O projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome é um empreendimento de uso misto em grande escala localizado em ligação direta com a Estação Shibuya. Combinando escritórios, lojas e um hotel, e conectando-se à Shibuya Mark City, este é um projeto que deve ser visto como um plano para mudar o fluxo de pessoas em Dogenzaka.
A requalificação de Shibuya está progredindo simultaneamente na Saída Leste, em Sakuragaoka, em Miyamasuzaka e em Dogenzaka. Entre eles, este plano não é apenas um escritório recém-construído: caracteriza-se pela sobreposição de uma linha de circulação diretamente ligada à estação, um piso padrão de aproximadamente 478 tsubo e uma natureza de uso misto que inclui um hotel.
Pontos deste artigo
- O projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome é um empreendimento de uso misto do tipo conectado diretamente à estação, ligado à Shibuya Mark City.
- A conclusão está prevista para novembro de 2027, com uma escala de 31 andares acima do solo, 2 andares subterrâneos e altura máxima de 155,0 metros.
- O piso padrão tem 1.580,91 m², aproximadamente 478 tsubo, e fornecerá um grande piso para escritórios na área da Estação Shibuya.
- Numa perspetiva de investimento e relocalização, é necessário olhar não só ao nível das rendas, mas também à ligação direta à estação, ao BCP, à facilidade de circulação e à articulação com a requalificação envolvente.
O que é o projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome?
O projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome é um empreendimento de uso misto em larga escala com o número de lote 577-1,2 em Dogenzaka 2-chome, Shibuya-ku, Tóquio.
De acordo com as informações de escritórios da Mitsubishi Estate, o nome oficial da listagem é «(Nome provisório) Projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome». Em síntese, trata-se de um empreendimento de uso misto que se conecta à Shibuya Mark City e combina escritórios amplos com instalações comerciais e um hotel.
A escala é de 31 andares acima do solo, 2 andares subterrâneos e 2 andares na torre. A área útil total é de 87.108,00 m², a área do terreno é de 6.724,00 m² e a altura do edifício é de 155,0 m no ponto mais alto. A conclusão está prevista para novembro de 2027.
O artigo existente organiza o impacto territorial da mais ampla «requalificação do distrito sul de Dogenzaka 2-chome». Neste artigo, vamos nos concentrar no projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome enquanto nome de propriedade e interpretá-lo da perspetiva de escritórios e imóveis comerciais.
Por que a ligação direta à estação é importante?
A maior característica deste plano é a ligação direta à «Estação Shibuya» da Linha Keio Inokashira. Diz-se que fica também a 2 minutos a pé da Estação Shibuya das várias linhas JR, da Linha Ginza, da Linha Hanzomon e da Linha Fukutoshin.
Shibuya tem uma estrutura complexa ao redor da estação. Áreas subterrâneas, decks, ladeiras, instalações comerciais e portões de passagem ferroviária se sobrepõem, e é a experiência real de deslocamento, mais do que a distância no mapa, que determina a avaliação. É justamente por isso que uma linha de circulação em que é difícil molhar-se na chuva, difícil perder-se e por onde as pessoas fluem naturalmente a partir da estação está diretamente ligada ao valor do escritório.
Para as empresas que ponderam mudar-se, a ligação direta à estação também influencia o recrutamento e o atendimento de visitantes. Para os funcionários que se deslocam todos os dias, mesmo uma diferença de apenas alguns minutos representa, ao longo de um ano, uma grande diferença de estresse. No setor imobiliário comercial, o acúmulo dessas pequenas experiências reflete-se nas taxas de ocupação e na resistência das rendas.
O que devemos observar nas especificações do escritório?
O projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome é um plano com um piso de escritórios de 1.580,91 m², 478,23 tsubo, no piso padrão.
A altura do teto do piso padrão é de 2.800 mm, a carga do piso é de 500 kg/m², a seção com suporte para carga pesada é de 800 kg/m² e a capacidade de tomadas é de 50 VA/m². O ar condicionado tem zoneamento dividido em quatro partes por andar e combina ar condicionado PAC refrigerado a água com controle individual.
Estes números não são apenas uma lista de equipamentos. Um piso contíguo de aproximadamente 478 tsubo torna-se uma opção para empresas que pretendem instalar em Shibuya uma sede, base de desenvolvimento ou base de vendas de determinada dimensão. É possível consolidar bases dispersas? É possível ajustar o número de postos de trabalho ao crescimento? É aí que reside o ponto realista de decisão sobre a relocalização.
Por outro lado, em torno da Estação Shibuya a oferta continua. Não é simplesmente por ser um edifício novo que ele é forte; é preciso observar quais setores, em que escala e a que nível de rendas conseguem instalar-se.
Como mudará o valor imobiliário de Dogenzaka?
O valor de Dogenzaka pode vir a ser reavaliado não apenas pela localização em frente à estação, mas também pela melhoria da facilidade de circulação.
O Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio aponta como objetivos do distrito sul de Dogenzaka 2-chome o fortalecimento da rede de pedestres que o conecta às áreas vizinhas, a criação de praças de convívio e descanso, a introdução de funções de hospedagem e permanência e as medidas para pessoas com dificuldade de regresso a casa. Ou seja, este plano não diz respeito ao edifício isolado, mas faz parte da renovação funcional da cidade.
Em torno da Estação Shibuya, estão em andamento vários projetos de requalificação, como a requalificação do distrito de Miyamasuzaka, a requalificação do distrito oeste de Shibuya 2-chome e a zona oeste de Koen-dori. O projeto Dogenzaka 2-chome, enquanto empreendimento que cria um ponto de articulação entre escritórios, comércio e hotelaria no lado oeste da Estação Shibuya, influencia a forma como se percebem o fluxo de pessoas e as rendas no entorno.
No investimento imobiliário, perseguir apenas o destaque mediático do momento da conclusão leva a erros de julgamento. O que se deve observar é como as pessoas caminharão, onde permanecerão e como mudará a avaliação dos pequenos edifícios e lojas próximos após a inauguração.
Em que difere do artigo já existente sobre o distrito sul de Dogenzaka 2-chome?
O artigo já existente sobre o distrito sul de Dogenzaka 2-chome trata do projeto de requalificação como um todo e do seu impacto nas condições de mercado de Shibuya. O artigo de hoje destina-se a ler o «projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome» enquanto propriedade de escritório.
Ainda que tratem do mesmo local, as questões a observar são diferentes. No artigo de área, observa-se «como Dogenzaka vai mudar». No artigo de propriedade, observa-se «o que, neste edifício, será valorizado por empresas e investidores».
Por exemplo, a escala de 31 andares acima do solo e 155,0 m no ponto mais alto diz respeito ao caráter de marco urbano. Por outro lado, informações como os 478,23 tsubo do piso padrão, a ligação direta à estação e a disponibilidade de ocupação em dezembro de 2027 relacionam-se diretamente com os planos de relocalização das empresas.
Para quem deseja compreender a requalificação de Shibuya de forma abrangente, ler este artigo em conjunto com o artigo sobre a requalificação do distrito sul de Dogenzaka 2-chome facilita apreender tanto o panorama geral como as especificações da propriedade.
Que pontos verificar na decisão de investimento ou relocalização?
Os pontos a verificar não se limitam às rendas. É necessário observar de forma conjunta a ligação direta à estação, a eficiência dos pisos, o fluxo de pessoas no entorno, o BCP e a compatibilidade com o hotel e o comércio.
Em primeiro lugar, o setor das empresas locatárias. Shibuya é uma área com forte afinidade com TI, criação, entretenimento e serviços ao consumidor. Por outro lado, se o peso das rendas se tornar elevado, o universo de inquilinos restringe-se às empresas capazes de recuperar esse custo através do efeito no recrutamento e nas vendas.
Em segundo lugar, o valor da ligação direta à estação. Quanto mais avança a requalificação em Shibuya, mais a linha de circulação a partir da estação determina o valor patrimonial. Não basta estar perto da estação: é importante que o percurso seja fácil de entender, confortável e utilizável no dia a dia.
Em terceiro lugar, o eixo temporal em relação à requalificação envolvente. A partir de 2027, em Shibuya várias instalações novas e de grande escala entrarão no mercado de forma faseada. Numa fase de aumento da oferta, a individualidade de cada edifício e a capacidade de gestão serão ainda mais postas à prova.
Resumo
O projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome é um plano incontornável para ler o valor imobiliário do lado oeste da Estação Shibuya.
Além da escala de 31 andares acima do solo, 155,0 m no ponto mais alto e um piso padrão de aproximadamente 478 tsubo, a ligação à Shibuya Mark City e a ligação direta à «Estação Shibuya» da Linha Inokashira tornam-se grandes pontos fortes. Ao combinar escritórios, comércio e hotel, o projeto deverá também influenciar o valor de permanência em Dogenzaka.
Contudo, a avaliação não se decide apenas pelas expectativas anteriores à conclusão. Depois da conclusão, em novembro de 2027, como se sobreporão as empresas locatárias, o fluxo de pessoas, as lojas vizinhas e a procura hoteleira? Só quando se observa até esse ponto é que se torna visível o verdadeiro valor deste plano.
Perguntas frequentes
Onde fica o projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome?
A localização é 577-1,2 Dogenzaka 2-chome, Shibuya-ku, Tóquio (número de lote). É um plano que se conecta à Shibuya Mark City e tem ligação direta à «Estação Shibuya» da Linha Keio Inokashira.
Quando será concluído o projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome?
De acordo com as informações de escritórios da Mitsubishi Estate, a data de conclusão está prevista para novembro de 2027. A disponibilidade de ocupação das unidades em comercialização está indicada como dezembro de 2027.
Qual é a escala do edifício?
A escala é de 31 andares acima do solo, 2 andares subterrâneos e 2 andares na torre. A área útil total é de 87.108,00 m², a altura do edifício é de 155,0 m no ponto mais alto e o piso padrão é de 1.580,91 m².
É o mesmo que a requalificação do distrito sul de Dogenzaka 2-chome?
Pode ser entendido como um plano que faz parte da requalificação do mesmo distrito sul de Dogenzaka 2-chome. Neste artigo, focamo-nos especificamente no nome de propriedade «(Nome provisório) Projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome» e nas especificações do escritório.
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Referências e fontes
- Informações de escritórios da Mitsubishi Estate «(Nome provisório) Projeto Shibuya-ku Dogenzaka 2-chome»
- Departamento de Desenvolvimento Urbano do Governo Metropolitano de Tóquio «Projeto de requalificação urbana de tipo 1 do distrito sul de Dogenzaka 2-chome»
- Portal do distrito de Shibuya «Projeto de requalificação urbana de tipo 1 do distrito sul de Dogenzaka 2-chome»
