Ao comprar um apartamento, há vários custos iniciais além do preço do imóvel. Como a composição e o valor dessas despesas variam bastante entre imóveis novos e usados, é importante entendê-los com antecedência. Aqui, explicamos a estimativa e a composição dos custos iniciais na compra de um apartamento, além de formas de reduzi-los.
Qual é a estimativa dos custos iniciais para apartamentos novos e usados?
Os custos iniciais na compra de um apartamento variam significativamente conforme o tipo de imóvel.
- Apartamento novo: cerca de 3% a 6% do preço do imóvel
- Apartamento usado: cerca de 6% a 9% do preço do imóvel
Por exemplo, para um apartamento de 30 milhões de ienes, a estimativa dos custos iniciais é de 900 mil a 1,8 milhão de ienes para um imóvel novo, e de 1,8 milhão a 2,7 milhões de ienes para um imóvel usado. O principal motivo de os usados serem mais caros é a inclusão de comissão de corretagem e custos de reforma.
Qual é a composição das despesas na compra e na contratação?
Os custos iniciais na compra de um apartamento surgem em cada etapa, conforme abaixo.
No contrato de compra e venda
- Imposto do selo: 20.000 ienes para imóveis de 10 milhões a 50 milhões de ienes e 60.000 ienes para imóveis de 50 milhões a 100 milhões de ienes
- Sinal: 5% a 10% do preço do imóvel (pagamento em dinheiro)
- Entrada: preparada separadamente do sinal (de 0 ienes a 10% a 20% do preço do imóvel)
Até a entrega do imóvel
- Taxa de garantia do financiamento habitacional: cerca de 200 mil ienes para cada 10 milhões de ienes financiados
- Taxa administrativa do financiamento habitacional: modelo de valor fixo ou modelo proporcional de valor financiado × 2,2%
- Prêmio do seguro contra incêndio e do seguro contra terremoto: em muitos casos, é obrigatório no contrato do financiamento habitacional
- Imposto de registro e licença e honorários de solicitação de registro: cerca de algumas dezenas de milhares de ienes até 200 mil ienes
- Valor de ajuste do imposto sobre ativos fixos: rateio com o vendedor quando a compra é feita no meio do ano
Após a mudança
- Imposto sobre aquisição de imóvel: pago entre seis meses e um ano após a aquisição
- Imposto sobre ativos fixos e imposto de planejamento urbano: cobrados todos os anos (para imóveis novos, há redução de 50% por cinco anos)
Por que os custos iniciais de apartamentos usados são mais altos?
Há dois fatores principais que tornam os custos iniciais de apartamentos usados mais altos do que os de imóveis novos.
- Comissão de corretagem: 3% do preço do imóvel + 60 mil ienes + imposto sobre consumo (em imóveis novos, muitas vezes não é necessária por compra direta)
- Custos de reforma: de algumas centenas de milhares de ienes até cerca de 3 milhões de ienes (em grandes renovações, pode chegar a 5 milhões a 10 milhões de ienes)
Como reduzir os custos iniciais?
Apresentamos algumas formas de reduzir a carga dos custos iniciais.
- Utilizar o contrato eletrônico do financiamento habitacional para economizar no imposto do selo
- Comparar as taxas administrativas entre várias instituições financeiras
- Escolher a baixa temporada da mudança para reduzir os custos
- Aproveitar as medidas de redução para apartamentos novos (imposto sobre ativos fixos e imposto sobre aquisição de imóvel)
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. É possível comprar um apartamento sem entrada?
Sim, é possível contratar um financiamento habitacional com entrada zero. No entanto, como o valor financiado aumenta, a carga mensal de pagamento também fica maior. Em geral, recomenda-se preparar uma entrada equivalente a 10% a 20% do preço do imóvel.
Q. É possível incluir os custos iniciais no financiamento?
Dependendo da instituição financeira, é possível incluí-los como um financiamento de despesas acessórias. No entanto, como o valor total de pagamento aumenta, o ideal é prepará-los em dinheiro, se possível.
Q. A taxa de inscrição de um apartamento novo é reembolsada?
Em caso de cancelamento da compra, em geral a taxa de inscrição (normalmente até 100 mil ienes) é reembolsada.
