Beim Betrieb eines Apartments oder Mehrfamilienhauses ist die Grundsteuer eine jährlich zwingend anfallende Kostenposition. Ein genaues Verständnis der Berechnung, der Entlastungsregelungen und des Verhältnisses zur Stadtplanungssteuer wirkt sich unmittelbar auf die Ertragsplanung im Vermietungsgeschäft aus.
Was ist die Grundsteuer im Vermietungsgeschäft?
Die Grundsteuer ist eine Kommunalsteuer, die jedes Jahr zum 1. Januar auf Personen erhoben wird, die Grundstücke, Gebäude und abschreibungsfähige Vermögenswerte besitzen.Wer mit dem Vermietungsgeschäft beginnt, besitzt damit Grundstück und Gebäude und wird daher in jedem Fall besteuert. Ein gesondertes Antragsverfahren ist nicht erforderlich, da die Kommune den Steuerbetrag auf Grundlage der Registerdaten berechnet und den Steuerbescheid versendet.
Berechnung der Steuer
- Grundstück：Steuerbemessungsgrundlage × Steuersatz (Standard 1,4 %)
- Gebäude：Bewertungsbetrag der Grundsteuer × Steuersatz (Standard 1,4 %)
Der tatsächliche Steuersatz kann je nach Kommune abweichen. Prüfen Sie daher die Angaben der zuständigen Gemeinde am Standort der Immobilie.
Warum fällt die Grundsteuer beim Betrieb von Apartments und Mehrfamilienhäusern geringer aus?
Für Grundstücke, auf denen Mietwohnraum steht, gilt die „Ermäßigung für Wohnbauland“. Deshalb ist die Grundsteuer auf das Land deutlich niedriger als bei unbebauten Grundstücken.
Ermäßigung für Wohnbauland
| Kategorie | Voraussetzung | Grundsteuer |
|---|---|---|
| Kleines Wohnbaugrundstück | Fläche von bis zu 200 m² je Wohneinheit | Ermäßigung auf 1/6 der Steuerbemessungsgrundlage |
| Allgemeines Wohnbaugrundstück | Über 200 m² bis zum Zehnfachen der Geschossfläche | Ermäßigung auf 1/3 der Steuerbemessungsgrundlage |
Bei Apartments und Mehrfamilienhäusern wird eine Fläche von „200 m² × Anzahl der Wohneinheiten“ als kleines Wohnbaugrundstück anerkannt. Darin liegt der Grund, warum die Grundsteuer niedriger ausfällt, wenn ein Gebäude errichtet wird, als wenn das Grundstück unbebaut bleibt.
Ermäßigung für neu gebaute Apartments und Mehrfamilienhäuser
Bei Neubauten gilt, dass die Grundsteuer für einen Anteil von 120 m² je Wohneinheit für einen bestimmten Zeitraum auf die Hälfte reduziert wird.Voraussetzung ist eine Wohnfläche von 40 m² bis 280 m² je Einheit.
Auch die Stadtplanungssteuer sollte man kennen
Auf Grundstücke und Gebäude innerhalb von Stadtentwicklungsgebieten wird zusätzlich eine Stadtplanungssteuer erhoben.Berechnungsformel: Bewertungsbetrag der Grundsteuer × Standardsteuersatz (Höchstgrenze 0,3 %). Anders als bei der Grundsteuer sind Immobilien außerhalb von Stadtentwicklungsgebieten davon ausgenommen.
Für die gesamte Ertrags- und Kostenplanung im VermietungsgeschäftWarum die Miethöhe den Verkaufspreis beeinflusstist ebenfalls als Referenz hilfreich.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q1. Mit welcher jährlichen Grundsteuer ist bei einem vermieteten Apartment ungefähr zu rechnen?
Dies hängt stark von Größe, Bewertungsbetrag und Lage der Immobilie ab. In vielen Fällen wird jedoch mit einer jährlichen Grundsteuer von etwa 0,3 % bis 0,7 % des Immobilienwerts gerechnet. Eine genaue Kalkulation beim Erwerb ist daher wichtig.
Q2. Gilt die Ermäßigung der Grundsteuer auch bei leerstehenden Häusern?
Bei „spezifizierten leerstehenden Häusern“, die unter das Sondermaßnahmenrecht für leerstehende Häuser fallen, kann die Steuervergünstigung entfallen, sodass eine Besteuerung wie bei unbebautem Land erfolgt. Eine sachgerechte Verwaltung ist daher entscheidend.
Q3. Wann ist die Grundsteuer fällig?
Üblich sind vier Zahlungstermine pro Jahr (April, Juli, Dezember und etwa Februar des Folgejahres), wobei dies je nach Kommune unterschiedlich ist. Bei Einmalzahlung kann es in manchen Fällen einen Nachlass geben.
Q4. Wie lange gilt die Halbierung der Grundsteuer für neu gebaute Apartments?
Bei feuerbeständigen mittelhohen und hohen Gebäuden mit drei oder mehr Geschossen gilt die Ermäßigung fünf Jahre nach Neubau, bei Holzbauten und ähnlichen Gebäuden drei Jahre.
Q5. Wo beantragt man eine Befreiung oder Ermäßigung der Grundsteuer?
Die Entlastungsregelungen werden in vielen Fällen automatisch angewendet. Für die Bestätigung der Details oder bei Unklarheiten sollten Sie sich jedoch an die Steuerabteilung der Gemeinde am Standort der Immobilie oder an das Finanzamt wenden.
