Le courant du redéveloppement redessine, silencieusement mais avec certitude, la carte urbaine du Japon. Au cœur de Tokyo, une vague de redéveloppements d'une ampleur qualifiée d'inédite depuis un siècle est en cours, tandis qu'en région, au-delà des rues commerçantes aux rideaux baissés, de nouvelles initiatives commencent à éclore. Dans cette série, "La carte de la destruction et de la création", nous avons examiné en six volets ce qui se produit réellement pour les villes et les actifs derrière le phénomène du redéveloppement. Et dans ce dernier épisode, je souhaite vous transmettre une seule question. Resterez-vous du côté de ceux qui "lisent" la carte du redéveloppement ? Ou choisirez-vous de passer du côté de ceux qui la "dessinent" ?
Retour sur la série : ce que cinq épisodes ont mis en lumière
Dans le premier épisode, nous avons pris de la hauteur sur l'ensemble des projets de redéveloppement menés simultanément dans les cinq arrondissements centraux de Tokyo. Ces projets, dont le coût total se chiffre en milliers de milliards de yens, ne relèvent pas d'une simple rénovation des bâtiments ; ils visent à réécrire la compétitivité même de la ville. En arrière-plan de cette ruée vers le redéveloppement, la hausse du prix des terrains, les déplacements des résidents et la rotation des locataires commerciaux se produisent en chaîne, et leurs effets continuent de se propager pendant dix ou vingt ans après l'achèvement.
Cette série a mis en évidence trois points. Premièrement, le redéveloppement ne se déploie pas par "points", mais à l'échelle d'une "surface". L'achèvement d'un seul projet produit un effet d'entraînement qui accroît la valeur des actifs de toute la zone environnante. Deuxièmement, pour bénéficier du redéveloppement, il faut comprendre que le timing est décisif. Parmi les trois étapes que sont la décision d'urbanisme, la période de travaux et l'achèvement, c'est juste après la première que l'on peut espérer le rendement le plus élevé. Troisièmement, il existe une différence structurelle : le modèle de réussite de Tokyo ne s'applique pas nécessairement aux régions.
Apprendre des échecs du redéveloppement régional
Dans le redéveloppement des villes régionales, le schéma d'échec le plus fréquemment répété a été la "recherche de la taille". De nombreux exemples ayant voulu faire revenir l'animation en attirant de grands centres commerciaux dans les centres-villes ont fini par se vider de leur substance dans les dix ans suivant leur livraison. Même si l'on crée un immense espace de consommation dans une zone où la population diminue, il n'existe tout simplement pas assez d'habitants pour soutenir cette demande.
Les études de cas sur la revitalisation des centres-villes compilées par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme expriment également des réserves quant à la durabilité des redéveloppements qui visent uniquement la "concentration d'équipements commerciaux". Le problème des rues commerçantes aux rideaux fermés peut sembler résolu en surface grâce à de grands investissements extérieurs, mais tant que les acteurs locaux ne sont pas formés, on aboutit de nouveau à la même issue.
Lorsqu'on observe le redéveloppement régional du point de vue des ultra-riches, l'essentiel est de comprendre cette "structure de l'échec". Beaucoup d'opérations régionales qui ont échoué avaient été conçues non pas pour la demande "qui existe aujourd'hui", mais pour la demande "qui existait autrefois". C'est précisément pour cette raison que, paradoxalement, plus la population diminue, plus la rareté des "lieux porteurs d'une histoire" gagne en valeur.
La "création d'un récit" comme modèle de réussite
L'un des exemples de réussite de revitalisation régionale qui a attiré l'attention au Japon comme à l'étranger est le projet de réhabilitation des maisons traditionnelles du quartier du château de Sasayama, à Tamba-Sasayama (anciennement Sasayama). En préservant le paysage du quartier du château, cette initiative a su valoriser des maisons anciennes devenues vacantes et concrétiser un développement urbain associant installation de nouveaux habitants, tourisme et agriculture. Cette démarche continue d'être présentée sur le site officiel de la ville de Tamba-Sasayama.
Cet exemple montre que c'est bien la "création d'un récit" qui produit des rendements de long terme. Des dizaines de maisons traditionnelles sont réhabilitées, des personnes y vivent, viennent les visiter, y découvrent la gastronomie et y séjournent : cette chaîne d'expériences forme une "marque territoriale". Une telle marque ne peut jamais être créée par un équipement commercial isolé. À mesure que la demande inbound se redresse et que le nombre de voyageurs en quête du "vrai Japon" augmente, la demande pour ces "lieux porteurs d'un récit" continuera probablement de croître.
Dans l'investissement immobilier des ultra-riches, cette perspective apporte un enseignement important. Un bien immobilier porteur d'un "récit" conserve une valeur relativement plus stable face aux cycles économiques qu'un actif défini uniquement par sa taille. La nature du marché diffère entre une tour résidentielle au cœur de Tokyo et un bâtiment historique en région, mais un "immobilier porteur d'un récit" renferme une valeur qui ne se mesure pas uniquement au rendement.
Stratégie du bénéficiaire : se positionner pour capter les effets du redéveloppement
La première forme d'implication dans le redéveloppement consiste à en bénéficier en tant que "bénéficiaire". Dans le cas des grands redéveloppements de Tokyo, la stratégie de base consiste à acquérir des biens dans les zones environnantes au stade de la décision d'urbanisme, puis à profiter de la hausse du prix des terrains après l'achèvement. Comme nous l'avons également analysé dans L'impact du redéveloppement du centre de Tokyo sur la valeur immobilière, une hausse progressive du prix des terrains, au rythme de l'avancement des projets, a été constatée dans des secteurs tels que Toranomon, Shibuya et Shinagawa.
L'important est d'opérer un changement de perspective : sécuriser d'abord non pas "la zone de redéveloppement elle-même", mais "la zone d'impact du redéveloppement". Dans la zone de redéveloppement, les prix fonciers intègrent déjà dans une large mesure les anticipations dès l'annonce du projet. Il est souvent plus judicieux d'investir tôt dans les zones périphériques où l'accessibilité s'améliorera grâce au redéveloppement, qu'il s'agisse de quartiers résidentiels situés dans un rayon de quinze minutes à pied ou d'immeubles de bureaux attenants à de nouveaux pôles commerciaux, afin d'espérer un rendement plus élevé.
La stratégie qui consiste à "attendre" fait partie des options les plus rationnelles pour les ultra-riches. Mais ce que l'on choisit de sécuriser pendant cette période d'attente crée une différence décisive dans le rendement obtenu dix ans plus tard.
Stratégie du concepteur : investir en participant à l'avenir de la ville
La deuxième forme d'implication dans le redéveloppement consiste à prendre part à l'avenir de la ville en tant que "concepteur". Il s'agit d'une démarche qui dépasse la simple gestion d'actifs pour chercher à créer la valeur même de la ville.
Comme moyen concret, il y a d'abord la participation à une association de redéveloppement. En prenant part à l'opération en tant que propriétaire foncier, il devient possible non seulement de bénéficier d'une hausse de valeur patrimoniale, mais aussi d'intervenir dans la conception même de la ville. Dans les grands projets de redéveloppement, la formation du consensus entre propriétaires fonciers est le processus le plus difficile ; précisément pour cette raison, les investisseurs patrimoniaux capables de contribuer à ce consensus acquièrent une influence à la hauteur de cet engagement.
Ensuite, il existe l'utilisation des dispositifs de copropriété immobilière spécifique. Des cadres permettent progressivement de participer à des projets tels que la réhabilitation de petits bâtiments historiques ou la valorisation de biens immobiliers sous-utilisés en région. Le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme fait également progresser l'aménagement de l'environnement d'investissement dans l'immobilier, et l'intérêt pour ces dispositifs augmente.
Et l'opportunité la plus rare est le choix de concevoir une ville à partir de zéro. Acquérir d'anciennes écoles, d'anciennes usines ou des ensembles de maisons traditionnelles abandonnées en région pour les faire renaître comme des "lieux porteurs d'un récit" relève d'une "implication dans le territoire" qui dépasse l'investissement au sens strict. Ce n'est pas une approche visant un rendement de court terme, mais sur un horizon de dix à vingt ans, elle peut produire la valeur la plus profonde.
La philosophie d'INA : un redéveloppement qui ne détruit pas
Depuis de longues années, ce que je réfléchis à travers mon métier dans l'immobilier, c'est le concept d'un "redéveloppement qui ne détruit pas". L'image générale du "redéveloppement" est celle d'une démolition de l'existant pour repartir d'un terrain nu et bâtir du neuf. Pourtant, le redéveloppement qui crée une véritable valeur commence par tirer parti du temps et de la mémoire qui se sont accumulés sur place.
L'exemple du quartier du château de Sasayama l'illustre, et même à Tokyo, certains secteurs continuent d'évoluer avec leur époque tout en rénovant les bâtiments existants. "Détruire" est certes plus rapide. Mais l'essence de l'acte de "créer" réside dans ce qui se construit patiemment au fil du temps. La vision de long terme et la marge financière dont disposent les ultra-riches constituent précisément la force qui permet de concrétiser ce "redéveloppement qui ne détruit pas".
INA&Associates株式会社 développe ses activités avec la conviction que "le capital humain est le plus grand des actifs". Ce principe vaut non seulement pour la gestion des organisations, mais aussi pour la fabrique de la ville. Lorsque la région fait grandir un capital humain de qualité et que ce capital humain porte la valeur de la ville, le redéveloppement devient durable. Ne pas rechercher la taille, mais créer un récit et faire grandir le capital humain : c'est, selon moi, le cœur des investissements en redéveloppement pour les dix prochaines années.
Conclusion : de quel côté choisirez-vous de vous tenir ?
À travers les six volets de la série "La carte de la destruction et de la création", j'ai voulu transmettre une seule idée. Le vaste courant du redéveloppement crée, avec le temps, un écart décisif entre ceux qui se contentent de l'observer et ceux qui choisissent d'y prendre part.
Profiter des effets du redéveloppement en tant que bénéficiaire constitue aussi une stratégie importante. Mais l'expérience la plus riche consiste, au-delà de cela, à participer à l'avenir de la ville en tant que concepteur. Lorsque l'on se libère de l'idée reçue selon laquelle "Tokyo" ou la "grande échelle" suffisent à garantir un bon investissement, la carte qui s'ouvre devant soi apparaît forcément sous un jour nouveau.
Ce que les échecs des villes régionales nous ont enseigné, c'est que ce n'est pas la taille, mais le récit, qui crée la valeur. Ce que la réussite du quartier du château de Sasayama nous a montré, c'est que l'investissement dans le temps et dans le capital humain apporte le plus grand retour.
Pour finir, permettez-moi de vous poser une question. À partir de maintenant, resterez-vous du côté de ceux qui "lisent" la carte du redéveloppement ? Ou choisirez-vous de vous placer du côté de ceux qui la "dessinent" ? Votre réponse déterminera vos actifs au cours des dix prochaines années, ainsi que l'avenir des villes auxquelles vous serez associé.
FAQ
Q1. Quel est le meilleur moment pour qu'un ultra-riche commence à investir dans le redéveloppement ?
Le moment d'entrée considéré comme le plus porteur est juste après la décision d'urbanisme. Une fois le projet annoncé et son contenu rendu concret, les prix n'ont pas encore été intégralement répercutés sur l'ensemble du marché. En acquérant à ce stade des biens situés dans les zones voisines, il devient possible de capter la hausse du prix des terrains après l'achèvement. Il reste toutefois essentiel de diversifier ses investissements en tenant compte des risques de modification du projet ou de report du calendrier.
Q2. En quoi le redéveloppement régional diffère-t-il fondamentalement de celui de Tokyo ?
La différence la plus importante réside dans la "nature de la demande". À Tokyo, le redéveloppement correspond à une "mise à jour" opérée dans une ville où l'activité économique et la population sont déjà concentrées ; la demande existe donc avant même le lancement du projet. En revanche, en région, il s'agit d'une "création" dans un contexte de déclin démographique, où il faut faire naître la demande elle-même. C'est pourquoi les modèles de réussite régionaux reposent non pas sur "l'augmentation de l'échelle", mais sur la "création d'un récit". Introduire en région une logique conçue pour Tokyo sans comprendre cette différence a été considéré comme l'une des principales causes de nombreux échecs.
Q3. Comment un investisseur peut-il participer à un "redéveloppement qui ne détruit pas" ?
Il existe trois grands modes de participation. Le premier consiste à rejoindre une association de redéveloppement en tant que propriétaire foncier ; le deuxième, à investir dans des projets via des dispositifs de copropriété immobilière spécifique ; le troisième, à acquérir directement des bâtiments historiques ou des biens sous-utilisés pour les rénover. Dans tous les cas, une vision de long terme et une coopération avec des partenaires qui comprennent le contexte local sont indispensables. INA&Associates株式会社 accompagne également ce type de réflexion d'investissement.
Q4. À la lumière de l'ensemble de la série "La carte de la destruction et de la création", quelle action peut-on entreprendre dès maintenant ?
Je vous recommande d'abord de vérifier si les biens immobiliers que vous détenez se situent dans une "zone d'impact" du redéveloppement. Ensuite, renseignez-vous sur l'état des décisions d'urbanisme dans les régions qui vous intéressent afin d'identifier les zones où des opérations sont prévues dans les cinq à dix prochaines années. Enfin, demandez-vous laquelle des deux approches, la "stratégie du bénéficiaire" ou la "stratégie du concepteur", correspond le mieux à votre portefeuille et à votre projet de vie. Faire face à cette question constitue la première étape de la construction patrimoniale des dix prochaines années.
À lire aussi
Série "La carte de la destruction et de la création"
- La ruée vers le redéveloppement de Tokyo, inédite depuis un siècle | Transformation des 5 arrondissements centraux et avenir de la valeur des actifs（1er épisode de la série）
- L'impact du redéveloppement du centre de Tokyo sur la valeur immobilière | Analyse d'investissement à Toranomon, Shibuya et Shinagawa
Sources et références
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, "Exemples d'initiatives de revitalisation des centres-villes"https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/toshi_urbanmainte_tk_000077.html
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, "Revitalisation des centres-villes"https://www.mlit.go.jp/toshi/city/sigaiti/
- Site officiel de la ville de Tamba-Sasayama https://www.city.tambasasayama.lg.jp/
Série "La carte de la destruction et de la création — Que se passe-t-il réellement pour les villes et les actifs derrière le redéveloppement ?"
- 1er épisode :La ruée vers le redéveloppement de Tokyo, inédite depuis un siècle | Transformation des 5 arrondissements centraux et avenir de la valeur des actifs
- 2e épisode :Polarisation du marché des bureaux à Tokyo — Pourquoi des taux de vacance de 0,7 % et de 26 % coexistent-ils ?
- 3e épisode :Qu'est-ce que la gentrification ? — Explication de la face sombre de la conversion des droits et des risques pour les propriétaires fonciers
- 4e épisode :Redéveloppement de Jingu Gaien et préservation du paysage — Pourquoi l'investissement ESG transforme la valeur de long terme de l'immobilier
- 5e épisode :Osaka suivra-t-elle la trajectoire de Tokyo ? — L'avenir après l'Expo, l'IR et Grand Green
- 6e épisode : "Du côté de la démolition" ou "du côté de la création" — Stratégie d'investissement en redéveloppement pour les ultra-riches (le présent article)
