도쿄 메구로역 앞에서는 2017년 약 837억 엔을 투자한 트리플 타워 '메구로 센트럴 스퀘어 & 브릴리아 타워즈 메구로'가 준공되며 대규모 도시 재생이 실현되었습니다. 이후에도 메구로역을 중심으로 JR 동일본이 추진하는 역 직결 복합 빌딩 'JR 메구로 빌딩'(2028년도 개업 예정), 나아가 인접한 나카메구로역 앞 북지구의 초고층 재개발(2033년 준공 예정)이 이어지고 있어 메구로 지역 전체가 단계적으로 변모하고 있습니다. 본 기사에서는 메구로역 앞 재개발의 전체상을 정리하고, 부동산 시장에 미치는 영향과 투자 가치에 대해 해설합니다.
1단계: 메구로역 앞 지구 제1종 시가지 재개발 사업(2017년 준공)이란?
트라이스퀘어 구상에서 시작된 정비의 역사
메구로역 앞 재개발의 출발점은 1988년(쇼와 63년) 시나가와구가 발표한 '메구로역 주변 지구 정비 구상(트라이스퀘어 구상)'에 있습니다. 이 구상은 '문화의 광장', '만남의 광장', '도시생활의 광장'이라는 3개 광장을 핵심으로 터미널 기능·주거 기능·고차 도시 서비스 강화를 내세운 것이었습니다. 이로부터 약 20년 후, 이 구상을 구체화하는 형태로 도시계획 결정이 이루어졌으며, 최종적으로 '메구로역 앞 지구 제1종 시가지 재개발 사업'으로 결실을 맺었습니다.
사업의 도시계획 결정은 2010년(헤이세이 22년) 12월에 이루어졌습니다. 구 도영버스 메구로 영업소 부지(약 1.0ha)를 핵심으로 한 약 2.3ha·부지면적 17,211㎡ 구역에서 조합 설립 인가는 2012년, 공사 착수는 2014년에 이루어졌습니다. 시행자는 메구로역 앞 지구 시가지 재개발 조합(현재 해산 완료)이며, 참여 조합원으로 도쿄건물·다이이치생명보험·다이세이건설이 사업 추진의 주체가 되었습니다.
3동 트리플 타워의 완성과 그 규모
2017년(헤이세이 29년) 11월 30일 시설 건축물이 준공되었으며, 이듬해 2018년 3월에 거리 개장이 이루어졌습니다. 총사업비는 약 837억 엔, 연면적은 약 17만 1,500㎡에 달하는 대규모 복합 개발입니다.
완성된 시설은 크게 2개 구역으로 나뉩니다.
A구역(북동)은 지상 27층·높이 125.55m의 오피스·상업동 '메구로 센트럴 스퀘어'와 지상 45층·높이 145.31m의 주거동 '브릴리아 타워즈 메구로 노스 레지던스'(524호)의 복합 구성입니다. B구역(남동)은 지상 38층·높이 134.96m의 '브릴리아 타워즈 메구로 사우스 레지던스'(416호)로 구성되며, 총 주택 호수는 약 940호에 달합니다.
아마존 재팬 본사 유치와 도시 환경 조성
메구로 센트럴 스퀘어의 상층부(약 6,000평)에는 아마존 재팬 합동회사의 일본 본사가 입주하여 글로벌 기업 집적에 탄력을 더했습니다. 또한 부지 내에는 '숲의 광장', '문화의 광장'으로 불리는 야외 공공 공간도 조성되어 시나가와구가 구상한 '도시생활의 광장'이 현실화되었습니다. 준공 후 주변 지역은 오피스 근무자와 거주자 모두에게 도시 환경의 질이 크게 향상되었으며, 지역 브랜드 확립에 기여하고 있습니다.
재개발의 상세한 사업 구조에 대해서는 시나가와역 서쪽 출구 토지구획정리 사업이란? 재개발 전모와 부동산 투자에 미치는 영향에서도 같은 지역의 도시 정비 전체상을 해설하고 있으니 함께 참고하시기 바랍니다.
2단계: JR 메구로 빌딩(2028년도 개업 예정)은 어떤 시설인가?
메구로역 직결 차세대 복합 빌딩
재개발 연쇄의 2단계로 주목받는 것이 JR 동일본이 추진하는 'JR 메구로 빌딩'입니다. '아트레 메구로 1' 북측, 메구로역 북측 선로 위에 위치하며, 부지면적 약 1,720㎡, 연면적 약 13,260㎡로 컴팩트하지만 JR 메구로역 콩코스에서 2층 연결 통로로 직결되는 높은 편의성이 특징입니다.
규모는 지상 9층·지하 1층·옥탑 1층, 높이 약 40m의 철골조입니다. 2024년 9월에 해체 공사에 착수했으며, 2026년 2월에는 본체 공사가 시작되었습니다. 개업은 2028년도 겨울을 예정하고 있으며, 설계는 야마시타설계·오바야시구미 설계 공동체, 시공은 오바야시·텟켄·도테쓰건설 공동기업체가 담당합니다.
상업×오피스 기능 구성과 환경 성능
층별 구성은 1~2층에 상업시설(아트레), 3~9층에 오피스(JR 동일본 빌딩이 관리하는 임대 오피스)가 입주하는 복합 빌딩입니다. 역 직결 아트레가 일상 생활 편의를 더욱 높이는 한편, 오피스 층은 역 인접이라는 희소한 입지 조건으로 높은 수요가 전망됩니다.
환경 측면에서도 선진적인 노력이 주목됩니다. 본 빌딩은 ZEB Ready 인증을 취득하였으며, 전관에서 재생 가능 에너지를 채택할 계획입니다. JR 동일본이 내세우는 '그룹 경영 비전 변혁 2027'에 이어지는 장기 전략과도 궤를 같이하는 노력으로, 역 주변의 탈탄소화에도 기여하는 것입니다.
3단계: 나카메구로역 앞 북지구 재개발(2033년 준공 예정)의 계획 내용은?
높이 160m·마루베니×도큐의 대형 타워 계획
3단계로 계획이 진행되고 있는 것이 '(가칭) 나카메구로역 앞 북지구 제1종 시가지 재개발 사업'입니다. 도큐 도요코선·도쿄 메트로 히비야선의 나카메구로역 북측에 인접한 약 0.6ha(부지면적 약 3,660㎡)를 대상으로 하며, 준비조합은 2020년(레이와 2년) 12월에 설립되었습니다. 사업 협력자로 마루베니 도시개발 주식회사와 도큐 주식회사가 참여하고 있으며, 컨설턴트는 주식회사 일본설계가 맡고 있습니다.
계획 규모는 지상 37층·지하 5층, 높이 약 160m, 연면적 약 4.4만㎡입니다. 지하 2층~지하 2층에 주차장, 지하 1층~3층에 상업시설, 6층~37층에 주택(약 260호)을 배치하는 대규모 복합 타워입니다. 메구로강을 마주한 테라스 광장 배치도 계획되어 있어 나카메구로 지역의 휴식 공간으로서의 기능도 기대됩니다.
사업 일정과 파급 효과
일정은 2026년도에 도시계획 결정, 2028년도에 본조합 설립, 2029년도에 권리변환 계획 인가, 2030년도 착공, 2033년도 준공을 예상하고 있습니다. 2025년 7월에는 메구로구에 '마치즈쿠리 제안서'가 제출되었으며, 사업화를 위한 절차가 착실히 진행되고 있습니다.
마루베니 도시개발·도큐라는 강력한 개발력을 갖춘 사업 협력자의 참여와 메구로강변 테라스 광장 정비는 나카메구로 지역의 회유성·집객력 향상으로 이어집니다. 이 3단계의 완성으로 메구로역에서 나카메구로역에 이르는 연선 전체가 연속된 고부가가치 지역으로 재편될 것입니다.
지유가오카를 포함한 메구로·나카메구로 주변 지역 전체의 투자 동향에 대해서는 지유가오카역 주변 재개발과 부동산 투자 전망｜2대 대형 프로젝트가 지역 가치를 바꾼다도 참고하시기 바랍니다.
지가·부동산 시장에 미치는 영향은 어느 정도인가?
시나가와구 가미오사키의 지가 데이터
국토교통성이 발표한 2025년 공시지가에 따르면, 메구로역 지역(시나가와구 가미오사키)의 평균 지가는 203만 3,000엔/㎡(평당 단가: 약 672만 엔)으로 전년 대비 +12.43%의 대폭 상승을 기록했습니다. 시나가와구 전체의 상승률도 +12.15%로 높은 수준이며, 메구로역 앞 재개발 효과가 주변 지역 전체의 지가를 견인하고 있는 상황이 수치로 나타나고 있습니다.
※지가 데이터 수치는 지가공시(국토교통성)에 기반한 참고값입니다.
브릴리아 타워즈 메구로의 자산 가치 추이
브릴리아 타워즈 메구로의 주택은 분양 당시(2015년 전후) 평당 단가가 약 600만 엔이었던 것이 2021년 시점에서는 700~800만 엔대로 상승했습니다. 준공 후 주변의 매물이 감소하고 거래 속도가 가속화되고 있는 것도 시장의 수급 경색을 보여주는 것입니다. 아마존 재팬 본사 입주에 따른 오피스 수요 확대와 대규모 공공 공간이 조성하는 주거 환경의 질 향상이 자산 가치 상승을 뒷받침하고 있는 것으로 분석됩니다.
2030년대를 향한 메구로·나카메구로 지역의 투자 전망
JR 메구로 빌딩이 2028년도에 개업하고 나카메구로역 앞 북지구 타워가 2033년에 준공됨으로써, 메구로·나카메구로 지역은 2020년대 후반부터 2030년대에 걸쳐 지속적인 개발 압력이 유지되는 상황이 이어집니다. 타워맨션 공급이 제한적인 반면 주거 수요는 꾸준하여, 가치 상승 압력은 장기적으로 유지될 것으로 전망됩니다.
그렇기 때문에 현시점에서의 자산 가치 평가와 매입·보유 판단이 중요합니다. 한편으로 상승 국면이 지속되는 가운데에서도 '장기적 시야'를 갖고 단기적인 가격 변동에 흔들리지 않는 자산 계획을 수립하는 것이 부동산 오너에게 본질적인 강점으로 이어집니다.
도쿄 지역별 재개발 동향에 대한 자세한 내용은 도쿄 재개발 지역 주요 프로젝트 조사 리포트｜투자·주거 적합성과 장래성에서도 종합적으로 정리하고 있습니다.
정리
메구로역 앞 재개발은 단발성 프로젝트가 아니라 1988년 트라이스퀘어 구상에서 이어지는 3단계 연쇄적 도시 재생으로 이해하는 것이 중요합니다.
- 1단계(2017년 준공): 메구로역 앞 지구 제1종 시가지 재개발 사업. 약 837억 엔·3동 트리플 타워의 완성으로 아마존 재팬 본사 유치와 약 940호의 주택 공급을 실현.
- 2단계(2028년도 개업 예정): JR 메구로 빌딩. 역 직결·ZEB Ready 인증·아트레 상업+오피스 복합 빌딩이 메구로의 남측 관문을 쇄신.
- 3단계(2033년 준공 예정): 나카메구로역 앞 북지구. 높이 160m·마루베니×도큐가 참여하는 초고층 복합 타워가 메구로강변의 가치를 높임.
시나가와구 가미오사키의 공시지가가 전년 대비 +12.43%라는 높은 상승률을 보이는 배경에는 이 3단계 재개발 연쇄에 의한 지속적인 부가가치 창출이 있습니다. 메구로·나카메구로 지역에 대한 투자·거주를 검토하시는 분은 단기적인 시장 동향뿐만 아니라 2030년대까지 이어지는 도시 정비의 큰 흐름을 감안한 장기적인 판단이 요구됩니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 메구로역 앞 지구 제1종 시가지 재개발 사업은 언제 준공되었나요? 사업비는 얼마였나요?
2017년(헤이세이 29년) 11월 30일에 시설 건축물이 준공되었으며, 이듬해 2018년 3월에 거리 개장이 이루어졌습니다. 총사업비는 약 837억 엔이며, 시행자는 메구로역 앞 지구 시가지 재개발 조합(현재 해산 완료)입니다. 도쿄건물·다이이치생명보험·다이세이건설이 참여 조합원으로서 사업을 추진했습니다.
Q2. JR 메구로 빌딩은 언제 개업하나요? 어떤 시설이 되나요?
2026년 2월에 본체 공사가 착수되었으며, 2028년도 겨울 개업을 예정하고 있습니다. 지상 9층 건물(높이 약 40m, 연면적 약 13,260㎡)로 1~2층에 상업시설(아트레), 3~9층에 오피스가 입주하는 복합 빌딩입니다. JR 메구로역 콩코스에서 2층 연결 통로로 직결됩니다. ZEB Ready 인증을 취득한 높은 환경 성능의 건물이기도 합니다.
Q3. 나카메구로역 앞 북지구 재개발은 언제 준공되나요? 어떤 시설이 계획되어 있나요?
2026년도에 도시계획 결정, 2030년도 착공, 2033년도 준공을 예상하고 있습니다. 지상 37층·높이 약 160m의 초고층 복합 빌딩으로 1~3층에 상업시설, 6~37층에 주택(약 260호)이 들어서는 계획입니다. 마루베니 도시개발과 도큐가 사업 협력자로 참여하며, 메구로강을 마주한 테라스 광장 정비도 계획되어 있습니다.
Q4. 메구로역 주변 지가는 재개발로 어떻게 변화하고 있나요?
2025년 공시지가에 따르면, 메구로역 지역(시나가와구 가미오사키)의 평균 지가는 203만 3,000엔/㎡(평당 단가 약 672만 엔)으로 전년 대비 +12.43% 상승했습니다. 브릴리아 타워즈 메구로의 중고 평당 단가도 2015년 분양 당시 약 600만 엔에서 2021년 시점 700~800만 엔대로 상승하여, 재개발에 의한 자산 가치 향상 효과가 명확하게 나타나고 있습니다.
함께 읽어보기
인용·참고 자료
