Holzgebäude mit drei Geschossen und mehreren Wohneinheiten gewinnen in der Vermietungswirtschaft zunehmend an Bedeutung. Durch die Novelle des japanischen Baugesetzes im Jahr 2019 ist die Planungsfreiheit gestiegen, sodass sich auch auf kleinen Grundstücken leichter renditestarke Objekte errichten lassen. In diesem Beitrag erläutern wir die Definition von dreigeschossigen Holz-Mehrfamilienhäusern, ihre Vor- und Nachteile aus Investitionssicht sowie geeignete Grundstücksbedingungen.
Was ist ein dreigeschossiges Holz-Mehrfamilienhaus?
Als „dreigeschossiges Holz-Mehrfamilienhaus“ definieren wir ein Wohngebäude, das alle folgenden vier Bedingungen erfüllt.
- Es wird in einem Gebiet außerhalb ausgewiesener Katastrophenschutzbereiche errichtet.
- Die Konstruktion erfüllt die technischen Standards.
- Es hat, ohne Untergeschoss, drei Geschosse, und sämtliche Flächen werden als Mehrfamilienhaus oder Wohnheim/Unterkunft genutzt.
- Jedes Schlafzimmer verfügt über einen Balkon, der als Fluchtweg genutzt werden kann.
Durch die Änderung von Artikel 27 des Baugesetzes im Juni 2019 wurde es möglich, auf kleinen Grundstücken mit einer Gesamtgeschossfläche von unter 200 m² auch andere Gebäude als feuerbeständige Bauten zu planen und zu errichten. Dadurch konnten die Baukosten deutlich gesenkt werden.
Welche Vorteile bieten dreigeschossige Holz-Mehrfamilienhäuser in der Vermietungswirtschaft?
Für Investoren und Eigentümer ergeben sich insbesondere die folgenden fünf Vorteile.
Niedrigere Baukosten als bei Stahl- oder RC-Bauten
Holzbauten sind leichter als Stahl- oder Stahlbetonkonstruktionen, wodurch sich auch Kosten für Fundamentarbeiten und Bodenvorbereitung reduzieren lassen. Eine geringere Anfangsinvestition ermöglicht eine schnellere Kapitalrückführung.
Zusätzliche Kostensenkung durch Sonderregelungen im Baugesetz
Seit der Gesetzesänderung von 2019 ist eine Ausführung als quasi-feuerbeständiges Gebäude möglich, wodurch sich die Baukosten im Vergleich zu feuerbeständigen Gebäuden reduzieren lassen. Das ist besonders vorteilhaft für Investoren, die kleine Grundstücke nutzen möchten.
Steuerliche Vorteile durch kurze gesetzliche Nutzungsdauer
Da die gesetzliche Nutzungsdauer bei Holzbauten mit 22 Jahren kürzer ist als bei Stahl (34 Jahre) oder Stahlbeton (47 Jahre), steigen die Abschreibungen und das zu versteuernde Einkommen kann frühzeitig reduziert werden. Der Steuereffekt in der Vermietungswirtschaft ist groß, und die Kapitalrückführung beschleunigt sich.
Hohe Planungsfreiheit
Holz lässt sich leicht bearbeiten und ermöglicht dadurch flexible Planungskonzepte. Auch aus Sicht von Differenzierungsstrategien ist es ein Vorteil, dass sich eigenständige Grundrisse und Designs vergleichsweise gut umsetzen lassen.
Mehr Geschossfläche und höhere Rentabilität auch auf kleinen Grundstücken
Durch eine dreigeschossige Bauweise lassen sich auch auf kleinen Grundstücken mehr Einheiten sichern und die Rentabilität steigern. Da Vermietungsmodelle selbst auf engen innerstädtischen Grundstücken tragfähig sein können, erweitert sich die Auswahl möglicher Standorte.
Welche Nachteile haben dreigeschossige Holz-Mehrfamilienhäuser in der Vermietungswirtschaft?
Höhere Baukosten und längere Bauzeit als bei zweigeschossigen Gebäuden
Für dreigeschossige Gebäude sind „quasi-feuerbeständige Eigenschaften“ und eine „Abbrandbemessung“ erforderlich. Deshalb werden stärkere Stützen, Balken und dickere Gipskartonplatten verwendet, was die Baukosten erhöht. Bitte berücksichtigen Sie auch, dass die Bauzeit im Durchschnitt bei vier Monaten liegt, während zweigeschossige Gebäude im Mittel in drei Monaten errichtet werden.
Geeignete Grundstücke sind begrenzt
In Katastrophenschutzgebieten sind feuerbeständige Gebäude vorgeschrieben, was Kosten auf dem Niveau von RC-Bauten verursacht. Daher eignen sich für dreigeschossige Holzbauten vor allem Grundstücke außerhalb solcher Gebiete mit einer Geschossflächenzahl von etwa 160 bis 200 %.
Wenige Bauunternehmen können solche Projekte umsetzen
Es gibt nicht viele Unternehmen, die über qualifizierte Fachkräfte für die statische Berechnung verfügen und zugleich Erfahrung mit dem Bau von dreigeschossigen Holz-Mehrfamilienhäusern haben. Auch der Zeitaufwand für die Auswahl des passenden Unternehmens sollte berücksichtigt werden.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Wie hoch sind die Baukosten für ein dreigeschossiges Holz-Mehrfamilienhaus?
Sie liegen unter denen von Stahl- und RC-Bauten, aber über denen eines zweigeschossigen Holzbaus. Die Kosten pro Tsubo variieren je nach Region und Ausstattungsstandard, bei quasi-feuerbeständiger Ausführung gelten jedoch etwa 60 bis 70 % der Kosten eines RC-Baus als Richtwert.
Q. Was passiert mit der Vermietungswirtschaft nach Ablauf der gesetzlichen Nutzungsdauer von 22 Jahren?
Solange das Gebäude weiterhin nutzbar ist, kann die Vermietung auch nach Ablauf der Nutzungsdauer fortgeführt werden. Da die Bewertung durch Finanzinstitute jedoch tendenziell sinkt, ist bei geplanter Anschlussfinanzierung eine frühzeitige Planung wichtig.
Q. Kann in Katastrophenschutzgebieten kein dreigeschossiger Holzbau errichtet werden?
Auch in Katastrophenschutzgebieten ist eine Errichtung als feuerbeständiges Gebäude möglich, allerdings zu Kosten auf dem Niveau eines RC-Baus. Wenn Sie die Kostenvorteile des Holzbaus nutzen möchten, sollten Sie ein Grundstück außerhalb solcher Gebiete wählen.
Q. Wie findet man ein verlässliches Bauunternehmen für ein dreigeschossiges Holz-Mehrfamilienhaus?
Prüfen Sie unbedingt zwei Punkte: ob qualifizierte Fachkräfte für die statische Berechnung vorhanden sind und ob das Unternehmen über nachweisbare Erfahrung mit dreigeschossigen Holz-Mehrfamilienhäusern verfügt. Wichtig ist außerdem, Angebote mehrerer Unternehmen einzuholen und zu vergleichen.
Q. Was hat sich durch die Änderung des Baugesetzes im Jahr 2019 verändert?
Bei kleinen Grundstücken mit einer Gesamtgeschossfläche von unter 200 m² wurde Planung und Bau möglich, auch wenn nicht mehr alle vier bisherigen strengen Bauanforderungen erfüllt werden. Dadurch wurden sowohl die Kosten als auch die planerischen Einschränkungen deutlich reduziert.
