Os grandes projetos de reurbanização que avançam no centro de Tóquio estão reformulando dramaticamente as funções e a paisagem urbana, provocando grandes mudanças nos valores imobiliários. Analisamos como o desenvolvimento das áreas de Toranomon-Azabudai, Shibuya e Shinagawa está progredindo e quais benefícios e riscos traz para os investidores, abordando a essência da reurbanização sob a perspectiva da valorização imobiliária.
Até onde avançou a reurbanização da área de Toranomon-Azabudai?
O distrito de Toranomon-Azabudai, por meio de um grande projeto de reurbanização liderado pela Mori Building ao longo de aproximadamente 35 anos, está se transformando no polo de negócios internacionais mais destacado do centro de Tóquio. Em novembro de 2023, inaugurou parcialmente como "Azabudai Hills".
A área do projeto é de aproximadamente 8,1 hectares, com um custo total estimado em cerca de 580 bilhões de ienes, configurando um megaprojeto. A torre principal, Mori JP Tower, tem 64 andares acima do solo e aproximadamente 330 metros de altura, tornando-se o arranha-céu mais alto do Japão quando concluída. Apenas os escritórios somam cerca de 210.000 m² de área locável, com capacidade para 20.000 trabalhadores, além de residências, hotel de luxo (Janu Tokyo), escola internacional e centro de medicina preventiva da Universidade Keio.
O impacto da reurbanização é claramente visível nos preços dos terrenos circundantes. O valor dos terrenos comerciais nas proximidades da estação Toranomon Hills mais que dobrou entre 2012 e 2021 (alta superior a +110%). Segundo relatório do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, o distrito de Toranomon registrou uma taxa de valorização de +17,1% no último ano.
Como o mercado imobiliário mudou com a reurbanização ao redor da estação Shibuya?
Nos arredores da estação Shibuya, avança uma grande reurbanização descrita como "uma vez a cada 100 anos", consolidando sua posição como polo de concentração das indústrias de TI e criativa. Em novembro de 2023, foi concluído o Shibuya Sakura Stage, considerado a última peça desse processo de reurbanização.
Pelo valor de referência fundiário, o ponto em frente à saída Hachiko da estação Shibuya chegou a 29,44 milhões de ienes por m², alcançando o segundo lugar no ranking nacional em 2023. Nos últimos cinco anos, o valor fundiário do centro de Shibuya subiu mais de 50%. No preço oficial da terra de 2023, o distrito de Shibuya registrou uma das maiores taxas de valorização comercial entre os 23 bairros especiais de Tóquio.
O Google e outras empresas nacionais e internacionais instalaram novos escritórios na área, criando uma nova faceta da cidade: de polo da cultura jovem para hub de negócios de empresas de ponta. Com a implantação de grandes centros comerciais integrados à estação e espaços de praça, a circulação de pedestres e a segurança em casos de desastre também melhoraram significativamente.
Por que a área de Shinagawa-Tamachi é chamada de "segunda Marunouchi"?
A área de Shinagawa está passando por uma grande reurbanização que a transformará no gateway internacional de Tóquio, como estação de partida prevista do Maglev Chuo Shinkansen. A abertura da estação Takanawa Gateway e o desenvolvimento do Takanawa Gateway City criarão um novo polo de concentração de escritórios.
A estação Takanawa Gateway, a primeira nova estação da Linha Yamanote da JR em cerca de 50 anos, inaugurou em 2020, e o Projeto de Desenvolvimento de Shinagawa (Takanawa Gateway City), que inclui instalações culturais projetadas por Kengo Kuma e um grande espaço de praça, está em andamento. A abertura do bairro está prevista para o ano fiscal de 2025.
Em termos de transporte, com a abertura do Maglev Chuo Shinkansen em 2027, o trajeto entre Shinagawa e Nagoia será de apenas 40 minutos, com possibilidade futura de que as três grandes cidades formem um grande polo econômico denominado "Super Mega Region". O preço de referência de terreno de 2024 para Minato-ku como um todo registrou alta de +9,0% em relação ao ano anterior, e a área de Konan, a leste da estação Shinagawa, apresentou taxa de valorização residencial de +18,6% em 2025, a mais alta entre os 23 bairros especiais.
O que está acontecendo com a reurbanização ao redor da estação de Tóquio?
Nos arredores da estação de Tóquio, estão em andamento múltiplos projetos de arranha-céus, incluindo a construção da Torch Tower (aproximadamente 390 metros de altura), que será a mais alta do Japão. Após a conclusão, espera-se que se torne um novo marco de Tóquio e um núcleo capaz de atrair capital de investimento nacional e internacional.
No Projeto TOKYO TORCH, desenvolvido pela Mitsubishi Estate, a Torch Tower (63 andares acima do solo, área total de cerca de 540.000 m²), com previsão de conclusão em 2028, contará com um hotel de luxo (Dorchester Collection), um salão teatral com capacidade para 2.000 lugares e o mirante mais alto de Tóquio. Também será implantada a "Tokyo Torch Park", uma grande praça de cerca de 7.000 m².
No lado da saída Yaesu, a reurbanização também avança com o Tokyo Midtown Yaesu (45 andares, inaugurado em 2022), e a transformação em um novo bairro integrado de escritórios, comércio e terminal de ônibus continua. Marunouchi e Otemachi mantêm os aluguéis mais altos e as menores taxas de vacância do país.
Qual é o impacto da reurbanização no investimento imobiliário?
As grandes reurbanizações elevam os preços dos terrenos e os aluguéis nas áreas circundantes, beneficiando os investidores com a valorização dos ativos. Em Toranomon, Shibuya e Shinagawa, os preços dos terrenos subiram dezenas de porcento, chegando a dobrar em comparação com o período anterior à reurbanização, confirmando a equação reurbanização = valorização imobiliária.
No centro de Tóquio, a demanda por escritórios de alta qualidade permanece robusta, e os edifícios com as especificações mais modernas tendem a ter vantagem na atração de inquilinos. Após a pandemia de Covid-19, a tendência de retorno das empresas japonesas aos escritórios é mais acentuada do que na Europa e nos Estados Unidos, e predomina a visão de que a pressão de queda nos aluguéis devido ao aumento da oferta será limitada.
No mercado residencial, as unidades de alto padrão em arranha-céus como "Aman Residences Tokyo" (91 unidades) no Azabudai Hills atraem forte interesse de pessoas de alta renda nacionais e internacionais, e os empreendimentos de reurbanização tornaram-se receptáculos do capital de investimento como trophy assets. Nos últimos anos, também aumentou a aquisição de ativos de primeira linha no centro da cidade por capital estrangeiro.
Que mudanças a reurbanização traz para a comunidade local?
A grande reurbanização não se limita à renovação da infraestrutura física; traz mudanças multifacetadas para a comunidade local, como melhoria da mobilidade, enriquecimento do ambiente comercial e aprimoramento da segurança em desastres.
A abertura de novas estações e a implantação de decks para pedestres melhoraram drasticamente a circulação. No Azabudai Hills, está prevista a criação do "Tokyo Venture Capital Hub", o primeiro polo de concentração de capital de risco do Japão, com cerca de 70 VCs reunidos para apoiar startups.
Do ponto de vista ambiental, cada projeto busca obter certificações ambientais e adota medidas para reduzir o impacto ambiental, como a redução de emissões de CO2 e o aproveitamento de água pluvial. O Azabudai Hills compromete-se com a aquisição de 100% de energia elétrica renovável (RE100) para todo o bairro, com o objetivo de realizar uma cidade descarbonizada.
Qual é a estratégia dos investidores nacionais e internacionais?
A reurbanização do centro de Tóquio está promovendo o reinfluxo de capital de investimento cross-border, e as estratégias dos investidores também estão mudando de "rendimento estável" para "valorização de ativos".
A partir do segundo semestre de 2024, capital de investimento estrangeiro voltou a fluir para o mercado japonês. Grandes gestoras como Morgan Stanley (EUA) e Brookfield estão estruturando fundos focados no Japão e captando recursos da ordem de 100 bilhões de ienes.
Em termos de estratégia de investimento, cresce a preferência pelo modelo value-add, que busca aumentar a rentabilidade por meio de reformas e reajustes de aluguel. Com foco em investimentos ESG, também aumenta a captação via green bonds; a Mori Building, por exemplo, emitiu green bonds para financiar o projeto Toranomon-Azabudai.
Para pessoas de alta renda, os imóveis em localizações privilegiadas de Tóquio possuem atrativo de médio e longo prazo tanto do ponto de vista da preservação de patrimônio quanto do status, e as aquisições por pessoas de alta renda estrangeiras aproveitando a desvalorização do iene estão aumentando.
Como a reurbanização de Tóquio afeta a estrutura urbana e a esfera econômica?
O conjunto de projetos de reurbanização tem um impacto de longo prazo ao transformar Tóquio em uma cidade policêntrica descentralizada e, aliado à abertura do Maglev Shinkansen, contribuir para a formação de uma mega-região com cerca de 100 milhões de habitantes.
Com cada núcleo formando uma concentração industrial característica — Shibuya (TI e criatividade), Toranomon (negócios internacionais), Shinagawa (tecnologia de ponta e polo de intercâmbio) — o ecossistema econômico diversificado de Tóquio como um todo é cultivado. Isso também contribui para a distribuição de riscos em caso de desastres e para a equalização do congestionamento nos deslocamentos.
Levando em conta também o ambiente regulatório do Japão, o valor dos imóveis está se transformando para englobar não apenas a rentabilidade econômica, mas também o valor ambiental e social. A reurbanização de Tóquio realiza investimentos no futuro tanto no aspecto físico quanto no humano, elevando continuamente o valor agregado de toda a cidade.
Perguntas Frequentes (FAQ)
P. Quanto os preços dos terrenos subiram nas áreas de reurbanização de Tóquio?
O valor dos terrenos comerciais nas proximidades da estação Toranomon Hills mais que dobrou entre 2012 e 2021. O valor fundiário do centro de Shibuya também subiu mais de 50% em cinco anos, e a área de Konan, a leste da estação Shinagawa, registrou taxa de valorização residencial de +18,6% em 2025, a mais alta entre os 23 bairros especiais.
P. Quais riscos devem ser observados ao investir em áreas de reurbanização?
Com a grande quantidade de conclusões de edifícios de escritórios entre 2023 e 2025, existe a possibilidade de aumento temporário na taxa de vacância. No entanto, a demanda por edifícios com as especificações mais modernas permanece robusta, e a visão predominante é de que, a médio e longo prazo, a pressão de queda nos aluguéis devido ao aumento da oferta será limitada.
P. Em quais áreas os investidores estrangeiros estão de olho?
Toranomon-Azabudai, Shinagawa e os arredores da estação de Tóquio estão recebendo especial atenção. Com a depreciação do iene e a percepção de subavaliação como pano de fundo, grandes gestoras americanas e fundos soberanos asiáticos estão estruturando fundos focados no Japão, e o influxo de capital de investimento está se acelerando.
P. Como o Maglev Shinkansen afetará o mercado imobiliário?
Com a abertura do Maglev Chuo Shinkansen com partida da estação Shinagawa (prevista para 2027), o trajeto entre Shinagawa e Nagoia será de apenas 40 minutos. Espera-se que as três grandes cidades — Tóquio, Nagoia e Osaka — formem uma grande esfera econômica, valorizando ainda mais os imóveis na área de Shinagawa.
