Em março de 2026, na região de Dogenzaka, em Shibuya, as obras da estrutura subterrânea avançam de forma constante. O Projeto de Reforma Urbana Tipo 1 do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome (道玄坂二丁目南地区第一種市街地再開発事業) está a cerca de 11 meses da conclusão, prevista para o final de fevereiro de 2027 — e a torre de uso misto, com 30 andares acima do solo e cerca de 155 metros de altura, conectada diretamente ao Shibuya Mark City, está prestes a ganhar forma definitiva. Com custo total estimado em ¥76,7 bilhões (aproximadamente R$ 2,84 bilhões, a US$ 1 ≈ ¥150 e R$ 1 ≈ ¥27), este não é apenas mais um edifício: é um projeto que redesenha o mercado imobiliário de Shibuya. Nesta reportagem, organizamos o panorama do projeto e seu impacto sobre o investimento imobiliário no último ano antes da entrega.
A situação da obra em março de 2026
As obras tiveram início em 16 de janeiro de 2024. Antes disso, entre fevereiro e dezembro de 2023, foi feita a demolição das edificações existentes no terreno. Atualmente estão em andamento os trabalhos de estrutura metálica, armação de ferragens e formas de concreto do 3º, 2º e 1º subsolos. Segundo o registro do andamento levantado em fevereiro de 2026, a estrutura subterrânea está em pleno ritmo, e a expectativa é de que, nos próximos meses, a obra avance para os andares acima do solo.
Um cronograma de cerca de 11 meses até a conclusão é extremamente apertado para um complexo de uso misto e grande altura. A Mitsubishi Estate Co., Ltd. (三菱地所株式会社) participa como membro associado do consórcio, e a execução está a cargo da Toda Corporation (戸田建設), o que exige controle de cronograma de altíssima precisão. O projeto arquitetônico é do consórcio Mitsubishi Jisho Design / Yasui-Yamashita Sekkei, com supervisão de design do escritório Atsushi Kitagawara Architects & Associates (北川原温建築都市研究所). Essa composição de equipe mira não apenas um empreendimento rentável, mas um marco urbano capaz de definir Shibuya por décadas.
Panorama do projeto: um grande complexo de dois edifícios
O Projeto de Reforma Urbana Tipo 1 do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome está localizado no bairro de Dogenzaka 2-chome, no número 10 e adjacências, distrito de Shibuya, Tóquio (endereço de referência: Shibuya-ku, Dogenzaka 2-chome, 38). O empreendedor executor é a Cooperativa de Reforma Urbana do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome (道玄坂二丁目南地区市街地再開発組合), com a Mitsubishi Estate Co., Ltd. participando como membro associado. A área do terreno é de aproximadamente 6.720 m², a área construída total é de cerca de 87.100 m² e o custo total do empreendimento gira em torno de ¥76,7 bilhões (≈ R$ 2,84 bilhões) — uma escala verdadeiramente grande mesmo para os padrões de Tóquio.
O empreendimento é composto por duas torres: a torre de escritórios e a torre de hotel. A torre de escritórios terá 30 andares acima do solo, 3 subsolos e 2 andares de cobertura técnica, com cerca de 155 metros de altura, e cada andar oferecerá mais de 1.500 m² de área locável. O edifício será conectado ao Shibuya Mark City, permitindo o acesso à Estação de Shibuya sem exposição à chuva. Já a torre de hotel terá 11 andares acima do solo, 2 subsolos e 1 andar de cobertura técnica, com cerca de 60 metros de altura.
Vale ao leitor brasileiro ou português entender que esse tipo de empreendimento — o "shigaichi saikaihatsu jigyō" (市街地再開発事業), ou "projeto de reforma urbana de área edificada" — é uma figura jurídica tipicamente japonesa, sem equivalente exato na incorporação imobiliária do Brasil ou de Portugal. Em vez de desapropriação com indenização em dinheiro, o sistema usa o "método de conversão de direitos" (権利変換方式): os proprietários originais não vendem seus lotes, mas os convertem proporcionalmente em unidades do novo edifício. Isso reduz o atrito de negociação fundiária comum em outros países, e explica por que consórcios assim avançam em terrenos centrais já densamente ocupados.
Preço da terra e mercado imobiliário na região de Shibuya/Dogenzaka
Para entender o impacto da reforma urbana, é fundamental acompanhar a tendência do preço da terra na região. Segundo a avaliação oficial de terrenos (kōji chika, 公示地価) de 2025 — indicador divulgado anualmente pelo Ministério do Território, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão (MLIT), referência de mercado em todo o país —, o preço médio dos terrenos comerciais no distrito de Shibuya foi de ¥8,42 milhões por m² (aproximadamente R$ 312 mil/m², alta de +13,34% em relação ao ano anterior), um dos maiores aumentos de toda Tóquio. O valor por tsubo (unidade de área de cerca de 3,3 m², tradicional no mercado imobiliário japonês) em Dogenzaka já está em torno de ¥56,45 milhões (aproximadamente R$ 2,09 milhões, variação de +7,36%), entre os mais altos do país.
Além disso, a avaliação oficial de 2026 mostrou que a média de todos os usos em Tóquio subiu +2,8% — o maior índice em 35 anos, desde a bolha especulativa do fim dos anos 1980. A retomada do turismo estrangeiro (inbound), a expansão da demanda por escritórios de multinacionais e a formação do "prêmio de área" gerado pelas reformas urbanas se somam, mantendo o fluxo de capital para Shibuya e Dogenzaka. A conclusão deste projeto pode acelerar ainda mais essa valorização.
Sobre o mercado imobiliário de Shibuya como um todo, também detalhamos o tema no artigo "Panorama geral da reforma urbana ao redor da Estação de Shibuya e seu impacto no valor imobiliário". Compreender o mecanismo pelo qual o preço da terra se forma a partir da interação entre múltiplas reformas urbanas simultâneas é um pré-requisito para qualquer decisão de investimento consistente na região.
O hotel "TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA" e a tendência de "luxificação" da região
A torre de hotel receberá o "TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA" (nome provisório), operado pela Take and Give Needs Co., Ltd. (T&G). Terá entre 120 e 130 quartos, com diárias entre ¥50.000 e ¥300.000 (aproximadamente R$ 1.850 a R$ 11.100), posicionando-se como hotel boutique de luxo. A abertura está prevista para o verão de 2027.
A marca do hotel está na completude de suas instalações: piscina e bar no rooftop, restaurante no terraço, all-day dining, restaurante especializado, sala de cinema privativa, spa e academia. O posicionamento é o de um "Shibuya caótico, porém sofisticado" — síntese do movimento mais amplo da região, que deixa de ser vista só como bairro jovem e passa a se afirmar também como destino para adultos e viajantes de alto padrão. É um empreendimento simbólico dessa transição de imagem.
A chegada de um hotel de diária elevada eleva o "valor de marca" de toda a região. Espera-se que os hóspedes — em geral viajantes estrangeiros e clientes de alta renda — frequentem também os restaurantes e o comércio do entorno, reforçando o apelo comercial de Dogenzaka. O impacto sobre o valor imobiliário não deve se limitar à demanda por escritórios: pode se estender ao patamar de aluguel das lojas e até ao mercado residencial da vizinhança.
Contribuição pública: uma nova praça e um novo corredor verde para a cidade
Um ponto que diferencia este projeto de um empreendimento puramente privado é a escala de sua contribuição pública. Será construída uma praça de aproximadamente 850 m² e um corredor verde de cerca de 50 metros (parte da rede norte-sul de Dogenzaka 1 e 2-chome), melhorando a circulação de pedestres entre a estação e a região. Também está prevista uma instalação temporária de abrigo para pessoas impossibilitadas de voltar para casa em caso de grande desastre, reforçando a função de refúgio da área em emergências.
Graças à conexão direta com o Shibuya Mark City, será garantido um trajeto da Estação de Shibuya até o edifício sem exposição à chuva. Esse tipo de espaço público tende a aumentar o fluxo e a permanência de pessoas na região, servindo de base para a taxa de ocupação de comércios e escritórios. Como exemplo típico de reforma conduzida em parceria entre poder público, cooperativa de proprietários e incorporadora privada, este projeto deve servir de referência para outras regiões do Japão.
Em Shibuya, além deste distrito, avançam em paralelo outros grandes projetos, como a reforma do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome — detalhada no artigo "O núcleo da competitividade internacional que molda o futuro de Shibuya — perspectivas do projeto de reforma urbana do Distrito Oeste de Shibuya 2-chome" — e o complexo Shibuya Sakura Stage. O efeito combinado desses empreendimentos deve elevar a competitividade internacional de Shibuya como um todo.
O que investidores imobiliários devem observar
O último ano antes da conclusão é um momento importante como janela de aquisição de imóveis na região vizinha ao projeto. Antes que o "prêmio de área" esteja totalmente precificado pelo mercado, há valor em pesquisar agora os preços de escritórios usados, imóveis comerciais e residenciais no entorno. Depois da conclusão, com os preços já mais altos, o retorno tende a ser mais limitado.
Quanto à demanda por escritórios ligados diretamente à Estação de Shibuya, a procura de empresas de tecnologia, startups e multinacionais continua forte. Uma área locável de mais de 1.500 m² por andar atende locações de médio e grande porte, ampliando o leque de inquilinos. Ainda assim, a vacância pós-conclusão também dependerá das flutuações econômicas globais, o que exige avaliar a oferta e a demanda sob uma perspectiva de longo prazo.
Vale também acompanhar a "mudança no fluxo de pessoas" provocada pela abertura do hotel: regiões com hóspedes de hotéis de luxo costumam atrair lojas e restaurantes de alto padrão. Convém montar a estratégia já considerando que os aluguéis comerciais em Dogenzaka podem subir de forma consistente no médio e longo prazo.
Para investidores brasileiros e portugueses, vale um ponto de comparação: no Brasil, o acesso a grandes empreendimentos costuma se dar via FIIs ou participação em SPEs. No Japão, o caminho mais acessível a quem não reside no país é o J-REIT, ou estruturas TK-GK usadas por fundos institucionais. A compra direta por não residentes é juridicamente possível — o Japão não restringe a propriedade por nacionalidade —, mas exige atenção a financiamento local, tributação e gestão à distância. Some-se o câmbio: com o iene enfraquecido frente ao real e ao euro, ativos como este ficam mais acessíveis a quem carrega capital em BRL ou EUR — oportunidade a ser lida ao lado do risco cambial.
Minha opinião
Observando este projeto, o que mais me chama atenção é a força de adaptação à mudança que Shibuya demonstra ter. De centro da cultura jovem japonesa, a região vem se transformando em um polo global de negócios e estilo de vida. Um custo total de ¥76,7 bilhões e uma torre de 30 andares não são apenas números: interpreto essa escala como expressão concreta de uma "convicção" de longo prazo sobre essa região.
Do ponto de vista do mercado imobiliário, Shibuya/Dogenzaka já está entre as regiões mais valorizadas do Japão — mas isso não significa que o preço tenha atingido seu teto. São poucas as regiões do país onde a demanda de turistas estrangeiros, a expansão da procura por escritórios de multinacionais e a valorização gerada por múltiplas reformas simultâneas avançam ao mesmo tempo. Que posição Shibuya vai ocupar em Tóquio depois da conclusão só ficará clara, gradualmente, a partir de 2027.
É por isso que acreditamos ser importante não se deixar levar pela euforia de curto prazo, mas enxergar a mudança estrutural sob uma perspectiva de longo prazo. Um julgamento fundamentado em dados confiáveis e análise criteriosa é o que, na visão da INA&Associates, gera valor real em qualquer decisão de investimento — não a pressa da venda, mas a construção de confiança de longo prazo com o investidor.
Resumo
Em março de 2026, o projeto tem a estrutura subterrânea em andamento, faltando cerca de 11 meses para a conclusão prevista para o final de fevereiro de 2027. A torre, com 30 andares, cerca de 155 metros de altura e custo total de ¥76,7 bilhões (≈ R$ 2,84 bilhões), será composta por uma torre de escritórios ligada ao Shibuya Mark City e uma torre de hotel de luxo. Espera-se um impacto significativo sobre o valor imobiliário de toda a região.
O preço médio da avaliação oficial de terrenos comerciais em Shibuya já atingiu ¥8,42 milhões por m² (aproximadamente R$ 312 mil/m², alta de +13,34%), e o "prêmio de área" após a conclusão pode elevar ainda mais os preços vizinhos. Este último ano antes da entrega exige decisões estratégicas dos investidores: compreender a mudança estrutural da região e agir com visão de longo prazo é o que deve levar aos melhores resultados.
Perguntas frequentes (FAQ)
P1. Quando será concluído o projeto?
R. A conclusão está prevista para o final de fevereiro de 2027, e a abertura da torre de hotel para o verão de 2027. Em março de 2026, a estrutura subterrânea está em andamento, faltando cerca de 11 meses para a entrega.
P2. Quem são o empreendedor executor e o membro associado?
R. O empreendedor executor é a Cooperativa de Reforma Urbana do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome, com a Mitsubishi Estate Co., Ltd. como membro associado. O projeto é do consórcio Mitsubishi Jisho Design / Yasui-Yamashita Sekkei, a supervisão de design é da Atsushi Kitagawara Architects & Associates, e a execução é da Toda Corporation.
P3. Como está o preço da terra em Shibuya/Dogenzaka?
R. Na avaliação de 2025, o preço médio dos terrenos comerciais em Shibuya foi de ¥8,42 milhões/m² (≈ R$ 312 mil/m², +13,34%), e o valor por tsubo em Dogenzaka está em ¥56,45 milhões (≈ R$ 2,09 milhões, +7,36%). Em 2026, a média de todos os usos em Tóquio subiu +2,8% — o maior índice em 35 anos — e a tendência de valorização segue em curso.
P4. Como investidores devem agir?
R. O último ano antes da conclusão antecede a precificação total do "prêmio de área". Vale pesquisar agora os preços de escritórios usados, imóveis comerciais e residenciais no entorno, considerar a mudança no fluxo de pessoas com a abertura do hotel, e montar uma estratégia com visão de longo prazo.
Fontes e referências
- Mitsubishi Estate — Comunicado de início de obras do "Projeto de Reforma Urbana Tipo 1 do Distrito Sul de Dogenzaka 2-chome" (16 de janeiro de 2024)
- Mitsubishi Estate — PDF do comunicado de início de obras (16 de janeiro de 2024)
- PR TIMES — Comunicado de imprensa da Take and Give Needs sobre o "TRUNK(HOTEL) DOGENZAKA" (nome provisório)
