涩谷区道玄坂二丁目项目是一个与涩谷站直接相连的大型综合开发项目。它将办公、零售和酒店结合在一起，并与涩谷Mark City连接，应被视为一个有望改变道玄坂人流的项目。
涩谷的再开发工作正在东口、樱丘、宫益坂、道玄坂同时推进。其中，该项目不仅仅是一座新建办公楼，其独特之处还在于它兼具与车站直接相连的动线、约478坪的标准楼层以及包括酒店在内的综合体结构。
本文要点
- 涩谷区道玄坂二丁目项目是一个与涩谷Mark City相连、直接连接车站的综合开发项目。
- 预计2027年11月竣工，地上31层、地下2层，最高点高度155.0米。
- 标准楼层面积为1,580.91平方米（约478坪），将在涩谷站周边提供大型办公楼层。
- 从投资与搬迁的角度来看，不仅要考虑租金水平，还要考量与车站的直接连接性、BCP、回游性以及与周边再开发的联动。
什么是涩谷区道玄坂二丁目项目？
涩谷区道玄坂二丁目项目是一个以东京都涩谷区道玄坂二丁目577-1,2为地号的大型综合开发项目。
根据三菱地所办公室信息，其正式挂牌名称为「（暂定名）涩谷区道玄坂二丁目项目」。概要为：与涩谷Mark City相连，集舒展开阔的办公空间与商业、酒店于一体的综合开发项目。
规模为地上31层、地下2层、塔屋2层。总建筑面积87,108.00平方米，占地面积6,724.00平方米，建筑高度最高处为155.0米。预计于2027年11月竣工。
现有文章梳理了更广泛的「道玄坂二丁目南地区再开发」的区域影响。本文则聚焦于作为物业名称的涩谷区道玄坂二丁目项目，从办公和商业地产的视角进行解读。
为什么直接连接车站很重要？
该项目最大的特点是直接连接京王井之头线「涩谷站」。据称到JR各线、银座线、半藏门线、副都心线的涩谷站也仅需步行2分钟。
涩谷站周边的结构十分复杂。地下、连廊、坡道、商业设施和铁路检票口相互交叠，实际的移动体验比地图上的距离更能左右评价。正因如此，不易被雨淋湿、不易迷路、人流能自然地从车站涌出的动线，直接关系到办公价值。
对于考虑搬迁的企业来说，直接连接车站也关系到招聘和接待来客。对于每天通勤的员工而言，即使只是几分钟的差异，一年累积下来也会形成巨大的压力差。在商业地产中，这些细微体验的累积会体现在入住率和租金韧性上。
办公规格应该关注什么？
涩谷区道玄坂二丁目项目是一个拥有标准楼层1,580.91平方米、478.23坪办公楼层的项目。
据称标准楼层层高为2,800毫米，楼板荷载为500公斤/平方米，重荷载对应区划为800公斤/平方米，插座容量为50VA/平方米。空调采用各层四分割的分区方式，结合水冷PAC空调与单独控制。
这些数字并不仅仅是一份设备清单。约478坪的整片楼层，对于希望在涩谷设立一定规模总部、研发基地或营业基地的企业来说是一个选择。能否整合分散的据点，能否随着成长调整席位数量——这正是搬迁判断的现实论点。
另一方面，涩谷站周边的供应仍在持续。并非仅仅因为是新楼就具有竞争力，而需要考量什么行业、以何种规模、在何种租金水平下才能入住。
道玄坂的房地产价值将如何变化？
道玄坂的价值不仅取决于站前的地段，还可能因回游性的改善而被重新评估。
东京都都市整备局将道玄坂二丁目南地区的目标列为：强化与周边地区连接的步行者网络、整备交流与休憩广场、引入住宿与停留功能、应对滞留人员对策等。换言之，该项目并非建筑单体，而是城镇功能更新的一部分。
涩谷站周边，宫益坂地区再开发、涩谷二丁目西地区再开发、公园通西等多个再开发项目正在推进。道玄坂二丁目项目作为在涩谷站西侧打造办公、商业、酒店结节点的项目，会影响周边人流和租金的呈现方式。
在房地产投资中，如果只追逐竣工时的话题性就会判断失误。应当关注的是开业后人们如何行走、在何处停留，以及周边的小型楼宇和店铺的评价如何变化。
与现有的道玄坂二丁目南地区文章有何不同？
现有的道玄坂二丁目南地区文章涉及的是整个再开发事业及其对涩谷市况的影响。本文则是为了解读作为办公物业的「涩谷区道玄坂二丁目项目」而撰写的文章。
即使涉及同一个地点，应关注的问题也不同。区域文章关注的是「道玄坂将如何变化」。物业文章关注的是「这栋楼的什么之处会受到企业和投资者的评价」。
例如，地上31层、最高处155.0米这样的规模关系到城镇的地标性。另一方面，标准楼层478.23坪、直接连接车站、2027年12月可入住时期等信息，则直接关系到企业的搬迁计划。
希望从面上理解涩谷再开发的读者，将本文与道玄坂二丁目南地区再开发的文章结合阅读，会更容易把握整体面貌与物业规格两方面。
在投资与搬迁判断中应确认哪些点？
应确认的点不仅是租金。需要将与车站的直接连接性、楼层效率、周边人流、BCP、与酒店及商业的契合度综合起来考量。
第一是入住企业的行业。涩谷是与IT、创意、娱乐、面向消费者的服务契合度很强的地区。另一方面，如果租金负担加重，入住群体就会被收窄至能够通过招聘成效或营业成效收回成本的企业。
第二是直接连接车站的价值。涩谷的再开发越是推进，从车站出发的动线就越能左右资产价值。不仅要靠近车站，还要易于理解、舒适、每天都能便利地使用，这一点很重要。
第三是与周边再开发的时间轴。2027年以后，涩谷将有多个新建及大型设施分阶段进入市场。在供应增加的局面下，每栋楼宇的个性与运营能力将更受考验。
总结
涩谷区道玄坂二丁目项目是在解读涩谷站西侧房地产价值时不可绕过的项目。
除了地上31层、最高处155.0米、标准楼层约478坪的规模之外，连接涩谷Mark City、直接连接井之头线涩谷站的动线也将成为巨大优势。通过将办公、商业、酒店组合在一起，也将影响道玄坂的停留价值。
不过，评价并不能仅凭竣工前的期待来决定。2027年11月竣工后，入住企业、人流、周边店铺、酒店需求将如何叠加——只有看到这一步，这个项目的真正价值才会显现出来。
常见问题
涩谷区道玄坂二丁目项目位于何处？
所在地为东京都涩谷区道玄坂二丁目577-1,2（地号）。它与涩谷Mark City相连，是一个直接连接京王井之头线「涩谷站」的项目。
涩谷区道玄坂二丁目项目何时竣工？
根据三菱地所办公室信息，竣工年月预计为2027年11月。招募区划的可入住时期记载为2027年12月。
建筑规模有多大？
规模为地上31层、地下2层、塔屋2层。总建筑面积87,108.00平方米，建筑高度最高处155.0米，标准楼层为1,580.91平方米。
它与道玄坂二丁目南地区再开发是同一个吗？
可以理解为与同一道玄坂二丁目南地区再开发相关的项目。本文在其中聚焦于「（暂定名）涩谷区道玄坂二丁目项目」这一物业名称及办公规格进行梳理。
延伸阅读
参考与来源
