Você sabia que é possível obter a restituição do imposto japonês sobre consumo (shōhizei, 消費税) em investimentos imobiliários no Japão? Este é um mecanismo genuinamente japonês, sem equivalente direto no sistema brasileiro de PIS/COFINS ou ICMS, e que costuma surpreender investidores estrangeiros que compram imóveis no país. Em linhas gerais, a restituição é praticamente inviável para imóveis residenciais alugados, mas para empresas tributadas (kazei jigyōsha, 課税事業者) que possuem imóveis de uso comercial, existe sim a possibilidade de reaver parte do imposto pago. Ocorre que, nos últimos anos, sucessivas reformas tributárias tornaram os requisitos consideravelmente mais rígidos — o que torna essencial atualizar o entendimento sobre o tema antes de qualquer decisão de investimento. Este artigo apresenta, de forma sistemática e sob a ótica do investidor internacional, o mecanismo, os requisitos, o procedimento e os cuidados relacionados à restituição do shōhizei sobre imóveis no Japão.
O que é a restituição do imposto sobre consumo (shōhizei) e como funciona o mecanismo
A restituição do shōhizei é o sistema pelo qual uma empresa recebe de volta a diferença quando o imposto sobre consumo que ela pagou em suas compras e despesas (o imposto pago a montante) supera o imposto sobre consumo que ela recebeu de seus clientes nas vendas (o imposto recebido a jusante). Esse resultado decorre do mecanismo japonês de crédito do imposto pago a montante (shiire zeigaku kōjo, 仕入税額控除). Na prática, a empresa repassa ao governo o imposto embutido no preço de venda, mas pode abater o imposto que ela mesma pagou ao adquirir bens, serviços e ativos. Quando esse abatimento resulta em saldo negativo — ou seja, quando o crédito supera o débito —, o saldo é devolvido pelo fisco japonês. Para um leitor brasileiro, o raciocínio é semelhante à lógica de não cumulatividade do ICMS ou do PIS/COFINS, em que se credita o imposto pago na etapa anterior da cadeia; a diferença central é que, no Japão, esse crédito pode gerar uma restituição em dinheiro efetiva quando o saldo é negativo, e não apenas um crédito a compensar em períodos futuros.
No universo imobiliário, essa situação surge com mais frequência exatamente no momento da aquisição de um imóvel — um ativo de alto valor. Isso porque o imposto pago na aquisição do edifício tende a ser, temporariamente, muito maior do que o imposto recebido sobre os aluguéis daquele mesmo período. Em outras palavras, a restituição não significa que o investimento “deu lucro”; trata-se de um ajuste contábil que ocorre quando o equilíbrio entre o imposto pago e o imposto recebido é temporariamente rompido pela magnitude do investimento inicial. Para o investidor estrangeiro, esse ponto é importante: a restituição é um evento pontual de caixa ligado ao momento da aquisição, não um indicador de rentabilidade do imóvel.
O que conta como imposto pago elegível para a restituição
O cálculo da restituição considera exclusivamente o imposto pago em transações tributáveis. Valores como o preço de aquisição do terreno, juros de financiamento imobiliário, salários e prêmios de seguro estão fora do campo de incidência do shōhizei (isentos ou não tributáveis, 非課税・不課税) e, portanto, não entram nesse cálculo. Os principais itens elegíveis são o valor da edificação em si, instalações, comissões de intermediação e custos de obras. Vale notar que, diferentemente de sistemas em que o valor do terreno também poderia gerar crédito, no Japão o terreno é estruturalmente tratado como fora do escopo do imposto sobre consumo — um detalhe que frequentemente surpreende investidores estrangeiros habituados a regimes tributários onde a distinção entre bem móvel e imóvel para fins de crédito fiscal é menos rígida.
Por que a restituição do shōhizei é difícil em investimentos imobiliários
A receita de aluguel de imóveis residenciais é classificada como venda isenta (非課税売上) no sistema japonês. Como a restituição do shōhizei só está disponível para uma empresa tributada (kazei jigyōsha, 課税事業者) que tenha optado pelo regime de tributação normal (gensoku kazei, 原則課税, também chamado de tributação geral), a maioria dos proprietários de imóveis residenciais para locação — que se enquadra como empresa isenta (menzei jigyōsha, 免税事業者) — sequer chega a se qualificar para entrar nesse sistema.
Além disso, mesmo que o investidor adquira um imóvel residencial, como o aluguel gerado é uma venda isenta, o imposto pago na aquisição do edifício tende a ser enquadrado como “compra vinculada a venda isenta” e, por essa razão, fica estruturalmente fora do crédito fiscal. Essa dupla barreira — a condição de empresa isenta e o vínculo do imóvel a uma receita isenta — é a razão de fundo pela qual a restituição é tão difícil no segmento residencial japonês. Para o investidor brasileiro habituado a outros regimes de crédito tributário, vale reter que, no Japão, não basta se tornar uma empresa tributada: é a natureza da receita gerada pelo próprio imóvel que determina se o crédito é ou não aproveitável.
A antiga brecha das máquinas de vendas automáticas e seu fechamento
Depois que a reforma tributária de 1991 (Heisei 3) tornou isenta a receita de aluguel residencial, espalhou-se no Japão uma prática peculiar: instalar uma máquina de vendas automáticas (jihanki, 自販機) no terreno do imóvel para gerar uma pequena receita tributável, tornando o proprietário uma empresa tributada e, assim, viabilizando a restituição do imposto sobre o próprio edifício residencial. Esse tipo de engenharia fiscal — praticamente uma curiosidade sem paralelo direto no sistema brasileiro — foi sendo restringido gradualmente pelas reformas de 2010 (Heisei 22) e 2016 (Heisei 28), até que a reforma de 2020 (Reiwa 2) vedou, em regra, o crédito do imposto pago na aquisição do próprio prédio residencial de locação. Atualmente, esse tipo de esquema não tem mais efeito prático — um ponto de atenção importante, já que ainda circulam, inclusive em conteúdos em português sobre investimento no Japão, referências desatualizadas a essa estratégia.
A mudança trazida pela reforma de 2020 (Reiwa 2) no tratamento de imóveis residenciais de locação
Para imóveis residenciais de locação adquiridos a partir de 1º de outubro de 2020, foi introduzida a regra de que o imposto sobre consumo incidente na aquisição, em princípio, não pode ser objeto de crédito fiscal. Este é o ponto mais importante da prática atual — e um alerta essencial para o investidor estrangeiro: muitos artigos e materiais em português ou inglês sobre o tema ainda circulam com base em regras anteriores a essa reforma, o que pode levar a decisões equivocadas se o investidor não confirmar a data de referência da informação que está consultando.
Por outro lado, edifícios destinados à locação para uso comercial — escritórios, lojas, galpões e armazéns — não estão sujeitos a essa restrição. Portanto, a leitura mais fiel à realidade atual é que a restituição do shōhizei ficou concentrada nas empresas tributadas que possuem ou adquirem imóveis de uso comercial, e não mais no segmento residencial. Para o investidor estrangeiro que avalia diversificar entre ativos residenciais e comerciais no Japão, essa é uma diferença estrutural relevante na hora de posicionar o portfólio e projetar o fluxo de caixa tributário.
Principais requisitos para obter a restituição do shōhizei
Requisito 1: ser uma empresa tributada (kazei jigyōsha)
Toda empresa cuja receita tributável no período-base (kijun kikan, 基準期間 — em regra, o exercício de dois anos antes) ultrapassar 10 milhões de ienes (aprox. R$ 385 mil, câmbio de referência 26 JPY/BRL) torna-se automaticamente uma empresa tributada. Mesmo uma pessoa jurídica recém-constituída já nasce como empresa tributada se o capital social for igual ou superior a 10 milhões de ienes (aprox. R$ 385 mil). Fora dessas hipóteses, ainda existe o caminho de se tornar tributada por opção própria, mediante a apresentação do “Formulário de Opção pelo Regime de Empresa Tributada do Imposto sobre Consumo” (消費税課税事業者選択届出書). Como o aluguel de escritórios, galpões e lojas comerciais é classificado como venda tributável, possuir esse tipo de imóvel já abre caminho para se qualificar como empresa tributada — ao contrário do aluguel puramente residencial, que não gera esse efeito.
Requisito 2: adotar o regime de tributação normal (gensoku kazei)
Como será detalhado mais adiante, quem opta pelo regime simplificado (kan'i kazei, 簡易課税) não utiliza o valor real do imposto pago em suas compras no cálculo — por isso, nesse regime, a restituição simplesmente não ocorre. Buscar a restituição pressupõe, necessariamente, estar no regime de tributação normal.
Requisito 3: haver uma aquisição tributável de alto valor, como um imóvel
Como o shōhizei incide sobre a parte referente à edificação (excluído o terreno), no exercício em que uma empresa tributada adquire um imóvel comercial de alto valor, o imposto pago tende a ser elevado, aumentando a probabilidade de restituição. É importante ter em mente que o valor pago pelo terreno é isento e não entra nesse cálculo — uma distinção que exige, na prática, segregar contabilmente o valor do terreno e o valor da edificação em cada aquisição. Grandes reformas e renovações de instalações também entram no cálculo como aquisições tributáveis.
Requisito 4: a proporção de vendas tributáveis atingir um determinado nível
O valor da restituição é afetado pela proporção de vendas tributáveis sobre o total de vendas (kazei uriage wariai, 課税売上割合). Em imóveis mistos, que combinam unidades residenciais e comerciais, quanto menor for a proporção correspondente ao uso comercial, menor será o valor passível de crédito. O resultado também varia conforme se adota o método de alocação individualizada (kobetsu taiō hōshiki) ou o método de rateio proporcional agregado (ikkatsu hirei haibun hōshiki) — por isso, uma simulação prévia é indispensável antes de qualquer decisão de compra.
A diferença entre tributação normal e regime simplificado decide se há ou não restituição
Existem, em linhas gerais, dois métodos de cálculo do imposto sobre consumo japonês, e a escolha entre eles determina, de forma estrutural, se a restituição é sequer possível. Para o investidor brasileiro, essa escolha lembra, guardadas as diferenças, a decisão entre o Lucro Real e o Simples Nacional: em um regime se apura o crédito real sobre cada aquisição, no outro se usa um percentual presumido — e é justamente essa presunção que, no Japão, elimina de saída qualquer possibilidade de restituição.
| Item | Tributação normal (regime geral) | Regime simplificado (kan'i kazei) |
|---|---|---|
| Fórmula (valor aproximado do imposto a pagar) | Imposto recebido − Imposto pago | Imposto recebido − (Imposto recebido × taxa de compra presumida) |
| Possibilidade de restituição | Pode ocorrer | Em regra, não ocorre |
| Quando é vantajoso | Exercícios com aquisições tributáveis de alto valor | Empresas de menor porte que buscam reduzir a carga administrativa |
| Taxa de compra presumida para locação imobiliária | — | Em regra, 40% (categoria VI, 第六種) |
Como o regime simplificado calcula o imposto devido sem usar o valor real do imposto pago, mesmo que a empresa adquira um edifício de valor altíssimo, nenhuma restituição será gerada. Adotar o regime de tributação normal é, portanto, condição indispensável para buscar a restituição. Vale notar também que só pode optar pelo regime simplificado a empresa cuja receita tributável no período-base seja igual ou inferior a 50 milhões de ienes (aprox. R$ 1,92 milhão, câmbio de referência 26 JPY/BRL), e que, uma vez feita a opção, em regra não é possível mudar de regime por dois anos. Por isso, o ponto de partida de qualquer plano de investimento é verificar, antes de tudo, qual regime a empresa (ou a estrutura que se pretende usar para investir no Japão) já adota ou pretende adotar.
Procedimento e momento correto para apresentar os formulários necessários à restituição
A restituição do shōhizei só é obtida por meio da declaração final de ajuste anual (kakutei shinkoku, 確定申告 — para pessoas jurídicas, em regra, dentro de dois meses após o encerramento do período de apuração). Se uma empresa isenta pretende buscar a restituição, ela precisa apresentar o “Formulário de Opção pelo Regime de Empresa Tributada” até o dia anterior ao início do período de apuração em que pretende ser tributada. Este é um ponto crítico para o investidor estrangeiro: na maioria dos casos, apresentar o formulário somente depois de já ter adquirido o imóvel chega tarde demais para aquele período de apuração — diferentemente de sistemas em que a opção de regime tributário pode ser feita a qualquer momento antes do fechamento do exercício, no Japão o prazo está atrelado ao início do período, não ao seu encerramento.
Fluxo geral do procedimento
- Verificar se a própria empresa é tributada (kazei jigyōsha) ou isenta (menzei jigyōsha)
- Se for isenta, apresentar o Formulário de Opção pelo Regime de Empresa Tributada até o fim do período de apuração anterior ao ano de aquisição do imóvel
- Se estiver no regime simplificado, avaliar a apresentação do formulário de não aplicação e migrar para o regime de tributação normal
- Realizar as aquisições tributáveis referentes ao imóvel e às obras, organizando notas fiscais, contratos e demais comprovantes
- Escolher o método de crédito com base na proporção de vendas tributáveis e declarar a restituição na declaração final de ajuste
Como o prazo de cada formulário está atrelado aos marcos do período de apuração, planejar de trás para frente — a partir da data-limite — é o que realmente determina o resultado. Esse cuidado é ainda mais crítico quando a aquisição do imóvel atravessa a virada do exercício fiscal, uma situação em que o calendário japonês de apuração (que pode não coincidir com o ano-calendário adotado pela matriz da empresa investidora) exige atenção redobrada do investidor estrangeiro.
Cuidados e riscos relacionados à restituição do shōhizei
A trava de três anos dos ativos fixos sujeitos a ajuste (chōsei taishō kotei shisan)
Quando uma empresa recebe a restituição referente à aquisição de um imóvel (ou outro ativo fixo) acima de determinado valor, aplica-se a regra do “ativo fixo sujeito a ajuste” (chōsei taishō kotei shisan, 調整対象固定資産): durante os três anos seguintes à aquisição (até o chamado terceiro exercício, dai-san nendo, 第3年度), o valor do crédito é reajustado conforme a variação da proporção de vendas tributáveis. Isso significa que uma estratégia de elevar artificialmente a proporção tributável logo após a aquisição — para maximizar a restituição — e, em seguida, converter o imóvel para uso residencial, é neutralizada por essa regra: parte ou a totalidade da restituição obtida pode ser exigida de volta pelo fisco japonês. Para o investidor estrangeiro, a lição prática é que a restituição não é um evento fechado no ato: ela permanece sujeita a revisão por três anos, o que deve entrar no planejamento de qualquer eventual mudança de uso do imóvel nesse período.
A relação com o sistema de notas fiscais qualificadas (inboisu seido)
Desde outubro de 2023, com a entrada em vigor do sistema de notas fiscais qualificadas (inboisu seido, インボイス制度 — um mecanismo comparável, em espírito, ao controle de créditos por meio de nota fiscal eletrônica que o investidor brasileiro já conhece, embora com regras próprias), o crédito do imposto pago passou a exigir, em regra, a guarda da nota fiscal qualificada (inboisu). Se o fornecedor for uma empresa isenta e não puder emitir esse tipo de nota, o valor pago a ele pode ficar fora do crédito fiscal. Para quem planeja uma aquisição com vistas à restituição, também é indispensável verificar, antes de fechar contrato com construtoras, corretoras e prestadores de serviço, se eles são emissores registrados de notas fiscais qualificadas — um item de due diligence que muitas vezes escapa do radar de investidores estrangeiros acostumados a outros sistemas de nota fiscal.
O risco de glosa em fiscalização tributária
A restituição do shōhizei é uma área sob atenção especial das autoridades fiscais japonesas. Criar receitas tributáveis sem substância econômica real, ou classificar um imóvel residencial como se fosse comercial, são práticas que costumam ser glosadas em fiscalização, gerando penalidades como a multa adicional (kasanzei, 加算税) e juros de mora (entaizei, 延滞税). Nós entendemos que priorizar um processamento tecnicamente consistente — que resista a uma fiscalização futura — deve vir antes do valor imediato da restituição. Essa postura reflete nossa crença de que ser transparente sobre desvantagens e riscos, mesmo quando isso significa recomendar cautela em vez de um ganho de curto prazo, é o que protege o interesse de longo prazo do investidor.
A visão da INA&Associates: a solidez de longo prazo acima da restituição de curto prazo
Nós, da INA&Associates株式会社, acreditamos que se deve ter cautela antes de colocar a restituição do shōhizei como o objetivo central de uma decisão de investimento. A restituição é, no fundo, apenas um ajuste dentro do sistema tributário — ela não aumenta a rentabilidade do imóvel em si, nem o valor da sua localização. Ao contrário: estruturas de negócio forçadas, montadas apenas para maximizar a restituição, tendem a carregar consigo justamente os riscos discutidos acima — a trava dos três anos, as exigências do sistema de notas fiscais qualificadas e o risco de glosa em fiscalização — que só se manifestam mais adiante.
É por isso que trabalhamos em conjunto com contadores e consultores tributários (zeirishi, 税理士) para posicionar a questão da restituição dentro do contexto mais amplo da solidez do investimento como um todo, e não como um fim em si mesmo. Nosso valor central de que as pessoas (jinzai, 人財 — um termo que usamos deliberadamente no lugar do mais comum 人材, para expressar que enxergamos cada pessoa como um ativo a ser desenvolvido, e não apenas um recurso) são o maior patrimônio de uma organização também se reflete nessa forma de articular conhecimento especializado. Acreditamos que entender corretamente o sistema, agir com honestidade e decidir com uma visão de longo prazo é o que gera bem-estar para todos os envolvidos — o investidor, a comunidade ao redor do imóvel e nossa própria equipe.
Perguntas frequentes
Proprietários de apartamentos residenciais (mansion) não podem obter a restituição do shōhizei?
Em regra, não. O aluguel residencial é uma venda isenta, e a maioria dos proprietários se enquadra como empresa isenta. Além disso, com a reforma de 2020, o imposto pago na aquisição de um edifício residencial de locação, em regra, não pode ser objeto de crédito fiscal. Mesmo que o proprietário tenha outro negócio com receita tributável, é importante ter em mente que a parcela referente ao imóvel residencial continua fora do crédito.
É possível obter a restituição também em imóveis mistos, de escritório/loja combinados com residência?
O aluguel correspondente à parte de escritório ou loja, alocado de forma razoável (por exemplo, com base na área construída), é classificado como venda tributável. Se a empresa for tributada e adotar o regime de tributação normal, existe a possibilidade de obter restituição referente ao imposto sobre a parcela de uso comercial. No entanto, como o valor final varia conforme a proporção de vendas tributáveis e o método de crédito escolhido, uma simulação prévia é fundamental antes de fechar negócio.
Constituir uma pessoa jurídica facilita a obtenção da restituição do shōhizei?
Uma pessoa jurídica recém-constituída com capital social de 10 milhões de ienes (aprox. R$ 385 mil) ou mais já nasce como empresa tributada. Ainda assim, é preciso atender simultaneamente a vários requisitos — garantir receita tributável, optar pelo regime de tributação normal e observar a restrição de crédito sobre imóveis residenciais —, de modo que a mera constituição de uma pessoa jurídica não garante, por si só, a restituição. É essencial não confundir o objetivo (obter a restituição, dentro de uma estrutura de investimento saudável) com o meio (abrir uma pessoa jurídica).
É necessário consultar um contador/consultor tributário (zeirishi) para obter a restituição do shōhizei?
Recomendamos fortemente que sim. A escolha do regime tributário, o cálculo do crédito do imposto pago, o momento correto de apresentar os formulários e a regra de ajuste de três anos tornam a prática do shōhizei extremamente complexa — mais ainda para um investidor estrangeiro que também precisa lidar com diferenças de idioma, calendário fiscal e terminologia. Um erro de avaliação pode não apenas impedir a restituição, como também levar, anos depois, à sua devolução acompanhada de penalidades. Nossa política básica, inclusive na INA&Associates, é sempre avançar em conjunto com especialistas tributários (zeirishi) e conduzir o processo com cautela.
