Jiyugaoka est une ville qui représente le quartier Jonan de Tokyo, où cohabitent l'opulence d'une zone commerciale et le calme d'une zone résidentielle. Devant la gare, le « Projet de réaménagement urbain de type 1 du district Jiyugaoka 1-29 » progresse, et les réflexions sur le réaménagement se poursuivent du côté est.
Du point de vue de l’investissement immobilier, le réaménagement ne consiste pas seulement à ajouter de nouveaux bâtiments. La ligne d'écoulement devant la gare, la concentration commerciale, l'environnement piétonnier, la prévention des catastrophes, l'offre de logements, le niveau des loyers et les attentes en matière de prix de vente évolueront de manière complexe. L’important n’est pas de considérer directement les nouvelles de réaménagement comme un facteur d’augmentation des prix, mais de déterminer quelle valeur sera reflétée dans la propriété et à quel moment.
Points clés de cet article
- Dans le quartier Jiyugaoka 1-29, un complexe commercial, commercial et résidentiel sera développé devant la gare.
- Le réaménagement affectera la sécurité, la prévention des sinistres, l'environnement piétonnier et la concentration commerciale devant la gare.
- Lorsque nous prenons des décisions d'investissement, nous examinons les attentes avant l'ouverture, la demande réelle après l'ouverture et l'impact sur les loyers environnants.
- Jiyugaoka n'est pas un pôle d'affaires à grande échelle comme Shibuya, mais une ville avec une forte marque de logement et une culture de style de vie.
- Les retards dans le calendrier de construction, les coûts de construction, les taux d'intérêt et les changements dans la concurrence environnante doivent être confirmés comme des risques.
Quels sont les points forts de Jiyugaoka ?
La force de Jiyugaoka ne réside pas seulement dans la puissance de la station. Les lignes Tokyu Toyoko et Oimachi se croisent et, en plus de transports pratiques avec un accès facile à Shibuya, Yokohama et Oimachi, le quartier offre le plaisir de se promener en ville, une concentration de magasins individuels et un quartier résidentiel calme.
Lorsqu’on investit dans l’immobilier, il est important de considérer non seulement l’éloignement des gares et l’âge des bâtiments, mais aussi les raisons pour lesquelles les locataires choisissent une ville particulière. Dans le cas de Jiyugaoka, la combinaison du shopping, de la restauration, de l'éducation, du cadre de vie calme et de l'image de marque répond à un large éventail de demandes de la part des célibataires, des DINKS et des familles.
Or, plus le quartier est prisé, plus le prix d’acquisition est élevé. Il est difficile d’investir uniquement dans la recherche du rendement ; il est nécessaire de prendre des décisions d’investissement qui mettent l’accent sur la valeur des actifs à long terme, le maintien des loyers et la résistance à l’inoccupation.
Qu'est-ce qui va changer avec le réaménagement du quartier Jiyugaoka 1-29 ?
Le quartier Jiyugaoka 1-29 est un projet de réaménagement urbain de type 1 situé en face de la gare de Jiyugaoka. Selon les documents publiés par le Bureau du développement urbain du gouvernement métropolitain de Tokyo et l'entité du projet, une installation complexe comprenant des installations commerciales, commerciales et résidentielles est prévue sur une superficie d'environ 0,5 ha.
| Article | Contenu |
|---|---|
| Domaine d'activité | District de Jiyugaoka 1-29 |
| Domaine de mise en œuvre | Env. 0,5ha |
| Surface totale | Env. 46 000 m2 |
| Échelle du bâtiment | 15 étages hors sol, 3 étages sous terre, environ 60 m de hauteur |
| Nombre de logements | Environ 170 unités |
| Fonctions principales | Commercial, d'affaires, résidentiel, parking/stationnement vélo |
En réunissant les fonctions commerciales, commerciales et résidentielles devant la gare, l'impression de Jiyugaoka en tant que porte d'entrée va changer. En particulier, si l’espace piétonnier et la prévention des catastrophes sont améliorés, cela affectera la facilité de déplacement et la durée du séjour en ville.
L'ouverture des installations commerciales « JIYUGAOKA MUSE SQUARE » est prévue pour 2026, et le flux de personnes devant la gare peut changer considérablement en fonction des locataires d'ouverture et de la gestion des installations.
Points à noter lorsque l'on regarde le district de Jiyugaoka Higashi
Le district de Jiyugaoka Higashi doit être considéré dans une perspective à plus long terme que le district 1-29. Le côté est de la gare est confronté à des problèmes tels que le vieillissement des bâtiments, les rues étroites, la prévention des catastrophes et l'environnement piétonnier. Si le réaménagement progresse, l’équilibre global devant la gare pourrait changer.
Cependant, le réaménagement prend beaucoup de temps depuis la conception, l'association préparatoire, la planification urbaine, la conversion des droits, le début de la construction et son achèvement. Lors de la prise de décisions d’investissement, il est dangereux de prendre en compte dans le prix tous les projets non confirmés.
| Éléments à consulter | Impact sur les décisions d'investissement |
|---|---|
| Progrès de l'urbanisme | Perspectives de faisabilité et de calendrier |
| Accord avec les titulaires de droits | Risque de retard de construction |
| Coûts de construction | Modifications de régime et impact sur la rentabilité |
| Route commerciale | Impact sur la fréquentation des gares et les loyers des magasins |
| Offre de logements | Environnement concurrentiel pour la vente et la location de copropriétés |
Un réaménagement inachevé crée de l’anticipation. En revanche, si ces attentes se reflètent déjà dans les prix, le potentiel de hausse supplémentaire pourrait être limité.
Comment le réaménagement affecte-t-il les prix de l'immobilier ?
Il existe de multiples canaux par lesquels le réaménagement affecte les prix de l’immobilier. Les commerces devant la gare seront renforcés, l'environnement piétonnier sera amélioré, la prévention des catastrophes sera améliorée, la sensibilisation à la ville sera améliorée et le nombre de personnes souhaitant s'y installer augmentera. Lorsque ces facteurs se chevauchent, ils ont un effet positif sur les loyers et les prix de vente.
Cependant, toutes les propriétés n’ont pas la même valeur. L'impact variera en fonction de la distance de la gare, de l'âge du bâtiment, des conditions de gestion, du plan d'étage et de la population cible.
| Type de propriété | Impact attendu | Points à noter |
|---|---|---|
| Copropriétés à proximité des gares | Maintenir la valeur des actifs et renforcer la demande locative | Les prix d'acquisition sont élevés et les rendements ont tendance à être faibles |
| Biens à louer à pied de la gare | Résistance à l'inoccupation et maintien des loyers | Perte de compétitivité due à des équipements obsolètes |
| Propriétés commerciales | Demande due à l'augmentation du flux de personnes | Vérifier le secteur des locataires et leur capacité à payer le loyer |
| Propriété ancienne | Local à rénover | Les coûts de réparation et la stratégie de sortie sont importants |
À Jiyugaoka, la valeur d'une propriété est déterminée non seulement par sa nouveauté après le réaménagement, mais également par son harmonie avec le paysage de rue et la marque existants.
Risques que les investisseurs devraient vérifier
Lorsque vous investissez dans des zones de réaménagement, examinez les risques ainsi que les attentes.
- Possibilité de retard dans la période de construction
- Possibilité de modifications des plans en raison de la hausse des coûts de construction
- Possibilité de diminution de la capacité de financement de l'acheteur en raison de la hausse des taux d'intérêt
- La comparaison des propriétés utilisées dans les environs peut devenir difficile en raison de l'offre de nouvelles constructions
- Possibilité que le prix d'acquisition devienne trop élevé en raison d'attentes élevées
Le réaménagement peut être un facteur favorable à long terme, mais il ne garantit pas des gains à court terme. Les investisseurs doivent prendre des décisions basées non seulement sur l’apparence de la ville après le réaménagement, mais également sur le loyer en cours, les coûts de réparation, le remboursement des prêts et le prix de sortie.
Liste de contrôle à voir lors d'un investissement à Jiyugaoka
- Avez-vous vérifié non seulement la distance à pied depuis la gare, mais également le trajet réel depuis le guichet jusqu'à la propriété ?
- Le flux de personnes après le réaménagement se dirigera-t-il vers la propriété ?
- Y aura-t-il une concurrence avec l'offre de nouvelles constructions/nouvelles constructions environnantes ?
- Le loyer actuel peut-il être maintenu même en cas de réembauche ?
- Avez-vous vérifié l'état de la gestion, l'historique des réparations et l'impression des espaces communs ?
- Les attentes en matière de restructuration sont-elles trop prises en compte dans le prix d'acquisition ?
- La propriété est-elle une option viable même si elle est détenue pendant une longue période ?
Plutôt que d'être une zone visant des rendements élevés à court terme, Jiyugaoka est une zone adaptée à l'idée de protéger la valeur des actifs sur le long terme en raison de l'image de marque de la ville et de la demande résidentielle.
Questions fréquemment posées (FAQ)
Q1. Les prix de l’immobilier vont-ils augmenter avec le réaménagement de Jiyugaoka ?
R. Il peut s’agir d’un facteur à la hausse, mais l’impact variera en fonction de la propriété. Vous devez prendre une décision en tenant compte de la distance de la gare, de l'âge du bâtiment, des conditions de gestion, du niveau du loyer et du prix d'acquisition.
Q2. Que faire du réaménagement du quartier 1-29 ?
R. Selon les documents publiés, une installation complexe comprenant des installations commerciales, commerciales et résidentielles est prévue. L'impact sur les fonctions commerciales et l'environnement piétonnier devant la gare attire l'attention.
Q3. Quand dois-je acheter une zone à réaménager ?
R. Immédiatement après l'annonce du plan, avant le début de la construction, avant l'ouverture et après l'ouverture, les attentes sont prises en compte dans le changement de prix. Veuillez juger s'il est sous-évalué sur la base de la rentabilité et du prix de sortie, et non sur la base des nouvelles en matière de réaménagement.
Q4. Jiyugaoka est-il adapté aux investisseurs débutants ?
R. Comme il s’agit d’un quartier populaire, vous pouvez vous attendre à une résistance des logements vacants, mais le prix d’acquisition est élevé et les rendements ont tendance à être faibles. Vérifiez attentivement vos plans financiers et vos hypothèses de détention à long terme.
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Citations/Références
