澀谷區道玄坂二丁目計畫是一個與澀谷站直接相連、坐落於絕佳地點的大型綜合開發項目。它將辦公室、零售與酒店結合，並與澀谷Mark City連接，是一個值得關注、足以改變道玄坂人流的計畫。
澀谷的再開發正在東口、櫻丘、宮益坂、道玄坂同時推進。其中，該計畫不僅僅是一座新建的辦公大樓，其特色更在於擁有與車站直接相連的動線、約478坪的標準樓層，以及包括酒店在內的綜合體結構。
本文要點
- 澀谷區道玄坂二丁目計畫是直接與車站相連、並與澀谷Mark City連接的綜合用途開發案。
- 預計2027年11月完工，地上31層、地下2層，最高處高度155.0公尺。
- 標準樓層面積為1,580.91平方公尺、約478坪，將在澀谷車站周邊提供大型辦公樓層。
- 從投資、搬遷的角度來看，不僅要考慮租金水準，還要審視與車站的直接連接性、BCP、回遊性以及與週邊再開發的連動。
什麼是澀谷區道玄坂二丁目計畫？
澀谷區道玄坂二丁目計畫是以東京都澀谷區道玄坂二丁目577-1,2為地號的大型綜合用途開發項目。
根據三菱地所辦公室資訊，正式掛牌名稱為「（暫定名）澀谷區道玄坂二丁目計畫」。其概要是一個與澀谷Mark City相連、兼具舒適辦公空間與商業、酒店的綜合用途開發項目。
規模為地上31層、地下2層、塔樓2層。總建築面積87,108.00平方公尺，佔地面積6,724.00平方公尺，建築物高度最高處為155.0公尺。預計2027年11月竣工。
現有文章整理了更廣泛的「道玄坂二丁目南區再開發」的區域影響。本文將聚焦於作為物業名稱的澀谷區道玄坂二丁目計畫，從辦公室與商業地產的角度進行解讀。
為什麼與車站直接連接很重要？
這個計畫的最大特點是與京王井之頭線「澀谷站」直接相連。據稱步行至JR各線、銀座線、半藏門線、副都心線的澀谷站也僅需2分鐘。
澀谷車站周邊的結構十分複雜。地下、甲板、斜坡、商業設施與鐵路檢票口相互交疊，實際的移動體驗會比地圖上的距離更左右評價。正因如此，不易被雨淋濕、不易迷路、人流能自然從車站匯入的動線，與辦公價值直接相關。
對於考慮搬遷的公司來說，與車站直接連接也關係到招聘與接待來客。對於每天通勤的員工而言，即使只是幾分鐘的差異，累積一年下來也會形成巨大的壓力差距。在商業地產中，這些細微體驗的累積會反映在入住率與租金耐受性上。
辦公室規格應該看什麼？
澀谷區道玄坂二丁目計畫是一個擁有標準樓層1,580.91平方公尺、478.23坪辦公樓層的計畫。
標準樓層的天花板高度為2,800毫米，樓板荷載為500公斤/平方公尺，重荷載對應區劃為800公斤/平方公尺，插座容量為50VA/平方公尺。空調採用每層四分割的分區設計，結合水冷PAC空調與個別控制。
這些數字不只是一份設備清單。約478坪的整片樓層，對於想在澀谷設立一定規模的總部、開發據點、營業據點的企業而言是一個選項。能否整合分散的據點、能否配合成長調整座位數，這才是搬遷判斷上的現實論點。
另一方面，澀谷車站周邊的供給仍在持續。並非單純因為是新大樓就具備優勢，而是需要審視哪種業種、以何種規模、在何種租金水準下能夠入住。
道玄坂的房地產價值將如何改變？
道玄坂的價值，不僅來自站前的地理位置，還可能因回遊性的改善而被重新評估。
東京都都市整備局表示，道玄坂二丁目南區的目標包括強化與週邊地區連接的步行者網絡、整備交流與休憩的廣場、引入住宿與停留功能，以及為無法返家者提供對策等。換句話說，這個計畫不是單一建築物，而是城鎮機能更新的一部分。
澀谷車站周邊，宮益坂地區再開發、澀谷二丁目西區再開發、公園通西側等多個再開發項目正在進行中。道玄坂二丁目計畫作為在澀谷站西側打造辦公室、商業、酒店結節點的項目，將影響週邊的人流與租金的呈現方式。
在房地產投資方面，如果只追逐竣工時的話題性，就會做出錯誤判斷。應該看的是，開業後人們如何行走、在哪裡停留，以及週邊小型大樓與店舖的評價會如何改變。
與現有的道玄坂二丁目南區文章有何不同？
現有的道玄坂二丁目南區文章探討的是整個再開發事業及其對澀谷市況的影響。本文則是一篇用於解讀作為辦公物業的「澀谷區道玄坂二丁目計畫」的文章。
即使探討的是同一個地方，需要思考的問題也不同。在區域文章中，我們審視「道玄坂將如何改變」。在物業文章中，我們審視「這棟建築的什麼會受到企業與投資者的評價」。
例如，地上31層、最高處155.0公尺這樣的規模，關係到城市地標性。另一方面，標準樓層478.23坪、與車站直接連接、2027年12月可入住時期等資訊，則與企業的搬遷計畫直接相關。
想以面的方式理解澀谷再開發的讀者，若結合道玄坂二丁目南區再開發的文章一併閱讀，將更容易掌握整體樣貌與物業規格兩方面。
在做出投資、搬遷判斷時應確認什麼？
應確認的不只是租金。需要綜合審視與車站的直接連接性、樓層效率、週邊人流、BCP，以及與酒店、商業的相容性。
第一，是入住企業的業種。澀谷是與IT、創意、娛樂、消費者導向服務相容性極強的地區。另一方面，一旦租金負擔加重，入住層便會被收窄至能透過招聘成效或營業成效回收成本的企業。
第二，是與車站直接連接的價值。澀谷的再開發越是推進，從車站出發的動線就越左右資產價值。不僅要靠近車站，還要易於理解、舒適、能每天使用，這一點很重要。
第三，是與週邊再開發的時間軸。2027年以後，澀谷將有多個新建、大型設施分階段進入市場。在供給增加的局面下，每棟建築的個性與營運能力將更受考驗。
總結
在解讀澀谷車站西側的房地產價值時，澀谷區道玄坂二丁目計畫是不可或缺的計畫。
除了地上31層、最高處155.0公尺、標準樓層約478坪的規模外，與澀谷Mark City連接、與井之頭線澀谷站直接相連的動線也是一大優勢。透過結合辦公室、商業、酒店，也將影響道玄坂的停留價值。
不過，評價並非僅憑竣工前的期待就能決定。2027年11月竣工後，入住企業、人流、週邊店舖、酒店需求將如何疊加？看到那一步，才能首次看清這個計畫的真正價值。
FAQ
澀谷區道玄坂二丁目計畫位於哪裡？
所在地為東京都澀谷區道玄坂二丁目577-1,2（地號）。它與澀谷Mark City連接，是一個與京王井之頭線「澀谷站」直接相連的計畫。
澀谷區道玄坂二丁目計畫何時竣工？
根據三菱地所辦公室資訊，竣工年月預計為2027年11月。招募區劃的可入住時期記載為2027年12月。
建築物的規模有多大？
規模為地上31層、地下2層、塔樓2層。總建築面積87,108.00平方公尺，建築物高度最高處為155.0公尺，標準樓層為1,580.91平方公尺。
與道玄坂二丁目南區再開發是同一個嗎？
可以理解為與同一個道玄坂二丁目南區的再開發相關的計畫。本文則聚焦於其中「（暫定名）澀谷區道玄坂二丁目計畫」這一物業名稱與辦公室規格進行整理。
另請一併閱讀
參考、來源
