundbucheintragung verteilt ist.
Grundbuchkosten = Eintragungssteuer + Honorar des shihō-shoshi
Bemessungsgrundlage der Eintragungssteuer (登録免許税, tōroku menkyozei) ist nicht der Kaufpreis, sondern der amtliche Grundsteuerwert (固定資産税評価額), der in der Praxis bei rund 60 bis 70 Prozent des Marktwerts liegt. Das ist ein wesentlicher Unterschied zur deutschen Grunderwerbsteuer, die an der tatsächlichen Gegenleistung ansetzt. Die Sätze ergeben sich aus der Mitteilung zur Ermäßigung der Eintragungssteuersätze (April 2026) (国税庁「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」, Nationale Steuerbehörde Japans, auf Japanisch) und aus der Darstellung der Sondermaßnahmen für Wohngebäude (国土交通省「住宅用家屋の登録免許税の特例措置」, MLIT, auf Japanisch).
| Art der Eintragung | Regelsatz | Ermäßigt | Befristet bis |
|---|---|---|---|
| Eigentumsübergang am Grundstück (Kauf) | 2,0 % | 1,5 % | 31. März 2029 |
| Ersteintragung des Gebäudeeigentums (Neubau) | 0,4 % | 0,15 % | 31. März 2027 |
| Eigentumsübergang am Gebäude (Bestand) | 2,0 % | 0,3 % | 31. März 2027 |
| Bestellung der Hypothek | 0,4 % | 0,1 % | 31. März 2027 |
Der Satz von 1,5 Prozent auf das Grundstück wurde mit der Steuerreform 2026 um drei Jahre bis zum 31. März 2029 verlängert. In den Tax-Answer-Seiten der Steuerbehörde stehen mitunter noch die alten Fristen; prüfen Sie eine Verlängerung deshalb anhand der oben verlinkten Mitteilung. Um die Ermäßigung für Gebäude und Hypothek zu erhalten, müssen Sie dem Eintragungsantrag eine von der Gemeinde ausgestellte Bescheinigung über die Wohnnutzung (住宅用家屋証明書, jūtaku-yō kaoku shōmeisho, unter anderem Nachweis einer Wohnfläche ab 50 m²) beifügen und die Eintragung innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung oder Erwerb vornehmen lassen. Bei Bestandswohnungen ist zusätzlich Voraussetzung, dass das Gebäude am oder nach dem 1. Januar 1982 errichtet wurde oder die Erdbebennorm erfüllt. Die Ermäßigung wird nicht automatisch gewährt - hier gilt in Japan dasselbe wie bei fast jeder Vergünstigung: ohne Antrag kein Vorteil.
Für das Honorar des shihō-shoshi gibt es belastbare Ist-Werte aus der Umfrage zur Vergütung (durchgeführt im März 2024) (日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」, Japanischer Dachverband der shihō-shoshi-Kammern, auf Japanisch). Für die Eigentumsumschreibung (Kauf) eines Grundstücks und eines Gebäudes mit einem Gesamtsteuerwert von 10 Mio. JPY (1,000万円, rund 58.800 EUR) beträgt sie im Durchschnitt 56.678 JPY (平均56,678円, rund 333 EUR), für die Bestellung einer Hypothek über eine Forderung von 10 Mio. JPY im Durchschnitt 42.699 JPY (平均42,699円, rund 251 EUR). Es handelt sich um Durchschnittswerte eines Modellfalls; Auswärtstermine und Zusatzleistungen verändern den Betrag.
Diese Größenordnung überrascht deutschsprachige Käufer regelmäßig. Wer in Deutschland eine Wohnung für 300.000 EUR kauft, zahlt Notar und Grundbuchamt zusammen rund 4.500 bis 6.000 EUR. In Japan liegt das funktionale Gegenstück bei einem knappen Zehntel davon. Der Grund ist die andere Rollenverteilung: Der shihō-shoshi vollzieht die Eintragung, er beurkundet nicht und haftet nicht für die inhaltliche Beratung zum Kaufvertrag. Die Kehrseite ist, dass die vertragliche Prüfung beim Käufer und seinem Berater bleibt.
Bei den Darlehensnebenkosten entscheidet die Modellwahl über Hunderttausende Yen
- Bearbeitungsgebühr: entweder als Pauschale von 30.000 bis gut 50.000 JPY (3万〜5万円台, rund 180 bis 350 EUR) oder prozentual als Darlehenssumme × 2,2 %. Bei einem Darlehen über 30 Mio. JPY (3,000万円) sind das im prozentualen Modell 660.000 JPY (66万円, rund 3.880 EUR).
- Bürgschaftsprovision (保証料): entweder als Einmalzahlung bei Darlehensaufnahme (外枠方式, sotowaku) oder als Zinsaufschlag von etwa 0,2 Prozentpunkten (内枠方式, uchiwaku). Der Einmalbetrag hängt von der Laufzeit ab, lassen Sie sich deshalb eine konkrete Berechnung geben. Bei Flat 35 entfällt sie ganz.
- Gruppen-Risikolebensversicherung (団体信用生命保険, danshin): meist bereits im Zins enthalten, Zusatzbausteine für schwere Krankheiten kosten einen Zinsaufschlag. Anders als in Deutschland, wo eine Restschuldversicherung freiwillig ist, ist diese Deckung in Japan bei den meisten Banken faktisch Voraussetzung der Kreditvergabe - und damit auch ein Gesundheitsfilter.
- Eintragungssteuer für die Hypothekenbestellung: Darlehenssumme × 0,1 %.
Feuerversicherung, Steuerausgleich und Starteinlage in die Rücklage
Bei Eigentumswohnungen ist nur das Sondereigentum versichert, weshalb die Prämie niedriger ausfällt als beim Einfamilienhaus. Nach Angaben der Rating-Organisation für Sachversicherung Japans wurde die Referenz-Nettoprämienrate für die Feuerversicherung mit der Anmeldung vom Juni 2023 im landesweiten Mittel um 13,0 % angehoben (損害保険料率算出機構「火災保険参考純率改定」, General Insurance Rating Organization of Japan, auf Japanisch). Die Referenzrate ist nicht die Prämie selbst, aber die Aufwärtsbewegung sollten Sie in der Finanzplanung berücksichtigen. Hintergrund sind die zunehmenden Taifun- und Starkregenschäden - ein Risikoprofil, das sich deutlich von dem mitteleuropäischer Wohngebäudeversicherungen unterscheidet.
Die Grundsteuer wird in Japan für das gesamte Jahr demjenigen auferlegt, der am 1. Januar Eigentümer war. Bei einer Übergabe im laufenden Jahr übernimmt der Käufer den anteiligen Betrag - das ist Handelsbrauch. Diese Verrechnung ist keine gesetzliche Pflicht, und der Stichtag der Berechnung ist regional unterschiedlich. Im Kantō-Raum um Tokio ist der 1. Januar üblich, im Kansai-Raum um Osaka der 1. April; bei identischem Übergabedatum ändert sich damit der zu zahlende Betrag. Missverständnisse zwischen Käufern aus Tokio und Verkäufern in Osaka kommen tatsächlich vor - prüfen Sie den Vertragstext. Auch Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage werden tagegenau abgerechnet; beim Neubau kommt zusätzlich die Starteinlage in die Instandhaltungsrücklage von 200.000 bis 800.000 JPY (20万〜80万円, rund 1.200 bis 4.700 EUR) hinzu.
Was nach dem Einzug in Rechnung gestellt wird: Grunderwerbsteuer und erste Grundsteuer
Mit der Übergabe sind die Zahlungen nicht beendet. Am schwersten kalkulierbar ist die Grunderwerbsteuer der Präfektur (不動産取得税, fudōsan shutokuzei), deren Bescheid erst Monate später kommt, wenn man nicht mehr damit rechnet. Der Regelsteuersatz beträgt 4 Prozent, für Wohngebäude und Grundstücke ist er jedoch auf 3 Prozent ermäßigt (befristet bis zum 31. März 2027). Bemessungsgrundlage ist der im Grundsteuerkataster eingetragene Wert. Die Ermäßigungen im Einzelnen lauten (Innenministerium für Inneres und Kommunikation, 総務省, und MLIT, 国土交通省):
- Bei Neubauwohnungen wird ein Betrag von 12 Mio. JPY (1,200万円, rund 70.600 EUR) von der Bemessungsgrundlage abgezogen. Bei Bestandswohnungen wird je nach Baujahr ein Abzug von bis zu 12 Mio. JPY (1,200万円) gewährt.
- Bei Wohnbauland sowie bei gewerblich genutzten Grundstücken wird der als Bemessungsgrundlage anzusetzende Wert auf die Hälfte des Katasterwerts gekürzt.
- Bei Wohnbauland wird vom Steuerbetrag der höhere der beiden folgenden Werte abgezogen: der auf 1,5 Mio. JPY (150万円, rund 8.800 EUR) entfallende Steuerbetrag oder der Steuerbetrag auf den Grundstückswert, der der doppelten Wohnfläche entspricht (höchstens 200 m²).
In der Kumulation dieser drei Regelungen fällt bei einer Eigentumswohnung üblichen Zuschnitts nicht selten überhaupt keine Steuer an. Dieser Punkt verdient für Leser aus dem deutschsprachigen Raum eine ausdrückliche Hervorhebung: Was in Deutschland als Grunderwerbsteuer den größten Nebenkostenblock bildet und dort nicht verhandelbar ist, kann in Japan bei selbstgenutztem Wohneigentum auf null sinken. Allerdings wird die Ermäßigung in einem Teil der Präfekturen nur auf Antrag gewährt. Fragen Sie nach dem Erwerb beim Steueramt der Präfektur nach - das ist der sichere Weg. Das Verfahren beschreibt der Beitrag zu den Ermäßigungen bei der japanischen Grunderwerbsteuer und dem Erstattungsantrag.
Ab dem Jahr nach der Übergabe werden Ihnen zudem Grundsteuer und Städtebausteuer auf den eigenen Namen veranlagt (Regelsatz 1,4 %, bei der Städtebausteuer höchstens 0,3 %). Beim Umzug macht es einen Preisunterschied, ob Sie in die Hochsaison von März und April fallen oder in eine ruhige Zeit - in Japan endet das Geschäfts- und Schuljahr im März, weshalb sich das gesamte Land in diesen Wochen gleichzeitig bewegt. Und ein praktischer Hinweis, der überrascht: In der neuen Wohnung passen die Vorhänge der alten meist nicht, weil japanische Fenstermaße stark variieren. Messen Sie die Fenster schon bei der Besichtigung aus, dann bleibt dieser Posten kalkulierbar.
Was kostet eine Eigentumswohnung in Japan monatlich und jährlich?
Die monatliche Belastung besteht nicht nur aus der Darlehensrate. Die tatsächliche Haushaltsbelastung lautet „Tilgung + Verwaltungskosten + Instandhaltungsrücklage + Stellplatzmiete", und für einen Neubau im Großraum Tokio landet man damit bei knapp 200.000 JPY (月20万円弱, rund 1.180 EUR) im Monat.
Die Struktur unterscheidet sich von der deutschen Betriebskostenlogik. In Japan gibt es keine jährliche Abrechnung mit Nachzahlung oder Guthaben wie beim deutschen Hausgeld: Verwaltungskosten (管理費) und Instandhaltungsrücklage (修繕積立金) sind feste Monatsbeträge, die von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Wasser, Strom und Gas rechnet jeder Haushalt direkt mit dem Versorger ab. Was in Deutschland als „zweite Miete" umlagefähig wäre, ist in Japan also klarer getrennt - dafür ist die Instandhaltungsrücklage der Posten, der über die Jahre planmäßig steigt.
Die tatsächlichen Monatsbeträge
Die bereits zitierte Flat-35-Erhebung für das Geschäftsjahr 2024 nennt als geplante Monatsrate für Neubauwohnungen bundesweit 159.500 JPY (全国159,500円, rund 940 EUR) und im Großraum Tokio 172.500 JPY (首都圏172,500円, rund 1.015 EUR) bei einer Gesamtbelastungsquote von 22,2 % beziehungsweise 23,1 %. Für Bestandswohnungen liegen die Werte bei bundesweit 93.400 JPY (全国93,400円, rund 550 EUR) und im Großraum Tokio 101.200 JPY (首都圏101,200円, rund 595 EUR) bei Quoten von 19,7 % und 20,3 %.
Dazu kommen Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage. Nach den Ergebnissen der Gesamterhebung zu Eigentumswohnanlagen für das Geschäftsjahr 2023 (国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」, MLIT, auf Japanisch) betragen die Durchschnittswerte je Wohnung und Monat - ohne die Anrechnung von Stellplatzeinnahmen - bei den Verwaltungskosten 11.503 JPY (11,503円, rund 68 EUR) und bei der Instandhaltungsrücklage 13.054 JPY (13,054円, rund 77 EUR). Für einen Neubau im Großraum Tokio ergibt das „172.500 JPY (17.25万円) + 25.000 JPY (2.5万円) = knapp 200.000 JPY (月20万円弱, rund 1.180 EUR) im Monat", für eine Bestandswohnung „101.000 JPY (10.1万円) + 25.000 JPY (2.5万円) = rund 126.000 JPY (月12.6万円前後, rund 740 EUR)". Die Zusammensetzung erläutert der Beitrag zu marktüblichen Verwaltungskosten japanischer Eigentumswohnanlagen und ihrem Unterschied zur Instandhaltungsrücklage.
Vor dem Kauf nachrechnen, ob die Instandhaltungsrücklage „zu günstig" ist
Das ist die wirkungsvollste Prüfung, die Sie vor dem Kauf durchführen können - und für ausländische Käufer der wichtigste Abschnitt dieses Artikels. Eine Wohnanlage mit unterdurchschnittlicher Instandhaltungsrücklage ist kein Schnäppchen, sondern häufig nur ein Fall, in dem die Rechnung in die Zukunft verschoben wurde. In den Leitlinien zur Instandhaltungsrücklage von Eigentumswohnanlagen (Fassung Juni 2024) (国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」, MLIT, auf Japanisch) stehen Richtwerte je Quadratmeter Sondereigentumsfläche und Monat.
| Geschosszahl / Bruttogeschossfläche | Spanne, in der zwei Drittel der Fälle liegen | Mittelwert |
|---|---|---|
| unter 20 Geschosse, unter 5.000 m² | 235-430 JPY/m² und Monat (235〜430円/㎡・月, rund 1,38-2,53 EUR) | 335 JPY/m² und Monat (335円/㎡・月, rund 1,97 EUR) |
| unter 20 Geschosse, 5.000 bis unter 10.000 m² | 170-320 JPY/m² und Monat (170〜320円/㎡・月, rund 1,00-1,88 EUR) | 252 JPY/m² und Monat (252円/㎡・月, rund 1,48 EUR) |
| unter 20 Geschosse, 10.000 bis unter 20.000 m² | 200-330 JPY/m² und Monat (200〜330円/㎡・月, rund 1,18-1,94 EUR) | 271 JPY/m² und Monat (271円/㎡・月, rund 1,59 EUR) |
| unter 20 Geschosse, ab 20.000 m² | 190-325 JPY/m² und Monat (190〜325円/㎡・月, rund 1,12-1,91 EUR) | 255 JPY/m² und Monat (255円/㎡・月, rund 1,50 EUR) |
| ab 20 Geschosse | 240-410 JPY/m² und Monat (240〜410円/㎡・月, rund 1,41-2,41 EUR) | 338 JPY/m² und Monat (338円/㎡・月, rund 1,99 EUR) |
Die Gegenrechnung erfolgt in drei Schritten. Teilen Sie zunächst die Instandhaltungsrücklage der konkreten Wohnung durch deren Sondereigentumsfläche, um den Quadratmeterwert zu erhalten, und vergleichen Sie ihn mit der Zeile, die zu Geschosszahl und Bruttogeschossfläche passt. Liegt der Wert darunter, fordern Sie den langfristigen Instandhaltungsplan (長期修繕計画書) und den Bericht über wesentliche Punkte der Verwaltung (重要事項調査報告書) an und prüfen Sie, ob Erhöhungen oder eine Sonderumlage geplant sind. Gibt es eine mechanische Parkanlage, addieren Sie deren Instandsetzungskosten je Stellplatz × Anzahl der Stellplätze ÷ gesamte Sondereigentumsfläche.
Ein Rechenbeispiel: Bei 70 m² Sondereigentum und 6.000 JPY (月6,000円, rund 35 EUR) im Monat ergibt sich ein Quadratmeterwert von etwa 86 JPY (約86円, rund 0,51 EUR). Bei einer Anlage unter 20 Geschossen mit weniger als 5.000 m² Bruttogeschossfläche erreicht das nicht einmal die Hälfte des unteren Spannenwerts von 235 JPY. Auf diesem Niveau ist entweder bereits eine Verdopplung der Rücklage geplant, oder es fehlt bei der nächsten Großinstandsetzung das Geld. Eine niedrige Rücklage ist kein Vorteil, sondern eine gestundete Rechnung. Wie man das liest, ordnet auch der Beitrag zu marktüblichen Instandhaltungsrücklagen und dem Risiko künftiger Erhöhungen ein.
Auf Jahressicht kommen Grundsteuer und Städtebausteuer, die Verlängerung der Feuerversicherung, mögliche Sonderumlagen für Großinstandsetzungen und Anpassungen der Stellplatzmieten hinzu. Wer den Verwaltungszustand einer Anlage von dritter Seite prüfen lassen möchte, kann die kostenlose Erstberatung von INA&Associates Inc. in Anspruch nehmen - gerade für Käufer, die nicht in Japan leben und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft nicht selbst lesen können.
Was sich 2026 mit der japanischen Steuerreform geändert hat
Wer 2026 einzieht oder erwirbt, plant seine Finanzierung auf Grundlage der Steuerreform für das Geschäftsjahr 2026 (令和8年度税制改正). Aus der Zusammenfassung des MLIT zu dieser Reform sind im Folgenden die Punkte geordnet, die Kaufnebenkosten und laufende Haltekosten betreffen. Ein Hinweis vorab für Leser aus dem deutschsprachigen Raum: Diese Vergünstigungen setzen mit einer Ausnahme Selbstnutzung voraus. Wer als nicht in Japan ansässiger Investor kauft und vermietet, kann keine davon in Anspruch nehmen.
Steuergutschrift für Wohnungsbaudarlehen: fünf Jahre verlängert, Bestand aufgewertet
Der Gutschriftsatz von 0,7 Prozent bleibt unverändert, die Regelung wurde um fünf Jahre verlängert. Die Werte in Klammern gelten für Haushalte mit Kindern und junge Paare (Haushalte mit einem Kind unter 19 Jahren oder Haushalte, in denen einer der Ehegatten unter 40 Jahre alt ist).
| Gebäudekategorie | Neubau / sanierter Wiederverkauf | Bestandsimmobilie |
|---|---|---|
| Langlebiges Qualitätswohngebäude, kohlenstoffarmes Gebäude | 45 Mio. JPY (4,500万円, rund 265.000 EUR) [50 Mio. JPY / 5,000万円, rund 294.000 EUR] × 13 Jahre | 35 Mio. JPY (3,500万円, rund 206.000 EUR) [45 Mio. JPY / 4,500万円, rund 265.000 EUR] × 13 Jahre |
| Energiesparhaus auf ZEH-Niveau | 35 Mio. JPY (3,500万円, rund 206.000 EUR) [45 Mio. JPY / 4,500万円, rund 265.000 EUR] × 13 Jahre | 35 Mio. JPY (3,500万円, rund 206.000 EUR) [45 Mio. JPY / 4,500万円, rund 265.000 EUR] × 13 Jahre |
| Gebäude nach Energiesparstandard | 20 Mio. JPY (2,000万円, rund 118.000 EUR) [30 Mio. JPY / 3,000万円, rund 176.000 EUR] × 13 Jahre (für Bezug 2026 und 2027) | 20 Mio. JPY (2,000万円, rund 118.000 EUR) [30 Mio. JPY / 3,000万円, rund 176.000 EUR] × 13 Jahre |
| Sonstige Gebäude | nicht förderfähig | 20 Mio. JPY (2,000万円, rund 118.000 EUR) × 10 Jahre |
Die Einkommensgrenze liegt bei 20 Mio. JPY (2,000万円, rund 118.000 EUR), die Mindestwohnfläche bei 40 m² (bei einem Einkommen über 10 Mio. JPY / 1,000万円, rund 59.000 EUR, sowie bei Inanspruchnahme der erhöhten Sätze bei 50 m²). Neubauten nach dem einfachen Energiesparstandard sind ab dem Bezugsjahr 2028 grundsätzlich nicht mehr förderfähig; für Gebäude, deren Baugenehmigung bis Ende 2027 erteilt wurde, gilt weiterhin 20 Mio. JPY (2,000万円) × 10 Jahre. Ab dem Bezugsjahr 2028 sind zudem Neubauten in ausgewiesenen Katastrophen-Sperrzonen (災害レッドゾーン) ausgeschlossen - eine Vorschrift, die es in dieser Direktheit im deutschen Förderrecht nicht gibt und die zeigt, wie stark Japan Hochwasser- und Hangrutschrisiken inzwischen steuerlich bepreist.
Wer eine Bestandswohnung erwägt, sollte die Erweiterung ernst nehmen: Der Rahmen für Bestandsimmobilien ist auf 35 Mio. JPY (3,500万円) beziehungsweise 45 Mio. JPY (4,500万円) für Haushalte mit Kindern über 13 Jahre gewachsen. Im ersten Jahr ist eine Steuererklärung erforderlich; die Schritte dazu erläutert der Beitrag zur Steuererklärung im ersten Jahr der japanischen Wohnungsbaudarlehens-Gutschrift.
Halbierung der Grundsteuer für Neubauten bis zum 31. März 2031 verlängert
Die Maßnahme, die Grundsteuer für Neubauten auf die Hälfte zu senken (bei mehrgeschossigen feuerbeständigen Gebäuden wie Eigentumswohnanlagen für fünf Jahre, bei Einfamilienhäusern für drei Jahre), wurde um fünf Jahre bis zum 31. März 2031 verlängert. Die Mindestwohnfläche wurde von 50 m² auf grundsätzlich 40 m² gesenkt; zugleich fallen Wohngebäude in bestimmten ausgewiesenen Gefahrenzonen aus der Begünstigung heraus. Nach einer Schätzung des MLIT ergibt sich bei einem Gebäude im Wert von 25 Mio. JPY (2,500万円, rund 147.000 EUR) über drei Jahre eine Entlastung von rund 270.000 JPY (約27万円, rund 1.590 EUR) - ohne Sonderregelung 182.000 JPY (年18.2万円, rund 1.070 EUR) im Jahr, mit Sonderregelung 91.000 JPY (年9.1万円, rund 535 EUR). Man liest häufig, Neubauten seien „fünf Jahre lang zur Hälfte befreit": Für Einfamilienhäuser sind es drei Jahre, für Eigentumswohnungen fünf.
Fristen bei Eintragungssteuer, Grunderwerbsteuer und steuerfreier Schenkung
- Eigentumsumschreibung am Grundstück zu 1,5 %: bis zum 31. März 2029 (um drei Jahre verlängert)
- Ermäßigung der Eintragungssteuer für Wohngebäude sowie Grunderwerbsteuersatz von 3 % und Abzug von 12 Mio. JPY (1,200万円): bis zum 31. März 2027
Für die finanzielle Unterstützung durch die Eltern gilt: Die Steuerbefreiung für Schenkungen zum Erwerb von Wohneigentum erfasst Zuwendungen bis zum 31. Dezember 2026. Nach Tax Answer Nr. 4508 der Nationalen Steuerbehörde Japans (国税庁 No.4508「住宅取得等資金の贈与の非課税」) liegt der Höchstbetrag bei 10 Mio. JPY (1,000万円, rund 59.000 EUR) für Gebäude mit erhöhtem Energiestandard und bei 5 Mio. JPY (500万円, rund 29.400 EUR) für alle übrigen. Der Beschenkte muss am 1. Januar des Schenkungsjahres mindestens 18 Jahre alt sein und darf ein Gesamteinkommen von höchstens 20 Mio. JPY (2,000万円, rund 118.000 EUR) haben. Zwei Punkte sind entscheidend: Auch bei einer Schenkungsteuer von null ist eine Erklärung abzugeben, und die Mittel dürfen ausschließlich für das Entgelt des Wohnungserwerbs verwendet werden, nicht für Möbel, Haushaltsgeräte oder die Tilgung eines Darlehens. Die Erklärungspflicht trotz Nullsteuer entspricht der deutschen Systematik bei Freibeträgen nur teilweise - in Japan geht die Befreiung bei versäumter Erklärung schlicht verloren.
Fünf praktische Wege, die Kaufnebenkosten zu senken
Die Kaufnebenkosten zerfallen in Posten, an denen sich etwas ändern lässt, und solche, an denen sich nichts ändern lässt. Fünf Ansätze mit klarem Entscheidungskriterium.
- Den Kaufvertrag elektronisch abschließen: Bei einem Objekt für 30 Mio. JPY (3,000万円) macht das 10.000 JPY (1万円, rund 59 EUR) beim Kaufvertrag und 20.000 JPY (2万円, rund 118 EUR) beim Darlehensvertrag aus, zusammen also 30.000 JPY (計3万円, rund 176 EUR) Unterschied. Klären Sie schon bei der Vorprüfung des Darlehens, ob Bank und Makler das anbieten. Für ausländische Käufer hat der elektronische Abschluss einen zweiten Vorteil: Er reduziert die Zahl der Termine, für die Sie physisch in Japan sein müssen.
- Pauschale Bearbeitungsgebühr und Bürgschaftsprovision mit echten Beträgen vergleichen: Das prozentuale 2,2-%-Modell wird umso ungünstiger, je größer das Darlehen ist - bei 56 Mio. JPY (5,600万円, rund 329.000 EUR) sind es 1,23 Mio. JPY (123万円, rund 7.240 EUR). Beim Einmalmodell der Bürgschaftsprovision kann bei vorzeitiger Rückzahlung ein Teil des nicht verbrauchten Betrags erstattet werden. Lassen Sie sich die Gesamtzahlung unter der Annahme „Laufzeit X Jahre, mit Sondertilgung" ausrechnen.
- Die Maklercourtage ist eine Obergrenze, kein Festpreis: Die Bekanntmachung formuliert „bis zu". Eine Verhandlung ist aber immer im Zusammenhang mit dem Leistungsumfang zu führen. Wenn ein Unternehmen „provisionsfrei" wirbt, bedeutet das strukturell, dass es seine Vergütung von der Verkäuferseite bezieht - prüfen Sie also, von wem Ihr Makler bezahlt wird, und leiten Sie daraus ab, wessen Interessen er vertritt.
- Bei der Feuerversicherung den Deckungsumfang zuschneiden und einen längeren Vertrag prüfen: In einem Stockwerk mit geringem Überschwemmungsrisiko sinkt die Prämie. Wer jedoch zu stark kürzt, steht im Schadensfall ohne Deckung da. Entscheiden Sie anhand der amtlichen Gefahrenkarte (ハザードマップ) und der Etage - in Japan ein weit selbstverständlicherer Prüfschritt als in Mitteleuropa.
- Vergünstigungen gibt es nur auf Antrag: Für die Eintragungssteuer brauchen Sie die Bescheinigung über die Wohnnutzung, für die Grunderwerbsteuer die Anzeige bei der Präfektur, für die Darlehensgutschrift die Steuererklärung im ersten Jahr. Klären Sie vor der Abwicklung: welche Vergünstigung, durch wen, bis wann.
Realistische Optionen, wenn die Kaufnebenkosten nicht aufzubringen sind
Es gibt die Möglichkeit eines Nebenkostendarlehens, aber wegen der Nebenwirkungen empfehlen wir, vor dem „Leihen" zunächst die „Planung zu überarbeiten".
Der Zins eines Nebenkostendarlehens (諸費用ローン) liegt über dem des Wohnungsbaudarlehens. Das Problem ist nicht nur die höhere Gesamtzahlung. Weil über den Kaufpreis hinaus finanziert wird, übersteigt der Darlehensstand unmittelbar nach dem Kauf leicht den erzielbaren Verkaufspreis. Wird der Verkauf wegen einer Versetzung oder eines Jobverlusts notwendig, lässt sich die Restschuld nicht ablösen, und auch eine Umschuldung wird schwerer genehmigt. In Japan wirkt dieser Effekt stärker als in Deutschland, weil der Gebäudewert planmäßig abgeschrieben wird und der Wiederverkaufswert eines Neubaus in den ersten Jahren spürbar nachgibt.
Ehrlich gesagt: Ich halte es für besser, ein halbes bis ein ganzes Jahr lang die Barreserve aufzubauen, als die Nebenkosten mitzufinanzieren und den Kauf zu erzwingen. Am Ende bleibt so mehr übrig. Sich nicht in dem Moment, in dem man kauft, in eine unverkäufliche Lage zu bringen, ist der wirksamste Vermögensschutz überhaupt.
Bei finanzieller Unterstützung durch Angehörige läuft die erwähnte Schenkungsbefreiung bis zum 31. Dezember 2026. Wird das Geld als Darlehen gegeben, errichten Sie einen schriftlichen Darlehensvertrag und dokumentieren Sie die Rückzahlungen. Eine Geldbewegung ohne Vertrag und ohne belegte Tilgung kann steuerlich als Schenkung gewertet werden - die japanische Finanzverwaltung prüft das bei Immobilienkäufen routinemäßig, und bei ausländischen Zuwendern kommen Meldepflichten für Auslandsüberweisungen hinzu.
Eine Verhandlung über eine niedrigere Anzahlung entlastet den Vertragstag, versetzt aber auch den Verkäufer in die Lage, sich günstig vom Vertrag zu lösen. Wirksamer ist die Überprüfung des Budgets. Die Gesamtbelastungsquote der Flat-35-Nutzer liegt bei Neubauwohnungen bei 22,2 % (Großraum Tokio 23,1 %) und bei Bestandswohnungen bei 19,7 % (20,3 %). Eine Planung, die deutlich darüber hinausgeht, ist unabhängig von den Nebenkosten ein Signal dafür, dass der Tilgungsplan selbst nicht trägt.
Zu vermeiden ist, die Anzahlung über einen Konsumenten- oder Rahmenkredit zu beschaffen. Bei der Prüfung des Wohnungsbaudarlehens werden die Auskunfteidaten abgefragt, und eine kurz zuvor aufgenommene Verbindlichkeit wirkt sich doppelt negativ aus: auf die Belastungsquote und auf die Bonitätsbeurteilung.
Bei Anlagewohnungen gelten völlig andere Zahlen
Bis hierher ging es um eine Wohnung zur Selbstnutzung. Für Anlageobjekte gilt ein anderes Regelwerk, und dieselben Zahlen lassen sich nicht übertragen. Drei Unterschiede sind maßgeblich - und sie betreffen die meisten Leser aus dem DACH-Raum unmittelbar, weil Käufer ohne japanischen Wohnsitz in aller Regel in diese Kategorie fallen.
- Ein anderes Darlehen: Das Wohnungsbaudarlehen steht nicht zur Verfügung; es kommt ein Immobilieninvestitionsdarlehen zum Einsatz, dessen Zinsniveau höher liegt.
- Keine Vergünstigungen: Die Steuergutschrift für Wohnungsbaudarlehen, die Ermäßigung der Eintragungssteuer für Wohngebäude und der Wohnungsabzug bei der Grunderwerbsteuer setzen sämtlich Selbstnutzung voraus und finden deshalb grundsätzlich keine Anwendung.
- Höhere Nebenkostenquote: Weil die Eintragungssteuer zum Regelsatz erhoben wird, liegt die Quote eher bei 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises.
Die Einzelheiten behandelt der Beitrag zu Anfangsinvestition und laufenden Kosten beim Betrieb einer Anlagewohnung in Japan; für Anlageobjekte im Bestand lohnt der Beitrag zum Gesamtbild der Nebenkosten beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung.
Zehn Punkte, die Sie vor der Unterschrift klären sollten
Der Inhalt dieses Artikels, zusammengefasst als Fragenliste an Makler und Kreditinstitut.
- Haben Sie die Nebenkosten als Kostenaufstellung nach einzelnen Positionen erhalten (und nicht als Sammelposten „pauschal")?
- Wie hoch ist die Anzahlung? Ist der Verkäufer ein gewerblicher Immobilienunternehmer, und wird eine Sicherungsmaßnahme getroffen?
- Ist die Stempelsteuer mit dem ermäßigten Betrag angesetzt? Ist ein elektronischer Vertragsabschluss möglich?
- Wie ist die Maklercourtage berechnet und wann ist sie fällig? Greift bei einem Kaufpreis bis 8 Mio. JPY (800万円) die Sonderregel für geringwertige leerstehende Objekte?
- Sind in der Kostenaufstellung für die Eintragung die Eintragungssteuer und das Honorar des shihō-shoshi getrennt ausgewiesen?
- Ist die Bearbeitungsgebühr pauschal oder prozentual? Wird die Bürgschaftsprovision einmalig oder über den Zins erhoben? Haben Sie über die Gesamtzahlung verglichen?
- Welchen Deckungsumfang hat die Feuerversicherung (ist Überschwemmungsschutz nötig?) und welche Laufzeit?
- Ist der Stichtag für den Steuerausgleich der 1. Januar oder der 1. April?
- Liegt der Quadratmeterwert der Instandhaltungsrücklage innerhalb der Spanne der Leitlinien? Haben Sie den langfristigen Instandhaltungsplan und den Bericht über wesentliche Punkte der Verwaltung eingesehen?
- Bei einem Neubau: Wie hoch ist die Starteinlage in die Instandhaltungsrücklage? Bei einer Bestandswohnung: Wann war die letzte und wann ist die nächste Großinstandsetzung?
Die Punkte 9 und 10 entscheiden über künftige Ausgaben. Wenn Sie bei der Einschätzung unsicher sind, wenden Sie sich gern an INA&Associates Inc.
Häufige Fragen (FAQ)
F1. Wie hoch sind die Nebenkosten bei einer Bestandswohnung für 10 Mio. JPY?
A. Als Richtwert rund 850.000 bis 1.000.000 JPY (約85万〜100万円, rund 5.000 bis 5.900 EUR), also 8,5 bis 10 Prozent des Kaufpreises und damit eine höhere Quote als in den oberen Preisklassen. Zusammensetzung: Maklercourtage 396.000 JPY (39.6万円, rund 2.330 EUR), Grundbuchkosten rund 160.000 JPY (約16万円, rund 940 EUR), Darlehensnebenkosten rund 190.000 JPY (約19万円, rund 1.120 EUR), Stempelsteuer 5.000 JPY (5,000円, rund 29 EUR) sowie Feuerversicherungsprämie und Ausgleichszahlungen.
F2. Und bei einer Bestandswohnung für 70 Mio. JPY?
A. Als Richtwert rund 4,3 bis 4,6 Mio. JPY (約430万〜460万円, rund 25.300 bis 27.100 EUR), also etwa 6,1 bis 6,6 Prozent des Kaufpreises. Hauptposten sind die Maklercourtage mit 2.376.000 JPY (237.6万円, rund 13.980 EUR), Darlehensnebenkosten von rund 1.290.000 JPY (約129万円, rund 7.590 EUR) aus der prozentualen Bearbeitungsgebühr von 2,2 % zuzüglich Stempelsteuer, Grundbuchkosten von rund 490.000 JPY (約49万円, rund 2.880 EUR) und die Stempelsteuer von 30.000 JPY (3万円, rund 176 EUR). Der Darlehensteil oberhalb der Förderhöchstgrenze fällt aus der Steuergutschrift heraus.
F3. Was kostet eine Eigentumswohnung nach dem Kauf monatlich?
A. Für einen Neubau im Großraum Tokio sind knapp 200.000 JPY (月20万円弱, rund 1.180 EUR) im Monat das Durchschnittsbild. Das ergibt sich aus der geplanten Monatsrate von 172.500 JPY (172,500円, rund 1.015 EUR) laut Flat-35-Erhebung für das Geschäftsjahr 2024, zuzüglich 11.503 JPY (11,503円, rund 68 EUR) Verwaltungskosten und 13.054 JPY (13,054円, rund 77 EUR) Instandhaltungsrücklage. Bei einer Bestandswohnung sind es rund 126.000 JPY (月12.6万円前後, rund 740 EUR).
F4. Kann man in Japan ohne Eigenkapital kaufen?
A. Rechtlich ist das möglich, es ist aber nicht der Regelfall. Nach der Flat-35-Erhebung bringen Käufer einer Neubauwohnung 23,9 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel ein (Großraum Tokio 27,9 Prozent), bei Bestandswohnungen 17,3 Prozent. Ohne Eigenkapital wird die Tilgung schwer, und beim Verkauf übersteigt die Restschuld den erzielbaren Preis.
F5. Lassen sich die Nebenkosten mitfinanzieren?
A. Es gibt Kreditinstitute, die sie als Nebenkostendarlehen mit aufnehmen. Der Zins liegt jedoch über dem des Wohnungsbaudarlehens, und die Gesamtzahlung steigt. Da über den Kaufpreis hinaus finanziert wird, übersteigt die Restschuld unmittelbar nach dem Kauf leicht den Verkaufspreis, und auch eine Umschuldung wird schwerer genehmigt.
F6. Warum sind die Nebenkosten im Bestand höher als beim Neubau?
A. Weil die Maklercourtage hinzukommt. Beim Bestandskauf ist ein Maklerunternehmen beteiligt, was rund 3,3 Prozent des Kaufpreises inklusive Verbrauchsteuer kostet; Neubauten werden meist direkt vom Bauträger erworben, sodass dieser Posten entfällt. Dafür fällt beim Neubau die Starteinlage in die Instandhaltungsrücklage von 200.000 bis 800.000 JPY (20万〜80万円, rund 1.200 bis 4.700 EUR) an.
Die Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf in Japan lassen sich nicht allein an einer Prozentangabe festmachen. Nutzen Sie die Simulation nach Preisklassen und die Prüfliste aus diesem Artikel und schreiben Sie zu jeder Zeile Ihrer Kostenaufstellung: Wofür ist dieser Posten, wann wird er fällig, und muss er in bar bezahlt werden? Wer bis dahin kommt, hat eine Finanzplanung, die nicht mehr wackelt - und das gilt für Käufer aus Tokio und aus Zürich gleichermaßen.
Quellen und weiterführende Materialien
- Nationale Steuerbehörde Japans, Nr. 7108 „Ermäßigung der Stempelsteuer bei Immobilienkaufverträgen" (国税庁 No.7108 不動産譲渡契約書の印紙税の軽減措置, auf Japanisch)
- Nationale Steuerbehörde Japans, Nr. 7140 „Übersicht der Stempelsteuerbeträge" (国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表, auf Japanisch)
- Nationale Steuerbehörde Japans, „Mitteilung zur Ermäßigung der Eintragungssteuersätze bei Grundstückskäufen und der Ersteintragung von Wohngebäuden" (April 2026) (国税庁 土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（令和8年4月）, auf Japanisch)
- Nationale Steuerbehörde Japans, Nr. 4508 „Steuerbefreiung für Schenkungen zum Erwerb von Wohneigentum" (国税庁 No.4508 住宅取得等資金の贈与の非課税, auf Japanisch)
- Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus (MLIT), „Übersicht der Steuerreform für das Geschäftsjahr 2026" (国土交通省 令和8年度税制改正概要, auf Japanisch)
- MLIT, „Sondermaßnahmen bei der Eintragungssteuer für Wohngebäude" (国土交通省 住宅用家屋の登録免許税の特例措置, auf Japanisch)
- MLIT, „Steuergutschrift für Wohnungsbaudarlehen" (国土交通省 住宅ローン減税, auf Japanisch)
- MLIT, „Sondermaßnahmen bei der Grunderwerbsteuer" (国土交通省 不動産取得税に係る特例措置, auf Japanisch)
- MLIT, „Höhe der Vergütung, die Immobilienmakler verlangen dürfen" (Bekanntmachung) (国土交通省 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（告示）, auf Japanisch)
- MLIT, „Ergebnisse der Gesamterhebung zu Eigentumswohnanlagen, Geschäftsjahr 2023" (国土交通省 令和5年度マンション総合調査結果, auf Japanisch)
- MLIT, „Leitlinien zur Instandhaltungsrücklage von Eigentumswohnanlagen" (国土交通省 マンションの修繕積立金ガイドライン, auf Japanisch)
- Ministerium für Inneres und Kommunikation, „Kommunales Steuersystem: Grunderwerbsteuer" (総務省 地方税制度｜不動産取得税, auf Japanisch)
- e-Gov-Gesetzesdatenbank, „Immobilienmaklergesetz" (e-Gov法令検索 宅地建物取引業法, auf Japanisch)
- Japan Housing Finance Agency, „Erhebung unter Flat-35-Nutzern, Geschäftsjahr 2024" (住宅金融支援機構 2024年度フラット35利用者調査, auf Japanisch)
- East Japan REINS, „Monatlicher Market Watch, Juni 2026" (東日本レインズ 月例マーケットウォッチ 2026年6月度, auf Japanisch)
- Japanischer Dachverband der shihō-shoshi-Kammern, „Umfrage zur Vergütung" (日本司法書士会連合会 報酬に関するアンケート, auf Japanisch)
- General Insurance Rating Organization of Japan, „Änderung der Referenz-Nettoprämienrate der Feuerversicherung" (損害保険料率算出機構 火災保険参考純率改定, auf Japanisch)
