일본에서 중고 맨션(中古マンション, 일본에서 공동주택형 아파트를 가리키는 용어로 한국의 '아파트'에 해당)을 매입할 때 내는 부동산취득세(不動産取得税, 후도산 슈토쿠제이)는, 자기 거주용이고 1997년(헤이세이 9년) 4월 1일 이후에 신축된 주택이라면 건물 1,200만엔 공제와 주택용 토지 감액이 겹쳐 0원이 되는 경우가 많은 세금입니다. 반면 같은 물건을 투자용·임대용으로 취득하면 이 공제도 감액도 적용되지 않아, 과세표준의 3%가 그대로 세액으로 남습니다. 이 차이를 모르고 자금 계획을 세우면, 취득 후 몇 달 뒤에 도착하는 납세통지서에서 수십만엔의 차이에 놀라게 됩니다.
이 글은 앞으로 중고 맨션을 구입하려는 분과, 구분소유권을 투자용으로 취득하려는 분 모두를 위해, 2026년 8월 시점의 세율·공제액·면세점을 1차 정보 표로 정리하고, 수도권의 실제 성약가격(계약체결가격)을 사용한 계산 예시로 '결국 얼마를 내는가'를 숫자로 따라갈 수 있도록 정리한 것입니다. 취득 시 부과되는 4가지 세금뿐 아니라, 구입 후 매년 부과되는 고정자산세·도시계획세까지 포함해 총액의 전체 그림을 파악할 수 있도록 구성했습니다.
이 부동산취득세는 미국·영국·호주 등 대부분의 국가는 물론, 한국의 취득세 제도와도 구조가 전혀 다른 일본 고유의 세금입니다. 한국의 취득세는 보유 주택 수(1주택·2주택·3주택 이상)와 조정대상지역 여부에 따라 1%에서 최대 12%까지 중과되는 다주택자 중과 구조를 갖고 있어, 보유 채수가 늘어날수록 세율 자체가 급격히 올라갑니다. 반면 일본의 부동산취득세는 보유 채수와 무관하게 세율이 토지·건물 모두 일률 3%로 고정되어 있고, 대신 '자기 거주용인가 투자용인가'라는 단 하나의 기준으로 공제·감액의 적용 여부가 갈립니다. 즉 한국인 투자자가 일본에서 여러 채를 보유해도 다주택 중과는 없다는 점이 유리하게 작용하는 대신, 실거주 요건을 충족하지 못하는 투자용 취득에서는 공제 자체가 없어 세액이 고스란히 남는다는 점에 유의해야 합니다. 또한 일본에는 한국의 전세(傳貰) 제도가 없기 때문에, 임대 목적으로 물건을 취득하는 한국인 투자자는 보증금으로 매입 자금의 상당 부분을 조달하는 국내형 레버리지 대신, 취득 대금 전액을 자기자금과 대출로 조달하는 구조를 전제로 취득세·등록면허세 등 초기 비용을 계산해야 합니다. 이 글에 등장하는 엔화 금액은 참고용으로 원화 환산액을 함께 표기했습니다(환율 100엔≈900원, 2026년 8월 13일 기준 추정치이며, 실제 세액 산정은 어디까지나 엔화 기준으로 이루어집니다).
이 글의 포인트
- 부동산취득세의 세율은 토지·주택 모두 3%이며, 이 특례세율은 레이와 9년(令和9年, 2027년) 3월 31일까지의 취득에 적용됩니다.
- 중고주택의 공제액은 건축 후 경과연수가 아니라 '신축된 날짜'로 정해지며, 헤이세이 9년(平成9年, 1997년) 4월 1일 이후 신축이면 1,200만엔이 공제됩니다.
- 중고주택의 바닥면적 요건은 레이와 8년(令和8年, 2026년) 4월 1일 이후 취득분부터 하한이 50㎡ 이상에서 40㎡ 이상으로 완화되었습니다(상한 240㎡ 이하는 그대로입니다).
- 투자용·임대용 중고 맨션은 건물 공제도 주택용 토지 감액도 적용받지 못하며, 자기 거주용과의 차이는 동일 물건 기준으로 수십만엔 규모가 됩니다.
- 취득 시 세금만 보면 판단을 그르칩니다. 고정자산세·도시계획세는 보유하는 한 매년 부과되며, 이 글의 도쿄 23구 모델 케이스에서는 연 13만 6,000엔(약 122만원)의 시산 결과가 나옵니다.
중고 맨션 구입 시 드는 세금은 전부 얼마인가【2026년 8월 시점 일람표】
중고 맨션 구입 시 드는 세금은, 취득 시 한 번만 부과되는 것이 4가지, 보유하는 동안 계속 부과되는 것이 2가지입니다. 먼저 전체 그림을 표로 파악한 뒤 개별 계산으로 들어가면 헷갈리지 않습니다.
취득 시 부과되는 4가지 세금
| 세금 | 과세표준 | 세율 | 적용기한 | 출처 |
|---|---|---|---|---|
| 부동산취득세 | 고정자산세평가액(택지는 1/2) | 3%(주택·토지) | 레이와 9년(2027년) 3월 31일 | 도쿄도 주세국 |
| 등록면허세(토지 소유권 이전) | 고정자산세평가액 | 1.5%(본칙 2.0%) | 레이와 11년(2029년) 3월 31일 | 국세청 |
| 등록면허세(주택용 가옥 소유권 이전) | 고정자산세평가액 | 0.3%(본칙 2.0%) | 레이와 9년(2027년) 3월 31일 | 국세청 |
| 등록면허세(저당권 설정) | 차입액(채권금액) | 0.1%(본칙 0.4%) | 레이와 9년(2027년) 3월 31일 | 국세청 |
| 인지세 | 매매계약서 기재금액 | 금액구간별 정액 | 레이와 9년(2027년) 3월 31일 | 국세청 |
| 소비세 | 건물 매매대금·중개수수료 등 | 10%(토지는 비과세) | 기한 없음 | 국세청 |
여기서 놓치기 쉬운 점은, 등록면허세 경감의 적용기한이 일률적이지 않다는 것입니다. 토지의 1.5%는 레이와 11년(2029년) 3월 31일까지 3년 연장된 반면, 주택용 가옥의 0.3%와 저당권의 0.1%는 레이와 9년(2027년) 3월 31일까지입니다. 국세청의 레이와 8년(2026년) 4월판 팸플릿에 이 차이가 그대로 기재되어 있습니다.
보유 시 매년 부과되는 고정자산세·도시계획세
| 세금 | 과세표준 | 세율 | 주택용지의 특례 |
|---|---|---|---|
| 고정자산세 | 고정자산세평가액(과세표준액) | 1.4%(표준세율) | 소규모 주택용지는 가격×1/6, 일반 주택용지는 가격×1/3 |
| 도시계획세 | 고정자산세평가액(과세표준액) | 0.3%(제한세율) | 소규모 주택용지는 가격×1/3, 일반 주택용지는 가격×2/3 |
도시계획세는 시가화구역 내 토지·가옥에 부과되는 세금으로, 시가화조정구역의 물건에는 과세되지 않습니다. 또한 도쿄 23구 내에서는 레이와 8년도(2026년도) 소규모 주택용지에 대한 도시계획세 세액의 2분의 1이 경감됩니다. 고정자산세평가액을 조회하는 방법과 계산식을 먼저 파악해두면, 아래 계산 예시를 자신의 물건에 그대로 대입하기 쉬워집니다.
수도권 중고 맨션 성약가격으로 본 세부담 기준
본인 물건의 세액을 산정하려면, 먼저 시세의 위치를 파악해두면 헷갈리지 않습니다. 동일본부동산유통기구(東日本不動産流通機構, 통칭 레인즈)의 계간 Market Watch 요약 리포트 2026년 4~6월기에 따르면, 수도권 중고 맨션 성약(계약체결) 데이터는 다음과 같습니다.
| 지역 | 성약가격 | 성약 ㎡단가 | 전유면적 | 축년수 |
|---|---|---|---|---|
| 수도권 | 5,201만엔 | 83.13만엔/㎡ | 62.57㎡ | 27.70년 |
| 도쿄도 구부(23구) | 7,574만엔 | 136.22만엔/㎡ | 55.60㎡ | 26.43년 |
| 도쿄도 다마지역 | 3,882만엔 | 58.19만엔/㎡ | 66.71㎡ | 27.87년 |
| 가나가와현 | 4,016만엔 | 61.26만엔/㎡ | 65.55㎡ | 28.05년 |
| 요코하마·가와사키시 | 4,392만엔 | 67.84만엔/㎡ | 64.74㎡ | 28.19년 |
| 사이타마현 | 3,048만엔 | 45.43만엔/㎡ | 67.11㎡ | 28.68년 |
| 지바현 | 2,988만엔 | 41.66만엔/㎡ | 71.72㎡ | 30.10년 |
수도권 평균 축년수 27.70년은 1998년 전후 신축을 의미합니다. 즉 평균적인 중고 맨션은 '헤이세이 9년(1997년) 4월 1일 이후 신축'에 해당해, 건물 공제액 1,200만엔(약 1억 800만원) 구간에 들어갑니다. 도쿄도 구부(23구) 평균 전유면적 55.60㎡도, 공용부분 안분을 더하면 바닥면적 요건을 여유 있게 충족하는 수준입니다. 시장의 중심에 있는 물건일수록 자기 거주용이면 부동산취득세가 0원이 되기 쉬운 구조입니다. (위 표의 엔화 금액은 참고 환율 100엔≈900원을 적용해 원화로 환산할 수 있습니다. 예: 수도권 평균 성약가격 5,201만엔은 약 4억 6,809만원, 도쿄도 구부 평균 7,574만엔은 약 6억 8,166만원입니다.)
중고 맨션의 부동산취득세 계산식과 2026년 세율
부동산취득세는 취득한 부동산의 가격(고정자산세평가액)에 세율을 곱해 계산합니다. 실제 매매가격이나 주택담보대출 차입액이 아니라, 시구정촌(시·구·읍·면에 해당하는 일본의 기초자치단체)이 정한 평가액이 기준이 된다는 점이 처음 걸려 넘어지기 쉬운 대목입니다.
세율은 토지·주택 모두 3%(레이와 9년 3월 31일까지)
지방세법상 표준세율은 4%이지만, 헤이세이 20년(2008년) 4월 1일부터 레이와 9년(2027년) 3월 31일까지의 취득에 대해서는 토지와 주택 가옥에 3%의 특례세율이 적용됩니다. 주택 이외의 가옥(점포·사무소 등)은 4%인 채로 유지됩니다. 토지에 대해서는 그 위에 주택이 없어도, 비주택용 부지라도 3%가 적용됩니다.
그래프에서 보듯, 토지와 주택의 3%라는 수준은 일시적인 조치가 아니라 20년 이상 연장을 거듭해 온 실무상의 표준입니다. 다만 법률상으로는 어디까지나 기한부 특례이며, 몇 년마다 연장되어 왔기 때문에 '2024년 3월 31일까지'와 같은 오래된 기한 그대로 안내하는 정보도 보입니다. 2026년 8월 시점에서 유효한 기한은 레이와 9년(2027년) 3월 31일이며, 다음에 설명할 택지 과세표준 1/2 특례도 같은 날짜가 기한입니다. 계약부터 인도까지가 연도를 넘나드는 경우에는, 취득일이 어느 기간에 속하는지 미리 확인해두면 안심할 수 있습니다.
택지의 과세표준은 평가액의 1/2(레이와 9년 3월 31일까지)
택지 및 택지비준토지를 취득한 경우, 과세표준은 평가액에 1/2을 곱한 금액이 됩니다. 이 특례도 레이와 9년(2027년) 3월 31일까지의 취득이 대상입니다. 중고 맨션에서는 대지권(敷地権, 구분소유 건물의 부지에 대한 사용권으로 한국의 대지지분에 해당) 지분에 대응하는 토지 평가액에 1/2을 곱하고, 거기에 3%를 곱한 것이 토지의 '당초세액'이 됩니다.
레이와 8년도 개정으로 면세점이 인상되었다
과세표준이 될 금액이 면세점 미만이면 애초에 부동산취득세가 과세되지 않습니다. 총무성이 레이와 8년(2026년) 1월 21일에 발출한 레이와 8년도 지방세제 개정 사무연락과 도쿄도 주세국의 안내에 따르면, 이 면세점은 다음과 같이 인상되었습니다.
| 구분 | 레이와 8년(2026년) 3월 31일 이전 취득 | 레이와 8년(2026년) 4월 1일 이후 취득 |
|---|---|---|
| 토지 | 10만엔 미만 | 16만엔 미만 |
| 가옥(신축·증축·개축) | 23만엔 미만 | 66만엔 미만 |
| 가옥(매매·증여 등 기타) | 12만엔 미만 | 34만엔 미만 |
여기서 말하는 '과세표준이 될 금액'은, 경감 등을 적용한 뒤 세율을 곱하기 직전의 금액을 가리킵니다. 지방의 노후 원룸처럼 건물 평가액이 30만엔, 대지권 지분의 과세표준(1/2 적용 후)이 12만엔인 수준의 물건이라면, 레이와 8년(2026년) 4월 1일 이후 취득 시 토지도 가옥도 면세점 미만이 되어 납세통지서 자체가 도착하지 않습니다. 개정 전 기준(가옥 12만엔·토지 10만엔)이라면 과세되었을 가격대이므로, 저가 구분소유 물건을 검토하는 분에게는 영향이 큰 개정입니다.
건물의 경감: 신축연월일별 공제액 일람표
중고주택의 건물에 부과되는 부동산취득세는 '(주택의 가격 − 공제액) × 3%'로 계산합니다. 공제액은 주택이 신축된 날짜에 따라 8구분으로 나뉘며, 신축일이 최근일수록 공제액이 커집니다.
공제액은 8구분. 헤이세이 9년 4월 1일 이후 신축이면 1,200만엔
| 신축된 날짜 | 공제액 |
|---|---|
| 헤이세이 9년(1997년) 4월 1일 이후 | 1,200만엔 |
| 헤이세이 원년(1989년) 4월 1일 ~ 헤이세이 9년(1997년) 3월 31일 | 1,000만엔 |
| 쇼와 60년(1985년) 7월 1일 ~ 헤이세이 원년(1989년) 3월 31일 | 450만엔 |
| 쇼와 56년(1981년) 7월 1일 ~ 쇼와 60년(1985년) 6월 30일 | 420만엔 |
| 쇼와 51년(1976년) 1월 1일 ~ 쇼와 56년(1981년) 6월 30일 | 350만엔 |
| 쇼와 48년(1973년) 1월 1일 ~ 쇼와 50년(1975년) 12월 31일 | 230만엔 |
| 쇼와 39년(1964년) 1월 1일 ~ 쇼와 47년(1972년) 12월 31일 | 150만엔 |
| 쇼와 29년(1954년) 7월 1일 ~ 쇼와 38년(1963년) 12월 31일 | 100만엔 |
주택 가격이 공제액을 밑도는 경우에는 그 가격이 공제의 한도가 됩니다. 즉 세액이 마이너스가 되는 일은 없고 0엔에서 멈춥니다. 주택의 지분만 취득한 경우에는 주택 가격과 공제액 양쪽에 그 지분을 곱한 금액으로 계산합니다. 판정에 사용하는 '신축된 날짜'는 등기부의 건축연도가 아니라 고정자산과세대장(고정자산평가증명서)의 건축연도로 판단되므로, 두 값이 서로 다를 수 있다는 점은 기억해두면 좋습니다.
레이와 8년(2026년) 4월 1일 이후 취득은 바닥면적 40㎡ 이상 240㎡ 이하로 완화
| 취득시기 | 바닥면적 하한 | 상한 |
|---|---|---|
| 레이와 8년(2026년) 3월 31일 이전 | 50㎡ 이상 | 240㎡ 이하 |
| 레이와 8년(2026년) 4월 1일 이후 | 40㎡ 이상 | 240㎡ 이하 |
다만 도쿄도 주세국의 안내에서는, 도쿄도 특별구 내 특정도시재생긴급정비지역에 대해 신축주택 경감의 바닥면적 요건 하한을 50㎡ 이상으로 하는 예외가 제시되어 있습니다. 중고주택 경감 안내에는 같은 예외 규정이 없으므로, 해당 지역에서 소형 주택을 검토하는 경우 관할 도세사무소에 사전 확인해두는 것이 확실합니다.
이 바닥면적은 전유부분의 면적만으로 판정하는 것이 아닙니다. 맨션처럼 공용부분이 있는 경우에는, 공용부분의 바닥면적을 전유부분의 면적 비율로 안분한 면적을 더한 바닥면적으로 판정합니다. 전유 38㎡의 주택이라도 공용부분 안분을 더하면 44㎡가 되어, 레이와 8년(2026년) 4월 1일 이후 취득이라면 요건을 충족하는 경우가 있습니다. 또한 판정은 등기 바닥면적이 아니라 현황 바닥면적으로 이루어지므로, 등기부상의 숫자와 차이가 날 수 있습니다.
건축연수 요건은 이미 폐지. 내진기준 요건은 둘 중 하나
'목조는 20년 이내, 철골·철근콘크리트조는 25년 이내'라는 건축연수 요건은 레이와 4년도(2022년도) 세제개정으로 이미 폐지되었습니다. 현행 내진기준 요건은 다음 중 하나를 충족하는 것입니다.
- 쇼와 57년(1982년) 1월 1일 이후에 신축된 것일 것
- 쇼와 56년(1981년) 12월 31일 이전에 신축된 주택으로, 건축사 등이 실시하는 내진진단을 통해 신내진기준에 적합하다는 것이 증명된 것(증명에 관한 조사가 취득일 전 2년 이내에 완료된 것에 한함)
두 번째 증명으로 인정되는 것은 내진기준적합증명서, 건설주택성능평가서, 기존주택매매하자담보책임보험계약이 체결되었음을 증명하는 서류 중 하나입니다. 도쿄도 내진마크로는 내진기준 요건의 인정을 받을 수 없다는 점은, 구내진 기준 물건을 검토할 때 실무상 주의할 대목입니다.
토지의 경감: 45,000엔 방식과 바닥면적 2배 방식 중 어느 쪽이 유리한가
주택용 토지를 취득한 경우, 토지의 세액에서 일정액이 감액됩니다. 감액액은 다음 가·나 중 더 큰 쪽을 선택하는 방식입니다. 중고 맨션에서는 거의 확실하게 나가 더 커집니다.
두 감액액의 계산 절차와 유리 판정 방법
- 가: 45,000엔(정액)
- 나: 토지 1㎡당 가격 × 주택 바닥면적의 2배(1호당 200㎡가 한도) × 주택의 취득지분 × 3%
나의 '토지 1㎡당 가격'은 고정자산평가액을 지적(토지면적)으로 나눈 금액입니다. 택지나 택지비준토지의 경우에는 평가액에 1/2을 곱한 뒤의 가격을 사용합니다. 이 부분에서 계산을 틀리기 쉬운데, 1/2을 곱하는 것을 잊으면 감액액을 2배로 잘못 산정하게 됩니다.
또한 당초세액이 감액액을 밑도는 경우에는 당초세액이 한도가 됩니다. 다 감액하지 못한 부분이 환급되는 일은 없으며, 토지의 세액이 0엔이 될 뿐이라고 이해해두면 계산이 빨라집니다.
토지와 건물의 취득시기가 떨어져 있는 경우의 요건
중고주택용 토지의 감액을 받으려면, 토지와 건물의 취득시기가 다음 중 하나에 해당해야 합니다. 구분소유의 대지권부 맨션은 동시 취득이 되므로, 보통은 이 부분에서 고민할 일이 없습니다.
- 토지를 먼저 취득한 경우(동시 취득 포함): 토지의 취득일로부터 1년 이내에 그 토지 위의 중고주택을 취득할 것
- 중고주택을 먼저 취득한 경우: 주택 취득 후 1년 이내에 그 부지를 취득할 것
어느 경우든, 그 토지 위의 중고주택이 건물 경감 요건(거주요건·바닥면적요건·내진기준요건)을 충족하는 것이 전제입니다. 건물 요건을 충족하지 못하면 토지 감액도 동시에 받을 수 없습니다.
【계산 예시】가격대별로 부동산취득세를 실제로 계산한다
여기서부터는 레인즈 성약 데이터를 전제로 한 구체적인 계산입니다. 고정자산세평가액은 물건마다 다르므로, 아래 평가액은 일반적인 수준을 가정한 예시로 제시한 것입니다. 실제 숫자는 고정자산평가증명서 또는 과세명세서로 확인하시기 바랍니다.
케이스 1: 수도권 평균 클래스(성약가격 5,201만엔·전유 62.57㎡·자기 거주용)
전제: 헤이세이 10년(1998년) 신축, 공용부분 안분을 포함한 바닥면적 70㎡, 가옥의 평가액 700만엔. 부지 전체 1,500㎡·평가액 9억엔, 대지권 지분 1/150(지분 상당 평가액 600만엔). 취득자는 취득 후 즉시 거주를 시작.
| 구분 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 토지의 과세표준 | 9억엔 × 1/2 × 1/150 | 300만엔 |
| 토지의 당초세액 | 300만엔 × 3% | 90,000엔 |
| 토지 1㎡당 가격 | (9억엔 × 1/2) ÷ 1,500㎡ | 30만엔/㎡ |
| 감액액(나) | 30만엔 × 140㎡(70㎡×2) × 3% | 1,260,000엔 |
| 토지의 세액 | 90,000엔 − 1,260,000엔 ≦ 0 | 0엔 |
| 가옥의 과세표준 | 700만엔 − 1,200만엔 ≦ 0 | 0엔 |
| 가옥의 세액 | 0엔 × 3% | 0엔 |
| 합계 | － | 0엔 |
감액액 나(126만엔)가 45,000엔을 크게 웃돌기 때문에, 45,000엔 방식은 쓰일 일이 없습니다. 수도권의 평균적인 중고 맨션을 자기 거주용으로 사는 한, 부동산취득세는 0엔으로 끝나는 경우가 많다는 것이 결론입니다.
케이스 2: 도쿄도 구부 평균 클래스(성약가격 7,574만엔·전유 55.60㎡·자기 거주용)
가격 7,000만엔대 물건을 검토하고 계신 분에게 그대로 해당하는 사례입니다. 전제: 헤이세이 11년(1999년) 신축, 공용부분 안분을 포함한 바닥면적 62㎡, 가옥의 평가액 900만엔. 부지 전체 1,200㎡·평가액 18억엔, 대지권 지분 1/120(지분 상당 평가액 1,500만엔).
| 구분 | 계산 | 결과 |
|---|---|---|
| 토지의 과세표준 | 18억엔 × 1/2 × 1/120 | 750만엔 |
| 토지의 당초세액 | 750만엔 × 3% | 225,000엔 |
| 토지 1㎡당 가격 | (18억엔 × 1/2) ÷ 1,200㎡ | 75만엔/㎡ |
| 감액액(나) | 75만엔 × 124㎡(62㎡×2) × 3% | 2,790,000엔 |
| 토지의 세액 | 225,000엔 − 2,790,000엔 ≦ 0 | 0엔 |
| 가옥의 세액 | (900만엔 − 1,200만엔 ≦ 0) × 3% | 0엔 |
| 합계 | － | 0엔 |
가격이 7,000만엔대라도 자기 거주용으로 요건을 충족하면 부동산취득세는 0엔이 됩니다. 7,000만엔이라는 매매가격의 크기와 부동산취득세 금액이 연동되지 않는 이유는, 과세표준이 매매가격이 아니라 고정자산세평가액이기 때문입니다. 이 부분을 혼동하면 실제보다 수십만엔 많은 예산을 편성하게 됩니다.
케이스 3: 전유 38㎡의 소형 주택(바닥면적 요건 완화가 적용되는 사례)
전제: 헤이세이 15년(2003년) 신축, 전유 38㎡·공용부분 안분을 포함한 바닥면적 44㎡, 가옥의 평가액 400만엔. 부지 전체 800㎡·평가액 6억엔, 대지권 지분 1/100(지분 상당 평가액 600만엔). 자기 거주용.
| 구분 | 레이와 8년(2026년) 3월 31일 이전 취득 | 레이와 8년(2026년) 4월 1일 이후 취득 |
|---|---|---|
| 바닥면적 요건 | 50㎡ 이상 → 44㎡는 부적합 | 40㎡ 이상 → 적합 |
| 가옥의 세액 | 400만엔 × 3% = 120,000엔 | (400만엔 − 1,200만엔 ≦ 0) = 0엔 |
| 토지의 당초세액 | 6억엔 × 1/2 × 1/100 × 3% = 90,000엔 | 좌동 90,000엔 |
| 토지의 감액액 | 적용 없음 | 37.5만엔 × 88㎡ × 3% = 990,000엔 |
| 토지의 세액 | 90,000엔 | 0엔 |
| 합계 | 210,000엔 | 0엔 |
같은 물건이라도 취득일이 레이와 8년(2026년) 4월 1일을 넘느냐 아니냐에 따라 21만엔의 차이가 발생합니다. 소형 주택을 검토하고 계신 분은 전유면적만 보고 '50㎡ 미만이니 경감은 불가능하다'고 판단하지 말고, 공용부분 안분을 포함한 바닥면적을 관리회사나 중개회사에 확인해보시기 바랍니다. 도심의 원룸·1LDK에서는 이 한 번의 확인이 수십만엔의 차이로 이어집니다.
케이스 4: 케이스 1과 같은 물건을 투자용으로 취득한 경우
| 구분 | 자기 거주용 | 투자용·임대용 |
|---|---|---|
| 가옥의 공제(1,200만엔) | 적용 있음 | 적용 없음 |
| 가옥의 세액 | 0엔 | 700만엔 × 3% = 210,000엔 |
| 택지의 과세표준 1/2 | 적용 있음 | 적용 있음 |
| 주택용 토지의 감액 | 적용 있음 | 적용 없음 |
| 토지의 세액 | 0엔 | 300만엔 × 3% = 90,000엔 |
| 부동산취득세 합계 | 0엔 | 300,000엔 |
같은 물건, 같은 평가액이라도 용도만 다르면 300,000엔(약 270만원)의 차이가 됩니다. 택지 과세표준 1/2 특례는 용도와 무관하게 적용되지만, 건물 공제와 주택용 토지 감액은 '개인이 자기 거주용으로 취득한 주택'이라는 거주요건이 입구에 있기 때문입니다. 이는 앞서 언급한 한국의 다주택자 중과와는 정반대의 설계입니다. 일본에서는 몇 채를 보유하든 세율 자체는 3%로 동일하지만, 그 3%를 실질적으로 0엔까지 낮출 수 있는지는 오직 '내가 직접 거주하는가'에 달려 있습니다.
자기 거주용과 투자용은 세액이 얼마나 다른가
부동산취득세뿐 아니라 등록면허세까지 포함하면 차이는 더욱 벌어집니다. 케이스 2의 물건(도쿄도 구부 7,574만엔 클래스, 차입 6,000만엔)을 예로 들어 취득 시 세금을 나란히 놓아보겠습니다.
| 세금 | 자기 거주용 | 투자용·임대용 |
|---|---|---|
| 부동산취득세 | 0엔 | 495,000엔 |
| 등록면허세(토지 1.5%) | 225,000엔 | 225,000엔 |
| 등록면허세(건물) | 27,000엔(0.3%) | 180,000엔(본칙 2.0%) |
| 등록면허세(저당권) | 60,000엔(0.1%) | 240,000엔(본칙 0.4%) |
| 인지세 | 30,000엔 | 30,000엔 |
| 합계 | 342,000엔 | 1,170,000엔 |
차액은 828,000엔(약 745만원)입니다. 투자용에서 놓치기 쉬운 것은 등록면허세로, 주택용 가옥의 경감(0.3%)과 저당권 설정의 경감(0.1%)은 모두 자기 거주용을 전제로 하기 때문에 임대용에서는 본칙세율이 적용됩니다. 수익률 계산에 취득 제비용을 반영할 때는 이 본칙 기준으로 산정해두면 나중에 어긋나지 않습니다. 한국인 투자자 입장에서는, 국내의 전세를 낀 갭투자에서는 존재하지 않는 '취득 단계의 본칙세율 적용'이라는 변수가 일본 투자에서는 처음부터 수익률 계산에 들어가야 한다는 뜻이기도 합니다.
임대할 예정이 있는 경우 사전에 확인해둘 사항
자기 거주용으로 취득해 경감을 받은 뒤, 전근 등으로 부득이하게 임대로 전환하는 사례도 있습니다. 취득 시점에 자기 거주 목적이 있었는지 여부가 판단의 축이 되므로, 처음부터 임대 목적이었던 경우와 취득 후 사정이 바뀐 경우는 취급이 다릅니다. 판단이 어려운 경우에는 물건 소재지를 관할하는 도도부현세사무소에 사실관계를 전달해 확인하는 것이 확실합니다. 중고 맨션의 유지비와 투자 판단 활용법도 함께 살펴보면, 취득세·보유세·관리비용을 하나의 수지표로 정리하기 쉬워집니다.
부동산취득세 외의 세금: 등록면허세·인지세·소비세
등록면허세 세율표
| 등기 종류 | 본칙 | 경감조치 | 적용기한 |
|---|---|---|---|
| 토지 소유권 이전등기 | 2.0% | 1.5% | 레이와 11년(2029년) 3월 31일 |
| 토지 소유권 신탁등기 | 0.4% | 0.3% | 레이와 11년(2029년) 3월 31일 |
| 주택용 가옥 소유권 보존등기 | 0.4% | 0.15% | 레이와 9년(2027년) 3월 31일 |
| 주택용 가옥 소유권 이전등기 | 2.0% | 0.3% | 레이와 9년(2027년) 3월 31일 |
| 주택취득자금 대부 등에 관련된 저당권 설정등기 | 0.4% | 0.1% | 레이와 9년(2027년) 3월 31일 |
주택용 가옥의 경감과 저당권 설정의 경감을 받으려면, 등기 신청서에 시구정촌장의 증명서(바닥면적 50㎡ 이상임을 비롯한 일정 요건 충족을 증명)를 첨부한 뒤, 취득 후 1년 이내에 등기를 마쳐야 합니다. 여기서 중요한 것은, 등록면허세의 바닥면적 요건은 50㎡ 이상 그대로이며 부동산취득세처럼 40㎡로 완화되지 않았다는 점입니다. 전유 40㎡대의 주택에서는 부동산취득세는 경감되는데 등록면허세는 본칙이 적용되는 조합이 발생할 수 있습니다.
인지세 세액표(부동산 양도에 관한 계약서)
| 계약서에 기재된 계약금액 | 본칙세액 | 경감 후 세액 |
|---|---|---|
| 10만엔 초과 50만엔 이하 | 400엔 | 200엔 |
| 50만엔 초과 100만엔 이하 | 1,000엔 | 500엔 |
| 100만엔 초과 500만엔 이하 | 2,000엔 | 1,000엔 |
| 500만엔 초과 1,000만엔 이하 | 1만엔 | 5,000엔 |
| 1,000만엔 초과 5,000만엔 이하 | 2만엔 | 1만엔 |
| 5,000만엔 초과 1억엔 이하 | 6만엔 | 3만엔 |
| 1억엔 초과 5억엔 이하 | 10만엔 | 6만엔 |
| 5억엔 초과 10억엔 이하 | 20만엔 | 16만엔 |
| 10억엔 초과 50억엔 이하 | 40만엔 | 32만엔 |
| 50억엔 초과 | 60만엔 | 48만엔 |
이 경감조치는 헤이세이 26년(2014년) 4월 1일부터 레이와 9년(2027년) 3월 31일까지 작성되는 계약서가 대상입니다. 수도권 평균 5,201만엔은 '5,000만엔 초과 1억엔 이하'에 들어가 3만엔이지만, 5,000만엔을 1엔이라도 밑돌면 1만엔이 되어 2만엔의 단차가 발생합니다. 가격 협상 결과가 인지세 구간을 넘나드는 일은 실제로 있습니다.
소비세는 매도인에 따라 달라진다
| 항목 | 매도인이 택지건물거래업자 | 매도인이 개인(사업자 아님) |
|---|---|---|
| 건물 매매대금 | 과세(10%) | 과세되지 않음 |
| 토지 매매대금 | 비과세 | 비과세 |
| 중개수수료 | 과세(10%) | 과세(10%) |
| 사법서사 보수 | 과세(10%) | 과세(10%) |
| 등록면허세·인지세·부동산취득세 | 불과세 | 불과세 |
| 화재보험료·대출보증료 | 비과세 | 비과세 |
토지의 양도·대여는 소비세법상 비과세 거래입니다. 한편 개인(사업자가 아닌 자)이 자산을 양도하는 경우에는 소비세 등이 부과되지 않으며, 양도가액에 소비세 등이 포함되지 않습니다. 즉 개인이 매도인인 중고 맨션은 건물 부분에도 소비세가 붙지 않는다는 뜻입니다. 같은 5,000만엔 물건이라도 매도인이 택지건물거래업자인지 개인인지에 따라 지불 총액의 내역이 달라집니다. 중고주택 소비세의 구조와 법인화를 통한 절세 전략에서 매도인 구분별 정리를 더 자세히 다루고 있습니다.
중개수수료 상한과 소비세
택지건물거래업자가 매매 중개로 받을 수 있는 보수에는 상한이 있습니다. 국토교통성(国土交通省, MLIT) 고시(쇼와 45년(1970년) 건설성 고시 제1552호, 최종개정 레이와 6년(2024년) 6월 21일)에 따른 상한은, 소비세 등 상당액을 포함해 다음과 같습니다.
- 매매대금 200만엔 이하 부분: 5.5%
- 200만엔 초과 400만엔 이하 부분: 4.4%
- 400만엔 초과 부분: 3.3%
- 저렴한 빈집 등(800만엔 이하의 택지건물)의 특례 상한: 30만엔의 1.1배 = 33만엔
수도권 평균 5,201만엔으로 계산하면 상한은 '5,201만엔×3.3%+6.6만엔=1,782,330엔'입니다. 케이스 1의 물건을 차입 4,000만엔으로 취득한 경우, 취득 시 세금은 부동산취득세 0엔, 등록면허세 151,000엔(토지 90,000엔·건물 21,000엔·저당권 40,000엔), 인지세 30,000엔으로 합계 181,000엔이 됩니다. 중개수수료와 합치면 1,963,330엔(약 1,767만원)이 되어 성약가격의 약 3.8%입니다. 여기에 사법서사 보수, 화재보험료, 관리비·수선적립금 일할정산 등이 더해집니다. 맨션 구입 초기비용 내역에서 세금 이외의 항목까지 포함한 전체 그림을 확인할 수 있습니다.
투자용 맨션의 소비세 환급은 원칙적으로 불가능
레이와 2년(2020년) 10월 1일 이후에 이루어지는 거주용 임대건물의 과세매입 등에 관한 세액은 매입세액공제 대상에서 제외됩니다. 여기서 말하는 거주용 임대건물이란, 주택 임대용으로 제공하지 않음이 명백한 건물 이외의 건물 중 고액특정자산(하나의 거래 단위당 세금 제외 1,000만엔 이상의 재고자산 또는 조정대상 고정자산) 등에 해당하는 것을 말합니다. 주택으로 임대하는 구분소유 맨션은 통상 여기에 해당하므로, 취득 시 납부한 소비세의 환급을 원칙적으로 받을 수 없습니다. 과거 널리 소개되었던 '투자용 맨션의 소비세 환급'은 현행 제도에서는 주거계 물건에 사용할 수 없다는 점을 이해해두어야 합니다. 사무소·점포 등 비거주용 구분소유에 대해서는 취급이 다르므로, 부동산투자 소비세 환급의 구조와 조건에서 용도별 정리를 확인하시기 바랍니다.
구입 후 매년 부과되는 고정자산세·도시계획세 보는 법
부동산취득세는 한 번뿐이지만, 고정자산세·도시계획세는 보유하는 한 매년 부과됩니다. 취득 시 세금보다 장기적으로 보면 부담이 커집니다.
케이스 1의 물건으로 시산하는 연액
전제: 도쿄 23구 내, 토지지분 평가액 600만엔·지분면적 10㎡(소규모 주택용지), 가옥 평가액 700만엔. 레이와 8년도(2026년도).
| 구분 | 계산 | 연액 |
|---|---|---|
| 고정자산세(토지) | 600만엔 × 1/6 × 1.4% | 14,000엔 |
| 고정자산세(가옥) | 700만엔 × 1.4% | 98,000엔 |
| 도시계획세(토지) | 600만엔 × 1/3 × 0.3% × 1/2(23구 경감) | 3,000엔 |
| 도시계획세(가옥) | 700만엔 × 0.3% | 21,000엔 |
| 합계 | － | 136,000엔 |
구분소유 맨션에서는 고정자산세·도시계획세의 9할 안팎이 가옥 쪽에서 발생합니다. 토지 지분이 작은 데다, 주택용지 특례로 과세표준이 6분의 1까지 압축되기 때문입니다. 취득 시 부동산취득세가 0엔이라도, 보유 기간에는 연 13만엔대(약 117만원)의 부담이 계속되는 구조입니다.
또한 토지의 과세표준액에는 부담조정조치가 작동합니다. 전년도 과세표준액이 본칙과세표준액에 대해 어느 정도에 도달했는지를 나타내는 '부담수준'에 따라 상승폭이 억제되는 구조입니다.
이 때문에 실제 세액은 본칙과세표준액 그대로가 되지 않을 수 있으며, 단수 처리도 들어갑니다. 위 시산은 어디까지나 수준을 파악하기 위한 것으로 활용해주십시오. 또한 중고 맨션에서는 신축주택에 대한 고정자산세 감액(3년도분 또는 5년도분의 1/2 경감)이 이미 종료된 것이 일반적입니다. 임대경영의 고정자산세와 도시계획세 차이도 보유비용을 정리할 때 참고가 됩니다.
평가교체는 3년에 한 번. 다음은 레이와 9년도
토지·가옥의 가격은 3년에 한 번 전건 평가교체로 결정됩니다. 가장 최근 기준연도는 레이와 6년도(2024년도)이며, 제2년도(레이와 7년도, 2025년도)와 제3년도(레이와 8년도, 2026년도)는 원칙적으로 기준연도의 가격이 그대로 유지됩니다. 다음 기준연도는 레이와 9년도(2027년도)입니다. 지가가 상승하는 지역에서는 레이와 9년도에 토지 평가액이 올라가, 고정자산세·도시계획세가 늘어날 가능성이 있습니다.
또한 고정자산세는 부과기준일인 1월 1일 시점의 소유자에게 과세됩니다. 연중에 매매가 이루어져도 납세의무자는 바뀌지 않습니다. 매매 시의 일할정산은 상관행일 뿐 지방세법상의 규정이 아니므로, 정산 방법은 계약 조항에서 확인해두어야 합니다.
고정자산세에도 면세점이 있다
동일 구시정촌 내에서 동일인이 소유하는 고정자산의 과세표준액 합계가 토지 30만엔 미만·가옥 20만엔 미만이면 고정자산세는 과세되지 않습니다. 고정자산세가 면세점 미만인 토지·가옥에는 도시계획세도 과세되지 않습니다. 다만 레이와 8년도(2026년도) 지방세제 개정에 따라 가옥의 면세점은 레이와 9년도(2027년도) 이후 30만엔으로 인상됩니다.
중고 맨션 구입 시 활용 가능한 주택담보대출 감세
국토교통성의 레이와 8년도(2026년도) 세제개정 개요에 따르면, 주택담보대출 감세(住宅ローン減税, 일본의 주택담보대출 소득세 공제 제도)는 5년간 연장되었고, 품질이 우수한 기존주택의 차입한도액과 공제기간이 확대되었습니다. 공제율은 0.7%입니다.
| 기존주택의 구분 | 차입한도액(육아세대 등) | 공제기간 |
|---|---|---|
| 장기우량주택·저탄소주택/ZEH 수준 에너지절약주택 | 3,500만엔(4,500만엔) | 13년 |
| 에너지절약기준 적합주택 | 2,000만엔(3,000만엔) | 13년 |
| 기타 주택 | 2,000만엔 | 10년 |
육아세대 등이란 19세 미만의 자녀가 있는 세대, 또는 부부 중 한쪽이 40세 미만인 세대를 가리킵니다. 바닥면적 요건은 40㎡ 이상이며, 소득 1,000만엔 초과인 분 및 육아세대 등에 대한 추가 조치를 이용하는 분은 50㎡ 이상이 됩니다. 소득요건은 2,000만엔 이하입니다. 중고 맨션에서는 '기타 주택'에 해당하는 경우가 많지만, 에너지절약기준 적합이 확인되면 공제기간이 13년으로 늘어나므로, 매도인이나 중개회사에 주택성능 관련 서류의 유무를 확인해둘 가치가 있습니다.
경감을 받기 위한 절차와 기한
납세통지서가 도착하는 시기와 신고처
부동산취득세의 납세통지서는 도세사무소·지청에서 발송됩니다. 도쿄도의 경우 매월 7일 전후로 발송되며, 납기한은 원칙적으로 발송월의 월말입니다. 취득부터 통지서 도착까지는 등기나 평가 상황에 따라 몇 달에서 반 년 이상 걸리는 경우가 있습니다. '잊을 때쯤 도착한다'고 이야기되는 이유입니다.
부동산을 취득한 날로부터 30일 이내에 등기를 신청한 경우, 원칙적으로 취득 자체에 대한 신고는 불필요합니다. 다만 경감제도의 적용을 받기 위한 신고는 별도로 필요하며, 부동산취득세 신고서에 필요서류를 첨부해 물건 소재지를 관할하는 도도부현세사무소에 제출해야 합니다. 이를 놓치면, 경감 후라면 0엔이었을 세액이 그대로 청구됩니다.
먼저 납부해버린 경우
납세통지서가 도착한 뒤 경감 신고를 한 경우에도, 요건을 충족하면 세액이 감액되고 이미 납부한 상태라면 차액이 환급됩니다. 통지서가 도착한 시점에 '경감이 반영되지 않은 것 같다'고 느껴지면, 납부 전이든 후이든 먼저 관할 도도부현세사무소에 문의하시기 바랍니다. 부동산취득세 경감조치와 환급신청 절차에서 신고서 흐름을 더 자세히 설명하고 있습니다.
취득 시 준비해둘 서류
- 매매계약서 사본(취득일·취득가액·당사자 확인)
- 등기사항증명서(소유권 이전 확인)
- 고정자산평가증명서(평가액과 건축연도 확인)
- 주민표(자기 거주용임을 확인)
- 쇼와 56년(1981년) 12월 31일 이전 신축인 경우: 내진기준적합증명서, 건설주택성능평가서, 기존주택매매하자담보책임보험 가입증명서 중 하나
- 맨션의 바닥면적을 알 수 있는 자료(공용부분 안분을 포함한 현황 바닥면적)
중고 맨션 취득비용을 직접 시산하는 절차
- 물건의 고정자산평가증명서 또는 과세명세서에서 토지(대지권 지분)와 가옥의 평가액을 확인합니다. 매매가격이 아니라 평가액이 출발점입니다.
- 고정자산평가증명서의 건축연도를 보고 공제액 구간(1,200만엔~100만엔)을 특정합니다.
- 공용부분 안분을 포함한 현황 바닥면적이 40㎡ 이상 240㎡ 이하인지 확인합니다(레이와 8년(2026년) 3월 31일 이전 취득은 50㎡ 이상).
- 토지는 '평가액×1/2×3%'로 당초세액을 산출하고, '토지 1㎡당 가격(1/2 적용 후)×바닥면적의 2배×3%'와 45,000엔 중 더 큰 쪽을 차감합니다.
- 가옥은 '평가액−공제액'이 마이너스면 0엔입니다. 플러스라면 3%를 곱합니다.
- 등록면허세(토지 1.5%·건물 0.3%·저당권 0.1%), 인지세, 중개수수료 상한을 더해 취득 시 총액을 산출합니다.
- 마지막으로 고정자산세·도시계획세의 연액을 시산해, 보유 단계의 부담을 수지표에 반영합니다.
도쿄도 내 물건이라면 도쿄도 주세국의 부동산취득세 계산 도구로 검산할 수 있습니다. 조건에 따라 산출할 수 없는 경우가 있으므로, 최종 확인은 관할 도도부현세사무소에 문의하시기 바랍니다. 중고 맨션 구매법과 구입 절차 체크포인트와 함께 진행하면, 자금계획과 물건조사를 병행해 다질 수 있습니다.
저희 INA&Associates 주식회사는 구입 상담을 받는 단계에서, 취득 시 일시금과 보유 중 고정비를 나누어 제시하는 것을 기본으로 하고 있습니다. 세액이 0엔으로 끝나는 물건도, 연 13만엔의 보유비용이 계속되는 물건도, 숫자를 나란히 놓아야 비로소 고객님 스스로 판단하실 수 있기 때문입니다. 유리한 점만 먼저 전달하면 납세통지서가 도착한 시점에 신뢰가 무너집니다. 단점을 포함해 투명하게 공개하는 것이 장기적인 관계로 이어진다고 생각합니다. 한국에서 일본 부동산 매입을 검토하는 투자자분들께는 특히, 전세 보증금을 활용할 수 없어 자기자금과 대출 비중이 높아지는 자금조달 구조까지 포함해 사전에 시산해드리는 것을 원칙으로 하고 있습니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 중고 맨션의 부동산취득세는 언제 도착하나요?
A. 취득 후 몇 달 뒤에, 물건 소재지를 관할하는 도도부현세사무소에서 납세통지서가 도착합니다. 도쿄도에서는 매월 7일 전후로 발송되며, 납기한은 원칙적으로 발송월의 월말입니다. 등기나 평가 상황에 따라서는 반 년 이상 걸리는 경우도 있으므로, 취득 후 한동안 도착하지 않는다고 해서 과세되지 않는다고 판단하지 마시기 바랍니다.
Q. 투자용 맨션이라도 경감을 받을 수 있나요?
A. 건물 공제도 주택용 토지 감액도 받을 수 없습니다. 둘 다 '개인이 자기 거주용으로 취득한 주택'일 것이 요건이기 때문입니다. 다만 택지의 과세표준을 1/2로 하는 특례는 용도와 무관하게 적용됩니다. 결과적으로 투자용 중고 맨션은 '토지 평가액×1/2×3%+건물 평가액×3%'가 세액이 됩니다. 한국의 다주택자 중과세율과 달리, 몇 채를 보유하든 세율 자체가 올라가지는 않는다는 점이 일본 제도의 특징입니다.
Q. 바닥면적이 40㎡대라도 경감 대상이 되나요?
A. 레이와 8년(2026년) 4월 1일 이후 취득이라면 대상입니다. 그 이전 취득은 50㎡ 이상이 요건이었습니다. 맨션의 바닥면적은 공용부분을 전유부분의 비율로 안분한 면적을 포함해 판정하므로, 전유면적이 40㎡를 밑돌아도 요건을 충족하는 경우가 있습니다. 다만 도쿄도 특별구 내 특정도시재생긴급정비지역에 대해서는 신축주택 경감에서 하한 50㎡ 이상으로 하는 예외가 제시되어 있습니다. 중고주택 경감 안내에는 같은 기재가 없으므로, 해당 지역에서는 관할 도세사무소에 확인하시기 바랍니다.
Q. 중고 맨션의 소비세는 누구에게 사느냐에 따라 달라지나요?
A. 달라집니다. 매도인이 택지건물거래업자 등 사업자라면 건물 부분에 10%의 소비세가 부과되지만, 매도인이 개인(사업자가 아닌 자)인 경우에는 건물에도 소비세가 부과되지 않습니다. 토지는 어느 경우든 비과세입니다. 다만 중개수수료와 사법서사 보수는 매도인이 누구든 과세 대상입니다.
Q. 취득세가 0엔이어도 신고는 필요한가요?
A. 경감을 적용한 결과 0엔이 되는 경우에는, 그 경감을 받기 위한 신고가 필요합니다. 신고하지 않으면 경감이 반영되지 않은 채 과세될 수 있습니다. 한편 면세점 미만이라 애초에 과세되지 않는 경우에는 원칙적으로 통지서 자체가 도착하지 않습니다. 판단이 어려운 경우에는 관할 도도부현세사무소에 확인하는 것이 확실합니다.
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인용·참고자료
- 도쿄도 주세국 「부동산취득세(자주 묻는 질문)」(중고주택의 공제액·바닥면적요건·내진기준요건·주택용 토지의 감액·면세점·납세통지서 발송시기)
- 도쿄도 주세국 「부동산취득세」
- 도쿄도 주세국 「부동산취득세 계산 도구」
- 도쿄도 주세국 「고정자산세·도시계획세(토지·가옥)」(세율 1.4%·0.3%, 주택용지의 특례, 23구의 소규모 주택용지에 관련된 도시계획세 경감, 면세점, 평가교체)
- 총무성 「레이와 8년도 지방세제 개정·지방세무행정 운영에 있어서의 유의사항 등에 대하여」(사무연락·레이와 8년(2026년) 1월 21일)(부동산취득세의 바닥면적요건 40㎡ 완화와 면세점 인상, 고정자산세 가옥의 면세점 30만엔 인상)
- 총무성 「지방세제도: 부동산취득세」
- 총무성 「지방세제도: 고정자산세의 개요」
- 총무성 「지방세제도: 도시계획세」
- 국세청 「토지의 매매나 주택용 가옥의 소유권 보존등기 등에 관련된 등록면허세의 세율 경감조치에 관한 안내」(레이와 8년(2026년) 4월)
- 국세청 택스앤서 No.7191 「등록면허세의 세액표」
- 국세청 택스앤서 No.7108 「부동산의 양도, 건설공사의 도급에 관한 계약서에 관련된 인지세의 경감조치」(경감 후 세액과 적용기간)
- 국세청 택스앤서 No.7140 「인지세액 일람표(그 1) 제1호 문서부터 제4호 문서까지」(부동산 양도계약서의 본칙세액)
- 국세청 택스앤서 No.6201 「비과세가 되는 거래」
- 국세청 택스앤서 No.6931 「소비세 등과 양도소득」
- 국세청 소비세법 기본통달 제11장 제7절 「거주용 임대건물」
- 국세청 「소비세법 개정 안내(레이와 2년(2020년) 4월)」(거주용 임대건물에 관련된 매입세액공제의 제한, 고액특정자산의 의의, 레이와 2년(2020년) 10월 1일 이후 적용개시)
- 국토교통성 「레이와 8년도(2026년도) 국토교통성 세제개정 개요」(레이와 7년(2025년) 12월)(주택담보대출 감세의 5년 연장과 기존주택의 차입한도액·공제기간 확대, 토지의 소유권 이전등기에 관련된 특례조치의 3년 연장)
- 국토교통성 「주택용 가옥의 소유권 보존등기 등에 관련된 특례조치」
- 국토교통성 「택지건물거래업자가 택지 또는 건물의 매매 등에 관해 받을 수 있는 보수의 액수」(쇼와 45년(1970년) 건설성 고시 제1552호, 최종개정 레이와 6년(2024년) 6월 21일)
- 동일본부동산유통기구 「계간 Market Watch 요약 리포트 2026년 4~6월기」(2026년 7월 17일)
세액 판정은 물건별 평가액·신축연월일·바닥면적·용도에 따라 달라집니다. 이 글의 계산 예시는 제도의 구조를 이해하기 위한 모델 케이스이며, 실제 세액은 고정자산평가증명서와 관할 도도부현세사무소의 판단으로 확정됩니다. 취득을 구체적으로 검토하는 단계에서는, 물건자료를 손에 든 상태에서 세리사(税理士, 일본의 세무사) 또는 도도부현세사무소에 확인하시기를 권장합니다.
