في منطقة محطة ميغورو بطوكيو، اكتمل عام 2017 مشروع الأبراج الثلاثة "ميغورو سنترال سكوير وبريليا تاورز ميغورو" بتكلفة بلغت نحو 83.7 مليار ين، محققاً تجديداً عمرانياً واسع النطاق. وتتواصل بعد ذلك مشاريع التطوير حول محطة ميغورو، حيث تعمل شركة JR إيست على إنشاء المبنى المتعدد الاستخدامات المتصل مباشرة بالمحطة "مبنى JR ميغورو" (المقرر افتتاحه عام 2028)، إضافة إلى مشروع إعادة التطوير بالأبراج الشاهقة في المنطقة الشمالية أمام محطة ناكا-ميغورو المجاورة (المقرر إنجازه عام 2033)، مما يجعل منطقة ميغورو بأكملها تشهد تحولاً تدريجياً مرحلة بعد أخرى. نقدم في هذا المقال نظرة شاملة على مشاريع إعادة التطوير أمام محطة ميغورو، مع تحليل تأثيرها على سوق العقارات والقيمة الاستثمارية.
المرحلة الأولى: مشروع إعادة التطوير العمراني من النوع الأول لمنطقة أمام محطة ميغورو (اكتمل عام 2017)
تاريخ التطوير بدءاً من مخطط تراي سكوير
تعود نقطة انطلاق إعادة تطوير منطقة محطة ميغورو إلى عام 1988، حين أعلنت مدينة شيناغاوا عن "مخطط تطوير منطقة محيط محطة ميغورو (مخطط تراي سكوير)". تمحور هذا المخطط حول ثلاث ساحات رئيسية: "ساحة الثقافة" و"ساحة اللقاءات" و"ساحة الحياة الحضرية"، وهدف إلى تعزيز وظائف محطة النقل والسكن والخدمات الحضرية المتقدمة. وبعد نحو عشرين عاماً، صدر قرار التخطيط العمراني لتحويل هذا المخطط إلى واقع ملموس، وتوّج في نهاية المطاف بـ"مشروع إعادة التطوير العمراني من النوع الأول لمنطقة أمام محطة ميغورو".
صدر قرار التخطيط العمراني للمشروع في ديسمبر 2010. استهدف المشروع منطقة تبلغ مساحتها نحو 2.3 هكتار (مساحة الأرض 17,211 متراً مربعاً) تتمحور حول الموقع السابق لمرآب حافلات طوكيو المتروبوليتان في ميغورو (نحو 1.0 هكتار). تم اعتماد تأسيس الجمعية عام 2012، وبدأت أعمال البناء عام 2014. وتولت تنفيذ المشروع جمعية إعادة التطوير العمراني لمنطقة أمام محطة ميغورو (التي حُلّت لاحقاً)، فيما شاركت شركات طوكيو تاتيمونو ودايئيتشي لايف للتأمين وتايسيه للإنشاءات بصفتها أعضاء مشاركين في الجمعية كجهات رئيسية لتنفيذ المشروع.
اكتمال مجمع الأبراج الثلاثة وحجمه
في 30 نوفمبر 2017 اكتمل بناء المنشآت، وأُقيم حفل افتتاح المنطقة في مارس 2018. بلغت التكلفة الإجمالية للمشروع نحو 83.7 مليار ين، بمساحة إجمالية تقارب 171,500 متر مربع، مما يجعله مشروعاً تطويرياً متعدد الاستخدامات واسع النطاق.
ينقسم المجمع المكتمل إلى منطقتين رئيسيتين:
المنطقة A (البرج الشمالي) تضم مبنى المكاتب والتجزئة "ميغورو سنترال سكوير" المؤلف من 27 طابقاً فوق الأرض بارتفاع 125.55 متراً، والبرج السكني "بريليا تاورز ميغورو نورث ريزيدنس" المؤلف من 45 طابقاً بارتفاع 145.31 متراً (524 وحدة سكنية). أما المنطقة B (البرج الجنوبي) فتتكون من "بريليا تاورز ميغورو ساوث ريزيدنس" المؤلف من 38 طابقاً بارتفاع 134.96 متراً (416 وحدة سكنية)، ليصل إجمالي عدد الوحدات السكنية إلى نحو 940 وحدة.
استقطاب المقر الرئيسي لأمازون اليابان وخلق بيئة حضرية متميزة
استقر المقر الرئيسي لشركة أمازون جابان في اليابان في الطوابق العليا من مبنى ميغورو سنترال سكوير (بمساحة نحو 6,000 تسوبو)، مما أعطى زخماً لتجمع الشركات الدولية في المنطقة. كما تم تهيئة مساحات عامة خارجية تُعرف بـ"ساحة الغابة" و"ساحة الثقافة" ضمن الموقع، لتتحقق على أرض الواقع "ساحة الحياة الحضرية" التي تصورتها مدينة شيناغاوا. وبعد الإنجاز، شهدت المنطقة المحيطة تحسناً ملحوظاً في جودة البيئة الحضرية لكل من العاملين في المكاتب والسكان على حد سواء، مما أسهم في ترسيخ الهوية المميزة للمنطقة.
للاطلاع على التفاصيل المتعلقة بالبنية المؤسسية لمشروع إعادة التطوير، يمكنكم أيضاً مراجعة مقالنا مشروع تسوية أراضي الجانب الغربي لمحطة شيناغاوا: التفاصيل الكاملة لإعادة التطوير وتأثيرها على الاستثمار العقاري الذي يتناول الصورة الشاملة للتطوير العمراني في المنطقة ذاتها.
المرحلة الثانية: مبنى JR ميغورو (المقرر افتتاحه عام 2028) - ما طبيعة هذا المرفق؟
مبنى متعدد الاستخدامات من الجيل الجديد متصل مباشرة بمحطة ميغورو
يُعد مشروع "مبنى JR ميغورو" الذي تنفذه شركة JR إيست المرحلة الثانية البارزة في سلسلة إعادة التطوير. يقع المبنى على الجانب الشمالي من "أتريه ميغورو 1"، فوق خطوط السكك الحديدية شمال محطة ميغورو. وتبلغ مساحة الأرض نحو 1,720 متراً مربعاً والمساحة الإجمالية نحو 13,260 متراً مربعاً، وهو مبنى مدمج نسبياً لكنه يتميز بموقع استراتيجي يتصل مباشرة بصالة محطة JR ميغورو عبر ممر علوي في الطابق الثاني.
يتألف المبنى من 9 طوابق فوق الأرض وطابق واحد تحت الأرض وطابق تقني علوي، بارتفاع يبلغ نحو 40 متراً وبهيكل فولاذي. بدأت أعمال الهدم في سبتمبر 2024، وانطلقت أعمال البناء الرئيسية في فبراير 2026. يُتوقع الافتتاح في شتاء 2028، وتتولى التصميم مجموعة ياماشيتا سيكّيه وأوبايشي المشتركة، بينما تتولى التنفيذ مجموعة أوبايشي وتيكّن وتوتيتسو للإنشاءات المشتركة.
تجارة ومكاتب: التكوين الوظيفي والأداء البيئي
يشمل التوزيع الطابقي مرافق تجارية (أتريه) في الطابقين الأول والثاني، ومكاتب مؤجرة (تديرها شركة JR إيست بيلدينغ) في الطوابق من الثالث إلى التاسع. وبينما يعزز مركز أتريه التجاري المتصل بالمحطة من الراحة اليومية للمقيمين، يُتوقع أن تشهد المكاتب طلباً مرتفعاً بفضل موقعها النادر الملاصق للمحطة مباشرة.
يتميز المبنى أيضاً بمبادرات بيئية رائدة، حيث حصل على شهادة ZEB Ready، مع خطة لاعتماد الطاقة المتجددة في جميع أنحاء المبنى. يتماشى هذا مع الاستراتيجية طويلة المدى لشركة JR إيست المنبثقة عن "رؤية إدارة المجموعة 'التحول 2027'"، كما يسهم في إزالة الكربون من المنطقة المحيطة بالمحطة.
المرحلة الثالثة: مشروع إعادة تطوير المنطقة الشمالية أمام محطة ناكا-ميغورو (المقرر إنجازه عام 2033)
مشروع برج ضخم بارتفاع 160 متراً بالشراكة بين ماروبيني وتوكيو
تتمثل المرحلة الثالثة في "مشروع إعادة التطوير العمراني من النوع الأول للمنطقة الشمالية أمام محطة ناكا-ميغورو (الاسم المؤقت)". يستهدف المشروع منطقة تبلغ مساحتها نحو 0.6 هكتار (مساحة الأرض نحو 3,660 متراً مربعاً) تقع شمال محطة ناكا-ميغورو على خط توكيو تويوكو وخط مترو طوكيو هيبيا. تأسست الجمعية التحضيرية في ديسمبر 2020، وتشارك في المشروع شركة ماروبيني للتطوير العمراني وشركة توكيو بصفتهما شريكين في التنفيذ، بينما تتولى شركة نيهون سيكّيه دور الاستشاري.
يتألف المشروع المخطط من 37 طابقاً فوق الأرض و5 طوابق تحت الأرض، بارتفاع نحو 160 متراً ومساحة إجمالية تقارب 44,000 متر مربع. يضم مواقف سيارات في الطابقين السفليين، ومرافق تجارية في الطوابق من B1 إلى الثالث، ووحدات سكنية (نحو 260 وحدة) في الطوابق من السادس إلى السابع والثلاثين، ليكون برجاً شاهقاً متعدد الاستخدامات. كما تتضمن الخطة إنشاء ساحة تراس مطلة على نهر ميغورو، يُنتظر أن تصبح متنفساً ترفيهياً لسكان منطقة ناكا-ميغورو.
الجدول الزمني للمشروع والآثار الممتدة
يتوقع الجدول الزمني صدور قرار التخطيط العمراني عام 2026، وتأسيس الجمعية الرسمية عام 2028، واعتماد خطة نقل الحقوق عام 2029، وبدء أعمال البناء عام 2030، والإنجاز عام 2033. وقد تم تقديم "مقترح التطوير العمراني" إلى مدينة ميغورو في يوليو 2025، حيث تسير الإجراءات بخطى ثابتة نحو تحويل المشروع إلى واقع.
إن مشاركة ماروبيني للتطوير العمراني وتوكيو كشريكين يتمتعان بقدرات تطويرية قوية، إلى جانب تهيئة ساحة التراس على ضفاف نهر ميغورو، من شأنهما تعزيز حركة الزوار والقدرة على استقطاب الجمهور في منطقة ناكا-ميغورو. ومع اكتمال هذه المرحلة الثالثة، سيُعاد تشكيل المنطقة الممتدة على طول الخط بين محطتي ميغورو وناكا-ميغورو كمنطقة متواصلة ذات قيمة مضافة عالية.
للاطلاع على اتجاهات الاستثمار في منطقة ميغورو وناكا-ميغورو والمناطق المحيطة بما فيها جيوغاأوكا، يمكنكم مراجعة مقالنا إعادة التطوير حول محطة جيوغاأوكا وآفاق الاستثمار العقاري: مشروعان كبيران يغيّران قيمة المنطقة.
ما مدى تأثير ذلك على أسعار الأراضي وسوق العقارات؟
بيانات أسعار الأراضي في كامي-أوساكي بمدينة شيناغاوا
وفقاً لأسعار الأراضي المعلنة لعام 2025 الصادرة عن وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة، بلغ متوسط سعر الأرض في منطقة محطة ميغورو (كامي-أوساكي، مدينة شيناغاوا) 2,033,000 ين للمتر المربع (نحو 6.72 مليون ين للتسوبو)، مسجلاً ارتفاعاً كبيراً بنسبة +12.43% مقارنة بالعام السابق. كما بلغت نسبة الارتفاع في مدينة شيناغاوا ككل +12.15%، وهو مستوى مرتفع، مما يدل بوضوح على أن تأثير إعادة التطوير أمام محطة ميغورو يقود ارتفاع أسعار الأراضي في المنطقة المحيطة بأكملها.
※ أرقام أسعار الأراضي هي قيم مرجعية مستندة إلى الأسعار المعلنة (وزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل والسياحة).
تطور القيمة الأصولية لأبراج بريليا تاورز ميغورو
ارتفع سعر التسوبو للوحدات السكنية في بريليا تاورز ميغورو من نحو 6 ملايين ين وقت الطرح الأولي (حوالي عام 2015) إلى 7-8 ملايين ين بحلول عام 2021. كما يشير تراجع عدد الوحدات المعروضة للبيع في المنطقة المحيطة بعد الإنجاز وتسارع وتيرة إتمام الصفقات إلى ضيق العرض مقابل الطلب في السوق. ويُعتقد أن التوسع في الطلب المكتبي الناتج عن استقرار المقر الرئيسي لأمازون اليابان، إلى جانب تحسّن جودة البيئة السكنية بفضل المساحات العامة الواسعة، يمثلان العاملين الرئيسيين في دعم ارتفاع القيمة الأصولية.
التوقعات الاستثمارية لمنطقة ميغورو وناكا-ميغورو حتى عقد الثلاثينيات
مع افتتاح مبنى JR ميغورو عام 2028 وإنجاز برج المنطقة الشمالية أمام محطة ناكا-ميغورو عام 2033، ستظل منطقة ميغورو وناكا-ميغورو تحت ضغط تطويري مستمر من أواخر العقد الثاني وحتى الثلاثينيات من الألفية الثالثة. وفي ظل محدودية المعروض من الأبراج السكنية مقابل طلب سكني راسخ، يُتوقع أن يستمر الضغط الصعودي على الأسعار على المدى الطويل.
لذلك، يكتسب تقييم القيمة الأصولية الحالية واتخاذ قرارات الشراء والاحتفاظ أهمية بالغة في هذه المرحلة. وفي الوقت ذاته، حتى في ظل استمرار موجة الارتفاع، فإن التحلي "بنظرة طويلة المدى" ووضع خطة أصول لا تتأثر بالتقلبات قصيرة الأجل يمثل الميزة الجوهرية لملاك العقارات.
للاطلاع على تفاصيل اتجاهات إعادة التطوير حسب مناطق طوكيو، يمكنكم مراجعة تقريرنا الشامل تقرير المشاريع الكبرى لإعادة تطوير مناطق طوكيو: ملاءمة الاستثمار والسكن والآفاق المستقبلية.
الخلاصة
لا ينبغي النظر إلى إعادة تطوير منطقة أمام محطة ميغورو كمشروع منفرد، بل من الأهمية بمكان فهمه باعتباره عملية تجديد عمراني متسلسلة من ثلاث مراحل تمتد منذ مخطط تراي سكوير عام 1988.
- المرحلة الأولى (اكتملت عام 2017): مشروع إعادة التطوير العمراني من النوع الأول لمنطقة أمام محطة ميغورو. بتكلفة نحو 83.7 مليار ين وثلاثة أبراج، تم استقطاب المقر الرئيسي لأمازون اليابان وتوفير نحو 940 وحدة سكنية.
- المرحلة الثانية (المقرر افتتاحها عام 2028): مبنى JR ميغورو. مبنى متعدد الاستخدامات يجمع بين مركز أتريه التجاري والمكاتب مع شهادة ZEB Ready واتصال مباشر بالمحطة، ليجدد البوابة الجنوبية لميغورو.
- المرحلة الثالثة (المقرر إنجازها عام 2033): المنطقة الشمالية أمام محطة ناكا-ميغورو. برج شاهق بارتفاع 160 متراً بمشاركة ماروبيني وتوكيو يعزز قيمة المنطقة على ضفاف نهر ميغورو.
إن ارتفاع أسعار الأراضي المعلنة في كامي-أوساكي بمدينة شيناغاوا بنسبة +12.43% مقارنة بالعام السابق يعكس خلفية الإنشاء المستمر للقيمة المضافة الناتجة عن سلسلة إعادة التطوير هذه المكونة من ثلاث مراحل. وبالنسبة لمن يفكر في الاستثمار أو السكن في منطقة ميغورو وناكا-ميغورو، فإن الأمر يتطلب اتخاذ قرارات طويلة المدى لا تقتصر على متابعة تحركات السوق قصيرة الأجل، بل تأخذ في الاعتبار المسار الكبير للتطوير العمراني الممتد حتى عقد الثلاثينيات.
الأسئلة الشائعة
س1. متى اكتمل مشروع إعادة التطوير العمراني من النوع الأول لمنطقة أمام محطة ميغورو؟ وكم بلغت تكلفته؟
اكتمل بناء المنشآت في 30 نوفمبر 2017، وأُقيم حفل افتتاح المنطقة في مارس 2018. بلغت التكلفة الإجمالية للمشروع نحو 83.7 مليار ين، وتولت التنفيذ جمعية إعادة التطوير العمراني لمنطقة أمام محطة ميغورو (التي حُلّت لاحقاً). وقد شاركت شركات طوكيو تاتيمونو ودايئيتشي لايف للتأمين وتايسيه للإنشاءات كأعضاء في الجمعية لدفع المشروع قدماً.
س2. متى يُتوقع افتتاح مبنى JR ميغورو؟ وما طبيعة المرفق؟
بدأت أعمال البناء الرئيسية في فبراير 2026، ويُتوقع الافتتاح في شتاء 2028. يتألف المبنى من 9 طوابق (بارتفاع نحو 40 متراً ومساحة إجمالية تقارب 13,260 متراً مربعاً)، ويضم مرافق تجارية (أتريه) في الطابقين الأول والثاني ومكاتب في الطوابق من الثالث إلى التاسع. ويتصل مباشرة بصالة محطة JR ميغورو عبر ممر علوي في الطابق الثاني. كما أنه مبنى عالي الأداء البيئي حاصل على شهادة ZEB Ready.
س3. متى يُتوقع إنجاز مشروع إعادة تطوير المنطقة الشمالية أمام محطة ناكا-ميغورو؟ وما المرافق المخططة؟
يُتوقع صدور قرار التخطيط العمراني عام 2026، وبدء أعمال البناء عام 2030، والإنجاز عام 2033. يتألف المشروع من برج شاهق بارتفاع نحو 160 متراً من 37 طابقاً، يضم مرافق تجارية في الطوابق من الأول إلى الثالث ووحدات سكنية (نحو 260 وحدة) في الطوابق من السادس إلى السابع والثلاثين. تشارك في المشروع شركتا ماروبيني للتطوير العمراني وتوكيو كشريكين في التنفيذ، مع خطط لإنشاء ساحة تراس مطلة على نهر ميغورو.
س4. كيف تغيرت أسعار الأراضي حول محطة ميغورو نتيجة إعادة التطوير؟
وفقاً لأسعار الأراضي المعلنة لعام 2025، بلغ متوسط سعر الأرض في منطقة محطة ميغورو (كامي-أوساكي، مدينة شيناغاوا) 2,033,000 ين للمتر المربع (نحو 6.72 مليون ين للتسوبو)، بارتفاع قدره +12.43% مقارنة بالعام السابق. كما ارتفع سعر التسوبو للوحدات المستعملة في بريليا تاورز ميغورو من نحو 6 ملايين ين وقت الطرح عام 2015 إلى 7-8 ملايين ين بحلول عام 2021، مما يُظهر بوضوح أثر إعادة التطوير في تعزيز القيمة الأصولية.
المصادر والمراجع
- مكتب التطوير العمراني بحكومة طوكيو المتروبوليتان "مشروع إعادة التطوير العمراني من النوع الأول لمنطقة أمام محطة ميغورو"
- مكتب التطوير العمراني بحكومة طوكيو المتروبوليتان "مشروع إعادة التطوير العمراني من النوع الأول لمنطقة أمام محطة ميغورو (قرار مدينة شيناغاوا)"
- مدينة شيناغاوا "منطقة محيط محطة ميغورو (مخطط تراي سكوير)"
- مدينة شيناغاوا "حالة مشاريع إعادة التطوير العمراني"
- مدينة ميغورو "مشروع إعادة التطوير العمراني من النوع الأول للمنطقة الشمالية أمام محطة ناكا-ميغورو"
- الموقع الرسمي للجمعية التحضيرية لإعادة التطوير العمراني للمنطقة الشمالية أمام محطة ناكا-ميغورو
- شركة JR إيست للسكك الحديدية "بدء أعمال إنشاء المبنى المتعدد الاستخدامات المتصل بمحطة ميغورو 'مبنى JR ميغورو'" (أكتوبر 2025، PR TIMES)
