A sucessao de um apartamento em condominio, diferentemente de depositos e poupancas, e dificil de dividir e, entre as herancas imobiliarias, esta entre as que mais geram conflitos. Na sucessao de um apartamento, e necessario concluir, em ate 10 meses, uma serie de procedimentos que inclui a confirmacao do testamento, a identificacao dos herdeiros, a declaracao fiscal e o registro da sucessao. Neste artigo, explicamos para investidores e proprietarios o fluxo dos procedimentos, a formula de calculo dos impostos, os custos e os principais cuidados.
Fluxo dos procedimentos na sucessao de apartamento
A sucessao de apartamento avanca nas 5 etapas abaixo.
1. Confirmacao do testamento
Existem tres tipos de testamento, e a forma de abertura difere em cada caso.
| Tipo | Caracteristicas | Forma de abertura |
|---|---|---|
| Testamento publico | Elaborado por um tabeliao. Nao ha risco de adulteracao | Pode ser aberto diretamente |
| Testamento particular manuscrito | Escrito a mao pelo proprio autor. E necessario confirmar a autenticidade | Exige procedimento de verificacao no tribunal de familia |
| Testamento secreto | O conteudo permanece sigiloso, e apenas sua existencia e reconhecida em cartorio | Exige procedimento de verificacao no tribunal de familia |
E importante ter cuidado, pois o testamento particular manuscrito e o testamento secreto podem perder a validade se forem abertos sem o procedimento adequado.
2. Definicao dos herdeiros, do patrimonio e partilha da heranca
Ha quatro formas de partilhar um apartamento na heranca.
- Partilha em bens especificos: uma pessoa fica com o apartamento, outra com depositos e poupanca etc., dividindo-se por bem. E a forma mais simples.
- Partilha com compensacao: uma pessoa herda o apartamento e paga aos demais herdeiros o valor correspondente em dinheiro. Ha menor probabilidade de conflito.
- Partilha mediante venda: o apartamento e vendido e o valor obtido e distribuido. E eficaz quando nao ha plano de utilizacao do imovel.
- Partilha em copropriedade: varias pessoas tornam-se coproprietarias. Exige o consentimento de todos para vender ou utilizar o imovel e tende a gerar mais conflitos.
3. Elaboracao do termo de partilha
Depois de obter o consentimento de todos os herdeiros, elabora-se o "termo de partilha". Sao necessarios a assinatura e o carimbo registrado de todos, e, no registro sucessorio, tambem sera exigida a apresentacao do certificado de registro do carimbo.
4. Declaracao e pagamento do imposto sobre heranca
O imposto sobre heranca deve ser declarado e pago em ate 10 meses a partir da abertura da sucessao. Em caso de atraso, incidem juros e penalidades. Como regra, o pagamento do imposto sobre heranca e feito em dinheiro.
5. Registro da sucessao (alteracao de titularidade)
Uma vez definido o conteudo da sucessao, solicita-se no cartorio de registro imobiliario o registro da sucessao (alteracao de titularidade). Desde abril de 2024, o pedido de registro da sucessao passou a ser obrigatorio (em ate 3 anos) e, se nao for apresentado sem motivo justificavel, pode ser aplicada multa de ate 100 mil ienes. A atuacao antecipada e indispensavel.
Impostos incidentes na sucessao de apartamento
Imposto de registro e licenca
Incide no momento do registro da transferencia de propriedade.
Imposto de registro e licenca = valor de avaliacao do ativo fixo x 0,4%
O valor de avaliacao do ativo fixo pode ser confirmado por meio do "certificado de avaliacao do ativo fixo" (obtido no escritorio tributario metropolitano ou na prefeitura/municipalidade).
Imposto sobre heranca
O imposto sobre heranca e calculado pela formula abaixo.
Imposto sobre heranca = (valor de mercado dos bens herdados - valor das deducoes) ÷ quota legal de heranca x aliquota
Deducao basica
Valor da deducao basica = 30 milhoes de ienes + numero de herdeiros legais x 6 milhoes de ienes
Se o valor total do patrimonio for igual ou inferior ao valor da deducao basica, nao ha incidencia de imposto sobre heranca. Mesmo quando ultrapassa esse limite, ha casos em que podem ser aplicadas deducoes adicionais, como a reducao do imposto do conjuge e o regime especial para pequenos terrenos residenciais.
Custos dos procedimentos sucessorios
| Item de custo | Valor aproximado |
|---|---|
| Taxas para obtencao de documentos em reparticoes publicas | Cerca de 5 mil a 20 mil ienes |
| Honorarios para solicitar o registro a um escrivao judicial | Cerca de 100 mil a 200 mil ienes (podendo ser superior) |
| Declaracao do imposto sobre heranca (honorarios do contador tributario) | Cerca de 0,5% a 1% do patrimonio total |
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Qual e o prazo para declarar a sucessao de um apartamento?
E de ate 10 meses a partir do dia em que se tomou conhecimento da abertura da sucessao. Como, ao ultrapassar o prazo, passam a incidir juros e multas adicionais, recomendamos consultar um contador tributario o quanto antes.
Q. E possivel colocar para locacao o apartamento herdado?
Sim, desde que o registro da sucessao (alteracao de titularidade) tenha sido concluido. Se houver receita de aluguel, sera necessaria a declaracao de renda.
Q. Como e calculado o valor de avaliacao do apartamento herdado?
Para fins de imposto sobre heranca, utiliza-se o valor calculado com base no valor de referencia viaria (ou no metodo por multiplicador). Em muitos casos, esse valor fica abaixo do preco de mercado. Em apartamentos ja alugados, o valor de avaliacao pode cair ainda mais.
Q. E possivel renunciar a heranca?
Sim. A renuncia pode ser feita mediante requerimento ao tribunal de familia em ate 3 meses a partir do dia em que se tomou conhecimento da abertura da sucessao. Quando ha dividas (como saldo remanescente de financiamento), a renuncia pode ser considerada.
Q. Desde quando o registro sucessorio passou a ser obrigatorio?
Tornou-se obrigatorio em 1 de abril de 2024. Se o registro nao for feito em ate 3 anos a partir do dia em que se tomou conhecimento da sucessao, pode ser aplicada multa de ate 100 mil ienes. As sucessoes ocorridas antes de abril de 2024 tambem estao abrangidas.
