日本的「不動產取得稅」，是台灣、香港投資人在購入日本中古公寓時最容易誤判的一次性稅金——它與台灣的契稅、印花稅並非同一套邏輯，且自住與投資用途的稅額可能相差數十萬日圓。若以自住名義取得平成9年（1997年）4月1日以後新建的住宅，透過建物1,200萬日圓（約合新台幣252萬元）的控除額，加上住宅用地的減額措施，稅額經常是0元；但同一間房子若以投資、出租為目的取得，則完全不適用控除與減額，課稅標準的3%會原封不動地變成應繳稅額。不了解這個差異就編列資金計劃，很可能在取得後數個月才送達的納稅通知書上，看到一筆多出數十萬日圓的意外支出。
本文專為即將購買日本中古公寓的自住買家，以及打算以區分所有權（分層持有）形式投資的海外買家撰寫，彙整2026年8月時點日本官方公布的稅率、控除額、免稅點一次資訊表，並以東京首都圈實際成交價格為基礎，用具體計算範例呈現「到底要繳多少錢」。內容涵蓋取得當下要繳的4種稅金，也包含購入後每年都要繳的固定資產稅與都市計畫稅，讓讀者能掌握持有日本不動產的完整稅負全貌。以下所有日圓金額均維持原幣別，並以括號註記約略的新台幣換算（匯率基準：2026年8月，約1日圓≈0.21新台幣，實際請以當下匯率為准）。
這篇文章的重點
- 不動產取得稅的稅率，土地與住宅均為3%，此優惠稅率適用於令和9年（2027年）3月31日以前完成取得的物件。
- 中古住宅的控除額並非依「屋齡」計算，而是依「新建日期」決定；只要是平成9年（1997年）4月1日以後新建的住宅，即可控除1,200萬日圓（約合新台幣252萬元）。
- 中古住宅的樓地板面積要件，自令和8年（2026年）4月1日以後取得的物件起，下限由50㎡以上放寬為40㎡以上（上限仍維持240㎡以下）。
- 投資用、出租用的中古公寓，既無法適用建物控除，也無法適用住宅用地減額，同一間房子與自住用途相比，稅額差距可達數十萬日圓規模。
- 只看取得當下的稅金容易誤判總成本。固定資產稅與都市計畫稅只要持有房產就每年都要繳，本文東京23區的示範案例試算為每年13萬6,000日圓（約合新台幣2萬8,560元）。
補充說明：日本官方文件慣用「年號」紀年（例如令和、平成、昭和），並非西曆。本文於各年號初次出現時，均以括號註記對應的西曆年份，方便讀者對照。簡單換算方式為：令和X年＝西元(2018+X)年；平成X年＝西元(1988+X)年；昭和X年＝西元(1925+X)年。
購買中古公寓總共要繳多少稅？【2026年8月現況一覧表】
購買中古公寓需要繳納的稅金，取得當下只需繳納一次的有4種，只要持有房產就每年都要繳的有2種。這與台灣「契稅＋印花稅一次性、房屋稅與地價稅按年課徵」的架構有相似之處，但稅目名稱、稅率與計算基礎完全不同。建議先掌握整體架構，再進入個別計算，才不容易搞混。
取得時需繳納的4種稅金
| 稅金 | 課稅標準 | 稅率 | 適用期限 | 出典 |
|---|---|---|---|---|
| 不動產取得稅 | 固定資產稅評估額（宅地為1/2） | 3%（住宅、土地） | 令和9年3月31日（2027年3月31日） | 東京都主稅局 |
| 登錄免許稅（土地所有權移轉） | 固定資產稅評估額 | 1.5%（原稅率2.0%） | 令和11年3月31日（2029年3月31日） | 日本國稅廳 |
| 登錄免許稅（住宅用建物所有權移轉） | 固定資產稅評估額 | 0.3%（原稅率2.0%） | 令和9年3月31日 | 日本國稅廳 |
| 登錄免許稅（抵押權設定） | 借款金額（債權金額） | 0.1%（原稅率0.4%） | 令和9年3月31日 | 日本國稅廳 |
| 印花稅 | 買賣契約書記載金額 | 依金額級距的定額 | 令和9年3月31日 | 日本國稅廳 |
| 消費稅 | 建物買賣價金、仲介服務費等 | 10%（土地免稅） | 無期限 | 日本國稅廳 |
這裡容易被忽略的重點是，登録免許稅（即前述表格中「登錄免許稅」，日本不動產所有權、抵押權完成登記時繳納給國家的稅金，性質上介於台灣的印花稅與地政規費之間，但稅率與計算方式完全不同）各項優惠期限並不一致：土地1.5%的優惠已延長3年至令和11年（2029年）3月31日，但住宅用建物的0.3%與抵押權的0.1%優惠僅到令和9年（2027年）3月31日為止。日本國稅廳令和8年（2026年）4月版的說明手冊中，明確記載了這項差異。對於習慣台灣不動產「一次課完」印花稅制度的投資人來說，這種依登記類型分別設定優惠期限的做法，是規劃資金時容易漏算的細節。
持有期間每年需繳納的固定資產稅、都市計畫稅
| 稅金 | 課稅標準 | 稅率 | 住宅用地特例 |
|---|---|---|---|
| 固定資產稅 | 固定資產稅評估額（課稅標準額） | 1.4%（標準稅率） | 小規模住宅用地為價格×1/6，一般住宅用地為價格×1/3 |
| 都市計畫稅 | 固定資產稅評估額（課稅標準額） | 0.3%（上限稅率） | 小規模住宅用地為價格×1/3，一般住宅用地為價格×2/3 |
都市計畫稅是針對「市街化區域」內的土地、建物課徵的稅金，位於「市街化調整區域」（都市計畫法上限制開發的區域）的物件則不課徵此稅。此外，東京23區內，令和8年度（2026年度）小規模住宅用地的都市計畫稅稅額已減半徵收。建議先參考固定資產稅評估額的查詢方式與計算公式，之後對照本文的計算範例會更容易套用到自己的物件上。
從東京首都圈中古公寓成交價看稅負水準
要估算自己物件的稅額，建議先掌握行情水準會比較不容易誤判。根據東日本不動產流通機構（東日本REINS）發布的《季報 Market Watch 摘要報告 2026年4～6月期》，首都圈中古公寓的成交數據如下：
| 區域 | 成交價格 | 每㎡成交單價 | 專有面積 | 屋齡 |
|---|---|---|---|---|
| 首都圈 | 5,201萬日圓 | 83.13萬日圓/㎡ | 62.57㎡ | 27.70年 |
| 東京都區部（23區） | 7,574萬日圓 | 136.22萬日圓/㎡ | 55.60㎡ | 26.43年 |
| 東京都多摩地區 | 3,882萬日圓 | 58.19萬日圓/㎡ | 66.71㎡ | 27.87年 |
| 神奈川縣 | 4,016萬日圓 | 61.26萬日圓/㎡ | 65.55㎡ | 28.05年 |
| 橫濱・川崎市 | 4,392萬日圓 | 67.84萬日圓/㎡ | 64.74㎡ | 28.19年 |
| 埼玉縣 | 3,048萬日圓 | 45.43萬日圓/㎡ | 67.11㎡ | 28.68年 |
| 千葉縣 | 2,988萬日圓 | 41.66萬日圓/㎡ | 71.72㎡ | 30.10年 |
首都圈平均屋齡27.70年，代表新建年份約在1998年前後，也就是說一般水準的中古公寓大多符合「平成9年（1997年）4月1日以後新建」的資格，可適用1,200萬日圓（約合新台幣252萬元）的建物控除額。東京都區部的平均專有面積55.60㎡，只要加計共用部分的按比例分攤面積，就足以寬鬆地滿足樓地板面積要件。換句話說，市場上越是主流、越靠近平均值的物件，自住取得時不動產取得稅越容易變成0元——這與台灣「房價越高、契稅負擔通常越重」的直覺剛好相反，是日本此項稅制對自住買家特別友善的地方。
中古公寓不動產取得稅的計算公式與2026年稅率
不動產取得稅的計算方式，是以取得不動產的「價格」（即固定資產稅評估額）乘以稅率。這裡最容易讓海外買家卡關的地方是：計算基礎並非實際成交價格，也不是房貸借款金額，而是由市區町村（地方政府）另行核定的評估額——這一點與台灣以「房屋評定現值＋公告地價」計算契稅的邏輯類似，但評估機關、評估方式與公告時點都不同，投資人不能直接拿成交價格套用稅率估算。
稅率土地、住宅均為3%（至令和9年〔2027年〕3月31日止）
依地方稅法規定的標準稅率為4%，但平成20年（2008年）4月1日至令和9年（2027年）3月31日期間取得的物件，土地與住宅用建物適用3%的優惠稅率。住宅以外的建物（店鋪、辦公室等）則維持4%不變。至於土地，即使其上沒有住宅，甚至是非住宅用途的基地，同樣適用3%。
從圖表可以看出，土地與住宅3%的稅率並非臨時措施，而是持續延長超過20年的實務標準。不過法律上這終究是有期限的特例，由於過去每隔幾年就延長一次，網路上仍可看到「適用至2024年3月31日」等舊資訊。截至2026年8月，有效期限是令和9年（2027年）3月31日，下一節提到的宅地課稅標準1/2優惠，期限也是同一天。如果簽約與交屋跨年度，建議事先確認實際取得日落在哪一個適用期間內，以免誤判稅額。
宅地課稅標準為評估額的1/2（至令和9年3月31日止）
取得宅地及比照宅地認定的土地時，課稅標準是評估額乘以1/2後的金額，這項優惠同樣僅適用於令和9年3月31日以前取得的物件。就中古公寓而言，是把對應「敷地權持分」（即建物所有權人依持分比例共有的基地權利，類似台灣公寓大廈的「土地應有部分」）的土地評估額乘以1/2，再乘以3%，得出土地的「原始應納稅額」。
令和8年度（2026年度）修法後免稅點提高
如果核定的課稅標準金額低於免稅點，該筆不動產取得稅根本不會被課徵。根據日本總務省於令和8年（2026年）1月21日發出的令和8年度地方稅制改正事務通知，以及東京都主稅局的公告，免稅點已調整如下：
| 區分 | 令和8年（2026年）3月31日以前取得 | 令和8年4月1日以後取得 |
|---|---|---|
| 土地 | 未滿10萬日圓 | 未滿16萬日圓 |
| 家屋（新建、增建、改建） | 未滿23萬日圓 | 未滿66萬日圓 |
| 家屋（買賣、贈與等其他情形） | 未滿12萬日圓 | 未滿34萬日圓 |
這裡所說的「核定課稅標準金額」，指的是套用各項減免措施之後、乘上稅率之前的金額。以地方老舊套房為例，若建物評估額為30萬日圓、敷地權持分的課稅標準（已套用1/2優惠後）為12萬日圓，只要是令和8年4月1日以後取得，土地與家屋都會低於免稅點，連納稅通知書都不會寄發。若按修法前的基準（家屋12萬日圓、土地10萬日圓），這個價位帶原本是要課稅的，因此對於考慮購入低總價區分所有物件（例如日本地方城市的小坪數套房）的海外投資人來說，這是一項影響不小的修法。
建物減免：依新建日期分類的控除額一覧表
中古住宅建物部分的不動產取得稅，計算公式為「（住宅價格－控除額）×3%」。控除額依住宅新建日期分為8個級距，建物越新，控除額越大。
控除額分為8個級距，平成9年（1997年）4月1日以後新建為1,200萬日圓
| 新建日期 | 控除額 |
|---|---|
| 平成9年（1997年）4月1日以後 | 1,200萬日圓 |
| 平成元年（1989年）4月1日～平成9年3月31日 | 1,000萬日圓 |
| 昭和60年（1985年）7月1日～平成元年3月31日 | 450萬日圓 |
| 昭和56年（1981年）7月1日～昭和60年6月30日 | 420萬日圓 |
| 昭和51年（1976年）1月1日～昭和56年6月30日 | 350萬日圓 |
| 昭和48年（1973年）1月1日～昭和50年12月31日 | 230萬日圓 |
| 昭和39年（1964年）1月1日～昭和47年12月31日 | 150萬日圓 |
| 昭和29年（1954年）7月1日～昭和38年12月31日 | 100萬日圓 |
如果住宅價格低於控除額，就以住宅價格本身作為控除上限，也就是說稅額不會出現負數，最低就是0元。如果只取得住宅的部分持分，則住宅價格與控除額都要乘上該持分比例後再計算。這裡用來判定的「新建日期」，並非登記謄本上的建築年份，而是以固定資產課稅台帳（固定資產評估證明書）記載的建築年份為準，兩者偶爾會有出入，這點需要特別留意。
令和8年4月1日以後取得，樓地板面積放寬為40㎡以上240㎡以下
| 取得時期 | 樓地板面積下限 | 上限 |
|---|---|---|
| 令和8年（2026年）3月31日以前 | 50㎡以上 | 240㎡以下 |
| 令和8年4月1日以後 | 40㎡以上 | 240㎡以下 |
此外，根據東京都主稅局的公告，東京都特別區內的「特定都市再生緊急整備地域」（都市更新特別指定區域），針對新建住宅減免的樓地板面積要件下限，仍例外維持50㎡以上。由於中古住宅減免的公告中並未記載相同的例外規定，若考慮在這類特定區域購買小坪數住宅，建議事先向所轄的都稅事務所確認清楚。
這裡所指的樓地板面積，並非只看「專有部分」的面積。像公寓大樓這類有共用部分的建物，判定時要把共用部分依專有部分面積比例分攤後的面積也加進去計算。舉例來說，即使專有面積只有38㎡，加計共用部分分攤後可能達到44㎡，若是令和8年4月1日以後取得，就有可能符合要件。此外，判定基準是「現況樓地板面積」而非登記樓地板面積，兩者數字有時會出現落差——這對習慣以權狀登記面積判斷坪數的台灣、香港買家來說，是特別容易忽略的一點，務必請仲介或管理公司提供含共用部分按分後的實際面積。
屋齡要件已廢止，耐震基準要件為二選一
過去「木造屋齡須在20年以內、鋼骨或鋼筋混凝土造須在25年以內」的屋齡限制，已經在令和4年度（2022年度）稅制修正中廢止。現行的耐震基準要件，只需符合以下其中一項即可：
- 昭和57年（1982年）1月1日以後新建
- 昭和56年（1981年）12月31日以前新建的住宅，經建築師等專業人員實施耐震診斷，證明符合新耐震基準（限診斷調查於取得日前2年內完成者）
第2項所需的證明文件，可以是耐震基準適合證明書、建設住宅性能評估書，或已締結既存住宅買賣瑕疵擔保責任保險契約的證明文件三者之一。要特別留意的是，東京都的「耐震標章」（東京都耐震マーク）並不能作為耐震基準要件的認定依據，這是考慮購買舊耐震基準物件（1981年以前建造）時，實務上容易忽略的細節。
土地減免：45,000日圓方式與樓地板面積2倍方式，哪個更划算？
取得住宅用地時，會從土地稅額中減去一定金額。減額金額是從下列（甲）（乙）兩種算法中，選擇金額較高者。就中古公寓而言，幾乎可以確定（乙）的金額會比較大。
兩種減額計算方式與有利判定的邏輯
- （甲）：45,000日圓（固定金額）
- （乙）：土地每㎡單價 × 住宅樓地板面積的2倍（每戶上限200㎡）× 住宅取得持分 × 3%
（乙）算法中的「土地每㎡單價」，是把固定資產評估額除以地積得出的金額。若屬於宅地或比照宅地認定的土地，要先乘以1/2再計算單價。這裡是最容易算錯的地方——如果忘記先乘1/2，減額金額會被高估成2倍。
另外，如果原始應納稅額低於減額金額，就以原始應納稅額為上限——沒扣完的差額不會退還，只是把土地稅額變成0元而已，先理解這一點可以加快計算速度。
土地與建物取得時間點不同時的適用要件
要適用中古住宅用地的減額，土地與建物的取得時間點必須符合以下其中一項。由於附帶敷地權的區分所有公寓，土地與建物通常是同時取得，一般不太會遇到這個問題。
- 先取得土地的情形（含同時取得）：須在土地取得日起1年內，取得該土地上的中古住宅
- 先取得中古住宅的情形：須在住宅取得後1年內，取得該住宅的基地
無論哪一種情形，前提都是該土地上的中古住宅必須符合建物減免的要件（居住要件、樓地板面積要件、耐震基準要件）。只要建物的要件不符合，土地的減額也會一併失效。
【計算範例】依價格區間實際計算不動產取得稅
接下來以REINS的成交數據為基礎，進行具體計算。固定資產稅評估額因物件而異，以下所使用的評估額，是設定一般水準的假設數字，實際數字請以固定資產評估證明書或課稅明細書為準。
案例1：首都圈平均等級（成交價格5,201萬日圓・專有62.57㎡・自住用途）
前提條件：平成10年（1998年）新建，含共用部分按分後樓地板面積70㎡，家屋評估額700萬日圓（約合新台幣147萬元）。基地總面積1,500㎡，評估額9億日圓，敷地權持分1/150（相當持分評估額600萬日圓）。取得後隨即開始自住。
| 項目 | 計算式 | 結果 |
|---|---|---|
| 土地課稅標準 | 9億日圓 × 1/2 × 1/150 | 300萬日圓 |
| 土地原始應納稅額 | 300萬日圓 × 3% | 90,000日圓 |
| 土地每㎡單價 | （9億日圓 × 1/2）÷ 1,500㎡ | 30萬日圓/㎡ |
| 減額金額（乙） | 30萬日圓 × 140㎡（70㎡×2）× 3% | 1,260,000日圓 |
| 土地稅額 | 90,000日圓 − 1,260,000日圓 ≦ 0 | 0日圓 |
| 家屋課稅標準 | 700萬日圓 − 1,200萬日圓 ≦ 0 | 0日圓 |
| 家屋稅額 | 0日圓 × 3% | 0日圓 |
| 合計 | － | 0日圓 |
由於（乙）算法的減額金額126萬日圓遠高於45,000日圓，（甲）的定額方式完全派不上用場。結論是：只要以自住用途購買首都圈平均水準的中古公寓，不動產取得稅多半會以0元收場——這對第一次接觸日本稅制的台灣、香港投資人來說，可能是最反直覺的一點：一筆5,000萬日圓等級（約合新台幣1,050萬元）的不動產交易，取得稅居然可以是零。
案例2：東京都區部（23區）平均等級（成交價格7,574萬日圓・專有55.60㎡・自住用途）
這是正在考慮7,000萬日圓等級（約合新台幣1,470萬元）物件的讀者，可以直接套用的案例。前提條件：平成11年（1999年）新建，含共用部分按分後樓地板面積62㎡，家屋評估額900萬日圓。基地總面積1,200㎡，評估額18億日圓，敷地權持分1/120（相當持分評估額1,500萬日圓）。
| 項目 | 計算式 | 結果 |
|---|---|---|
| 土地課稅標準 | 18億日圓 × 1/2 × 1/120 | 750萬日圓 |
| 土地原始應納稅額 | 750萬日圓 × 3% | 225,000日圓 |
| 土地每㎡單價 | （18億日圓 × 1/2）÷ 1,200㎡ | 75萬日圓/㎡ |
| 減額金額（乙） | 75萬日圓 × 124㎡（62㎡×2）× 3% | 2,790,000日圓 |
| 土地稅額 | 225,000日圓 − 2,790,000日圓 ≦ 0 | 0日圓 |
| 家屋稅額 | （900萬日圓 − 1,200萬日圓 ≦ 0）× 3% | 0日圓 |
| 合計 | － | 0日圓 |
即使成交價格達到7,000萬日圓等級，只要以自住用途且符合要件，不動產取得稅同樣可以是0元。之所以7,000萬日圓這樣的高總價，不會直接連動到高額的不動產取得稅，是因為課稅基礎是固定資產稅評估額，而不是實際成交價格。搞混這一點，很容易在資金規劃上多預留了數十萬日圓根本用不到的預算。
案例3：專有38㎡的小坪數住宅（樓地板面積要件放寬後受惠的案例）
前提條件：平成15年（2003年）新建，專有38㎡，含共用部分按分後樓地板面積44㎡，家屋評估額400萬日圓。基地總面積800㎡，評估額6億日圓，敷地權持分1/100（相當持分評估額600萬日圓）。自住用途。
| 項目 | 令和8年（2026年）3月31日以前取得 | 令和8年4月1日以後取得 |
|---|---|---|
| 樓地板面積要件 | 50㎡以上 → 44㎡不符合 | 40㎡以上 → 符合 |
| 家屋稅額 | 400萬日圓 × 3% = 120,000日圓 | （400萬日圓 − 1,200萬日圓 ≦ 0）= 0日圓 |
| 土地原始應納稅額 | 6億日圓 × 1/2 × 1/100 × 3% = 90,000日圓 | 同左 90,000日圓 |
| 土地減額金額 | 不適用 | 37.5萬日圓 × 88㎡ × 3% = 990,000日圓 |
| 土地稅額 | 90,000日圓 | 0日圓 |
| 合計 | 210,000日圓 | 0日圓 |
同一間房子，只因為取得日是否跨過令和8年4月1日這條分界線，稅額就會相差21萬日圓（約合新台幣4萬4,100元）。考慮購買小坪數住宅的投資人，不要只看專有面積就直接判斷「不到50㎡所以沒有減免」，務必請管理公司或仲介公司提供含共用部分按分後的樓地板面積。對於東京都心常見的單人套房、1房型物件而言，這一步確認的差別，就是數十萬日圓的稅金。
案例4：與案例1相同的物件，以投資用途取得的情形
| 項目 | 自住用途 | 投資、出租用途 |
|---|---|---|
| 家屋控除（1,200萬日圓） | 適用 | 不適用 |
| 家屋稅額 | 0日圓 | 700萬日圓 × 3% = 210,000日圓 |
| 宅地課稅標準1/2 | 適用 | 適用 |
| 住宅用地減額 | 適用 | 不適用 |
| 土地稅額 | 0日圓 | 300萬日圓 × 3% = 90,000日圓 |
| 不動產取得稅合計 | 0日圓 | 300,000日圓 |
同一間房子、同樣的評估額，光是用途不同，稅額就相差30萬日圓（約合新台幣6萬3,000元）。宅地課稅標準1/2的優惠不論用途都能適用，但建物控除與住宅用地減額，都是以「個人以自住為目的取得的住宅」作為適用門檻的居住要件，投資用途從一開始就被排除在外。這正是台灣、香港投資人在評估日本收租型公寓時，最需要提前算進成本的一筆隱性支出。
自住用途與投資用途，稅額差距有多大？
如果把登錄免許稅也一併算進去，差距會進一步拉大。以案例2的物件為例（東京都區部7,574萬日圓等級，貸款6,000萬日圓），將取得時需繳納的稅金整理如下：
| 稅金 | 自住用途 | 投資、出租用途 |
|---|---|---|
| 不動產取得稅 | 0日圓 | 495,000日圓 |
| 登錄免許稅（土地1.5%） | 225,000日圓 | 225,000日圓 |
| 登錄免許稅（建物） | 27,000日圓（0.3%） | 180,000日圓（原稅率2.0%） |
| 登錄免許稅（抵押權） | 60,000日圓（0.1%） | 240,000日圓（原稅率0.4%） |
| 印花稅 | 30,000日圓 | 30,000日圓 |
| 合計 | 342,000日圓 | 1,170,000日圓 |
兩者相差828,000日圓（約合新台幣17萬3,880元）。投資用途最容易被忽略的是登錄免許稅——住宅用建物的優惠稅率（0.3%）與抵押權設定的優惠稅率（0.1%），前提都是自住用途，出租用途一律適用未優惠的原稅率。在試算投資報酬率、把取得相關費用列入成本時，建議直接以原稅率為基礎估算，之後才不會出現落差。
若有出租計畫，事前應確認的事項
也有以自住名義取得並適用減免後，因調職等不得已因素才轉為出租的情形。判斷的關鍵在於取得當下是否確實有自住的意圖，因此「從一開始就是以出租為目的」與「取得後情況才改變」，處理方式並不相同。若不確定自己的情形該如何認定，最保險的方式是向物件所在地的都道府縣稅事務所說明實際狀況並直接確認。也建議一併參考中古公寓的維護成本與投資判斷應用，把取得稅、持有稅與管理成本整合進同一張收支表中評估。
不動產取得稅以外的稅金：登錄免許稅・印花稅・消費稅
登錄免許稅稅率表
| 登記種類 | 原稅率 | 優惠稅率 | 適用期限 |
|---|---|---|---|
| 土地所有權移轉登記 | 2.0% | 1.5% | 令和11年3月31日（2029年3月31日） |
| 土地所有權信託登記 | 0.4% | 0.3% | 令和11年3月31日 |
| 住宅用建物所有權保存登記 | 0.4% | 0.15% | 令和9年3月31日（2027年3月31日） |
| 住宅用建物所有權移轉登記 | 2.0% | 0.3% | 令和9年3月31日 |
| 住宅取得資金貸款等相關抵押權設定登記 | 0.4% | 0.1% | 令和9年3月31日 |
要適用住宅用建物與抵押權設定的優惠稅率，必須在登記申請書上附上市區町村長開立的證明書（證明樓地板面積在50㎡以上等符合一定要件），並且在取得後1年內完成登記。這裡的重點是：登錄免許稅的樓地板面積要件仍維持50㎡以上，並沒有像不動產取得稅一樣放寬到40㎡。也就是說，專有面積40㎡出頭的住宅，很可能出現「不動產取得稅有優惠、但登錄免許稅卻要付原稅率」這種兩種稅制標準不一致的情形，投資人在試算總成本時務必分開確認。
印花稅稅額表（不動產轉讓相關契約書）
| 契約書記載之契約金額 | 原稅額 | 優惠後稅額 |
|---|---|---|
| 超過10萬日圓、50萬日圓以下 | 400日圓 | 200日圓 |
| 超過50萬日圓、100萬日圓以下 | 1,000日圓 | 500日圓 |
| 超過100萬日圓、500萬日圓以下 | 2,000日圓 | 1,000日圓 |
| 超過500萬日圓、1,000萬日圓以下 | 1萬日圓 | 5,000日圓 |
| 超過1,000萬日圓、5,000萬日圓以下 | 2萬日圓 | 1萬日圓 |
| 超過5,000萬日圓、1億日圓以下 | 6萬日圓 | 3萬日圓 |
| 超過1億日圓、5億日圓以下 | 10萬日圓 | 6萬日圓 |
| 超過5億日圓、10億日圓以下 | 20萬日圓 | 16萬日圓 |
| 超過10億日圓、50億日圓以下 | 40萬日圓 | 32萬日圓 |
| 超過50億日圓 | 60萬日圓 | 48萬日圓 |
這項優惠稅率適用於平成26年（2014年）4月1日至令和9年（2027年）3月31日之間作成的契約書。首都圈平均成交價5,201萬日圓落在「超過5,000萬日圓、1億日圓以下」的級距，印花稅為3萬日圓；但只要成交價哪怕只低了1日圓、落到5,000萬日圓以下，印花稅就會降為1萬日圓，中間有2萬日圓的級距差。實務上議價結果剛好跨過印花稅級距分界線的情況並不少見，這也是台灣、香港買家在議價時可以留意的一個小技巧。
消費稅因賣方身分而異
| 費用項目 | 賣方為不動產仲介業者（宅建業者） | 賣方為個人（非事業者） |
|---|---|---|
| 建物買賣價金 | 課稅（10%） | 不課稅 |
| 土地買賣價金 | 免稅 | 免稅 |
| 仲介服務費 | 課稅（10%） | 課稅（10%） |
| 司法書士（相當於代書、地政士）報酬 | 課稅（10%） | 課稅（10%） |
| 登錄免許稅、印花稅、不動產取得稅 | 不課稅 | 不課稅 |
| 火災保險費、房貸保證費 | 免稅 | 免稅 |
土地的轉讓、出租，在日本消費稅法上屬於免稅交易。另一方面，若賣方是個人（非事業者）轉讓資產，則不會被課徵消費稅，轉讓價格中也不含消費稅。也就是說，向個人購買的中古公寓，連建物部分都不用課消費稅。同樣是5,000萬日圓的物件，賣方是不動產仲介業者還是個人，實際支付總額的組成內容會完全不同——這一點與台灣「不動產交易不課徵營業稅、僅課契稅與土增稅」的制度差異很大，海外投資人切勿直接套用台灣的稅務直覺來估算日本物件的總成本。更詳細的賣方類型整理，可參考中古住宅消費稅的機制與法人化節稅策略。
仲介服務費上限與消費稅
不動產仲介業者（宅地建物取引業者）居中媒合買賣所能收取的服務費，是有法定上限的。依日本國土交通省告示（昭和45年〔1970年〕建設省告示第1552號，最終修正於令和6年〔2024年〕6月21日）規定，含消費稅在內的上限如下：
- 買賣價金200萬日圓以下部分：5.5%
- 超過200萬日圓、400萬日圓以下部分：4.4%
- 超過400萬日圓部分：3.3%
- 低價空屋等（800萬日圓以下的宅地建物）特例上限：30萬日圓的1.1倍＝33萬日圓
以首都圈平均5,201萬日圓計算，仲介服務費上限為「5,201萬日圓×3.3%＋6.6萬日圓＝1,782,330日圓（約合新台幣37萬4,290元）」。若以案例1的物件、貸款4,000萬日圓取得為例，取得時的稅金為：不動產取得稅0元、登錄免許稅151,000日圓（土地90,000日圓、建物21,000日圓、抵押權40,000日圓）、印花稅30,000日圓，合計181,000日圓。加上仲介服務費後總計1,963,330日圓，約為成交價格的3.8%。這還不包括司法書士（代書）報酬、火災保險費、管理費與修繕儲備金的日割結算等費用。更完整的費用明細，可參考購買公寓初期費用的明細。
投資用公寓原則上無法申請消費稅退稅
令和2年（2020年）10月1日以後發生的「居住用出租建物」相關進項稅額，已被排除在進項稅額扣抵範圍之外。這裡所說的居住用出租建物，是指非明顯排除住宅出租用途的建物中，屬於高額特定資產（單一交易單位稅前1,000萬日圓以上的存貨資產或調整對象固定資產）等的建物。以住宅名義出租的區分所有公寓，通常都符合這項定義，因此取得時支付的消費稅，原則上無法申請退稅。過去業界廣泛宣傳的「投資用公寓消費稅退稅」手法，在現行制度下已經無法用在住宅類物件上，這一點務必先弄清楚，以免被過時的資訊誤導投資判斷。至於辦公室、店鋪等非居住用途的區分所有物件，處理方式則不同，詳細的用途別整理可參考不動產投資消費稅退稅的機制與條件。
購入後每年需繳納的固定資產稅、都市計畫稅怎麼看
不動產取得稅只需繳納一次，但固定資產稅與都市計畫稅只要持有房產，每年都要繳納。從長期來看，這兩項稅金的累積負擔，會比取得時的一次性稅金更沉重——這也是規劃日本不動產長期持有成本時，經常被海外投資人低估的部分。
以案例1的物件試算年度稅額
前提條件：位於東京23區內，土地持分評估額600萬日圓、持分面積10㎡（小規模住宅用地），家屋評估額700萬日圓。以令和8年度（2026年度）計算。
| 項目 | 計算式 | 年度稅額 |
|---|---|---|
| 固定資產稅（土地） | 600萬日圓 × 1/6 × 1.4% | 14,000日圓 |
| 固定資產稅（家屋） | 700萬日圓 × 1.4% | 98,000日圓 |
| 都市計畫稅（土地） | 600萬日圓 × 1/3 × 0.3% × 1/2（23區減半優惠） | 3,000日圓 |
| 都市計畫稅（家屋） | 700萬日圓 × 0.3% | 21,000日圓 |
| 合計 | － | 136,000日圓 |
就區分所有公寓而言，固定資產稅與都市計畫稅約9成都來自家屋（建物）部分，原因是土地持分本來就小，再加上住宅用地特例把課稅標準壓縮到六分之一。也就是說，即使取得時的不動產取得稅是0元，持有期間每年仍會有13萬日圓（約合新台幣2萬7,300元）等級的固定負擔，這是評估長期持有報酬率時不能忽略的一筆固定成本。
另外，土地的課稅標準額會受到「負擔調整措置」的影響——這是依照前一年度課稅標準額，相對於本則課稅標準額的達成比例（稱為「負擔水準」），來抑制稅額上漲幅度的機制。
因此實際稅額不一定會完全等於本則課稅標準額計算出的數字，還會涉及尾數處理。以上試算僅供掌握大致水準參考。此外，中古公寓通常已經過了新建住宅固定資產稅減額（3個年度或5個年度減半優惠）的適用期間，這項優惠一般只在建物落成後的頭幾年有效。想進一步整理持有成本，也可以參考出租經營中固定資產稅與都市計畫稅的差異。
重新評估每3年一次，下次為令和9年度
土地與家屋的價格，每3年進行一次全面重新評估。最近一次基準年度是令和6年度（2024年度），第2年度（令和7年度，2025年度）與第3年度（令和8年度，2026年度）原則上維持基準年度的價格不變。下一個基準年度是令和9年度（2027年度）。在地價上漲的區域，令和9年度土地評估額可能會向上調整，連帶使固定資產稅、都市計畫稅增加。
此外，固定資產稅是以課稅基準日（每年1月1日）當下的所有權人為課稅對象。即使在年度中途完成買賣交易，法定納稅義務人也不會改變。買賣時常見的「日割結算」（依持有天數比例分攤）只是業界慣例，並非地方稅法上的明文規定，因此實際的結算方式，務必在買賣契約條款中確認清楚——這與台灣地價稅、房屋稅的課稅期日規則不盡相同，海外買家簽約前應特別留意契約中如何約定這筆費用的分攤。
固定資產稅也有免稅點
在同一區市町村（地方行政區）內，同一人所擁有的固定資產課稅標準額合計，若土地未滿30萬日圓、家屋未滿20萬日圓，就不課徵固定資產稅。固定資產稅低於免稅點的土地、家屋，也不會被課徵都市計畫稅。另外，因令和8年度（2026年度）地方稅制修正，家屋的免稅點將自令和9年度（2027年度）起調升至30萬日圓。
購買中古公寓可用的住宅貸款減稅（住宅ローン減稅）
根據日本國土交通省公布的令和8年度（2026年度）稅制修正概要，住宅貸款減稅制度延長5年，且針對高品質的中古住宅，放寬了借款上限與控除期間。控除比率為0.7%。這項制度性質類似台灣的「自用住宅購屋借款利息特別扣除額」，但日本是以借款餘額為基礎、直接從所得稅額中扣抵，扣抵金額與年限都遠大於台灣的定額扣除，是自住買家在試算持有成本時值得重視的一項利多。
| 中古住宅類別 | 借款上限（育兒世帶等） | 控除期間 |
|---|---|---|
| 長期優良住宅、低碳住宅／ZEH水準節能住宅 | 3,500萬日圓（4,500萬日圓） | 13年 |
| 符合節能基準住宅 | 2,000萬日圓（3,000萬日圓） | 13年 |
| 其他住宅 | 2,000萬日圓 | 10年 |
所謂「育兒世帶等」，是指擁有19歲以下子女的家庭，或夫妻其中一方未滿40歲的家庭。樓地板面積要件為40㎡以上，若所得超過1,000萬日圓，或適用育兒世帶等加成措施者，則要求50㎡以上。所得要件為2,000萬日圓以下。中古公寓多半屬於「其他住宅」類別，但只要能確認符合節能基準，控除期間就能延長至13年，因此建議向賣方或仲介公司確認是否備有住宅性能相關證明文件，這一步的確認很可能直接影響數十萬日圓等級的所得稅扣抵金額。
申請減免的手續與期限
納稅通知書送達時間與申報窗口
不動產取得稅的納稅通知書，是由都稅事務所、支廳寄發。以東京都為例，通常於每月7日前後寄出，繳納期限原則上是寄發當月的月底。從取得不動產到收到通知書為止，依登記與評估作業的進度不同，可能需要數個月甚至半年以上——這也是為什麼日本人常說這筆稅是「在你都快忘記的時候才寄來」，海外買家更需要提前預留這筆稅款，以免屆時措手不及。
如果在取得不動產之日起30日內完成登記申請，原則上不需要另外申報取得本身。不過，要適用各項減免制度，仍必須另外提出申報——需準備不動產取得稅申告書及相關必要文件，提交給物件所在地所轄的都道府縣稅事務所。如果忘記這一步，原本套用減免後應該是0元的稅額，就會直接以未減免的金額寄發請款通知，這是海外買家特別容易忽略、卻代價高昂的行政手續。
已先繳納的情況
即使是在收到納稅通知書之後才提出減免申報，只要符合要件，稅額依然會被調降；如果稅款已經繳納完畢，差額也會退還。如果收到通知書時感覺「減免好像沒有反映在稅額裡」，無論繳納前或繳納後，都應該先向所轄的都道府縣稅事務所洽詢確認。更詳細的申報書流程，可參考不動產取得稅減免措施與退稅申請的流程。
取得時應準備的文件
- 買賣契約書影本（確認取得日、取得價額、當事人）
- 登記事項證明書（確認所有權移轉）
- 固定資產評估證明書（確認評估額與建築年份）
- 住民票（日本的戶籍居住登記證明，用於確認自住用途）
- 昭和56年（1981年）12月31日以前新建者：耐震基準適合證明書、建設住宅性能評估書、既存住宅買賣瑕疵擔保責任保險投保證明書，三者擇一
- 可確認公寓樓地板面積的資料（含共用部分按分後的現況樓地板面積）
自行試算中古公寓取得成本的步驟
- 以物件的固定資產評估證明書或課稅明細書，確認土地（敷地權持分）與家屋各自的評估額。出發點是評估額，而不是買賣價格。
- 查看固定資產評估證明書上的建築年份，確定屬於哪一個控除額級距（1,200萬日圓～100萬日圓）。
- 確認含共用部分按分後的現況樓地板面積，是否在40㎡以上240㎡以下（令和8年3月31日以前取得者，要求50㎡以上）。
- 土地部分先以「評估額×1/2×3%」算出原始應納稅額，再從「土地每㎡單價（已套用1/2後）×樓地板面積2倍×3%」與45,000日圓兩者中，選較高者扣除。
- 家屋部分若「評估額－控除額」為負數，稅額即為0元；若為正數，再乘以3%。
- 加上登錄免許稅（土地1.5%、建物0.3%、抵押權0.1%）、印花稅、仲介服務費上限，即可算出取得時的總金額。
- 最後，試算固定資產稅、都市計畫稅的年度金額，將持有階段的負擔納入收支表。
如果是東京都內的物件，可以使用東京都主稅局的不動產取得稅試算工具進行核對。依條件不同，有些情況可能無法計算出結果，最終仍須向所轄的都道府縣稅事務所確認。搭配中古公寓的購買方式與購屋流程檢查要點一起進行，可以同步確立資金規劃與物件調查。
我們INA&Associates株式會社，在客戶洽詢購屋的階段，一貫的做法是把「取得時的一次性支出」與「持有期間的固定成本」分開清楚呈現。因為無論是稅額能歸零的物件，還是每年要持續負擔13萬日圓（約合新台幣2萬7,300元）保有成本的物件，都必須把數字攤開，客戶才能自己做出判斷。如果只先講對客戶有利的部分，等到納稅通知書寄達的那一刻，信任關係就會崩解。我們相信，連同缺點在內都透明揭露，才是建立長期信賴關係的方式——這也是我們服務台灣、香港等海外投資人購買日本不動產時，始終堅持的原則。
常見問題（FAQ）
Q. 中古公寓的不動產取得稅通知書什麼時候會寄到？
A. 通常在取得後數個月，由物件所在地所轄的都道府縣稅事務所寄發納稅通知書。東京都是每月7日前後寄出，繳納期限原則上是寄發當月的月底。依登記與評估作業進度，有時可能需要半年以上，因此即使取得後一段時間都沒收到通知，也不代表就不需要繳稅，請不要因此掉以輕心。
Q. 投資用公寓也能適用減免嗎？
A. 無法適用建物控除，也無法適用住宅用地減額，因為這兩項優惠的要件都是「個人以自住為目的取得的住宅」。不過，將宅地課稅標準降為1/2的優惠，不論用途都能適用。因此，投資用途的中古公寓，稅額計算方式為「土地評估額×1/2×3%＋建物評估額×3%」。
Q. 樓地板面積只有40㎡出頭，也能適用減免嗎？
A. 只要是令和8年（2026年）4月1日以後取得，就符合資格；在此之前取得的物件，要件仍是50㎡以上。公寓的樓地板面積判定，會把共用部分依專有部分比例分攤後的面積也計入，因此即使專有面積不到40㎡，仍有可能符合要件。另外，東京都特別區內的特定都市再生緊急整備地域，針對新建住宅的減免，例外仍要求下限50㎡以上；中古住宅減免的公告中並沒有相同規定，若物件位於該區域，請向所轄的都稅事務所確認。
Q. 中古公寓的消費稅，會因為向誰購買而不同嗎？
A. 會不同。如果賣方是不動產仲介業者等事業者，建物部分要課徵10%消費稅；但如果賣方是個人（非事業者），建物同樣不課消費稅。無論哪一種情形，土地部分都是免稅的。另外，仲介服務費與司法書士報酬，不論賣方身分為何，都屬於課稅範圍。
Q. 即使取得稅是0元，也需要申報嗎？
A. 如果是套用減免措施後結果變成0元，仍然需要為了適用該項減免而提出申報。若不申報，減免可能無法反映在稅額上，導致被要求繳納未減免的全額稅金。另一方面，如果是因為金額低於免稅點而原本就不課稅，原則上連通知書都不會寄發。若不確定自己的情形屬於哪一種，最確實的做法是直接向所轄的都道府縣稅事務所確認。
引用・參考資料
- 東京都主稅局「不動產取得稅（常見問答）」（東京都主税局「不動産取得税（よくあるご質問）」）（中古住宅控除額、樓地板面積要件、耐震基準要件、住宅用地減額、免稅點、納稅通知書寄發時間）
- 東京都主稅局「不動產取得稅」（東京都主稅局「不動産取得稅」）
- 東京都主稅局「不動產取得稅試算工具」（東京都主税局「不動産取得税計算ツール」）
- 東京都主稅局「固定資產稅、都市計畫稅（土地、家屋）」（東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」）（稅率1.4%、0.3%，住宅用地特例，23區小規模住宅用地都市計畫稅減半優惠，免稅點，重新評估）
- 日本總務省「令和8年度地方稅制修正暨地方稅務行政運作應留意事項等」（事務通知，令和8年1月21日）（総務省「令和8年度地方税制改正・地方税務行政の運営に当たっての留意事項等について」）（不動產取得稅樓地板面積要件放寬至40㎡與免稅點調升、固定資產稅家屋免稅點調升至30萬日圓）
- 日本總務省「地方稅制度：不動產取得稅」（総務省「地方稅制度：不動産取得稅」）
- 日本總務省「地方稅制度：固定資產稅概要」（総務省「地方税制度：固定資産税の概要」）
- 日本總務省「地方稅制度：都市計畫稅」（総務省「地方稅制度：都市計畫稅」）
- 日本國稅廳「關於土地買賣及住宅用建物所有權保存登記等相關登錄免許稅稅率減免措施之公告」（令和8年4月）（国税庁「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」）
- 日本國稅廳 Tax Answer No.7191「登錄免許稅稅額表」（国税庁 タックスアンサー No.7191「登録免許税の税額表」）
- 日本國稅廳 Tax Answer No.7108「不動產轉讓、建築工程承攬相關契約書之印花稅減免措施」（国税庁 タックスアンサー No.7108）（減免後稅額與適用期間）
- 日本國稅廳 Tax Answer No.7140「印花稅額一覧表（其一）第1號文書至第4號文書」（国税庁 タックスアンサー No.7140）（不動產轉讓契約書原稅額）
- 日本國稅廳 Tax Answer No.6201「免稅交易」（国税庁 タックスアンサー No.6201「非課税となる取引」）
- 日本國稅廳 Tax Answer No.6931「消費稅等與轉讓所得」（国税庁 タックスアンサー No.6931「消費税等と譲渡所得」）
- 日本國稅廳 消費稅法基本通達 第11章第7節「居住用出租建物」（國稅庁 消費稅法基本通達 第11章第7節「居住用賃貸建物」）
- 日本國稅廳「消費稅法修正公告（令和2年4月）」（国税庁「消費税法改正のお知らせ」）（居住用出租建物進項稅額扣抵限制、高額特定資產之定義、令和2年10月1日起施行）
- 日本國土交通省「令和8年度國土交通省稅制修正概要」（令和7年12月）（國土交通省「令和8年度國土交通省稅制改正概要」）（住宅貸款減稅延長5年、中古住宅借款上限與控除期間擴充、土地所有權移轉登記特例措施延長3年）
- 日本國土交通省「住宅用建物所有權保存登記等相關特例措施」（国土交通省「住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る特例措置」）
- 日本國土交通省「不動產仲介業者就宅地或建物買賣等所能收取之報酬額度」（昭和45年建設省告示第1552號，最終修正令和6年6月21日）（国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」）
- 東日本不動產流通機構（東日本REINS）「季報 Market Watch 摘要報告 2026年4～6月期」（2026年7月17日）（東日本不動産流通機構「季報 Market Watch サマリーレポート」）
稅額的最終認定，會因物件個別的評估額、新建日期、樓地板面積與用途而不同。本文的計算範例，是為了讓讀者理解制度架構所設定的模型案例，實際稅額仍須以固定資產評估證明書及所轄都道府縣稅事務所的判斷為準。當您具體考慮取得某一物件時，建議手邊備妥物件資料，並向稅理士（日本的稅務士）或都道府縣稅事務所進一步確認。
