Osaka va-t-elle suivre la trajectoire de Tokyo ? | L'avenir de la ville et des actifs façonné par l'après-Expo, l'IR et Grand Green

Osaka connaît aujourd'hui une transformation urbaine d'une ampleur sans précédent. Alors que trois pôles, "Kita" (Grand Green Osaka et reconstruction d'Osaka Marubiru), "Minami" (réaménagement de Namba) et "Bay" (IR de Yumeshima), évoluent simultanément, l'attention des investisseurs converge vers une seule question : "Osaka va-t-elle suivre la trajectoire de surproduction qu'a connue Tokyo ?" A cette question, nous, INA, dont le siège principal est à Osaka, apportons une réponse claire.

Quelle est la vue d'ensemble du réaménagement des trois pôles d'Osaka ?

Actuellement, dans la zone métropolitaine d'Osaka, la "réécriture" de la ville progresse autour de trois pôles.

Le premier pôle, "Kita", est la zone structurée autour de Grand Green Osaka (Umekita phase 2). Ce projet, qui a connu une ouverture anticipée en septembre 2024, constitue l'un des plus vastes développements urbains mixtes d'Osaka, sur une superficie totale d'environ 17 hectares. Parmi eux, 6 hectares ont été aménagés en parc urbain, "Umekita Park", donnant naissance à un nouvel espace urbain intégré réunissant bureaux, hôtels, résidences haut de gamme et équipements commerciaux. La reconstruction du bâtiment voisin Osaka Marubiru est également en cours, et la transformation de "Kita" reste encore en devenir.

Le deuxième pôle, "Minami", est une zone directement liée à la demande inbound, centrée sur Namba et Dotonbori. Avec la reprise rapide du nombre de visiteurs internationaux au Japon, plusieurs projets hôteliers et rénovations commerciales se superposent, faisant augmenter l'offre à la fois sur le segment de l'hébergement spécialisé et sur celui du luxe.

Le troisième pôle, "Bay", est l'IR de Yumeshima, qui suscite l'attention la plus forte. Les travaux principaux avancent avec pour objectif une ouverture à l'automne 2030, et Osaka IR Co., Ltd., portée notamment par MGM Resorts et Orix, agit comme entité d'exploitation.

Quelle est la situation actuelle et l'évaluation de Grand Green Osaka ?

Grand Green Osaka est l'un des plus grands projets japonais de développement urbain privé, porté par un grand consortium réunissant notamment Mitsubishi Estate, Sekisui House et Takenaka Corporation. Il ne s'agit pas d'un simple réaménagement : avec le concept d'une "forêt au cœur de la ville", ce projet concrétise un environnement urbain de type "mixed-use" qui intègre en un seul ensemble les fonctions de travail, d'habitation et de détente.

L'impact sur le marché immobilier est apparu immédiatement. Dans les arrondissements voisins de Kita et Chuo, le prix unitaire des transactions de copropriétés haut de gamme a progressé, et certains biens dépassent désormais 8 millions de yens par tsubo. Les niveaux de loyers augmentent en parallèle, et la demande pour des bureaux de grande qualité se concentre dans le secteur de Kita.

Cela dit, certains points doivent encore être observés avec sang-froid. Grand Green Osaka en est encore à une phase de démarrage, "un à deux ans après l'ouverture". Il faudra encore plusieurs années de références opérationnelles pour stabiliser le taux d'occupation des locataires, le niveau d'activité et l'ancrage du commerce alentour. Le fait qu'une demande anticipée se soit déjà manifestée est certain, mais il est encore prématuré d'affirmer que la valeur s'est définitivement établie.

Jusqu'où le projet d'IR de Yumeshima a-t-il progressé en vue d'une ouverture en 2030 ?

L'approbation de la zone pour l'IR d'Osaka a été publiée par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme en avril 2023, et le projet est entré dans une phase officielle de développement. Le coût de construction est estimé à environ 930 milliards de yens, et l'ouverture est visée pour l'automne 2030.

Les effets économiques sont estimés par la préfecture et la ville d'Osaka à environ 1 100 milliards de yens par an, mais j'estime qu'il faut aborder ce chiffre avec prudence et ne pas l'accepter tel quel. L'effet d'ouverture d'un complexe touristique intégré dépend fortement de l'avancement des infrastructures environnantes, de l'accessibilité en transport et de la situation des équipements concurrents. L'état d'avancement du BRT et du prolongement du métro destinés à desservir Yumeshima est une variable déterminante qui fixera la limite supérieure des effets de l'ouverture de l'IR.

Ce que je souhaite plutôt transmettre aux investisseurs, c'est que "ceux qui bénéficieront de l'ouverture de l'IR ne sont pas ceux qui se précipiteront après l'ouverture". L'histoire montre que les prix immobiliers évoluent en amont puis autour de l'ouverture d'un IR. Une préparation orientée vers la "seconde vague" de 2028 à 2029 constitue précisément une stratégie rationnelle.

Comparaison avec Tokyo : quelles sont les forces structurelles d'Osaka comme "ville de demande réelle" ?

La crainte selon laquelle "Osaka suivrait la trajectoire de Tokyo" repose sur certains fondements. Depuis 2023 à Tokyo, une polarisation liée à la surproduction de bureaux, notamment dans les zones riveraines, est devenue visible, et le risque d'ajustement après le retrait des capitaux mondiaux est désormais bien réel.

Cependant, Osaka et Tokyo diffèrent fondamentalement par la "qualité de leur marché".

Ce qui a soutenu la flambée de Tokyo, c'est la combinaison de fonds étrangers, d'investissements étrangers dans les J-REIT et d'une compression des rendements sous l'effet de taux d'intérêt extrêmement bas. Lorsque les taux changent et que les flux de capitaux mondiaux se modifient, la structure qui soutient les prix élevés vacille. C'est là l'essence même du risque de bulle.

A l'inverse, à Osaka, les investisseurs institutionnels nationaux et les utilisateurs relevant de la demande réelle sont les principaux acteurs du marché. Tout en bénéficiant de l'augmentation de l'inbound, le marché dépend peu des capitaux mondiaux et conserve une formation des prix plus "ancrée dans la réalité". J'appelle cela une "ville de plateau" : les prix n'y montent pas brutalement, mais les facteurs structurels d'un effondrement soudain y sont également limités.

Un autre point est souvent sous-estimé : la forte densité démographique et l'excellente accessibilité des transports dans le centre d'Osaka. La structure urbaine centrée sur Umeda et Namba conserve une force d'attraction de demande réelle, où l'on se concentre à la fois pour vivre et pour travailler, avec des conditions géographiques et sociales qui rendent moins probable le phénomène, observé à Tokyo, de "retour vers le centre après une dispersion vers la périphérie".

Lire les données de rendement du marché immobilier d'Osaka

Observons la réalité du marché à travers les chiffres.

Dans les six arrondissements centraux d'Osaka (Kita, Chuo, Naniwa, Nishi, Fukushima et Tennoji), le rendement brut moyen des biens immobiliers d'investissement est estimé à environ 4,72 % (en 2025). Ce niveau dépasse clairement la moyenne d'environ 3,8 % des cinq arrondissements centraux de Tokyo (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku et Shibuya).

Ce chiffre suggère qu'Osaka peut encore être un marché relativement sous-évalué. Alors que la compression des rendements à Tokyo est déjà allée très loin, Osaka laisse encore une marge pour acquérir des actifs à des cap rates relativement plus élevés. Pour les grandes fortunes et les détenteurs de patrimoine, Osaka constitue donc une option de portefeuille qu'il est difficile d'ignorer, y compris sous l'angle de la sécurisation d'un revenu locatif.

Cela dit, un rendement élevé ne suffit pas à lui seul. A Osaka aussi, la polarisation progresse selon l'emplacement, l'ancienneté du bâti et la qualité de la gestion. Il ne s'agit pas d'adopter un scénario grossier selon lequel "tout Osaka va monter", mais bien de porter un regard précis sur ce qui progressera et ce qui restera à l'écart dans chacun des pôles de Kita, Minami et Bay.

Stratégie de timing d'investissement | De l'ajustement après l'Expo à la seconde vague de l'IR

Comment faut-il alors envisager le bon timing pour investir dans l'immobilier d'Osaka ? Je vais vous présenter mon point de vue avec franchise.

Phase 1 (octobre 2025 à 2026) : la phase d'ajustement après la clôture de l'Expo

Après la clôture de l'Expo en octobre 2025, la demande dans la construction et le tourisme pourrait temporairement se calmer, et le marché pourrait entrer dans une phase où il retrouve son sang-froid après l'enthousiasme. Cette période correspond au moment où "le bruit diminue et la véritable demande réelle devient plus lisible". Le tri des actifs dont le prix intègre des attentes excessives progressera, ce qui rendra les décisions d'investissement plus claires.

Phase 2 (2027-2029) : la période de préparation à la seconde vague de l'IR

En anticipant d'environ trois ans l'ouverture de l'IR (objectif : automne 2030), les flux de capitaux commenceront à se diriger vers les zones environnantes. Les attentes de développement autour de Yumeshima, de l'arrondissement de Konohana et de la zone de Sakurajima entraîneront une réévaluation de l'ensemble du secteur de la baie. Pendant cette période, il est essentiel d'avoir déjà une position dans des zones ayant fait leurs preuves.

L'attitude rationnelle consiste à "attendre sereinement l'accalmie après l'Expo, considérer tout ajustement comme une opportunité de renforcer ses achats, puis se positionner sur la seconde vague précédant l'ouverture de l'IR". Il est essentiel de ne ni se précipiter pour acheter au plus haut, ni laisser passer l'occasion par excès d'attentisme, mais d'entrer sur le marché avec un timing fondé sur des éléments concrets.

Le point de vue d'INA | La perception du terrain que seule une maison-mère implantée à Osaka peut offrir

Nous, chez INA, sommes une société immobilière dont le siège principal se trouve à Osaka. Plutôt que de "parler d'Osaka depuis l'extérieur" comme on le fait parfois à Tokyo, nous ressentons chaque jour, dans notre activité, la température réelle du marché d'Osaka.

Permettez-moi de partager un constat de terrain. Depuis 2024, la nature des consultations immobilières émanant de clients fortunés à Osaka a changé. Aux questions spéculatives telles que "quels secteurs vont monter grâce à l'IR ?" se substituent de plus en plus des questions relevant de la demande réelle, comme "quelles zones faut-il choisir pour détenir durablement des actifs à Osaka ?" J'y vois un signe positif de maturation du marché.

Par ailleurs, s'il est certain que la vague inbound est revenue à Osaka, les investisseurs professionnels commencent déjà à prendre leurs distances avec une "stratégie d'investissement fondée uniquement sur l'inbound". Tout en bénéficiant de la demande touristique, ils privilégient de plus en plus des actifs résidentiels et tertiaires reposant sur une base solide de demande réelle. Savoir lire cette évolution constitue, à mon sens, une perspective essentielle pour réussir durablement un investissement à Osaka.

Résumé

• A Osaka, les trois pôles "Kita", "Minami" et "Bay" progressent simultanément, et la réécriture de la ville a déjà commencé dans les faits
• L'IR d'Osaka avance dans ses travaux principaux avec pour objectif une ouverture à l'automne 2030. L'approbation de la zone a été finalisée en avril 2023
• Tokyo et Osaka diffèrent par la "qualité de leur marché". Osaka est un "marché de plateau" centré sur la demande réelle nationale, dont la structure diffère de la bulle de type tokyoïte dépendante des capitaux mondiaux
• Le rendement brut moyen dans les six arrondissements centraux d'Osaka est d'environ 4,72 %. Il dépasse celui des cinq arrondissements centraux de Tokyo et laisse subsister un sentiment de valorisation attractive
• En matière de timing d'investissement, la stratégie rationnelle est en deux temps : "attendre sereinement l'ajustement après l'Expo, puis se préparer à la seconde vague de l'IR"
• Depuis sa position de maison-mère implantée à Osaka, INA accompagne les décisions d'investissement de long terme fondées sur des actifs ancrés dans la demande réelle

FAQ（Questions fréquentes）

Q1. L'IR d'Osaka (complexe touristique intégré) ouvrira-t-il vraiment en 2030 ?

R. En avril 2023, le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a publié l'avis officiel d'approbation de la zone, et Osaka IR Co., Ltd. (portée par MGM Resorts et Orix) poursuit les travaux principaux en tant que maître du développement. L'objectif reste une ouverture à l'automne 2030, mais les grands chantiers d'infrastructure comportent toujours un risque de retard. Nous recommandons donc des plans d'investissement qui intègrent une certaine latitude sur le calendrier d'ouverture.

Q2. Le secteur autour de Grand Green Osaka présente-t-il encore un intérêt d'investissement aujourd'hui ?

R. Depuis l'ouverture anticipée de Grand Green Osaka, les prix des biens autour de l'arrondissement de Kita ont déjà progressé. Le risque d'acheter au plus haut ne peut être écarté, mais un investissement dans des résidences de grande qualité, dans une logique de détention de long terme, reste pertinent comme pilier de stabilité d'un portefeuille. Si, au cours des prochaines années, les références en matière d'occupation complète et de stabilisation de la valeur s'accumulent, une nouvelle revalorisation peut également être envisagée.

Q3. L'investissement immobilier à Osaka présente-t-il moins de risques qu'à Tokyo ?

R. Il ne serait pas approprié d'affirmer sans nuance que le risque est "plus faible", mais il est plus juste de dire que "la nature du risque est différente". Tokyo présente un risque de volatilité plus élevé, lié aux entrées et sorties de capitaux mondiaux, tandis qu'Osaka, soutenue par la demande réelle, est relativement moins exposée à un risque de chute brutale de grande ampleur. Cela dit, un mauvais choix d'emplacement ou un investissement dans une zone de surproduction peut également générer des pertes à Osaka.

Q4. Les prix de l'immobilier à Osaka vont-ils baisser après l'Expo ?

R. Après la clôture de l'Expo, le sentiment d'"après-fête" peut entraîner une baisse temporaire de l'attention ou un ajustement des prix sur certains biens spéculatifs. Toutefois, les moteurs de transformation urbaine à moyen et long terme que sont Grand Green Osaka et le développement de l'IR continueront d'évoluer indépendamment de l'Expo. A ce stade, nous considérons qu'un scénario de forte baisse des actifs de qualité dans les zones centrales reste peu probable.

Sources et références

• Association japonaise pour l'Exposition internationale 2025, "Site officiel" (https://www.expo2025.or.jp/)
• Bureau de la stratégie économique de la ville d'Osaka (https://www.city.osaka.lg.jp/keizaisenryaku/)
• Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, Bureau des affaires urbaines, planification urbaine (https://www.mlit.go.jp/toshi/city_plan/toshi_city_plan_tk_000092.html)
• INA&Associates, "【2025】Dernières évolutions des principaux projets de réaménagement à Osaka" (https://media.ina-gr.com/ja/archives/column/osaka-major-redevelopment-projects-2025-overview)