Com a alta dos preços dos condomínios novos, cresce o interesse pelos condomínios usados. Embora os condomínios usados tenham preços mais acessíveis, há muitos pontos que devem ser verificados antes da compra. Neste artigo, explicamos o fluxo de compra e três pontos importantes de verificação.
Como funciona o processo de compra de um condomínio usado?
A compra de um condomínio usado avança, em linhas gerais, em três etapas: "planejamento financeiro → busca do imóvel → contrato e entrega". Vamos verificar os pontos que devem ser observados em cada fase.
Etapa 1: Elaborar o planejamento financeiro
Ao comprar um condomínio usado, é necessário um planejamento financeiro que considere, além do preço do imóvel, os custos adicionais (cerca de 10% do valor da compra). Como a taxa de administração e o fundo de reserva para reparos também são cobrados mensalmente, calcule o impacto na vida cotidiana somando esses valores à prestação do financiamento imobiliário. Um plano com margem de segurança é o primeiro passo para evitar erros.
Etapa 2: Procurar o imóvel
Considere várias opções de região, planta e faixa de preço. O mercado de condomínios usados tem giro rápido e, como é comum que bons imóveis recebam propostas logo após serem anunciados, é importante verificar as informações dos imóveis todos os dias e entrar em contato imediatamente com a imobiliária sobre os imóveis de interesse.
Etapa 3: Proposta de compra, análise do financiamento, contrato e entrega
As propostas de compra têm prioridade conforme a ordem de envio da intenção formal de compra. Ao avançar com a análise prévia do financiamento ao mesmo tempo que a proposta, é possível conduzir as etapas seguintes com mais fluidez. Na entrega, tanto o vendedor quanto o comprador apresentam os documentos de registro ao escrivão judicial responsável.
Três pontos que você deve verificar obrigatoriamente ao comprar um condomínio usado
1. Idade do imóvel e tendência de queda de preço
Até cerca de 20 anos de construção, o preço tende a cair conforme o tempo passa, mas após 20 anos a queda costuma se tornar mais gradual. Se você pensa em vender o imóvel no futuro, é importante incluir a idade do imóvel entre os critérios de seleção.
2. Estado da gestão e plano de reparos de longo prazo
Em geral, condomínios precisam de uma grande obra de reparo a cada 10 anos. Verifique obrigatoriamente a situação do fundo de reserva para reparos, o conteúdo do plano de reparos de longo prazo e as atas da associação de condôminos. A limpeza de áreas comuns, como entrada, área de lixo e caixas de correio, é um indicador simples para avaliar o nível de gestão.
3. Plano de reforma e renovação
Imóveis já renovados costumam ter boa relação custo-benefício porque instalações e interiores ficam equivalentes aos de um imóvel novo, mas o preço tende a ser mais alto. Além disso, se o vendedor for uma empresa imobiliária, também é preciso atenção ao fato de que haverá incidência de imposto sobre consumo. Como a forma de escolher o imóvel muda conforme você faça ou não uma reforma na compra, inclua antecipadamente o orçamento de renovação no seu planejamento.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Posso usar a dedução de financiamento imobiliário ao comprar um condomínio usado?
A. Se atender aos requisitos de idade do imóvel, área e padrão de resistência sísmica, é possível utilizar a dedução do financiamento imobiliário. Como referência, para edificações resistentes ao fogo o imóvel deve ter até 25 anos, e para construções de madeira até 20 anos, mas, com um certificado de conformidade sísmica, o benefício também pode ser aplicado a imóveis mais antigos.
Q. Quanto custam, em geral, as despesas adicionais de um condomínio usado?
A. Em geral, elas correspondem a cerca de 6% a 10% do preço do imóvel. Os principais itens são comissão de corretagem, imposto de registro e licença, honorários do escrivão judicial, seguro contra incêndio e acerto proporcional do imposto sobre ativos fixos.
Q. É realmente necessário verificar as atas da associação de condôminos?
A. Se possível, recomendamos fortemente a verificação. Elas registram informações importantes, como histórico de obras de reparo, existência de problemas entre moradores e situação financeira. No entanto, a associação não tem obrigação legal de divulgação, portanto pode haver casos em que o material não seja fornecido.
Q. Entre um condomínio usado já renovado e um imóvel ainda não renovado, qual vale mais a pena?
A. Se o design e os equipamentos já corresponderem às suas preferências, o imóvel já renovado tende a ser mais vantajoso. Se você tiver exigências específicas, pode obter maior satisfação comprando um imóvel não renovado por um preço menor e fazendo a renovação por conta própria.
