É bem conhecida a ideia de que, ao comprar um imóvel usado, "não há incidência de imposto sobre consumo", mas, mais precisamente, isso varia conforme o vendedor seja uma pessoa física ou uma empresa. Além disso, para maximizar a economia fiscal, a constituição de uma empresa também pode ser uma opção eficaz. Neste artigo, explicamos como funciona o imposto sobre consumo em imóveis usados e as vantagens tributárias da estruturação empresarial.
É verdade que "imóvel usado não tem imposto sobre consumo"?
Se o vendedor for uma pessoa física, não incide imposto sobre consumo sobre a edificação. Por outro lado, se o vendedor for uma empresa, como uma imobiliária, haverá incidência de 10% de imposto sobre consumo sobre a parte da edificação (o terreno é sempre não tributável). A afirmação "imóvel usado = sem imposto sobre consumo" não é precisa; o fator decisivo é a natureza do vendedor.
Quando o vendedor é pessoa física: sem imposto sobre consumo
Como o vendedor pessoa física não se enquadra como contribuinte tributável, não há incidência de imposto sobre consumo sobre a edificação. No entanto, há incidência de imposto sobre consumo sobre a comissão de intermediação (preço de venda acima de 4 milhões de ienes: o limite máximo da comissão é "preço de venda × 3% + 60 mil ienes + imposto sobre consumo").
Quando o vendedor é uma empresa: há imposto sobre consumo sobre a edificação
Quando o vendedor é uma empresa, o imposto sobre consumo é acrescido ao valor da edificação. Como a parte do terreno é não tributável, é possível identificar o preço-base da edificação a partir do valor do imposto sobre consumo (valor do imposto sobre consumo ÷ 10% = preço-base da edificação).
Como identificar quem é o vendedor?
Verifique a "modalidade da transação" no portal imobiliário:
- "Vendedor": alta possibilidade de o vendedor ser uma empresa → há imposto sobre consumo
- "Representação" ou "Intermediação": alta possibilidade de o vendedor ser uma pessoa física → sem imposto sobre consumo
Como não é possível ter certeza apenas pelo portal, é importante confirmar diretamente com a imobiliária.
Se você quer reduzir impostos, por que deve considerar a constituição de uma empresa?
Alta eficiência tributária
Em comparação com a carga máxima de 55% do imposto de renda da pessoa física (5% a 45%) + imposto de residência (10%), a alíquota efetiva de uma empresa fica em torno de 20% a 30%, o que é significativamente menor. O escopo de despesas dedutíveis também se amplia (prêmios de seguro integrais, remuneração de diretores etc.), sendo especialmente eficaz para proprietários de imóveis com alta renda.
Maior facilidade para obter financiamento
Uma empresa tem maior credibilidade social do que uma pessoa física, o que facilita a aprovação na análise de crédito das instituições financeiras. Com a ampliação do valor financiado, torna-se mais fácil expandir a escala dos investimentos.
Diversidade de meios de captação de recursos
No caso de uma sociedade anônima, também passa a ser possível utilizar crowdfunding de investimento, abrindo rotas de captação de recursos que não estão disponíveis para pessoas físicas.
Prazo mais longo para compensação de prejuízos fiscais
Para pessoas físicas (declaração azul), o prazo máximo de compensação é de 3 anos, mas para empresas é possível compensar por até 10 anos. Isso permite nivelar, no longo prazo, a carga tributária do ano em que o prejuízo ocorreu.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Há casos em que imóveis usados têm incidência de imposto sobre consumo?
Sim. Se o vendedor for uma empresa, como uma imobiliária, haverá incidência de 10% de imposto sobre consumo sobre a parte da edificação.
Q. Qual é o custo inicial para constituir uma empresa?
Para constituir uma sociedade anônima, são necessários custos como o imposto de registro e licença (mínimo de 150 mil ienes) e a taxa de autenticação do contrato social (cerca de 50 mil ienes), totalizando, em geral, algo em torno de 200 mil a 300 mil ienes. Após a constituição, também incide anualmente a parcela fixa do imposto residencial corporativo (a partir de cerca de 70 mil ienes).
Q. Qual é o melhor momento para migrar de pessoa física para empresa?
Diz-se que as vantagens da estruturação empresarial passam a ser maiores quando a renda tributável ultrapassa cerca de 9 milhões de ienes. Recomendamos avaliar essa decisão em consulta com um contador e um especialista em imóveis.
Q. A comissão de intermediação tem imposto sobre consumo independentemente de quem vende o imóvel?
Sim, como a comissão de intermediação é uma remuneração paga à imobiliária intermediadora (empresa), há incidência de imposto sobre consumo independentemente do perfil do vendedor.
