Le secteur du côté ouest de la Gare de Shinagawa est sur le point de connaître une transformation d'une ampleur sans précédent. En juin 2023, le « Projet de Remembrement du Côté Ouest de la Gare de Shinagawa », mis en œuvre par l'Urban Renaissance Agency (UR), a reçu l'approbation du Ministre des Terres, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, lançant ainsi le développement urbain sérieux pour la réalisation du « Centre d'échange international de Shinagawa ». À partir du début des travaux dans la Zone A, un projet conjoint de Keikyu Electric Railway et Toyota Motor Corporation, une ouverture progressive entre 2029 et 2032 est prévue, et il est considéré comme certain que cela aura un impact significatif sur les prix des terrains et le marché immobilier environnant. En tant que propriétaires et investisseurs immobiliers, nous sommes maintenant dans une phase qui exige d'interpréter correctement ces évolutions et d'agir en conséquence.
Qu'est-ce que le Projet de Remembrement du Côté Ouest de la Gare de Shinagawa ?
Le Projet de Remembrement du Côté Ouest de la Gare de Shinagawa est un grand projet d'infrastructure urbaine mis en œuvre par la UR Urban Development Corporation dans le secteur du côté ouest de la Gare de Shinagawa (Takanawa 3-chome), Minato-ku, Tokyo. La superficie du projet est d'environ 11,9 hectares, le coût total du projet est d'environ 63 milliards de yens, et la période du projet est planifiée à long terme de l'année Reiwa 5 (2023) à l'année Reiwa 32 (y compris la période de liquidation).
Le cœur de ce projet réside dans la méthode du « remembrement ». Le remembrement est une méthode qui développe des équipements d'infrastructure urbaine tels que des routes, des parcs et des places, tout en réorganisant les terrains de plusieurs titulaires de droits pour améliorer l'efficacité d'utilisation. Dans ce projet, la UR Urban Development Corporation se charge du développement des routes et des parcs, de la réorganisation de la place devant la gare, d'une partie des coûts de construction de la passerelle au-dessus de la Route Nationale 15, et de la formation d'un réseau de voies souterraines et de passages piétonniers.
Ce qui est remarquable, c'est que ce projet va au-delà d'une simple amélioration des infrastructures. La Gare de Shinagawa est un point d'accès à l'Aéroport de Haneda et est planifiée comme gare de départ du train à sustentation magnétique (Linear Chuo Shinkansen). L'objectif essentiel de ce projet est de développer conjointement entre les secteurs public et privé l'infrastructure urbaine pour attirer de grands investissements privés et renforcer encore le statut de Shinagawa en tant que centre d'échange international.
Quelles sont les trois zones de développement et leurs contenus de planification ?
Le secteur du côté ouest de la Gare de Shinagawa est divisé en trois zones de développement A, B et C, chacune progressant selon des calendriers différents.
Zone A : Complexe international à usage mixte sous la direction de Keikyu Electric Railway et Toyota Motor
Dans la Zone A, la plus proche de la Gare de Shinagawa, Keikyu Electric Railway et Toyota Motor Corporation construisent conjointement une grande installation à usage mixte avec une surface totale de plancher d'env. 313 100 m², 29 étages au-dessus du sol, 4 étages en sous-sol et une hauteur d'env. 160 mètres. La conception est assurée par le cabinet d'architecture de renommée mondiale KPF (Kohn Pedersen Fox), promettant un niveau de qualité architecturale internationale.
L'installation comprend des fonctions de bureaux, de commerce, d'hôtel et MICE (salle de conférences et salle polyvalente). Ce qui se distingue particulièrement, c'est que le nouveau siège social de Toyota Motor à Tokyo sera établi dans ce bâtiment. L'installation, dotée des plus grandes surfaces de bureaux du pays et de la plus grande salle de conférences du centre-ville, devrait devenir un nouveau hub d'échange où se rassemblent des entreprises et des talents nationaux et internationaux.
Selon Keikyu Electric Railway « Décision sur le développement commercial du Projet de Nouvelle Construction en Zone A du Côté Ouest de la Gare de Shinagawa (dénomination provisoire) » (mars 2024), le début des travaux est prévu pour le 31 mai 2025, et les travaux avancent avec l'objectif d'une ouverture au cours de l'exercice 2029. La UR Urban Development Corporation a débuté le 26 mai de la même année les travaux de construction de voiries dans le secteur « Sakurazaka » adjacent à la Zone A, accélérant conjointement avec le secteur privé le développement des infrastructures.
Zone B : Rénovation du Grand Prince Hotel New Takanawa
La Zone B, au sud de la Zone A, est un projet de rénovation dirigé par Seibu Holdings. Le « Grand Prince Hotel New Takanawa », actuellement en activité, cessera ses activités au cours de l'exercice 2026, et sur le terrain sera construit un complexe à usage mixte (tour hôtel/résidentiel et tour de bureaux) avec une surface totale de plancher d'env. 268 000 m² et une hauteur d'env. 140 mètres.
La procédure d'urbanisme a été lancée en juin 2025, avec un début de travaux prévu pour l'exercice 2028 et une achèvement pour l'exercice 2032. Le Grand Prince Hotel New Takanawa a été un hôtel emblématique de Shinagawa pendant plus de 40 ans depuis son ouverture en 1982, mais passe maintenant le flambeau à une installation de nouvelle génération orientée vers l'international.
Zone C : Projet de réaménagement urbain de Takanawa 3-chome devant la Gare de Shinagawa
La Zone C, à l'ouest de la Zone A, est un projet de réaménagement urbain de l'« Association de Réaménagement Urbain de Takanawa 3-chome devant la Gare de Shinagawa », fondée en février 2024. Un immeuble de grande hauteur à usage mixte avec une surface totale de plancher d'env. 186 900 m², 30 étages au-dessus du sol et une hauteur d'env. 155 mètres avec des fonctions de bureaux, résidentiel, commerce et MICE est prévu, avec l'objectif d'un début des travaux au cours de l'exercice 2026 et d'un achèvement au cours de l'exercice 2028.
Comment est organisée la répartition des rôles entre la UR Urban Development Corporation et Keikyu Electric Railway ?
Pour comprendre la rénovation du côté ouest de la Gare de Shinagawa, il est important de connaître la répartition des rôles entre la UR Urban Development Corporation et les entreprises privées (en particulier Keikyu Electric Railway).
Selon UR Urban Development Corporation « Quartier de la Gare de Shinagawa », la UR Urban Development Corporation, en tant que maître d'ouvrage, se charge de la réorganisation des terrains (l'attribution provisoire de parcelles a été effectuée en février 2024) et du développement des équipements d'infrastructure urbaine. Concrètement, cela comprend le développement des routes et des parcs, le renforcement de la fonction de nœud de transport par la réorganisation de la place devant la Gare de Shinagawa, et une partie des coûts de la « passerelle » construite au-dessus de la Route Nationale 15. Cette passerelle relie directement la Gare de Shinagawa et tous les bâtiments de développement par un réseau piétonnier, créant un espace piétonnier digne d'une ville internationale permettant de se déplacer confortablement même sous la pluie.
D'autre part, Keikyu Electric Railway conduit en parallèle le grand projet de « mise à niveau du sol » de sa ligne de chemin de fer. En abaissant la ligne Keikyu, actuellement surélevée, au niveau du sol, cela rend possible l'utilisation efficace de l'espace sous la structure surélevée et la refonte radicale de la place devant la gare. La connexion de ces travaux de mise à niveau avec le projet de remembrement de la UR Urban Development Corporation crée un espace urbain unifié dans l'ensemble du secteur du côté ouest de la Gare de Shinagawa.
Quel sera l'impact de la rénovation sur le marché immobilier et les prix des terrains ?
La rénovation du côté ouest de la Gare de Shinagawa a déjà commencé à influencer le marché immobilier environnant.
La dynamique des prix des terrains dans l'Arrondissement de Shinagawa en 2025 montre une augmentation significative de +7,0 % dans les zones résidentielles et +7,8 % dans les zones commerciales par rapport à l'année précédente, avec le taux de variation moyen des prix de référence des terrains atteignant +12,54 %. Dans les zones commerciales autour de la Gare de Shinagawa, il existe déjà des sites où le prix du terrain par tsubo (env. 3,3 m²) dépasse 5 millions de yens.
Derrière cette hausse des prix des terrains se trouve un changement dans la structure de la demande provoqué par la rénovation. Avec la concentration du nouveau siège social de Toyota Motor à Tokyo et des centres de conférences internationaux, la demande des entreprises étrangères et des organisations internationales devrait augmenter. De plus, avec la pleine reprise de la demande inbound, la demande pour les hôtels aux standards internationaux s'élargit, et l'effet de la pression à la hausse sur les prix d'hébergement hôtelier devrait également faire monter les valeurs immobilières dans la zone.
Avec l'ouverture de la Zone A en 2029 et l'achèvement de la Zone B en 2032, les effets du développement se propageront progressivement. Comme l'infrastructure précède et que les bureaux, hôtels et commerces ouvrent successivement, l'effet à la hausse sur les prix immobiliers ne se terminera pas à court terme, avec des perspectives de persistance pendant plus de 10 ans. En tant que zone où une tendance haussière à long terme des prix des terrains est attendue, le côté ouest de la Gare de Shinagawa bénéficie d'une attention particulièrement élevée de la part des investisseurs.
Pour les tendances générales dans toutes les zones de rénovation du centre de Tokyo, nous recommandons également la lecture de Impact de la rénovation du centre de Tokyo sur les valeurs immobilières | Analyse d'investissement de Toranomon, Shibuya et Shinagawa.
Que devraient faire maintenant les propriétaires de la zone ?
Compte tenu de l'avancement du Projet de Remembrement du Côté Ouest de la Gare de Shinagawa, les propriétaires d'immeubles dans la zone environnante ont maintenant une bonne occasion de revoir leur stratégie patrimoniale.
Premièrement, il convient de vérifier le calendrier du remembrement final. Dans un projet de remembrement, une « permutation foncière » est finalement réalisée, où les terrains des titulaires de droits sont redistribués. Dans ce projet, la permutation foncière est prévue pour Reiwa 27–28 (2045–2046), et il est nécessaire de revoir les plans d'utilisation des terrains à l'intérieur et à l'extérieur du périmètre du projet pendant cette longue période préalable.
Ensuite, la révision du niveau des loyers et du profil des locataires est également un sujet important. Si le siège social de Toyota à Tokyo et les centres de conférences internationaux ouvrent, la demande résidentielle des expatriés d'entreprises étrangères et des personnes à hauts revenus dans la zone va augmenter. Si la configuration actuelle des loyers est inférieure à la moyenne du marché, il vaut la peine d'envisager un ajustement progressif des loyers. De plus, la préparation anticipée pour les locataires étrangers (service en anglais, systèmes de garantie) constituera un avantage concurrentiel.
De plus, la période actuelle avant le début des travaux et l'ouverture de la Zone A est un moment idéal pour envisager des rénovations à forte valeur ajoutée. Si les travaux de rénovation sont achevés avant l'ouverture, plutôt qu'après, il est possible d'effectuer un changement de locataire synchronisé avec le moment d'augmentation de la demande. Si vous cherchez à maximiser le rendement de l'investissement, c'est maintenant le moment d'agir.
Même pour les propriétaires qui envisagent de vendre, cette période avant le développement complet est un moment important de prise de décision. Il est recommandé de comparer et peser sereinement depuis une perspective à long terme l'option de vendre après la hausse des prix suite à l'ouverture et l'option de matérialiser la plus-value maintenant.
Mon point de vue
Ce que montre la rénovation du côté ouest de la Gare de Shinagawa, c'est que le marché immobilier de Tokyo change non pas « ponctuellement », mais « par zones ». Le tableau dans lequel une institution publique comme la UR Urban Development Corporation agit en tant que maître d'ouvrage et des géants privés comme Keikyu Electric Railway, Toyota Motor et Seibu Holdings collaborent est une approche d'« internationalisation de toute la ville » qui va bien au-delà d'une simple rénovation.
Ce qui m'impressionne particulièrement dans ce projet, c'est la perspective à long terme cohérente. La période du projet d'environ 27 ans de Reiwa 5 (2023) à environ Reiwa 32 (environ 2050) incarne exactement l'idée de « croissance durable » que j'ai toujours gardée à l'esprit dans les investissements immobiliers. L'attitude de ne pas poursuivre des bénéfices à court terme, mais de dessiner l'image de la ville pour des décennies futures, est également une perspective instructive pour les propriétaires et les investisseurs.
INA&Associates Co., Ltd. a reçu de nombreuses consultations sur l'utilisation des actifs et la vente dans des zones de renouvellement urbain comme Shinagawa. Pour maximiser les bénéfices de la rénovation, le moment de la collecte d'informations et de la prise de décision est essentiel. N'hésitez pas à nous consulter.
Résumé
- Le Projet de Remembrement du Côté Ouest de la Gare de Shinagawa est un grand projet d'infrastructure urbaine mis en œuvre par la UR Urban Development Corporation sur env. 11,9 ha avec des coûts totaux d'env. 63 milliards de yens (Reiwa 5–32)
- La Zone A (Keikyu × Toyota, ouverture 2029), Zone B (Seibu HD, achèvement 2032) et Zone C (association de réaménagement, achèvement 2028) sont développées successivement
- Les prix des terrains dans l'Arrondissement de Shinagawa ont augmenté en moyenne de +12,54 % en 2025, et la rénovation continue d'exercer une pression à la hausse
- Une croissance de la demande des entreprises étrangères et des personnes aisées étrangères est attendue, et un effet à la hausse sur le niveau des loyers est également attendu
- Les propriétaires de la zone doivent maintenant examiner le calendrier de la permutation foncière, les ajustements de loyers, les rénovations à forte valeur ajoutée et le moment de la vente
Questions fréquemment posées (FAQ)
Q1. Qui est le maître d'ouvrage du Projet de Remembrement du Côté Ouest de la Gare de Shinagawa ?
L'Urban Renaissance Agency indépendante (UR Urban Development Corporation) est le maître d'ouvrage. En juin 2023, elle a reçu l'approbation du plan de projet du Ministre des Terres, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, et se charge du développement des routes, des parcs et de la place devant la gare, ainsi que de la réorganisation des terrains (attribution provisoire de parcelles).
Q2. Quand est prévue l'ouverture de la Zone A ?
Le début des travaux est prévu pour le 31 mai 2025, et l'ouverture est visée au cours de l'exercice 2029 (Reiwa 11). Keikyu Electric Railway et Toyota Motor Corporation dirigent conjointement le projet avec une surface totale de plancher d'env. 313 100 m² et 29 étages au-dessus du sol en tant qu'installation à usage mixte (bureaux, commerce, hôtel, MICE).
Q3. Dans quelle mesure les prix des terrains ont-ils augmenté dans la zone ?
Le taux de variation moyen des prix de référence des terrains dans l'Arrondissement de Shinagawa en 2025 est de +12,54 %, avec une augmentation significative de +7,0 % dans les zones résidentielles et +7,8 % dans les zones commerciales. Dans les zones commerciales autour de la Gare de Shinagawa, il y a des sites où le prix du terrain par tsubo dépasse 5 millions de yens, et la tendance haussière devrait se poursuivre avec l'avancement de la rénovation.
Q4. Comment le projet de remembrement affecte-t-il les propriétaires fonciers ?
Dans un projet de remembrement, par l'« attribution provisoire de parcelles », un terrain à utiliser est temporairement attribué, et après l'achèvement du projet, le terrain est redistribué par la « permutation foncière ». Dans ce projet, l'attribution provisoire de parcelles a été effectuée en février 2024, et la permutation foncière est prévue pour Reiwa 27–28 (2045–2046). Les propriétaires fonciers doivent confirmer les détails auprès du guichet de consultation de la UR Urban Development Corporation.
Sources et matériel de référence : UR Urban Development Corporation « Quartier de la Gare de Shinagawa » / UR Urban Development Corporation « Début des travaux de construction viale dans le cadre du Projet de Remembrement du Côté Ouest de la Gare de Shinagawa » (26 mai 2025) / Keikyu Electric Railway « Décision sur le développement commercial du Projet de Nouvelle Construction en Zone A du Côté Ouest de la Gare de Shinagawa (dénomination provisoire) » (22 mars 2024) / Keikyu Electric Railway « Plein démarrage du Keikyu Shinagawa Development Project » (26 mai 2025) / tochidai.info « Prix officiels et de référence des terrains de la Gare de Shinagawa (2025) »
