Shirokane The Sky a transformé Shirokane-Takanawa | Réaménagement à 79,3 milliards de yens et valeur immobilière

En février 2023, une tour de 45 étages au-dessus du sol et de 156 m de hauteur a vu le jour dans le ciel de Shirokane-Takanawa. Il s’agit du projet de réaménagement urbain de catégorie 1 du secteur nord-est de l’est du 1-chome de Shirokane, plus connu sous le nom de « Shirokane The Sky (SHIROKANE The SKY) ». En comptant depuis la création de l’association préparatoire, ce grand projet, représentant un coût total d’environ 79,3 milliards de yens, s’est étendu sur près de 16 ans et a été officiellement achevé en février 2025 avec l’autorisation de dissolution de l’association de réaménagement. Nous revenons ici, du point de vue des propriétaires et des investisseurs, sur les effets de cette opération sur la structure urbaine et la valeur immobilière de Shirokane-Takanawa.

Aperçu du projet : un secteur d’environ 1,7 ha confronté aux inondations et au vieillissement

Le secteur nord-est de l’est du 1-chome de Shirokane bénéficiait d’un emplacement privilégié, à seulement 3 à 4 minutes à pied de la station Shirokane-Takanawa des lignes Tokyo Metro Namboku et Toei Mita, mais il faisait face depuis longtemps à plusieurs difficultés. Les inondations causées par la montée des eaux de la Furukawa, le vieillissement des bâtiments, ainsi que l’insuffisance des infrastructures routières pour garantir la sécurité des piétons. La prise de conscience qu’il serait impossible d’exploiter pleinement le potentiel de ce site de premier ordre au cœur de Tokyo si ces problèmes demeuraient sans réponse a constitué le point de départ de l’initiative d’aménagement urbain.

La superficie du secteur est d’environ 1,7 hectare. Le maître d’ouvrage est l’Association de réaménagement urbain du secteur nord-est de l’est du 1-chome de Shirokane, et le nombre de titulaires de droits s’élève à 285. La décision d’urbanisme a été prise en juillet 2013, puis l’autorisation de création de l’association de réaménagement a été accordée en avril 2015. Ensuite, après l’approbation du plan de conversion des droits (mars 2018) et le démarrage des travaux de construction (août 2019), les travaux se sont achevés en février 2023. Enfin, la dissolution de l’association a été autorisée en février 2025, marquant la fin de l’ensemble des étapes de ce projet.

白金ザ・スカイ（SHIROKANE The SKY）東棟・西棟外観 — Vue d’ensemble de Shirokane The Sky (SHIROKANE The SKY). À gauche, la tour est de 45 étages ; à droite, la tour ouest de 19 étages. Source : Activités de réaménagement de Haseko

Que représente une telle envergure parmi les plus importantes à l’intérieur de la ligne Yamanote : une architecture de 1 247 logements en trois bâtiments

L’ampleur des installations réalisées dans le cadre de ce projet se distingue même parmi les opérations de réaménagement du centre de Tokyo. L’ensemble immobilier se compose de trois bâtiments : la tour principale à l’est s’élève à 45 étages au-dessus du sol, 1 sous-sol et 156,1 m de hauteur. La tour ouest compte 19 étages au-dessus du sol, 1 sous-sol et environ 70 m de hauteur. Enfin, un bâtiment bas dédié aux fonctions industrielles et médicales comprend 4 étages au-dessus du sol et 1 sous-sol. La surface totale de plancher atteint environ 134 998 m², le nombre de logements 1 247 unités, et 409 places de stationnement sont prévues.

Avec 1 247 logements, cette opération figure parmi les plus importantes jamais réalisées à l’intérieur de la ligne Yamanote dans le cadre d’un seul projet de réaménagement, ce qui a profondément transformé la structure démographique et l’identité urbaine de Shirokane-Takanawa. La construction a été assurée par une coentreprise de construction réunissant Obayashi Corporation et Haseko Corporation, tandis que la conception a été confiée à Azusa Sekkei. Parmi les membres participants figurent cinq grands groupes immobiliers japonais : Tokyo Tatemono, Haseko Real Estate, Sumitomo Realty & Development, Nomura Real Estate et Mitsui Fudosan Residential, ce qui témoigne de la fiabilité du projet et de la solidité de ses moyens financiers.

白金ザ・スカイ航空写真周辺全景 — Vue aérienne des abords de Shirokane The Sky. Elle montre que le site se situe à proximité immédiate de la station Shirokane-Takanawa, le long de la Furukawa. Source : Activités de réaménagement de Haseko

Quel modèle de réaménagement incarne l’intégration du résidentiel, du commerce, de l’industrie et du médical

La singularité du réaménagement du secteur nord-est de l’est du 1-chome de Shirokane tient au fait qu’il a intégré quatre fonctions urbaines : le résidentiel, le commerce, l’industrie et le médical. Cette configuration, dans laquelle logements, usine et établissement médical coexistent sur un même site, constitue une approche rarement observée dans les opérations de réaménagement à dominante résidentielle. Des usines et un hôpital existaient déjà dans ce secteur, et le maintien ainsi que la mise à niveau de ces fonctions après le réaménagement faisaient partie des conditions préalables au consensus. Après 16 années d’échanges attentifs avec 285 titulaires de droits, un projet proche de l’idéal de l’aménagement urbain a pu voir le jour : densifier tout en préservant les fonctions urbaines existantes.

L’aménagement des équipements publics mérite également l’attention. La voirie structurante du secteur n°1 (largeur de 12 à environ 14 m) et la voirie structurante du secteur n°2 (largeur de 10 m) ont été créées ou élargies, mettant en place une infrastructure routière capable d’assurer la sécurité des piétons. Un parc d’environ 500 m² a également été aménagé. En outre, une promenade piétonne tirant parti de l’implantation le long de la Furukawa a été créée, ouvrant au public un espace de rive en bord d’eau. Une zone autrefois exposée au risque d’inondation le long de la Furukawa fonctionne désormais comme une précieuse ressource de waterfront au cœur de Tokyo.

白金ザ・スカイ中央広場公共空間 — La place centrale aménagée dans le cadre du réaménagement. La végétalisation et les espaces piétons y sont assurés, faisant de ce lieu un espace public ouvert sur le quartier. Source : Activités de réaménagement de Haseko

Pour mieux comprendre le parcours détaillé et la portée de ce projet, vous pouvez également consulter notre précédent article : « L’impact du réaménagement du secteur de Shirokane-Takanawa sur la valeur immobilière (situation en avril 2025) ».

Évolution des prix fonciers après l’achèvement du projet et valeur patrimoniale de Shirokane-Takanawa

Après l’achèvement de Shirokane The Sky, les prix fonciers du secteur de Shirokane-Takanawa ont continué d’augmenter de manière régulière. Selon les données de la valeur foncière officielle publiées en 2025, le prix du foncier autour de la station Shirokane-Takanawa a atteint en moyenne environ 2,2 millions de yens/m² (environ 7,28 millions de yens par tsubo), soit une hausse d’environ 13,2 % sur un an. Ce rythme de progression figure parmi les plus élevés de l’arrondissement de Minato, ce qui montre par les chiffres que le réaménagement génère une valorisation durable.

Sur le marché de la revente de Shirokane The Sky (à mars 2026), les prix commencent à environ 82 millions de yens et dépassent 1,2 milliard de yens pour les biens les plus prestigieux, ce qui confirme son positionnement comme résidence de référence pour une clientèle patrimoniale. Le secteur de Shirokane et Shirokanedai bénéficiait déjà d’une réputation bien établie comme quartier résidentiel haut de gamme au cœur de Tokyo, mais le grand projet de réaménagement a encore rehaussé la qualité urbaine du quartier, générant des retombées positives sur les biens existants à proximité.

Nous analysons également en détail, dans « L’impact du réaménagement du centre de Tokyo sur la valeur immobilière | Analyse des investissements à Toranomon, Shibuya et Shinagawa », les effets structurels du réaménagement du centre de Tokyo sur les prix fonciers.

La prochaine vague : le réaménagement du secteur centre-ouest et le prolongement de la ligne Namboku accélèrent la transformation du secteur

La transformation de Shirokane-Takanawa n’est pas encore achevée. Autour de la finalisation du projet du secteur nord-est de l’est du 1-chome de Shirokane, les prochains grands projets ont déjà commencé à se concrétiser.

Le projet de réaménagement urbain de catégorie 1 du secteur centre-ouest du 1-chome de Shirokane concerne environ 1,6 hectare situé à quelque 3 minutes à pied à l’ouest de la station Shirokane-Takanawa. Il prévoit l’aménagement d’un ensemble mixte comprenant une tour de 39 étages, d’environ 140 m de hauteur, et 973 logements. Les travaux doivent commencer le 27 octobre 2025, pour une livraison prévue en 2030. Le projet est porté par l’Association de réaménagement urbain du secteur centre-ouest du 1-chome de Shirokane, avec la participation, en tant que membres associés, de Tokyu Land Corporation, Mitsui Fudosan Residential, Taisei Corporation, Taisei-Yuraku Real Estate et Japan Post Real Estate.

Par ailleurs, le projet de prolongement de la ligne Namboku de Tokyo Metro renforce encore l’attention portée au secteur de Shirokane-Takanawa. Ce projet prévoit une extension d’environ 2,5 km vers le sud entre la station Shirokane-Takanawa et la station Shinagawa. Les travaux ont démarré en novembre 2024, avec une mise en service visée au milieu des années 2030. Si cette extension se concrétise, l’accessibilité de la station Shirokane-Takanawa sera encore améliorée, avec une liaison directe vers la station Shinagawa, point de départ du futur train à sustentation magnétique Chuo Shinkansen. Du point de vue de la compétitivité internationale également, le positionnement stratégique de Shirokane-Takanawa en tant que pôle urbain pourrait évoluer de manière significative.

En outre, Takanawa Gateway City (JR East, coût total d’environ 600 milliards de yens) a vu le jour au nord de la station Shinagawa. Compte tenu de sa proximité géographique avec Shirokane-Takanawa, un effet de valorisation corrélé à l’échelle de l’ensemble du secteur est également attendu.

白金ザ・スカイ南側歩道状空地古川沿い整備 — L’espace piétonnier aménagé au sud le long de la Furukawa. Une zone autrefois touchée par les inondations s’est transformée en promenade de bord d’eau. Source : Activités de réaménagement de Haseko

Quelles actions les propriétaires devraient-ils entreprendre ?

Les évolutions du secteur de Shirokane-Takanawa ouvrent plusieurs options aux propriétaires qui y détiennent des actifs.

Réévaluer la valeur des actifs détenus.L’achèvement de Shirokane The Sky et la hausse des prix fonciers officiels peuvent avoir fait évoluer la valorisation des biens voisins. Des estimations régulières et une vérification des prix de marché constituent des bases indispensables pour toute stratégie patrimoniale. Pour les biens situés à distance de marche de la station Shirokane-Takanawa, une hausse de valeur significative peut être envisagée par rapport à la période antérieure au réaménagement.

Évaluer avec prudence le bon moment pour vendre. À l’approche de l’achèvement du secteur centre-ouest (2030) et de l’ouverture du prolongement de la ligne Namboku (milieu des années 2030), l’attention portée à ce secteur devrait continuer de croître à moyen terme. C’est précisément pour cette raison que la décision de vendre maintenant ou d’attendre ne doit pas reposer sur une simple comparaison du marché. Elle doit être examinée à la lumière des caractéristiques propres au bien détenu et du portefeuille patrimonial dans son ensemble. Plutôt que de rechercher une hausse de prix à court terme, il est important d’adopter un horizon de valeur de long terme.

Envisager une approche anticipée autour des zones concernées par la prochaine phase de réaménagement. À mesure que le réaménagement du secteur centre-ouest progressera, les prix fonciers et les niveaux de loyers des environs pourraient entrer de nouveau dans une phase haussière. Nous souhaitons que les propriétaires qui détiennent ou envisagent d’acquérir des biens autour de Shirokane-Takanawa prennent pleinement conscience qu’ils se trouvent aujourd’hui dans une position susceptible de bénéficier de cette dynamique.

Pour les stratégies d’investissement autour des zones de réaménagement au cœur de Tokyo, nous vous invitons également à consulter « Rapport d’étude sur les principaux projets de réaménagement à Tokyo | Investissement, qualité résidentielle et potentiel futur ».

Le point de vue d’INA

Lorsque je repense au projet du secteur nord-est de l’est du 1-chome de Shirokane, ce qui retient le plus mon attention, ce sont les « 16 années » de durée du projet et les « 285 titulaires de droits ». Le réaménagement n’est pas simplement l’acte de reconstruire des bâtiments. C’est un long processus consistant à bâtir un consensus avec les personnes qui y vivent, y travaillent et y ont ancré leur quotidien. L’idée d’intégrer l’habitat, le médical et le commerce tout en maintenant l’activité industrielle n’aurait pas pu naître d’une seule logique d’efficacité économique ; elle n’aurait pas été possible sans un profond respect pour le quartier.

La valeur d’un bien immobilier ne se décide pas uniquement à l’aune des caractéristiques techniques du bâtiment. Le contexte historique de la manière dont un quartier a protégé et fait grandir les activités humaines qui s’y déploient constitue le socle de sa valeur patrimoniale de long terme. Si Shirokane-Takanawa continue d’être reconnue à l’avenir comme l’un des quartiers résidentiels haut de gamme du centre de Tokyo, c’est, selon moi, parce qu’elle s’appuie sur cette accumulation de démarches urbaines menées avec soin.

INA&Associates株式会社 demeure profondément engagée sur ces terrains de transformation urbaine à travers la vente et la gestion de biens de grande valeur au cœur de Tokyo. Afin que les propriétaires détenant des actifs dans le secteur de Shirokane-Takanawa puissent faire les meilleurs choix lors de la prochaine étape, nous continuerons à fournir des informations et des propositions avec sincérité et sens des responsabilités.

Résumé

Le projet de réaménagement urbain de catégorie 1 du secteur nord-est de l’est du 1-chome de Shirokane est un grand projet d’environ 79,3 milliards de yens, mené sur près de 16 ans entre 2009 et 2025.
Composé de trois bâtiments, dont la tour est de 45 étages et 156,1 m de hauteur, il a livré 1 247 logements, l’un des plus grands volumes à l’intérieur de la ligne Yamanote, transformant profondément la structure urbaine de Shirokane-Takanawa.
Tout en maintenant une combinaison de fonctions résidentielles, commerciales, industrielles et médicales, il a aménagé des promenades piétonnes le long de la Furukawa, un parc et des infrastructures routières, améliorant à la fois la résilience face aux catastrophes et l’environnement piétonnier.
Autour de la station Shirokane-Takanawa, la valeur foncière officielle a atteint en moyenne environ 2,2 millions de yens/m² en 2025 (soit +13,2 % sur un an), confirmant par les chiffres la hausse des prix fonciers après l’achèvement du projet.
Le réaménagement du secteur centre-ouest du 1-chome de Shirokane (livraison prévue en 2030) et le prolongement de la ligne Namboku de Tokyo Metro (ouverture prévue au milieu des années 2030) constituent la prochaine vague de transformation, maintenant l’attention portée au secteur sur le moyen et le long terme.
La réévaluation de la valeur des actifs détenus, l’examen du calendrier de cession et l’anticipation des zones autour des futurs développements sont les actions aujourd’hui attendues des propriétaires.

Questions fréquentes (FAQ)

Q. Quand Shirokane The Sky (SHIROKANE The SKY) a-t-il été achevé ?

Les travaux ont été achevés le 1er février 2023. Ensuite, l’association de réaménagement a obtenu l’autorisation de dissolution en février 2025, ce qui a officiellement marqué la fin de l’ensemble des étapes du projet.

Q. Pourquoi le réaménagement du secteur nord-est de l’est du 1-chome de Shirokane a-t-il pris jusqu’à 16 ans ?

La principale raison tient à la nécessité de construire un consensus avec 285 titulaires de droits. Comme il s’agissait d’un secteur où coexistaient des ayants droit liés à des fonctions différentes, notamment résidentielles, industrielles et médicales, il a fallu suivre un long processus pour élaborer un plan de projet préservant les droits de chacun : création de l’association préparatoire (2009), décision d’urbanisme (2013), création de l’association (2015), conversion des droits (2018), puis démarrage des travaux (2019).

Q. Les prix fonciers du secteur de Shirokane-Takanawa vont-ils continuer d’augmenter ?

Plusieurs facteurs demeurent en place, notamment le réaménagement du secteur centre-ouest du 1-chome de Shirokane (livraison prévue en 2030) et le prolongement de la ligne Namboku de Tokyo Metro vers Shinagawa (ouverture prévue au milieu des années 2030), ce qui laisse espérer un maintien, voire une hausse, de l’attention portée au secteur à moyen terme. Toutefois, les évolutions dépendront aussi des taux d’intérêt, des phases d’ajustement du marché dans son ensemble et des caractéristiques propres à chaque bien ; il est donc recommandé de suivre régulièrement le marché et de consulter un professionnel.

Q. Que devraient faire aujourd’hui les propriétaires détenant des actifs dans le secteur de Shirokane-Takanawa ?

Nous recommandons de commencer par bien comprendre la valeur actuelle des actifs détenus. Compte tenu de la hausse des prix fonciers après l’achèvement du projet, il est possible que les estimations établies il y a quelques années aient fortement évolué. Il est important de comparer avec soin, sur la base de données à jour, les différentes options que sont la vente, la conservation ou la réallocation vers un nouvel investissement. Chez INA&Associates株式会社, nous proposons des conseils patrimoniaux spécialisés dans les biens de grande valeur au cœur de Tokyo.

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Sources et références