Im Bereich des Bahnhofs Meguro in Tokio wurde 2017 der Triple-Tower-Komplex „Meguro Central Square & Brillia Towers Meguro" mit einem Investitionsvolumen von rund 83,7 Milliarden Yen fertiggestellt – ein Meilenstein der großflächigen urbanen Erneuerung. Seitdem schreitet die Entwicklung rund um den Bahnhof Meguro weiter voran: JR East plant das direkt am Bahnhof angebundene Mehrzweckgebäude „JR Meguro Building" (geplante Eröffnung im Geschäftsjahr 2028), und im angrenzenden Nordgebiet des Bahnhofs Naka-Meguro ist ein Hochhaus-Neuentwicklungsprojekt geplant (Fertigstellung voraussichtlich 2033). Das gesamte Meguro-Gebiet befindet sich in einem stufenweisen Wandel. In diesem Artikel geben wir einen umfassenden Überblick über die Stadtentwicklung am Bahnhof Meguro und analysieren die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sowie das Investitionspotenzial.
Phase 1: Das Stadterneuerungsprojekt Meguro-Ekimae (Fertigstellung 2017) – Worum geht es?
Die Geschichte der Entwicklung – vom Tri-Square-Konzept bis heute
Der Ausgangspunkt der Stadtentwicklung am Bahnhof Meguro liegt im „Konzept zur Gestaltung des Gebiets um den Bahnhof Meguro (Tri-Square-Konzept)", das der Bezirk Shinagawa im Jahr 1988 veröffentlichte. Das Konzept sah drei zentrale Plätze vor – einen „Platz der Kultur", einen „Platz der Begegnung" und einen „Platz des urbanen Lebens" – und zielte auf die Stärkung der Terminal-, Wohn- und städtischen Dienstleistungsfunktionen ab. Etwa 20 Jahre später wurde dieses Konzept in einen konkreten Stadtentwicklungsplan überführt und schließlich als „Stadterneuerungsprojekt erster Art im Bahnhofsvorfeld Meguro" umgesetzt.
Die städtebauliche Planfeststellung erfolgte im Dezember 2010. Das Projektgebiet umfasste rund 2,3 Hektar mit einer Grundstücksfläche von 17.211 m² – mit dem ehemaligen Gelände des städtischen Busbetriebshofs Meguro (ca. 1,0 ha) als Kernfläche. Die Genehmigung zur Gründung der Baugenossenschaft wurde 2012 erteilt, der Baubeginn erfolgte 2014. Träger war die Stadterneuerungsgenossenschaft Meguro-Ekimae (mittlerweile aufgelöst), wobei Tokyo Tatemono, Dai-ichi Life Insurance und Taisei Corporation als beteiligte Genossenschaftsmitglieder die Projektentwicklung vorantrieben.
Fertigstellung des Triple-Tower-Komplexes und sein Ausmaß
Am 30. November 2017 wurde der Gebäudekomplex fertiggestellt, die feierliche Eröffnung des Stadtviertels folgte im März 2018. Die Gesamtprojektkosten betrugen rund 83,7 Milliarden Yen bei einer Bruttogeschossfläche von etwa 171.500 m² – ein Großprojekt der integrierten Stadtentwicklung.
Die fertiggestellte Anlage gliedert sich in zwei Zonen.
Zone A (Nordturm) besteht aus dem 27-geschossigen, 125,55 m hohen Büro- und Geschäftsgebäude „Meguro Central Square" sowie dem 45-geschossigen, 145,31 m hohen Wohnturm „Brillia Towers Meguro North Residence" (524 Wohneinheiten). Zone B (Südturm) umfasst den 38-geschossigen, 134,96 m hohen „Brillia Towers Meguro South Residence" (416 Wohneinheiten), sodass insgesamt rund 940 Wohneinheiten entstanden sind.
Ansiedlung der Amazon-Japan-Zentrale und Schaffung eines urbanen Umfelds
In den oberen Geschossen des Meguro Central Square (ca. 19.800 m²) hat Amazon Japan G.K. seine japanische Unternehmenszentrale bezogen und damit die Ansiedlung internationaler Unternehmen vorangetrieben. Darüber hinaus wurden auf dem Gelände öffentliche Freiflächen mit den Bezeichnungen „Waldplatz" und „Kulturplatz" angelegt, wodurch der vom Bezirk Shinagawa konzipierte „Platz des urbanen Lebens" Realität wurde. Nach der Fertigstellung hat sich die städtische Lebensqualität in der Umgebung sowohl für Büroangestellte als auch für Bewohner deutlich verbessert und zur Etablierung einer starken Gebietsmarke beigetragen.
Weitere Einzelheiten zur Projektstruktur der Stadterneuerung finden Sie auch in unserem Artikel Bodenordnung am Westausgang des Bahnhofs Shinagawa – Überblick über die Stadtentwicklung und Auswirkungen auf Immobilieninvestitionen, der einen umfassenden Überblick über die Stadtentwicklung in diesem Gebiet bietet.
Phase 2: Das JR Meguro Building (geplante Eröffnung 2028) – Was für ein Gebäude entsteht hier?
Ein Mehrzweckgebäude der nächsten Generation mit direkter Bahnhofsanbindung
Als zweite Phase der Entwicklungskette steht das von JR East geplante „JR Meguro Building" im Fokus. Es befindet sich nördlich des „Atre Meguro 1" auf dem Gleisgelände nördlich des Bahnhofs Meguro. Mit einer Grundstücksfläche von rund 1.720 m² und einer Bruttogeschossfläche von etwa 13.260 m² ist es zwar kompakt, zeichnet sich jedoch durch seine hervorragende Lage aus – eine Verbindungsbrücke im zweiten Obergeschoss verbindet es direkt mit der Bahnhofspassage des JR Bahnhofs Meguro.
Das Gebäude umfasst 9 Obergeschosse, 1 Untergeschoss und ein Technikgeschoss bei einer Höhe von etwa 40 m in Stahlskelettbauweise. Die Abrissarbeiten begannen im September 2024, der eigentliche Baubeginn erfolgte im Februar 2026. Die Eröffnung ist für den Winter des Geschäftsjahres 2028 geplant. Die Planung liegt bei der Arbeitsgemeinschaft Yamashita Sekkei/Obayashi Corporation, die Bauausführung bei der Arbeitsgemeinschaft Obayashi/Tekken/Totetsu Construction.
Funktionale Gliederung: Handel und Büro sowie Umweltleistung
Die Geschossaufteilung sieht im 1. und 2. Obergeschoss Einzelhandelsflächen (Atre) und im 3. bis 9. Obergeschoss Büroflächen vor (Mietbüros unter Verwaltung der JR East Building Co., Ltd.). Während das direkt am Bahnhof gelegene Atre den täglichen Versorgungskomfort weiter erhöht, ist für die Büroetagen aufgrund der seltenen bahnhofsnahen Lage eine hohe Nachfrage zu erwarten.
Auch im Bereich Umwelt setzt das Gebäude Maßstäbe. Es wird die ZEB-Ready-Zertifizierung erhalten und plant den Einsatz erneuerbarer Energien im gesamten Gebäude. Dies steht im Einklang mit der Langzeitstrategie von JR East im Rahmen der „Unternehmensvision ‚Transformation 2027'" und leistet einen Beitrag zur Dekarbonisierung des Bahnhofsumfelds.
Phase 3: Stadtentwicklung Nordgebiet Bahnhof Naka-Meguro (Fertigstellung 2033) – Was ist geplant?
Ein 160-m-Hochhaus von Marubeni und Tokyu
Als dritte Phase ist das „Stadterneuerungsprojekt erster Art Nordgebiet Bahnhof Naka-Meguro (Arbeitstitel)" in Planung. Das Projektgebiet umfasst rund 0,6 Hektar (Grundstücksfläche ca. 3.660 m²) nördlich des Bahnhofs Naka-Meguro an der Tokyu-Toyoko-Linie und der Tokyo-Metro-Hibiya-Linie. Eine vorbereitende Genossenschaft wurde im Dezember 2020 gegründet. Als Projektpartner sind Marubeni Urban Development Co., Ltd. und die Tokyu Corporation beteiligt, als Berater fungiert Nihon Sekkei, Inc.
Die geplante Anlage umfasst 37 Obergeschosse und 5 Untergeschosse bei einer Höhe von etwa 160 m und einer Bruttogeschossfläche von rund 44.000 m². In den Untergeschossen B2 bis B1 ist eine Tiefgarage vorgesehen, im UG1 bis 3. OG Einzelhandelsflächen und im 6. bis 37. OG Wohnungen (ca. 260 Einheiten). Zudem ist eine Terrassenanlage am Meguro-Fluss geplant, die als Erholungsraum für das Naka-Meguro-Gebiet dienen soll.
Zeitplan und Ausstrahlung auf die Umgebung
Der Zeitplan sieht eine städtebauliche Planfeststellung im Geschäftsjahr 2026, die Gründung der Hauptgenossenschaft 2028, die Genehmigung des Rechteumwandlungsplans 2029, den Baubeginn 2030 und die Fertigstellung 2033 vor. Im Juli 2025 wurde bereits ein „Stadtentwicklungsvorschlag" beim Bezirk Meguro eingereicht, und die Verfahren zur Projektumsetzung schreiten stetig voran.
Die Beteiligung von Marubeni Urban Development und Tokyu als starke Entwicklungspartner sowie die geplante Terrassenanlage am Meguro-Fluss werden die Aufenthaltsqualität und Attraktivität des Naka-Meguro-Gebiets steigern. Mit der Fertigstellung dieser dritten Phase wird das gesamte Gebiet entlang der Bahnlinie zwischen den Bahnhöfen Meguro und Naka-Meguro als zusammenhängendes Premiumviertel neu definiert.
Einen Überblick über die Investitionsdynamik im gesamten Gebiet Meguro, Naka-Meguro und Jiyugaoka finden Sie auch in unserem Artikel Stadtentwicklung und Investitionsaussichten rund um den Bahnhof Jiyugaoka – Zwei Großprojekte verändern den Gebietswert.
Wie wirkt sich die Entwicklung auf Grundstückspreise und den Immobilienmarkt aus?
Grundstückspreisdaten für Kamiosaki, Bezirk Shinagawa
Laut den vom japanischen Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus veröffentlichten offiziellen Grundstückspreisen 2025 liegt der durchschnittliche Grundstückspreis im Gebiet des Bahnhofs Meguro (Kamiosaki, Bezirk Shinagawa) bei 2.033.000 Yen/m² (ca. 6,72 Millionen Yen pro Tsubo) – ein deutlicher Anstieg von +12,43 % gegenüber dem Vorjahr. Auch der Bezirk Shinagawa insgesamt verzeichnet mit +12,15 % eine hohe Steigerungsrate, was zeigt, dass der Stadterneuerungseffekt am Bahnhof Meguro die Grundstückspreise der gesamten Umgebung antreibt.
※ Die Grundstückspreisdaten basieren auf der amtlichen Grundstücksbewertung (Ministerium für Land, Infrastruktur, Verkehr und Tourismus) und dienen als Referenzwerte.
Wertentwicklung der Brillia Towers Meguro
Die Wohnungen der Brillia Towers Meguro, die zum Zeitpunkt des Erstverkaufs (um 2015) einen Quadratmeterpreis von rund 6 Millionen Yen pro Tsubo aufwiesen, sind bis 2021 auf 7 bis 8 Millionen Yen pro Tsubo gestiegen. Auch der Rückgang verfügbarer Verkaufsobjekte in der Umgebung nach der Fertigstellung und die Beschleunigung der Transaktionsgeschwindigkeit zeigen die angespannte Angebots-Nachfrage-Situation. Die durch den Einzug der Amazon-Japan-Zentrale gestiegene Büronachfrage sowie die durch die großzügigen öffentlichen Freiflächen geschaffene Wohnqualität tragen maßgeblich zur Wertsteigerung bei.
Investitionsausblick für das Gebiet Meguro/Naka-Meguro bis in die 2030er Jahre
Mit der Eröffnung des JR Meguro Buildings im Geschäftsjahr 2028 und der Fertigstellung des Hochhauses im Nordgebiet Naka-Meguro im Jahr 2033 wird das Gebiet Meguro/Naka-Meguro von der zweiten Hälfte der 2020er bis in die 2030er Jahre einem kontinuierlichen Entwicklungsdruck ausgesetzt sein. Während das Angebot an Hochhauswohnungen begrenzt bleibt, ist die Wohnnachfrage nach wie vor stark, sodass der Aufwärtsdruck auf die Immobilienwerte langfristig anhalten dürfte.
Gerade deshalb sind eine sorgfältige Bewertung des aktuellen Vermögenswerts sowie fundierte Kauf- und Halteentscheidungen von großer Bedeutung. Gleichzeitig ist es in einer anhaltenden Aufwärtsphase für Immobilieneigentümer essenziell, eine langfristige Perspektive einzunehmen und eine Vermögensstrategie zu verfolgen, die sich nicht von kurzfristigen Kursschwankungen leiten lässt.
Einen detaillierten Überblick über die Stadtentwicklungsdynamik in den verschiedenen Tokioter Stadtgebieten finden Sie in unserem Forschungsbericht zu den wichtigsten Stadtentwicklungsprojekten in Tokio – Investitions- und Wohneignung sowie Zukunftsperspektiven.
Fazit
Die Stadtentwicklung am Bahnhof Meguro ist kein einzelnes Projekt, sondern muss als dreistufige, aufeinander aufbauende urbane Erneuerung verstanden werden, die ihren Ursprung im Tri-Square-Konzept von 1988 hat.
- Phase 1 (Fertigstellung 2017): Stadterneuerungsprojekt erster Art Meguro-Ekimae. Mit einem Investitionsvolumen von rund 83,7 Milliarden Yen und drei Hochhaustürmen wurden die Ansiedlung der Amazon-Japan-Zentrale sowie rund 940 Wohneinheiten realisiert.
- Phase 2 (geplante Eröffnung 2028): JR Meguro Building. Ein direkt am Bahnhof angebundenes Mehrzweckgebäude mit ZEB-Ready-Zertifizierung, Atre-Einzelhandel und Büroflächen erneuert den südlichen Zugangsbereich von Meguro.
- Phase 3 (geplante Fertigstellung 2033): Nordgebiet Bahnhof Naka-Meguro. Ein 160 m hoher Wohn- und Geschäftsturm unter Beteiligung von Marubeni und Tokyu wird den Wert des Gebiets entlang des Meguro-Flusses steigern.
Hinter dem hohen Anstieg der offiziellen Grundstückspreise in Kamiosaki (Bezirk Shinagawa) von +12,43 % gegenüber dem Vorjahr steht die kontinuierliche Wertschöpfung durch diese dreistufige Entwicklungskette. Wer Investitionen oder Wohneigentum im Gebiet Meguro/Naka-Meguro in Betracht zieht, sollte nicht nur die kurzfristigen Marktbewegungen im Blick haben, sondern eine langfristige Entscheidung treffen, die den großen städtebaulichen Entwicklungstrend bis in die 2030er Jahre berücksichtigt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1: Wann wurde das Stadterneuerungsprojekt Meguro-Ekimae fertiggestellt und wie hoch waren die Projektkosten?
Der Gebäudekomplex wurde am 30. November 2017 fertiggestellt, die feierliche Eröffnung des Viertels folgte im März 2018. Die Gesamtprojektkosten betrugen rund 83,7 Milliarden Yen. Träger war die Stadterneuerungsgenossenschaft Meguro-Ekimae (mittlerweile aufgelöst). Tokyo Tatemono, Dai-ichi Life Insurance und Taisei Corporation trieben das Projekt als beteiligte Genossenschaftsmitglieder voran.
F2: Wann soll das JR Meguro Building eröffnet werden und welche Einrichtungen wird es beherbergen?
Die Hauptbauarbeiten begannen im Februar 2026, die Eröffnung ist für den Winter des Geschäftsjahres 2028 geplant. Das 9-geschossige Gebäude (Höhe ca. 40 m, Bruttogeschossfläche ca. 13.260 m²) wird im 1. und 2. OG Einzelhandelsflächen (Atre) und im 3. bis 9. OG Büroflächen beherbergen. Eine Verbindungsbrücke im 2. OG bietet eine direkte Anbindung an die Bahnhofspassage des JR Bahnhofs Meguro. Zudem handelt es sich um ein Gebäude mit hoher Umweltleistung und ZEB-Ready-Zertifizierung.
F3: Wann wird die Stadtentwicklung im Nordgebiet Naka-Meguro fertiggestellt und welche Einrichtungen sind geplant?
Die städtebauliche Planfeststellung ist für das Geschäftsjahr 2026 vorgesehen, der Baubeginn für 2030 und die Fertigstellung für 2033. Geplant ist ein 37-geschossiges Hochhaus mit einer Höhe von rund 160 m, mit Einzelhandelsflächen im 1. bis 3. OG und Wohnungen (ca. 260 Einheiten) im 6. bis 37. OG. Marubeni Urban Development und Tokyu sind als Projektpartner beteiligt, und eine Terrassenanlage am Meguro-Fluss ist ebenfalls Teil der Planung.
F4: Wie haben sich die Grundstückspreise rund um den Bahnhof Meguro durch die Stadtentwicklung verändert?
Laut den offiziellen Grundstückspreisen 2025 liegt der durchschnittliche Grundstückspreis im Gebiet des Bahnhofs Meguro (Kamiosaki, Bezirk Shinagawa) bei 2.033.000 Yen/m² (ca. 6,72 Millionen Yen pro Tsubo) – ein Plus von +12,43 % gegenüber dem Vorjahr. Auch der Wiederverkaufspreis der Brillia Towers Meguro ist von rund 6 Millionen Yen pro Tsubo beim Erstverkauf 2015 auf 7 bis 8 Millionen Yen pro Tsubo im Jahr 2021 gestiegen, was den positiven Effekt der Stadtentwicklung auf die Immobilienwerte deutlich belegt.
Weiterführende Artikel
Quellen und Referenzmaterial
- Amt für Stadtentwicklung der Metropolregierung Tokio „Stadterneuerungsprojekt erster Art Meguro-Ekimae"
- Amt für Stadtentwicklung der Metropolregierung Tokio „Stadterneuerungsprojekt erster Art Meguro-Ekimae (Beschluss Bezirk Shinagawa) – Über das Stadterneuerungsprojekt"
- Bezirk Shinagawa „Gebiet um den Bahnhof Meguro (Tri-Square-Konzept)"
- Bezirk Shinagawa „Stand der Stadterneuerungsprojekte"
- Bezirk Meguro „Stadterneuerungsprojekt erster Art Nordgebiet Bahnhof Naka-Meguro"
- Vorbereitende Genossenschaft Nordgebiet Bahnhof Naka-Meguro – Offizielle Website
- East Japan Railway Company „Baubeginn des direkt am Bahnhof Meguro angebundenen Mehrzweckgebäudes ‚JR Meguro Building'" (Oktober 2025, PR TIMES)
