A gestão de apartamentos para locação tem atraído atenção como medida de planejamento do imposto sobre herança, mas, sem conhecimento correto, também pode gerar o risco de efeito contrário. Aqui, explicamos de forma sistemática desde o mecanismo pelo qual esse tipo de gestão contribui para o planejamento sucessório até suas vantagens, desvantagens e a forma de estruturar um plano sucessório.
Por que a gestão de apartamentos para locação é eficaz como estratégia para o imposto sobre herança?
A principal razão pela qual a gestão de apartamentos para locação é eficaz como estratégia para o imposto sobre herança é que o valor de avaliação do imóvel para fins sucessórios fica significativamente menor do que o dinheiro em espécie. Enquanto 100 milhões de ienes em dinheiro são avaliados diretamente como 100 milhões de ienes, há casos em que o imóvel é reduzido para cerca de 60 milhões de ienes com base no valor de rua e no valor de avaliação do imposto sobre ativos fixos.
O valor de avaliação sucessória é menor do que o do dinheiro
A avaliação pelo valor de rua é reduzida para cerca de 80% do valor em dinheiro, e a avaliação de ativos fixos para cerca de 60% a 70%. Entre 100 milhões de ienes em dinheiro e 100 milhões de ienes em imóvel, surge uma grande diferença na base de cálculo do imposto sobre herança.
Imóveis de renda têm redução adicional de avaliação
Imóveis geradores de renda, como apartamentos para locação, têm redução adicional de cerca de 30% no valor de avaliação do imposto sobre herança em comparação com imóveis para moradia própria. Como também podem se enquadrar no benefício especial para pequenos terrenos residenciais, a possibilidade de reduzir substancialmente o valor de avaliação é uma vantagem específica dos imóveis de renda.
Aproveitamento da dedução de dívidas por meio de financiamento
Financiamentos podem ser abatidos como dívida do patrimônio sucessório. No entanto, há o risco de que um empréstimo contratado imediatamente antes da sucessão com o objetivo de reduzir o imposto seja alvo de tributação com base em avaliação a valor de mercado. Como já houve casos reconhecidos pela Suprema Corte, é importante fazer a formação patrimonial de maneira planejada.
Quais são as vantagens e desvantagens da gestão de apartamentos para locação como estratégia de imposto sobre herança?
Além do efeito de economia tributária, a gestão de apartamentos para locação oferece várias outras vantagens, mas também envolve riscos. Para tomar uma decisão de investimento, é indispensável compreender ambos os lados.
Vantagens
- Renda de aluguel estável no longo prazo, que pode servir de base financeira para a família enlutada
- Compensação de lucros e perdas, permitindo economia de imposto de renda e imposto residencial
Desvantagens
- Existem diversos riscos, como vacância, queda de aluguel, alta de juros e desastres
- O custo inicial é elevado, incluindo despesas contratuais do financiamento, diversos tributos e honorários profissionais
Quando e como o plano sucessório deve ser preparado?
Como imóveis são ativos difíceis de dividir, tendem a se tornar causa de conflitos sucessórios. Por isso, é importante definir previamente um plano sucessório claro e registrá-lo em testamento.
Quando uma única pessoa herda a gestão do imóvel
Esse método reduz o risco de conflitos em decisões e na distribuição da renda de aluguel. No entanto, a carga tributária e a gestão operacional ficam concentradas em uma só pessoa.
Quando várias pessoas herdam em copropriedade
Ao transformar o bem em patrimônio compartilhado, é possível distribuir o imposto de renda entre várias pessoas, mas existe o risco de que as relações de direitos se tornem mais complexas na sucessão da geração seguinte.
A opção de vender e converter em dinheiro
Permite uma distribuição justa, mas é preciso ter atenção ao fato de que incidem imposto de renda e imposto residencial no momento da transferência.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Quanto é possível reduzir do imposto sobre herança com a gestão de apartamentos para locação?
Depende também do valor de avaliação do imóvel, mas há casos em que o valor de avaliação para o imposto sobre herança pode ser reduzido em cerca de 40% a 60% em comparação com a manutenção em dinheiro.
Q. Há problema em comprar um apartamento logo antes da sucessão?
Sim. Uma compra realizada imediatamente antes com finalidade de planejamento do imposto sobre herança pode ser reavaliada pela autoridade fiscal com base no valor de mercado, e isso já foi reconhecido em precedente da Suprema Corte.
Q. No caso de um apartamento herdado, é melhor vender ou continuar a operação?
Isso varia conforme localização, idade do imóvel e disposição dos herdeiros para administrar. Recomendamos consultar um especialista utilizando a segunda opinião em investimento imobiliário.
Q. A constituição de uma empresa é mais vantajosa como estratégia para o imposto sobre herança?
Depende da escala de renda e do número de herdeiros. A constituição de uma empresa pode favorecer a distribuição de renda e a redução do patrimônio sucessório, mas também é necessário considerar os custos de constituição e operação.
