Le réaménagement de la gare de Shibuya, à Tokyo, entre dans sa phase finale selon un calendrier précis : le réseau piétonnier de la gare et de ses abords doit être pour l'essentiel achevé au cours de l'exercice 2030, la phase II de Shibuya Scramble Square (渋谷スクランブルスクエア) doit être terminée au cours de l'exercice 2031, et l'achèvement global, incluant notamment la place Hachikō, est prévu pour l'exercice 2034. Au Japon, l'exercice budgétaire (年度, nendo) court d'avril à mars ; « l'exercice 2034 » désigne donc la période d'avril 2034 à mars 2035. Pour un propriétaire, l'enjeu ne se limite pas à l'apparition de nouvelles tours. Ce qui compte, c'est que les passages, les places, les circulations souterraines et les passerelles qui relient les quatre côtés de la gare vont être réorganisés, et que la manière dont les commerces, les bureaux et les logements du quartier sont perçus va changer en profondeur.
Ce type d'opération est très spécifique au Japon. Là où une grande gare européenne est généralement gérée par un opérateur ferroviaire unique et rénovée dans le cadre d'un projet public, la gare de Shibuya est transformée conjointement par plusieurs compagnies ferroviaires privées ou privatisées, qui sont aussi promoteurs immobiliers, et par un projet de remembrement urbain. Dans cet article, nous, INA&Associates, société de gestion immobilière, présentons, à partir de ce que nous observons sur le terrain, les « derniers changements » qui interviendront entre les exercices 2030 et 2034, en distinguant l'usage du quartier et les conséquences pratiques pour les propriétaires. Nous vous invitons à le lire comme un outil pour réexaminer un bien non pas à partir des distances sur un plan, mais du point de vue de la personne qui marche réellement dans la rue.
Qu'est-ce que le « dernier chapitre » du réaménagement de la gare de Shibuya ?
Quiconque change de train à Shibuya se demande souvent, face à la multitude de palissades de chantier et de déviations, « jusqu'à quand ces travaux vont-ils durer ? ». Selon les annonces officielles, la gare de Shibuya et le réseau piétonnier centré sur la gare seront pour l'essentiel achevés au cours de l'exercice 2030, la phase II de Shibuya Scramble Square (tour centrale et tour ouest) sera terminée au cours de l'exercice 2031, et l'achèvement global, y compris la place Hachikō, est prévu pour l'exercice 2034.
Ce programme est le plan du quartier de la gare de Shibuya (渋谷駅街区計画, Shibuya-eki gaiku keikaku), porté par Tokyu, JR East et Tokyo Metro. Il fait avancer simultanément le développement de Shibuya Scramble Square, l'amélioration de la gare elle-même, et l'aménagement de la place Hachikō et de la place de la sortie Est. Il ne s'agit pas du développement d'une seule grande tour, mais d'une rénovation des infrastructures urbaines qui recompose d'un seul tenant la gare, les places, les passages et les équipements commerciaux. Pour un lecteur francophone, on pourrait penser à un projet comparable à la transformation d'un grand pôle d'échanges parisien, à la différence près qu'ici ce sont les compagnies ferroviaires elles-mêmes qui pilotent et financent une grande partie de la promotion immobilière au-dessus et autour des voies.
Un relief en vallée, défi propre à Shibuya
Comme son nom l'indique (le suffixe « ya » évoque une vallée), Shibuya est un quartier dont la gare se trouve au fond d'une vallée. Prise entre les pentes de Miyamasuzaka et de Dōgenzaka, la gare a longtemps été coupée du nord, du sud, de l'est et de l'ouest par les voies ferrées et les axes routiers. Le dernier chapitre des travaux est aussi une tentative de reconnecter ces différences de niveau et ces coupures par des circulations verticales. C'est pourquoi, une fois achevé, Shibuya deviendra un quartier doté de plusieurs entrées, difficile à résumer au seul « carrefour Scramble » que connaissent les touristes du monde entier.
Nous avons déjà présenté la vue d'ensemble du réaménagement de la zone de Shibuya dans notre article sur l'impact du réaménagement des abords de la gare de Shibuya sur la valeur immobilière. Le présent article se concentre sur les changements de la toute dernière phase.
Exercice 2030 : ce qui change, ce sont les correspondances et la façon de rejoindre le quartier
Le premier changement que l'on ressentira sur place ne sera pas la hauteur des immeubles, mais la facilité de déplacement. Selon la page officielle de Tokyu, l'exercice 2030 verra naître un réseau piétonnier à plusieurs niveaux reliant la gare aux quatre points cardinaux, au niveau de la rue et à celui des passerelles ; à la gare JR de Shibuya, l'aménagement des portillons et des halls sera pour l'essentiel terminé, et un passage public libre d'une largeur maximale de plus de 20 mètres reliera l'est et l'ouest de la gare.
Ces travaux visent à atténuer la coupure créée par le relief en vallée. Si l'on comprend plus facilement à quel niveau marcher pour sortir vers Miyamasuzaka, Dōgenzaka, Sakuragaoka ou l'avenue Meiji-dōri, la distance psychologique jusqu'à la destination se raccourcit. Pour un bien locatif, même si le nombre de minutes à pied depuis la gare, mention presque obligatoire dans les annonces japonaises, ne change pas, l'impression lors de la visite, l'agrément du trajet de nuit et la facilité à guider quelqu'un par temps de pluie changent. En France, une annonce mentionne souvent « proche métro » ; au Japon, l'indication « X minutes à pied de la gare » est standardisée et pèse lourdement sur les loyers, d'où l'importance de ce que ce chiffre ne dit pas.
Être sur le flux principal ou en dehors
Pour les commerces et les activités de services en particulier, il ne suffit plus de regarder le passage devant la façade au rez-de-chaussée : la manière de capter les flux venant du niveau des passerelles ou des niveaux souterrains devient déterminante. Des locaux qui étaient jusqu'ici « proches de la gare mais difficiles à expliquer » pourraient voir leur valeur augmenter grâce à la réorganisation des flux. À l'inverse, les locaux qui se retrouveront à l'écart des nouveaux flux principaux risquent de devenir relativement plus difficiles à trouver, à moins de repenser leur enseigne, leur entrée et leur parcours de réservation. La transformation des flux piétons peut être un vent porteur comme un vent contraire. Pour un investisseur étranger, cela signifie qu'une adresse « à Shibuya » ne suffit pas : il faut vérifier niveau par niveau la position du bien par rapport aux futurs cheminements.
Exercice 2031 : la phase II de Scramble Square modifie le temps de séjour
Au cours de l'exercice 2031, la phase II de Shibuya Scramble Square (tour centrale et tour ouest) doit être achevée. Selon les annonces officielles, avec la tour est déjà en service, l'ensemble formera l'un des plus grands équipements commerciaux de la région métropolitaine de Tokyo, avec une surface de vente pouvant atteindre environ 6 000 mètres carrés par étage commercial.
L'extension des surfaces commerciales ne signifie pas seulement qu'il y aura davantage de lieux pour faire ses achats. Les personnes qui ne font que traverser la gare pourront plus facilement se donner rendez-vous, déjeuner ou dîner, faire leurs courses avant ou après le travail, ou faire une halte pendant une visite touristique, le tout au sein d'un même ensemble de bâtiments. Les flux de personnes à Shibuya ont toujours été très importants, mais les déplacements à l'intérieur de la gare et à ses abords étaient complexes. Lorsque circulations et commerces sont reliés, les courts séjours s'additionnent et leurs effets se diffusent plus facilement aux commerces environnants.
Commerce de destination ou commerce de flux ?
Le point qu'un propriétaire doit examiner est de savoir si son bien relève d'un commerce de destination, où la clientèle vient délibérément, ou d'un commerce de flux, qui vit du passage des promeneurs. Pour un commerce de destination, il est essentiel de soigner les applications de cartographie, les pages de réservation et les explications concernant l'entrée du bâtiment. Pour un commerce de flux, au contraire, il faut vérifier à quel niveau passe le regard des piétons et si les enseignes et les vitrines sont visibles depuis les nouveaux cheminements. Pour deux biens situés dans le même Shibuya, la manière de gagner peut être totalement différente. Contrairement à de nombreux centres-villes européens où la rue commerçante au niveau du sol reste la référence, Tokyo superpose souvent plusieurs « rues » à différents étages, ce qui rend ce diagnostic indispensable.
Achèvement de l'exercice 2034 : comment la place Hachikō et l'espace devant la gare vont-ils changer ?
Pour l'achèvement global prévu au cours de l'exercice 2034, l'aménagement de l'espace devant la gare, y compris la place Hachikō, sera un enjeu majeur. Les publications de l'arrondissement de Shibuya indiquent également que les travaux autour de la gare devraient être pratiquement achevés au cours de l'exercice Reiwa 16 (令和16年度, Reiwa jūroku nendo), c'est-à-dire l'exercice 2034 selon le calendrier occidental, et présentent l'« urban core » de la place Hachikō, une structure de circulation verticale, ainsi que les cheminements piétons en trois dimensions comme les caractéristiques du nouveau Shibuya.
La place Hachikō, du nom du célèbre chien fidèle dont la statue sert de point de rendez-vous, est à la fois un lieu de rencontre et l'entrée de Shibuya où se croisent touristes, navetteurs et clients des commerces. Si elle passe du statut de simple espace d'attente à celui de lieu qui relie déplacements verticaux et promenade dans le quartier, la signification du centre de Shibuya s'élargit. Places devant la gare, passerelles, passages souterrains et équipements commerciaux se superposeront, et le quartier disposera de plusieurs entrées.
Dans la pratique immobilière, il ne faut pas considérer ce changement uniformément comme un facteur de hausse des loyers, mais distinguer la façon dont chaque immeuble en profitera. Même un immeuble ancien peut être davantage choisi depuis les nouveaux flux si l'on soigne la visibilité de l'entrée, la luminosité devant les ascenseurs, la propreté des parties communes et la signalétique. Inversement, un immeuble bien situé mais difficile à indiquer verra ses faiblesses ressortir d'autant plus que son environnement s'améliore. Si nous attachons de l'importance à « présenter honnêtement les inconvénients », c'est parce que ce sont précisément ces faiblesses propres à chaque bien qu'il faut corriger en premier. Pour un investisseur habitué aux marchés européens, où la valeur d'un emplacement central est souvent considérée comme acquise, c'est une nuance importante : au Japon, la concurrence entre immeubles d'un même quartier se joue beaucoup sur l'entretien et la lisibilité.
Présentation du projet et points clés de l'aménagement des infrastructures urbaines
| Élément | Contenu |
|---|---|
| Nom des projets | Plan du quartier de la gare de Shibuya ; projet de remembrement foncier du quartier de la gare de Shibuya (渋谷駅街区土地区画整理事業, tochi kukaku seiri jigyō) |
| Principaux porteurs et maîtres d'ouvrage | Tokyu Corporation, East Japan Railway Company (JR East), Tokyo Metro Co., Ltd., l'Agence de renaissance urbaine (Urban Renaissance Agency, UR), entre autres. Les rôles diffèrent selon chaque projet |
| Localisation | Arrondissement de Shibuya, Tokyo, abords de la gare de Shibuya |
| Usages principaux | Installations ferroviaires, commerces, bureaux, places, réseau piétonnier, infrastructures urbaines |
| Surface du terrain et surface de plancher totale | Dans la mesure de ce que permettent de vérifier les documents publiés, l'ensemble du quartier de la gare n'est pas présenté sous la forme de chiffres d'un bâtiment unique |
| Hauteur et nombre d'étages | La tour est de Shibuya Scramble Square est achevée. Pour les détails des tours centrale et ouest de la phase II, il convient de consulter les plans individuels dans les documents officiels |
| Calendrier principal | Mai 2025 : début des travaux de la phase II ; exercice 2030 : gare et réseau piétonnier pour l'essentiel achevés ; exercice 2031 : achèvement prévu de la phase II ; exercice 2034 : achèvement global prévu |
Points clés des équipements publics et des infrastructures urbaines
Les infrastructures urbaines réalisées dans ce dernier chapitre ont toutes un lien direct avec les décisions pratiques des propriétaires. Nous présentons ci-dessous, pour chaque élément, son impact sur le quartier et les points à vérifier. Le remembrement foncier japonais, qui redistribue les parcelles pour créer routes et places, n'a pas d'équivalent exact en France, même s'il rappelle par certains aspects une opération d'aménagement de type ZAC : le résultat, ici, est que l'espace public lui-même est redessiné autour des immeubles existants.
| Élément aménagé | Impact sur le quartier | Ce que le propriétaire doit vérifier |
|---|---|---|
| Passage libre est-ouest | Les déplacements est-ouest dans la gare deviennent plus lisibles et les allers-retours entre le côté Miyamasuzaka et le côté Dōgenzaka s'améliorent | Mettre à jour la sortie utilisée pour guider les visiteurs du bien, l'itinéraire par temps de pluie et l'itinéraire de nuit |
| Réseau au niveau des passerelles | Les déplacements évitant l'encombrement du niveau de la rue augmentent, et la visibilité des étages à partir du premier étage change | Revoir la signalétique, les vitrages et l'indication des entrées des commerces et bureaux situés en étage |
| Passages et places souterrains | Les correspondances entre lignes ferroviaires et l'accès aux îlots environnants s'améliorent | Organiser le parcours des clients venant du sous-sol, l'emplacement des ascenseurs et les indications d'accessibilité |
| Place Hachikō et place de la sortie Est | Les usages de séjour (rendez-vous, tourisme, événements, repos) sont réorganisés | Pour les commerces environnants, réexaminer les heures de pointe, l'emplacement des files d'attente et la demande de vente à emporter |
| Prévention des catastrophes et gestion des eaux pluviales | La rénovation des infrastructures urbaines, y compris les bassins de rétention souterrains et l'aménagement des places, devrait améliorer la sécurité des abords de la gare | Vérifier les mesures contre les inondations, les consignes en cas d'urgence, ainsi que les réserves et l'affichage dans les parties communes |
Trois changements dans la pratique locative et transactionnelle
L'achèvement du réaménagement ne se limite pas à une question de niveau des loyers. Il transforme la pratique quotidienne elle-même : la façon de présenter un bien à la location, l'ordre des rénovations et le jugement sur la stratégie de sortie. À la différence de nombreux marchés européens où la valorisation d'un quartier en mutation se discute surtout en termes de prix au mètre carré, le marché tokyoïte récompense très concrètement les propriétaires qui adaptent leur gestion au nouveau visage du quartier.
Premièrement, la présentation lors de la mise en location change
Même pour les biens qui se contentaient jusqu'ici de la mention « à X minutes à pied de la gare de Shibuya », il deviendra important d'indiquer « depuis quel portillon, par quel niveau et par quelle sortie » on y accède. Le simple fait d'organiser l'itinéraire de visite peut modifier l'impression que laisse un même bien. Ajouter une ligne indiquant l'itinéraire recommandé sur le plan de commercialisation pourrait déjà faire une différence sur le taux de conclusion des baux.
Deuxièmement, les priorités de rénovation changent
Plutôt que de rivaliser avec les nouvelles grandes tours sur le luxe des aménagements intérieurs, plus un immeuble est ancien, plus il doit d'abord soigner son entrée, ses couloirs communs, ses toilettes, ses ascenseurs et sa plaque d'immeuble. À Shibuya, les attentes des visiteurs augmentent ; ce n'est donc pas l'ancienneté elle-même, mais « l'impression d'un immeuble mal entretenu » qui devient un point faible. Cette conception de la qualité de gestion rejoint ce que nous expliquons dans notre article sur le choix d'une société de gestion locative et la qualité de gestion.
Troisièmement, l'approche de la stratégie de sortie change
Faut-il attendre l'achèvement de l'exercice 2034 pour vendre, rénover et renouveler les locataires avant que les cheminements soient pour l'essentiel achevés en 2030, ou encore envisager un changement d'usage ? Le calendrier d'achèvement du réaménagement coïncide avec les moments où l'on doit décider de conserver, de vendre ou de refinancer. Comme nous l'avons expliqué dans notre article sur l'impact des réaménagements du centre de Tokyo sur la valeur immobilière, un réaménagement n'est pas intégré aux prix seulement après son achèvement : les anticipations qui se forment pendant les travaux le sont aussi. Pour un investisseur étranger, cela veut dire que le bon moment pour se positionner n'est pas forcément l'inauguration.
Commencer par de petites améliorations : ordres de grandeur des coûts
Il n'est pas nécessaire de penser qu'« une rénovation n'a de sens que si elle est de grande ampleur ». Au contraire, soigner à petite échelle les éléments qui déterminent la première impression des visiteurs offre souvent un meilleur rapport coût-efficacité. Les montants ci-dessous ne sont que des ordres de grandeur généraux et varient fortement selon la taille, les spécifications et la période des travaux. Avant toute décision d'investissement, obtenez impérativement des devis auprès de plusieurs entreprises et vérifiez les prix du marché. Les équivalents en euros sont des estimations calculées sur la base d'un taux indicatif d'octobre 2026 de 1 EUR ≈ 170 JPY.
| Amélioration | Objectif | Ordre de grandeur du coût |
|---|---|---|
| Renouvellement de la plaque d'immeuble et de la signalétique | Améliorer la visibilité depuis les nouveaux cheminements | De quelques dizaines de milliers à quelques centaines de milliers de yens (environ quelques centaines à quelques milliers d'euros), selon la taille |
| Passage aux LED et ajout d'éclairage dans les parties communes | Renforcer le sentiment de sécurité la nuit et l'impression de propreté | De quelques dizaines de milliers à quelques centaines de milliers de yens (environ quelques centaines à quelques milliers d'euros) |
| Remise en état esthétique de l'entrée et des couloirs communs | Garantir l'impression d'un immeuble « bien géré » | Un budget de l'ordre de quelques centaines de milliers de yens (environ quelques milliers d'euros) constitue une référence |
| Préparation de l'itinéraire de visite et des photos | Améliorer l'impression avant la signature du bail | Réalisable presque uniquement avec du temps et de l'effort |
Même un investissement de quelques centaines de milliers de yens n'est en rien secondaire si l'on considère ses effets sur le loyer proposé et la rapidité de location. Plutôt que de se précipiter sur de gros investissements, nous recommandons de commencer par de petites améliorations dont les effets sont visibles.
Ce que les propriétaires doivent faire dès maintenant face au réaménagement de la gare de Shibuya
L'exercice 2034 peut sembler lointain, mais si l'on raisonne selon le calendrier des baux, des rénovations et de la préparation d'une vente, la période de préparation n'est pas longue. Il est conseillé de procéder aux vérifications dans l'ordre suivant.
- Examiner la composition actuelle des locataires et distinguer les activités adaptées aux nouveaux flux de personnes de celles qui ne le sont pas.
- Photographier l'entrée et les parties communes de l'immeuble, et vérifier si une personne qui vient pour la première fois risque de se perdre.
- Caler le calendrier des révisions de loyer, des rénovations et des estimations de vente sur les trois jalons que sont les exercices 2030, 2031 et 2034.
Le fait que le quartier change avec le dernier chapitre du réaménagement de la gare de Shibuya signifie aussi que les critères d'évaluation des biens changent. Il ne suffit plus d'être proche de la gare : il faut que l'on puisse y arriver facilement, qu'on ait envie d'y rester et que l'immeuble soit correctement entretenu. Chez nous, nous considérons que les personnes, que nous appelons « talents » (人財, jinzai), sont le plus grand des actifs, et cette idée vaut aussi pour les biens immobiliers. Ce sont les immeubles dont on prend soin et que l'on regarde honnêtement qui peuvent transformer les mutations du quartier en vent porteur. Les propriétaires qui anticipent l'achèvement de l'exercice 2034 doivent réexaminer leur bien non pas à partir des distances sur un plan, mais du point de vue de la personne qui marche réellement dans la rue. Pour toute question, nous vous invitons également à consulter la liste de nos chroniques.
Questions fréquentes
Quand le réaménagement de la gare de Shibuya sera-t-il achevé ?
Selon les annonces officielles, la gare et le réseau piétonnier seront pour l'essentiel achevés au cours de l'exercice 2030, la phase II de Shibuya Scramble Square sera terminée au cours de l'exercice 2031, et l'achèvement global, y compris la place Hachikō, est prévu pour l'exercice 2034. Toutefois, s'agissant d'un projet de très grande envergure, nous recommandons de vérifier régulièrement le calendrier dans les documents officiels.
Les prix de l'immobilier vont-ils forcément augmenter ?
On ne peut pas l'affirmer de manière générale. L'amélioration de la circulation des promeneurs devant la gare est un facteur positif, mais pour chaque bien, l'évaluation diffère selon l'âge de l'immeuble, son état d'entretien, la lisibilité de son entrée, la demande locative et le niveau des loyers. Plus l'environnement s'améliore, plus les faiblesses des immeubles mal entretenus deviennent visibles.
Un immeuble ancien peut-il aussi profiter du réaménagement ?
Oui. Mais à condition d'améliorer les parties communes, la signalétique, l'éclairage et l'accès à l'entrée. Vérifiez si la première impression que donne l'immeuble est à la hauteur du nouvel espace devant la gare. Plus que l'ancienneté elle-même, c'est la qualité de l'entretien qui fait la différence dans l'évaluation.
Faut-il lancer dès maintenant une rénovation de grande ampleur ?
Commencer par de petites améliorations suffit. Il est réaliste de vérifier la plaque d'immeuble, la signalétique, l'éclairage des parties communes, les toilettes et l'itinéraire de visite, puis de prendre les décisions d'investissement par étapes, en fonction de l'évolution des flux à partir de l'exercice 2030. Pour les coûts, obtenez impérativement des devis auprès de plusieurs entreprises et vérifiez les prix du marché.
Citations et sources
- Tokyu Corporation (東急株式会社), « Le plan du quartier de la gare de Shibuya entre dans son dernier chapitre » (9 mai 2025)
- Tokyu Corporation (東急株式会社), « Dernier chapitre du plan du quartier de la gare »
- SHIBUYA FUTURE, projet de remembrement foncier du quartier de la gare de Shibuya
- Arrondissement de Shibuya (渋谷区), « Documents de séance du conseil de coordination pour l'aménagement des abords de la gare de Shibuya »
- Arrondissement de Shibuya (渋谷区), « Avec des passerelles et des circulations en trois dimensions, faire de la "vallée profonde" un atout »
