Tokyo traverse actuellement une vague de réaménagement urbain d'une ampleur qualifiée par certains observateurs d'« unique en cent ans ». Aux quatre coins de la capitale, des projets combinant réfection des infrastructures, construction de nouveaux commerces et amélioration de l'accès aux transports se succèdent, transformant en profondeur le paysage et les fonctions de la ville. La plupart de ces grands chantiers relèvent d'un dispositif juridique bien particulier au Japon, le « projet de réaménagement urbain » (shigaichi saikaihatsu jigyō), le plus souvent porté par une union de propriétaires fonciers constituée en association (kumiai sekō) plutôt que directement par la puissance publique. Son principe central est la « conversion des droits » (kenri henkan) : au lieu d'exproprier les propriétaires et occupants existants, on leur attribue, dans l'immeuble reconstruit, des surfaces ou des droits d'une valeur équivalente à leur bien d'origine, ce qui leur permet de rester sur place sans sortir d'argent. Le mécanisme rappelle, sur le principe, le remembrement urbain français ou la logique de mutualisation foncière que l'on retrouve dans une zone d'aménagement concerté (ZAC) — avec une différence de taille : la ZAC reste, en France, un outil piloté par la collectivité publique, souvent via un aménageur mandaté, alors qu'au Japon ce sont fréquemment les propriétaires fonciers eux-mêmes, réunis en association, qui portent le projet et en assument le risque financier, l'administration se bornant à l'autoriser et à l'accompagner. Ce qui suit présente les principales zones de réaménagement en cours ou à l'étude, sous l'angle de leur potentiel d'investissement, de leur qualité de vie et de leurs perspectives d'avenir.
Que va changer le réaménagement du quartier de Yaesu, autour de la gare de Tokyo ?
Du côté de la sortie Yaesu de la gare de Tokyo, plusieurs grands projets sont en cours, dont l'achèvement en 2028 de TOKYO TORCH (la Torch Tower) : une zone qui continuera d'évoluer pendant plus d'une décennie.
Principaux projets :
- Projet TOKYO TORCH (réaménagement de l'îlot de Tokiwabashi) : comprend la Torch Tower, une tour d'environ 385 mètres de haut, dont l'achèvement est prévu pour 2028. Le projet intègre un hôtel de standing international ainsi qu'une place publique de 7 000 m².
- Réaménagement du secteur Yaesu 1-chōme Est B : la tour de 51 étages « TOFROM YAESU TOWER » a été achevée le 28 février 2026. L'immeuble comprend une grande salle événementielle et un théâtre.
- Réaménagement du secteur central de Yaesu 2-chōme : achèvement prévu au cours de l'exercice 2028. Le projet comprend un vaste immeuble de bureaux et de commerces, ainsi qu'une gare routière souterraine.
Potentiel d'investissement : l'emplacement même, juste devant la gare de Tokyo, garantit la valeur patrimoniale du bien. Une forte demande de bureaux, un risque de vacance locative faible et l'animation croissante apportée par les nouveaux grands commerces constituent autant de vents favorables pour l'investissement immobilier commercial dans le quartier.
Perspectives : la mise en service du Chūō Shinkansen à sustentation magnétique renforcera l'axe nord-sud du centre-ville entre la gare de Tokyo et la gare de Shinagawa, ce qui devrait faire progresser la valeur immobilière du secteur Yaesu-Nihonbashi. La métropole de Tokyo soutient elle-même ce quartier en tant que « pôle d'affaires international », ce qui en fait une zone au potentiel d'avenir extrêmement élevé.
Pourquoi le réaménagement du quartier de Nihonbashi attire-t-il autant l'attention ?
À Nihonbashi, un réaménagement de très long terme avance de pair avec un projet d'ampleur nationale : l'enfouissement de l'autoroute urbaine Shuto. Le quartier est en train de devenir l'un des plus emblématiques de Tokyo, où se conjuguent histoire et modernité.
Principaux projets :
- Plan de renaissance de Nihonbashi (3ᵉ étape) : piloté par le promoteur Mitsui Fudosan, un aménagement à grande échelle mené en lien avec l'enfouissement de l'autoroute Shuto.
- Secteur central de Nihonbashi 1-chōme : construction d'une tour de 52 étages, dont l'achèvement est attendu vers 2025-2026.
- Secteur est de Nihonbashi 1-chōme : deux tours dont l'ouverture est prévue par étapes, jusqu'à la fin des années 2030.
Potentiel d'investissement : le quartier concentre des institutions financières et des sièges de grandes entreprises, ce qui maintient un taux de vacance durablement bas. L'arrivée d'établissements hôteliers de renommée internationale, comme le Waldorf Astoria Tokyo Nihonbashi (ouverture prévue en 2026), en accroît encore le pouvoir d'attraction. Alliant l'image de marque héritée de l'époque d'Edo et un confort résolument contemporain, c'est une zone dont la valeur patrimoniale résiste bien dans le temps.
Perspectives : l'achèvement de l'enfouissement de l'autoroute Shuto, prévu aux alentours de 2035, fera considérablement progresser la valeur paysagère des berges de la rivière Nihonbashi. Ce plan de très long terme, qui se prolonge jusqu'à la fin des années 2030, laisse espérer une revalorisation progressive et continue du quartier.
Quel pôle international deviennent Toranomon et Azabudai ?
Avec l'ouverture d'Azabudai Hills, le quartier de Toranomon-Azabudai évolue rapidement vers une « ville compacte » internationale, où se mêlent affaires, diplomatie et culture.
Principaux projets :
- Azabudai Hills : ouvert en 2023, ce complexe compte trois tours dont la Mori JP Tower, haute de 330 mètres. Il regroupe environ 1 400 logements, des bureaux, un hôtel, une école internationale et une place publique d'environ 6 000 m².
- Extension du quartier Toranomon Hills : la Business Tower (2020), la Residential Tower (2022) et la Station Tower (2023, directement reliée à une nouvelle station de métro).
Potentiel d'investissement : les loyers de bureaux devraient se maintenir parmi les plus élevés de la capitale, ce qui rend le secteur attractif pour l'investissement locatif. Les résidences haut de gamme d'Azabudai Hills, considérées comme l'un des espaces de vie les plus prestigieux du centre-ville, séduisent une clientèle fortunée ainsi que des cadres étrangers expatriés, et devraient conserver une forte valeur patrimoniale sur le long terme.
Perspectives : le réaménagement de Toranomon 2-chōme (avec notamment une tour d'environ 265 mètres) et l'aménagement du secteur d'Atago sont également planifiés, de sorte que le développement de l'ensemble du quartier va se poursuivre. On peut espérer la formation d'un nouvel axe central reliant Shinbashi, Toranomon, Azabudai et Roppongi.
Quelles opportunités le réaménagement de Shibuya offre-t-il aux investisseurs ?
Grâce à plus d'une décennie de réaménagements successifs, Shibuya s'est imposé comme un pôle de concentration d'entreprises de la tech et des industries créatives, une zone où le rendement locatif attendu de l'investissement immobilier est également favorable.
Principaux projets :
- Shibuya Scramble Square : les bâtiments central et ouest de la deuxième phase doivent être achevés au cours de l'exercice 2027.
- Shibuya Sakura Stage : achevé en 2023, il regroupe bureaux, commerces, appartements de services et un établissement médical international.
- Réaménagement du secteur de la gare de Dōgenzaka 1-chōme : une tour associant bureaux, commerces et hôtel, dont l'achèvement est prévu en 2027.
Potentiel d'investissement : la demande locative couvre un large éventail, des grandes entreprises aux jeunes pousses, et le rendement attendu de l'investissement en immeubles de bureaux est favorable. Le succès des nouveaux commerces en matière d'affluence stabilise également la valeur des actifs commerciaux. L'amélioration de la sécurité urbaine, apportée par le réaménagement, renforce en outre l'attrait résidentiel du quartier.
Perspectives : d'ici 2027, l'essentiel des grands projets aura été mené à bien, donnant naissance à un Shibuya doté d'un nouveau paysage urbain et de nouvelles fonctions. Visiteurs et nouvelles enseignes devraient continuer d'y affluer sans discontinuer (voir également notre article « Que sont les 6 arrondissements centraux ? Différences avec les zones à 3, 5 et 7 arrondissements, et comment choisir sa zone d'investissement »), ce qui laisse présager le maintien, sur le long terme, d'un fort pouvoir d'attraction et d'une valeur immobilière élevée.
Quelles opportunités d'investissement le réaménagement de Shinjuku propose-t-il ?
Shinjuku poursuit, jusque vers 2040, un plan de réaménagement de très long terme visant à en faire un pôle d'affaires de tout premier plan mondial. Les prix immobiliers y progressent déjà, anticipant cet avenir, mais le potentiel du quartier une fois le réaménagement achevé laisse encore de la marge de progression.
Principaux projets :
- Réaménagement du secteur de la sortie ouest de la gare de Shinjuku : réaménagement autour de l'ancien bâtiment des grands magasins Odakyū, comprenant notamment une tour de 48 étages, dont l'achèvement est prévu vers 2030.
- Projet « Shinjuku Grand Terminal » : reconstruction du bâtiment de la gare JR de Shinjuku et réaménagement de la place devant la gare, d'ici le milieu des années 2030.
- Tokyu Kabukicho Tower : ouverte en avril 2023, un complexe de divertissement de 48 étages.
Potentiel d'investissement : avec environ 3,5 millions de voyageurs entrant et sortant chaque jour, il s'agit de l'une des plus grandes gares terminales au monde, ce qui rend la recherche de locataires commerciaux extrêmement favorable. La livraison, grâce au réaménagement, d'immeubles dotés des équipements les plus récents devrait maintenir le dynamisme du marché des bureaux.
Perspectives : d'ici le milieu des années 2030, Shinjuku aura profondément changé de visage pour devenir ce « Grand Terminal ». S'agissant d'un plan de long terme, son impact sur le marché immobilier sera progressif, mais durable.
Où en est le projet du « second Roppongi Hills » à Roppongi ?
À Roppongi, le promoteur Mori Building poursuit son projet de « second Roppongi Hills », d'une surface de plancher totale d'environ 1,08 million de m², qui, selon le calendrier révisé, devrait faire naître au cours de l'exercice 2032 l'un des îlots dotés de la skyline la plus impressionnante de tout Tokyo.
Principaux projets :
- Réaménagement du secteur ouest de Roppongi 5-chōme : des tours jumelles de 66 et 70 étages. Face notamment à la flambée des coûts de construction, le projet a été révisé : la modification du plan d'urbanisme du secteur et l'autorisation de création de l'association de réaménagement sont désormais prévues pour l'exercice 2026, l'approbation du plan de conversion des droits et le démarrage des travaux pour l'exercice 2027, et l'achèvement de l'ensemble pour l'exercice 2032. Avec une surface de plancher totale d'environ 1,08 million de m², le projet dépassera en ampleur le premier Roppongi Hills (environ 790 000 m²).
Potentiel d'investissement : Roppongi est un quartier où les prix immobiliers restent élevés et stables, porté par une demande de bureaux constante de la part d'entreprises étrangères et d'entreprises technologiques. En raison de la rareté du foncier, les prix des transactions dans le voisinage sont déjà orientés à la hausse, sous l'effet d'une véritable « prime au réaménagement ». Sur le long terme, c'est un quartier qui a de bonnes chances d'être reconnu, à l'échelle internationale, comme un « actif de premier rang ».
Pourquoi le développement de Shinagawa et de Takanawa Gateway offre-t-il un tel potentiel ?
Le quartier de Shinagawa doit devenir le terminus de départ du Chūō Shinkansen à sustentation magnétique, un nœud de transport d'envergure nationale, et constitue un cas unique d'urbanisation conçue en même temps qu'une nouvelle gare. La date de mise en service du maglev n'est toutefois pas fixée : la valorisation du quartier doit s'appuyer non pas sur ce projet, mais sur des réalités déjà à l'œuvre, à savoir l'aménagement du secteur de la sortie ouest de la gare et l'entrée en exploitation de Takanawa Gateway City.
Principaux projets :
- Réaménagement du secteur de la sortie ouest de la gare de Shinagawa : porté par JR East et la compagnie ferroviaire Keikyu, avec une réalisation par étapes de 2025 à 2036.
- Takanawa Gateway City : sur l'emprise d'un ancien dépôt ferroviaire, un nouvel îlot associant bureaux, logements, commerces et équipements culturels ; inauguré le 27 mars 2025, il a ouvert dans son intégralité le 28 mars 2026.
Potentiel d'investissement : Takanawa Gateway City a ouvert dans son intégralité en mars 2026 et ses fonctions d'attraction d'entreprises étrangères et d'incubation de start-up sont désormais en exploitation. La commodité inégalée d'une connexion directe à une nouvelle station de la ligne Yamanote devrait maintenir une demande résidentielle solide. Mais l'inauguration étant passée, la phase où l'on pouvait acheter sur la seule anticipation est révolue : il convient désormais de juger en suivant l'avancement de l'aménagement du secteur de la sortie ouest de la gare de Shinagawa, qui se poursuivra jusqu'en 2036, ainsi que l'évolution réelle des loyers et des taux d'occupation.
Perspectives : s'agissant du Chūō Shinkansen à sustentation magnétique, JR Central indique que l'achèvement des travaux entre Shinagawa et Nagoya est prévu « à partir de 2027 » : la date de mise en service n'est donc pas fixée. Si le maglev entre en service, la gare deviendra un terminus qui attirera des voyageurs de tout le Japon et du monde entier ; mais tant que l'échéance reste imprévisible, il est plus réaliste, dans le cadre du droit japonais de la gestion locative, d'apprécier le prix du foncier et les loyers de Shinagawa à l'aune de l'aménagement du secteur de la sortie ouest de la gare et de l'exploitation de Takanawa Gateway City.
Quelles sont les caractéristiques du réaménagement de Nakano et des quartiers du front de mer ?
Nakano, dont le potentiel se classe juste derrière celui des cinq arrondissements centraux, et les quartiers du front de mer de Harumi, où naît l'une des plus vastes villes nouvelles de la capitale, offrent chacun des opportunités d'investissement bien distinctes.
Autour de la gare de Nakano : le réaménagement de l'emprise de l'ancien Nakano Sun Plaza est revenu à la case départ : face à l'envolée du coût de l'opération, la convention-cadre conclue avec le groupement pressenti a été résiliée en 2025. L'arrondissement de Nakano révise son plan de réaménagement, notamment en ramenant la salle polyvalente à une capacité de 3 000 à 5 000 places ; il envisage d'adopter le plan révisé entre février et mars 2027, de lancer un nouvel appel à candidatures auprès d'opérateurs privés au cours de l'exercice 2027 et de viser un achèvement à l'exercice 2034. La proximité de Shinjuku et des prix encore abordables restent des atouts, mais ni l'ampleur du bâtiment ni le calendrier ne sont arrêtés : il convient donc, à ce stade, d'éviter de miser sur une plus-value fondée sur ce projet.
Harumi et le front de mer : HARUMI FLAG (5 632 logements au total, pour une population planifiée d'environ 12 000 habitants) s'impose comme l'une des plus vastes villes nouvelles de la capitale. La demande s'est révélée telle que le taux de sursouscription au premier tirage au sort pour les logements en vente a dépassé dix fois le nombre de lots disponibles, en moyenne. La mise en service d'un bus à haut niveau de service reliant directement le centre-ville, ainsi que l'ouverture de la voie circulaire n° 2, en rapprochent l'accès du centre, et le quartier devrait s'installer durablement comme nouvelle destination résidentielle prisée des jeunes générations.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Quelle est la zone de réaménagement offrant le meilleur potentiel d'investissement à Tokyo ?
Tout dépend de l'objectif d'investissement. Pour rechercher un revenu stable, les alentours de la gare de Tokyo et Toranomon sont prometteurs ; pour viser une plus-value, Shinagawa et Takanawa Gateway ; pour miser sur une croissance à moyen-long terme, Nihonbashi.
Q. Quel est le meilleur moment pour acheter un bien dans une zone de réaménagement ?
En règle générale, la période la plus avantageuse se situe après l'annonce du plan de réaménagement, mais avant le démarrage des travaux. Plus l'on approche de l'achèvement, plus la « prime au réaménagement » se reflète dans les prix : il est donc important de se renseigner tôt et de décider en conséquence.
Q. Quels critères privilégier pour choisir une zone de réaménagement à des fins résidentielles ?
Il importe d'évaluer globalement l'amélioration de la desserte en transports, la richesse de l'offre commerciale, le renforcement de la sécurité face aux catastrophes ainsi que les projets d'espaces verts et d'équipements publics. L'ouverture d'une nouvelle gare ou d'un grand centre commercial, en particulier, pèse fortement sur la satisfaction résidentielle.
Q. L'augmentation de l'offre liée au réaménagement fait-elle peser un risque sur le marché des bureaux ?
La vague de livraisons de bureaux entre 2023 et 2025 fait craindre une hausse ponctuelle du taux de vacance, mais la demande pour les immeubles aux dernières spécifications reste solide, et ce basculement vers des biens haut de gamme devrait renforcer la compétitivité de l'ensemble du marché des bureaux tokyoïte.
Q. Existe-t-il des risques à investir dans un appartement du front de mer ?
Le risque de liquéfaction propre aux terrains gagnés sur la mer et la protection contre les submersions marines constituent des enjeux réels, mais la métropole de Tokyo poursuit la construction de digues renforcées. Le grand nombre de logements livrés impose une certaine vigilance à court terme quant à l'équilibre entre l'offre et la demande, mais à long terme, la croissance démographique et la maturation du quartier devraient stabiliser la valeur patrimoniale.
