Ao ouvir falar de um imóvel que chegou ao fim da vida útil ao investir em imóveis, você pode pensar que se trata de um prédio que não pode mais ser utilizado. No entanto, a vida útil legal é o número de anos utilizado para calcular a depreciação para efeitos fiscais e não é a vida útil física do próprio edifício.
Por outro lado, os imóveis que ultrapassaram a vida útil legal afetam muito a depreciação, a carga tributária, o financiamento bancário, os reparos e o número de compradores na venda. Embora uma compra à vista possa parecer atractiva, o período de financiamento pode ser curto, os custos de reparação podem ser elevados e as opções de saída podem ser limitadas.
Neste artigo vamos explicar aos investidores e proprietários o que acontece quando um imóvel chega ao fim da sua vida útil.
Vida útil tem três significados
O termo vida útil tem significados diferentes dependendo da situação.
| Tipo | Significado | Situação onde é utilizado |
|---|---|---|
| Vida útil legal | Número de anos utilizados para amortização fiscal | Declaração fiscal final, contabilidade, tributação |
| Vida útil física | Período durante o qual um edifício pode ser fisicamente utilizado | Reparações e diagnóstico predial |
| Vida económica | Período que produz valor como propriedade de renda | Decisões de investimento, vendas, financiamento |
Relativamente aos activos depreciáveis, a Agência Nacional de Impostos explica que os edifícios e outros activos são bens cujo valor diminui com o passar do tempo, e que a vida útil legal, que corresponde ao período utilizável, está estipulada em anexo à Portaria do Ministério das Finanças.
Por outras palavras, só porque um edifício ultrapassou a sua vida útil legal não significa que não possa ser utilizado imediatamente. Na prática, analisamos as condições do edifício, o histórico de reparos, a demanda de aluguel e a avaliação do empréstimo.
Vida útil legal por estrutura
A vida útil legal típica de um edifício residencial varia dependendo da sua estrutura.
| Estrutura | Vida útil legal para edifícios residenciais |
|---|---|
| Construção em madeira/resina sintética | 22 anos |
| Construção em argamassa de madeira | 20 anos |
| Construção em betão armado / construção em betão armado | 47 anos |
| Construção em tijolo/pedra/bloco | 38 anos |
| Construção metálica | Varia dependendo da espessura do material da moldura |
Os apartamentos de madeira, comumente vistos em investimentos imobiliários, têm vida útil de 22 anos, e os condomínios RC têm vida útil de 47 anos. Essa diferença afeta o valor da depreciação, o prazo do empréstimo e o preço de saída.
O que acontece com a depreciação após a vida útil?
Se um edifício for amortizado de acordo com a sua vida útil legal a partir do momento da nova construção, a depreciação basicamente já não pode ser registada no final da sua vida útil. A depreciação é uma despesa que não envolve dispêndios de caixa, portanto, quando ela é eliminada, seu lucro tributável aumenta e sua carga tributária pode ficar mais pesada.
| Estado | Implicações fiscais |
|---|---|
| Durante a depreciação | Uma parte do custo de aquisição do edifício é contabilizada todos os anos |
| Após o término da depreciação | Despesas de amortização diminuem, facilitando aumento do lucro tributável |
| Reparações em grande escala | O tratamento difere consoante se trate de um custo de reparação ou de uma despesa de capital |
| No momento da venda | Custos de aquisição e depreciação acumulada afetam ganhos de capital |
É importante notar aqui que mais depreciação não significa necessariamente melhor valor. Mesmo que sua carga tributária caia enquanto você mantém a propriedade, o valor contábil após a depreciação pode ser menor quando você a vende e seu ganho de capital pode aumentar.
Vida útil do imóvel usado e método simplificado
Na aquisição de bens usados, em princípio, a vida útil deve ser estimada com base no período durante o qual podem ser utilizados após a aquisição. Entretanto, quando a estimativa é difícil, um método simplificado é aceito.
As perguntas e respostas sobre a revisão da vida útil da Agência Tributária Nacional explicam que quando é difícil estimar a vida útil dos ativos usados, um método simplificado pode ser usado dependendo do número de anos que se passaram.
Uma ideia típica é a seguinte.
| Situação | Conceito de método simplificado |
|---|---|
| Toda a vida útil legal expirou | Vida útil legal x 20% |
| Parcialmente decorrido | Vida útil legal - número de anos decorridos + número de anos decorridos x 20% |
| Resultados do cálculo há menos de 2 anos | 2 anos |
Por exemplo, se um prédio de apartamentos de madeira com vida útil legal de 22 anos tiver ultrapassado sua vida útil, então 22 anos x 20% = 4,4 anos, que é arredondado para 4 anos.
Impacto no financiamento
Para empréstimos bancários, a vida útil legal e a vida útil remanescente são por vezes utilizadas como orientação para o período do empréstimo. Para propriedades que ultrapassaram em muito a sua vida útil, a avaliação do edifício será considerada baixa, resultando num período de empréstimo mais curto e numa taxa mais lenta de crescimento do empréstimo.
| Impacto | Conteúdo |
|---|---|
| Período do empréstimo | Pode ser reduzido com base na vida útil restante |
| Avaliação de garantias | A avaliação de edifícios diminui e a avaliação de terrenos torna-se mais importante |
| Fundos próprios | Muitas coisas são necessárias |
| Montante do reembolso | Quanto mais curto for o período, mais pesadas serão as amortizações mensais |
| Sair | O comprador também pode ter dificuldade em obter financiamento |
Áreas com fortes valores de terreno ou propriedades com um bom histórico de reparos podem ser melhor avaliadas. No entanto, é importante notar que o número de compradores que podem obter financiamento para imóveis que ultrapassaram a sua vida útil provavelmente será limitado.
Impacto no fluxo de caixa
O preço de compra de imóveis que ultrapassaram a vida útil pode parecer baixo. No entanto, o fluxo de caixa não é determinado apenas pelo preço.
Os pontos a verificar são os seguintes.
- Carga tributária após o término da depreciação
- Aumento nos custos de reparo
- Taxa de vacância/queda de aluguel
- Encargos de reembolso devido à redução do período de empréstimo
- Condições do seguro contra incêndio/seguro contra terremotos
- Dados demográficos do comprador ao vender
Mesmo que o rendimento superficial seja elevado, se as reparações e os reembolsos se sobrepuserem, o saldo restante será reduzido. Especialmente para edifícios de madeira mais antigos, verifique o telhado, as paredes externas, os tubos de abastecimento de água e drenagem, os cupins, a fundação e a capacidade elétrica antes de comprar.
Impacto na estratégia de venda/saída
Mesmo imóveis que chegaram ao fim da vida útil podem ser vendidos. No entanto, os atributos do comprador mudarão. Em vez de compradores que utilizam empréstimos regulares, o foco pode ser em investidores em dinheiro, investidores que colocam ênfase no valor da terra, empresas de reabilitação e compradores que planeiam reconstruir a propriedade.
| Sair | Propriedade adequada |
|---|---|
| Vendido como imóvel de rendimento | Há demanda por aluguel e um bom histórico de reparos |
| Vender pelo valor do terreno | O valor dos terrenos é mais forte do que o valor dos edifícios |
| Vendido para uma empresa de reciclagem | Há espaço para reformas e a localização é boa |
| Vendido em hipótese de reconstrução | Boa relação área útil, acessos e direitos |
| Propriedade a longo prazo | Planos de reparação estáveis e procura de aluguer |
Se você comprar um imóvel antigo sem pensar no plano de saída, ficará em desvantagem na hora de negociar o preço, pois terá um número limitado de potenciais compradores ao vender o imóvel. Antes de fazer uma compra, é importante pensar em quem vai comprar a seguir.
Checklist para decisões de investimento
Ao considerar um imóvel que ultrapassou sua vida útil, não deixe de verificar os itens a seguir.
| Artigo | Confira detalhes |
|---|---|
| Diagnóstico predial | Vazamento, inclinação, cupins, encanamento |
| Histórico de reparos | Cobertura, paredes exteriores, abastecimento de água e esgotos, zonas comuns |
| Demanda de aluguel | Aluguel envolvente, taxa de vacância, atributos do inquilino |
| Condições do empréstimo | Prazo do empréstimo, taxa de juro, fundos próprios |
| Fiscalidade | Período de amortização, tributação no momento da venda |
| Seguros | Disponibilidade de seguro contra incêndio/terremoto |
| Sair | Valor do terreno, destino de revenda, espaço para reconstrução |
Em vez de apenas comprar com base no alto rendimento, é preciso olhar para reparos, financiamento, impostos e saída, tudo em um só lugar.
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Filosofia da INA e Associados
Propriedades em fim de vida podem ser uma oportunidade de investimento se forem tratadas com compreensão. No entanto, se você comprar apenas com os benefícios fiscais em mente, poderá ter problemas com reparos, financiamento e saída.
Nós nos concentramos nas condições do edifício, no histórico de gestão, na demanda dos inquilinos, no planejamento financeiro e no potencial de vendas, e não na idade do edifício em si. É uma propriedade que pode ser mantida por um longo período, uma propriedade que pode ser regenerada ou uma propriedade que retém valor como terreno? Somente depois de analisar este ponto você poderá fazer um julgamento sobre imóveis mais antigos.
PERGUNTAS FREQUENTES
P. Posso utilizar um edifício que já ultrapassou a sua vida útil legal?
Você pode usá-lo. A vida útil legal é de vários anos para efeitos fiscais e é diferente da vida física de um edifício. O julgamento será baseado nas condições do edifício e no histórico de reparos.
P. Haverá economia fiscal em imóveis que ultrapassaram sua vida útil?
Pode ser possível depreciar em um curto período de tempo. No entanto, é necessário ter em conta as mais-valias no momento da venda, os custos de reparação e as condições de financiamento na hora de tomar a sua decisão.
P. Posso obter um empréstimo bancário?
Pode ser difícil receber. Varia dependendo da avaliação do terreno, lucratividade, atributos do inquilino e políticas da instituição financeira. Verifique as condições de financiamento antes da compra.
P. É difícil vender propriedades antigas?
A base de compradores pode ser limitada. A possibilidade de venda aumenta se houver demanda de aluguel, valor do terreno, espaço para revitalização e histórico de reparos.
Referência/Citação
