Ao considerar o investimento em apartamentos usados, não são poucos os investidores que focam apenas na rentabilidade e deixam de observar a realidade dos custos de manutenção. Se os custos de manutenção não forem compreendidos com precisão, a estimativa de retorno do investimento pode se desviar de forma significativa. Neste artigo, explicamos a estrutura dos custos de manutenção de apartamentos usados e como utilizá-la na tomada de decisão de investimento.
O que são os custos de manutenção de um apartamento usado?
Os custos de manutenção de um apartamento usado podem ser classificados, em linhas gerais, em três categorias: "impostos", "fundo de reserva para reparos" e "taxa de administração". Todos eles são indispensáveis para calcular o lucro do investimento, e subestimar qualquer um deles pode levar a uma deterioração inesperada do fluxo financeiro.
Imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano
Mesmo sendo proprietário de apenas uma unidade em condomínio, o imposto sobre ativos fixos é cobrado anualmente. Para imóveis localizados em áreas de urbanização, o imposto de planejamento urbano também é gerado separadamente. É importante estimar o valor anual do imposto antes da compra e incorporá-lo ao fluxo de caixa mensal.
Fundo de reserva para reparos | Confirmar o plano de reparos é a chave para a decisão de investimento
O fundo de reserva para reparos é utilizado para impermeabilização da cobertura, pintura externa, elevadores e reparos das áreas comuns.
Para que serve o fundo de reserva para reparos?
Além das obras periódicas de reparo, em muitos casos o valor acumulado é definido com margem para também cobrir reparos emergenciais decorrentes de desastres naturais e acidentes.
Por que é indispensável verificar o plano de reparos
Em condomínios cujo plano de reparos não foi revisado desde a construção, pode haver um descompasso em relação à situação real. Há o risco de, logo após a compra, surgir uma grande obra de reparo não prevista e ser exigida uma cobrança única adicional para o fundo de reparos. Em geral, é prudente excluir do investimento imóveis com um plano de reparos inadequado.
Taxa de administração | Imóveis baratos demais exigem cautela
Como a taxa de administração é calculada com base na proporção da área privativa, ela tende a ser elevada em edifícios com poucas unidades ou em condomínios de grande altura.
Riscos de apartamentos usados com taxa de administração excessivamente baixa
Uma taxa de administração aparentemente barata pode ter sido definida intencionalmente em nível baixo para atrair os primeiros moradores. Se houver reajuste posterior, ou se a falta de recursos comprometer a gestão do condomínio, isso pode gerar problemas operacionais. Para imóveis com taxa de administração significativamente baixa, verifique sem falta a situação real da operação.
Pontos de verificação que o investidor deve analisar a partir dos custos de manutenção
Imóveis com custos de manutenção excessivos pressionam o fluxo financeiro
Se os custos de manutenção forem claramente mais altos do que os de imóveis equivalentes, pode haver, por trás disso, disfunção da associação de condôminos ou problemas relacionados ao comportamento dos moradores. Em imóveis nos quais há preocupação com insuficiência do fundo de reparos, também é preciso atenção ao risco de cobrança extraordinária no momento de grandes obras.
A escolha da administradora influencia os resultados do investimento
Como referência para uma administradora confiável, recomendamos considerar taxa média de ocupação de 95% e taxa de inadimplência de 2,5% ou menos (padrão da Japan Rental Housing Management Association). Consulte também os detalhes sobre como escolher uma administradora.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Quanto custa, em média, a manutenção de um apartamento usado?
Os principais custos de manutenção são fundo de reparos de 10 mil a 30 mil ienes + taxa de administração de 10 mil a 20 mil ienes + imposto sobre ativos fixos (valor anual). Os valores variam bastante conforme o porte do imóvel, a localização e o padrão.
Imóveis com fundo de reserva para reparos baixo são perigosos?
Existe o risco de insuficiência de recursos no momento de futuras grandes obras e de os proprietários das unidades serem cobrados por custos adicionais. Verificar o plano de reparos é indispensável.
Apartamentos usados com taxa de administração baixa não apresentam problema?
Há a possibilidade de se tratar de uma definição intencionalmente baixa, com risco de aumento posterior. Verifique sem falta a composição da taxa e a situação real da operação.
Além dos custos de manutenção, que outros custos devem ser observados no investimento em apartamentos usados?
Também é necessário incluir no cálculo de rentabilidade a comissão de corretagem, despesas de registro, custos relacionados ao financiamento, despesas para colocação de inquilino (custos de leasing) e custos de restauração do imóvel, entre outros.
