渋谷区道玄坂二丁目計画は、渋谷駅直結の立地に生まれる大規模複合開発です。オフィス、商業、ホテルを組み合わせ、渋谷マークシティと接続することで、道玄坂の人の流れを変える計画として見ておくべき案件です。
渋谷の再開発は、東口、桜丘、宮益坂、道玄坂で同時に進んでいます。その中でもこの計画は、単なる新築オフィスではなく、駅直結の動線、約478坪の基準階、ホテルを含む複合性が重なる点に特徴があります。
この記事のポイント
- 渋谷区道玄坂二丁目計画は、渋谷マークシティと接続する駅直結型の複合開発です。
- 竣工は2027年11月予定で、地上31階・地下2階、最高部155.0mの規模です。
- 基準階は1,580.91㎡、約478坪で、渋谷駅周辺では大きなオフィス床を供給します。
- 投資・移転目線では、賃料水準だけでなく、駅直結性、BCP、回遊性、周辺再開発との連動を見る必要があります。
渋谷区道玄坂二丁目計画とは？
渋谷区道玄坂二丁目計画とは、東京都渋谷区道玄坂二丁目577-1,2を地番とする大規模複合開発です。
三菱地所オフィス情報では、正式な掲載名は「（仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画」とされています。概要は、渋谷マークシティと接続し、伸びやかなオフィスと商業・ホテルを兼ね備えた複合開発です。
規模は地上31階、地下2階、塔屋2階。延床面積は87,108.00㎡、敷地面積は6,724.00㎡、建物高さは最高部155.0mです。竣工は2027年11月が予定されています。
既存記事では、より広い「道玄坂二丁目南地区再開発」のエリア影響を整理しています。本記事では、物件名としての渋谷区道玄坂二丁目計画に絞り、オフィス・事業用不動産の視点から読み解きます。
なぜ駅直結が重要なのか？
この計画の最大の特徴は、京王井の頭線「渋谷駅」直結という点です。JR各線、銀座線、半蔵門線、副都心線の渋谷駅にも徒歩2分とされています。
渋谷は駅周辺の構造が複雑です。地下、デッキ、坂、商業施設、鉄道改札が重なり、地図上の距離よりも実際の移動体験が評価を左右します。だからこそ、雨に濡れにくく、迷いにくく、駅から自然に人が流れる動線は、オフィス価値に直結します。
移転を検討する企業にとって、駅直結は採用や来客対応にも関わります。毎日通う社員にとっては数分の違いでも、年間では大きなストレス差になります。事業用不動産では、こうした小さな体験の積み重ねが稼働率や賃料耐性に表れます。
オフィススペックは何を見るべきか？
渋谷区道玄坂二丁目計画は、基準階1,580.91㎡、478.23坪のオフィス床を持つ計画です。
基準階の天井高は2,800mm、床荷重は500kg/㎡、重荷重対応区画は800kg/㎡、コンセント容量は50VA/㎡とされています。空調は各階4分割のゾーニングで、水冷PAC空調と個別制御を組み合わせる内容です。
この数字は、ただの設備一覧ではありません。約478坪のまとまった床は、渋谷で一定規模の本社・開発拠点・営業拠点を構える企業にとって選択肢になります。分散した拠点を集約できるか、成長に合わせて席数を調整できるか。そこが移転判断の現実的な論点です。
一方で、渋谷駅周辺では供給も続きます。単に新しいビルだから強いのではなく、どの業種が、どの規模で、どの賃料水準なら入居できるのかを見る必要があります。
道玄坂の不動産価値はどう変わるのか？
道玄坂の価値は、駅前立地だけでなく、回遊性の改善によって再評価される可能性があります。
東京都都市整備局は、道玄坂二丁目南地区の目的として、周辺地区とつながる歩行者ネットワークの強化、交流・憩いの広場整備、宿泊・滞在機能の導入、帰宅困難者対策などを示しています。つまり、この計画は建物単体ではなく、まちの機能更新の一部です。
渋谷駅周辺では、宮益坂地区再開発、渋谷二丁目西地区再開発、公園通り西など複数の再開発が進んでいます。道玄坂二丁目計画は、渋谷駅西側でオフィス・商業・ホテルの結節点をつくる案件として、周辺の人流と賃料の見え方に影響します。
不動産投資では、竣工時の話題性だけを追うと判断を誤ります。見るべきなのは、開業後に人がどう歩き、どこに滞在し、周辺の小規模ビルや店舗の評価がどう変わるかです。
既存の道玄坂二丁目南地区記事と何が違うのか？
既存の道玄坂二丁目南地区記事は、再開発事業全体と渋谷の市況への影響を扱っています。今回の記事は、オフィス物件としての「渋谷区道玄坂二丁目計画」を読むための記事です。
同じ場所を扱っていても、見るべき問いは違います。エリア記事では「道玄坂がどう変わるか」を見ます。物件記事では「このビルの何が企業や投資家に評価されるか」を見ます。
たとえば、地上31階、最高部155.0mという規模は街のランドマーク性に関わります。一方で、基準階478.23坪、駅直結、2027年12月入居可能時期という情報は、企業の移転計画に直接関わります。
渋谷の再開発を面で理解したい方は、道玄坂二丁目南地区再開発の記事とあわせて読むと、全体像と物件スペックの両方をつかみやすくなります。
投資・移転判断で確認すべき点は？
確認すべき点は、賃料だけではありません。駅直結性、フロア効率、周辺人流、BCP、ホテル・商業との相性をまとめて見る必要があります。
第一に、入居企業の業種です。渋谷はIT、クリエイティブ、エンタメ、消費者向けサービスとの相性が強いエリアです。一方で、賃料負担が重くなれば、採用効果や営業効果で回収できる企業に入居層が絞られます。
第二に、駅直結の価値です。渋谷は再開発が進むほど、駅からの動線が資産価値を左右します。駅に近いだけでなく、わかりやすく、快適に、毎日使えることが重要です。
第三に、周辺再開発との時間軸です。2027年以降、渋谷では複数の新築・大型施設が段階的に市場へ入ります。供給が増える局面では、ビルごとの個性と運営力がより問われます。
まとめ
渋谷区道玄坂二丁目計画は、渋谷駅西側の不動産価値を読むうえで外せない計画です。
地上31階、最高部155.0m、基準階約478坪という規模に加え、渋谷マークシティ接続、井の頭線渋谷駅直結という動線が大きな強みになります。オフィス、商業、ホテルを組み合わせることで、道玄坂の滞在価値にも影響するでしょう。
ただし、評価は竣工前の期待だけで決めるものではありません。2027年11月の竣工後、入居企業、人流、周辺店舗、ホテル需要がどう重なるか。そこまで見て、初めてこの計画の本当の価値が見えてきます。
FAQ
渋谷区道玄坂二丁目計画はどこにありますか？
所在地は東京都渋谷区道玄坂二丁目577-1,2（地番）です。渋谷マークシティに接続し、京王井の頭線「渋谷駅」に直結する計画です。
渋谷区道玄坂二丁目計画の竣工はいつですか？
三菱地所オフィス情報では、竣工年月は2027年11月予定とされています。募集区画の入居可能時期は2027年12月と記載されています。
建物の規模はどのくらいですか？
規模は地上31階、地下2階、塔屋2階です。延床面積は87,108.00㎡、建物高さは最高部155.0m、基準階は1,580.91㎡です。
道玄坂二丁目南地区再開発とは同じですか？
同じ道玄坂二丁目南地区の再開発に関わる計画として理解できます。本記事では、その中でも「（仮称）渋谷区道玄坂二丁目計画」という物件名とオフィススペックに絞って整理しています。
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参考・出典
