这篇文章写给正在考虑装修自住房、或工程完工后想确认"到底能拿回多少钱"的读者。日本的装修减税制度本身建立在"永久产权自有住房"这一前提之上——与中国内地"70年住宅用地使用权"的产权制度不同，日本的住宅所有权没有到期年限，这也是本文四项减税制度共同的适用基础。2026年度（令和8年）的装修减税共有四项：住房贷款减税（增改建）、装修促进税制（所得税）、固定资产税减免、住房购置资金赠与免税。住房贷款减税每年最高抵扣14万日元（约6,800元人民币，按1元人民币≈20.7日元、2026年8月的汇率估算，下同）；促进税制则根据工程内容，最高可从所得税中扣除60万至80万日元（约29,000至38,600元人民币）。本文依据日本国土交通省、国税厅的一手资料，整理了各制度的限额与扣除率、公告规定的单价标准、从报价单推算扣除额的完整计算过程，以及申报所需材料。文末还专门为持有出租物件的投资者说明：出租房产的装修不适用本文的减税制度，而应作为必要经费处理。
本文要点
- 根据令和8年度（2026年度）税制改革，住房贷款减税延长5年，适用至令和12年（2030年）12月31日前入住的情形，建筑面积要求也放宽至40平方米以上（综合所得超过1,000万日元者仍需50平方米以上）。
- 住房贷款减税（增改建）的贷款限额为2,000万日元（约96.6万元人民币），扣除率0.7%，期限10年。年度上限14万日元（约6,800元人民币），所得税抵扣不完的部分，可从次年度个人住民税中最多扣除9.75万日元（约4,700元人民币）。
- 促进税制的扣除额按"对象工程限额×10%＋其他工程×5%"计算。判定基准不是施工方的实际报价，而是政府告示规定的"标准工程费用相当额"。
- 固定资产税减免仅适用于次年度的1年，减免比例为：抗震1/2、无障碍改造1/3、节能改造1/3、长期优良住宅化2/3。
- 以上四项制度均以"本人自住的住宅"为前提，出租中的物件不适用。出租物件的装修支出，应在维修费与资本性支出之间做区分处理，计入必要经费。
结论：2026年日本装修减税共四项制度，先确定自己适用哪一项
适用哪项制度，基本由三个因素决定：是否申请了贷款、工程属于哪一类、花费了多少钱。建议先通过下表把握全貌，再只精读与自己相关的部分。
【早见表】四项制度的限额、扣除率、扣除期限与适用期限（截至2026年8月）
| 制度 | 限额 | 扣除率・减免比例 | 扣除期限 | 最大扣除额 | 适用期限 |
|---|---|---|---|---|---|
| 住房贷款减税（增改建） | 贷款限额2,000万日元 | 年末余额的0.7% | 10年 | 每年14万日元／10年共140万日元（约6.76万元人民币） | 令和8年（2026年）1月1日至令和12年（2030年）12月31日入住 |
| 装修促进税制（所得税） | 对象工程限额200万～600万日元 | 对象工程10%＋其他工程5% | 仅工程完工当年1次 | 60万～80万日元（约2.9万～3.86万元人民币） | 令和8年（2026年）1月1日至令和10年（2028年）12月31日入住 |
| 装修促进税制（固定资产税） | 建筑面积上限100㎡或120㎡ | 减免1/3～2/3 | 次年度1年 | 视工程内容与计税标准额而定 | 令和8年（2026年）4月1日至令和13年（2031年）3月31日工程完工 |
| 住房购置资金赠与免税 | 节能等住宅1,000万日元／其他500万日元 | 免税 | 受赠当年 | 1,000万日元（约48.3万元人民币） | 令和6年（2024年）1月1日至令和8年（2026年）12月31日赠与 |
资料来源：日本国土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT）「住宅装修可用减税制度说明」「装修支援制度完全指南（令和8年4月修订）」、日本国税厅（National Tax Agency）「No.4508」
2026年度（令和8年）的三项主要变化
- 住房贷款减税延长5年。入住日期在令和8年（2026年）1月1日至令和12年（2030年）12月31日之间即可适用。同时，建筑面积要求放宽至40平方米以上，这一放宽措施也适用于二手住宅（综合所得超过1,000万日元者，以及使用育儿家庭贷款限额上浮措施者，仍需50平方米以上）。
- 促进税制（所得税）延长3年。适用期间为令和8年（2026年）1月1日至令和10年（2028年）12月31日。
- 促进税制（固定资产税）延长5年。适用期间为令和8年（2026年）4月1日至令和13年（2031年）3月31日。
面积门槛放宽至40平方米，对购买紧凑型公寓并翻新自住的人尤为有利——按旧标准50平方米原本不达标的房型，从2026年入住起也被纳入适用范围。这一点也折射出一个值得中国内地读者留意的对比：在日本，只要满足条件，住房贷款利息可直接转化为每年最高14万日元的所得税抵扣，这属于"税额控除"（直接从应纳税额中扣减，效果强于"税前列支"）；而中国内地个人所得税体系目前并没有面向存量住房增改建贷款的类似税额抵扣安排。资料来源：国土交通省新闻发布「住房贷款减税等的延长、扩充已经内阁会议决定！」（令和7年12月26日发布，相关税制法令于令和8年3月31日成立）。关于新建住宅的申报流程，可参考《新建住宅贷款抵扣的首年确定申报与次年起的年末调整》一文。
重要前提：四项制度均以自己所有且自己居住的住宅为对象
这是本文第一个重要分岐点。所得税相关的两项制度，要求"实施改造的人本人拥有并自住该住宅"；固定资产税减免中，节能改造与长期优良住宅化两项也明文规定"不得为出租住宅"（例外情况是：仅申请抗震改造10%这一档扣除时，即使改造者不是该房屋的所有者，也可以适用）。国土交通省的指南中，关于管理组合主导的公寓改造也明确写道："满足条件即可适用，但出租情形不适用"。这一点对持有出租物件的境外投资者尤其重要——用于投资出租的房产装修，不适用本文的四项减税制度，而应作为不动产所得的必要经费处理，本文后半部分附有详细对比表。
装修费用的实际水平，与减税门槛的位置关系
了解大多数人实际花了多少钱，有助于判断自己的工程金额是否够得上门槛。国土交通省的最新调查显示，一个值得注意的特点是：平均值与中位数相差很大。
【数值表】装修资金：平均170万日元・中位数70万日元
| 区分 | 平均值（万日元） | 中位数（万日元） |
|---|---|---|
| 三大都市圈 整体 | 170 | 70 |
| 首都圈 | 162 | 60 |
| 中京圈 | 145 | 60 |
| 近畿圈 | 202 | 100 |
| 独栋住宅 | 172 | 85 |
| 集合住宅（公寓） | 166 | 40 |
| 育儿家庭 | 149 | 46 |
资金构成为自有资金143万日元・贷款27万日元，自有资金比例高达84.2%。有装修相关住房贷款的家庭仅占5.2%，贷款还款期限以"10年以上不满20年"占比最高，达43.5%。资料来源：国土交通省「令和7年度 住宅市场动向调查报告书」（令和8年7月公布・三大都市圈数据）。这与中国内地读者熟悉的"高杠杆装修贷"模式明显不同——日本家庭装修更依赖自有资金，装修贷款渗透率远低于中国内地部分城市的按揭装修贷或消费贷比例。
中位数70万日元意味着什么？使用促进税制的家庭仅占4.3%
促进税制的金额门槛是"标准工程费用相当额－补助金超过50万日元"，住房贷款减税的门槛则是"实际工程费用－补助金超过100万日元"。中位数70万日元这一水平说明：达得到促进税制门槛、但达不到住房贷款减税门槛的家庭占相当大的比例。住房贷款减税还叠加了"还款期限10年以上的贷款"这一条件，因此实际能用上的多数家庭，用的更可能是促进税制。
同一项调查中，回答"已享受"或"计划享受"促进税制的家庭占4.3%。按类型划分：节能60.0%、无障碍改造24.0%、育儿对应16.0%、抗震12.0%、同居对应12.0%、长期优良住宅化4.0%（可多选）。这一数字也说明，相当一部分符合条件的家庭并未实际申报。关于各类工程的费用行情，也可参考《装修费用行情与水电、局部工程的成本早见表》一文。
住房贷款减税（增改建）：贷款限额2,000万日元，每年最高14万日元
如果申请了10年以上的贷款并实施了特定的增改建工程，各年末贷款余额的0.7%，可连续10年从所得税中扣除。贷款限额为2,000万日元，年度扣除额上限为14万日元（约6,800元人民币）。
2026年入住的适用条件
| 项目 | 要求（令和8年1月1日～令和12年12月31日期间入住） |
|---|---|
| 贷款限额 | 2,000万日元（超出部分不计入。贷款3,000万日元时，仅2,000万日元以内计入） |
| 扣除率・扣除期限 | 0.7%・10年 |
| 建筑面积 | 登记簿记载面积40平方米以上（综合所得超过1,000万日元者需50平方米以上） |
| 所得 | 综合所得金额2,000万日元以下 |
| 工程费用 | 第1号至第6号工程费用扣除补助金等后（含税）超过100万日元 |
| 贷款 | 须为该次装修申请了还款期限10年以上的住房贷款 |
| 居住 | 须在交房或工程完工后6个月内入住，并持续居住至每年12月31日 |
| 商住两用住宅 | 建筑面积的1/2以上为居住用途，且工程费用的1/2以上用于本人居住部分 |
资料来源：国土交通省「住房贷款减税（增改建）」、国税厅「No.1211-4」
适用对象为第1号至第6号工程
| 类别 | 内容 |
|---|---|
| 第1号 | 增建、改建，或建筑基准法所定义的大规模维修或大规模改装 |
| 第2号 | 公寓（区分所有建筑）中，对地板、楼梯、隔墙、主要结构承重墙等任一部位过半面积进行的维修或改装 |
| 第3号 | 对居室、厨房、浴室、厕所、洗漱间、储物间、玄关、走廊中任一处的地板或墙壁全部进行的维修或改装 |
| 第4号 | 为达到一定抗震标准而进行的维修或改装 |
| 第5号 | 一定的无障碍改造（拓宽通道・出入口、放缓楼梯坡度、改良浴室与厕所、安装扶手、消除高低差、改良门扇、更换为防滑地板材料） |
| 第6号 | 对所有居室的所有窗户进行的隔热改造，或与之配套进行的地板、墙壁、天花板隔热改造 |
最容易在界定上出错的是第1号工程。仅更换屋顶材料、在既有屋顶上覆盖新屋顶的"盖顶工法"、仅更换外墙外装材料、或仅从室内一侧进行的隔热改造，均不属于第1号工程（但外装材料更换若覆盖外墙全部面积，则不在此限）。另一方面，设计费、脚手架搭建费等工程附带费用，可计入工程费用总额。
【计算示例】贷款余额不同，扣除额如何变化
| 年末贷款余额 | 计入扣除的余额 | 当年扣除额 |
|---|---|---|
| 800万日元 | 800万日元 | 5.6万日元 |
| 1,500万日元 | 1,500万日元 | 10.5万日元 |
| 2,000万日元 | 2,000万日元 | 14.0万日元 |
| 2,500万日元 | 2,000万日元 | 14.0万日元 |
| 3,000万日元 | 2,000万日元 | 14.0万日元 |
需要留意的是，"10年最多140万日元（约6.76万元人民币）"这一说法，是假设10年间贷款余额始终维持在2,000万日元以上时的理论值。实际采用等额本息还款方式时，余额每年递减，10年合计金额通常会小于这个理论上限。
| 贷款额・还款期限（假设） | 首年扣除额 | 10年合计（估算） |
|---|---|---|
| 1,500万日元・15年 | 约9.8万日元 | 约68万日元 |
| 2,000万日元・20年 | 约13.4万日元 | 约104万日元 |
| 3,000万日元・20年 | 14.0万日元（上限） | 约134万日元 |
※以上为假设利率1.0%、等额本息还款、不提前还款情况下的估算值。实际扣除额会因年末余额证明书上的金额，以及当年实际缴纳的所得税额而有所不同。
所得税抵扣不完时，可从住民税中最多扣除9.75万日元
住房贷款减税属于"税额控除"，因此退还金额不会超过当年实际缴纳的所得税额。但抵扣不完的部分，可在次年度个人住民税中最多扣除9.75万日元（约4,700元人民币）。住民税一侧无需另行申请手续，是否用满扣除额度，可通过次年度的住民税决定通知书确认。
装修促进税制：扣除额由"对象工程10%＋其他工程5%"决定
不使用贷款、以自有资金进行装修时，可以使用促进税制。扣除额的计算，可归纳为以下公式。
扣除额 ＝ A（对象工程的标准工程费用相当额，以对象工程限额为上限）×10% ＋ B（超出限额部分＋其他特定增改建等工程，A＋B合计以1,000万日元为上限）×5%
【数值表】各工程类型的对象工程限额与扣除额
| 工程类型 | 对象工程限额 | 限额×10% | 最大扣除额（含5%部分） |
|---|---|---|---|
| 抗震 | 250万日元 | 25万日元 | 62.5万日元 |
| 无障碍改造 | 200万日元 | 20万日元 | 60万日元 |
| 节能 | 250万日元 | 25万日元 | 62.5万日元 |
| 节能（含太阳能发电设备） | 350万日元 | 35万日元 | 67.5万日元 |
| 三代同居对应 | 250万日元 | 25万日元 | 62.5万日元 |
| 育儿对应 | 250万日元 | 25万日元 | 62.5万日元 |
| 长期优良住宅化（抗震＋节能＋耐久性提升） | 500万日元 | 50万日元 | 75万日元 |
| 同上（含太阳能发电设备） | 600万日元 | 60万日元 | 80万日元 |
| 长期优良住宅化（抗震或节能＋耐久性提升） | 250万日元 | 25万日元 | 62.5万日元 |
| 同上（含太阳能发电设备） | 350万日元 | 35万日元 | 67.5万日元 |
"最大扣除额"一栏，计算方式是"限额×10%＋（1,000万日元－限额）×5%"。以无障碍改造为例：200万日元×10%＝20万日元，再加上剩余800万日元×5%＝40万日元，合计60万日元（约2.9万元人民币）。国土交通省宣传中所说的"最高60万至80万日元（约2.9万至3.86万元人民币）"，正是由此计算得出。资料来源：国土交通省「装修支援制度完全指南（令和8年4月修订）」、国税厅 No.1219（节能）／No.1220（无障碍改造）／No.1222（抗震）／No.1224（多代同居）／No.1227（耐久性提升）／No.1228（育儿对应）
什么是"标准工程费用相当额"
促进税制最容易让人困惑的地方就在这里。计算扣除额所使用的，并不是施工方开出的实际报价，而是政府告示按工程类型规定好的单价，乘以实际施工的面积或数量，得出的"标准工程费用相当额"。即便实际报价更高，只要按告示单价计算出的金额更低，就以较低的金额为准。这一金额记载在《增改建等工程证明书》中，由出具证明书的建筑师等专业人士负责计算。国土交通省提供了输入工程内容与补助金额即可自动计算的内嵌计算工具的增改建等工程证明书（Excel），在报价阶段就可以先掌握大致金额。这一"按告示单价计算，而非按实际报价计算"的机制，是日本装修税制区别于常见"按发票金额抵扣"逻辑的一个特有设计，境外投资者若参照实际合同金额估算扣除额，很可能会得出偏高的错误结果。
【数值表】告示单价示例与对应的计算数量
| 工程内容 | 单位金额（含税） | 相乘的数量 |
|---|---|---|
| 窗户隔热工程（更换玻璃） | 6,300日元 | 房屋建筑面积（㎡）×窗户改造比例 |
| 窗户隔热工程（新设内窗・4～7地域） | 8,100日元 | 房屋建筑面积（㎡）×窗户改造比例 |
| 墙体隔热工程 | 19,400日元 | 隔热改造部分的建筑面积（㎡） |
| 地板等隔热工程（4～7地域） | 4,600日元 | 隔热改造部分的建筑面积（㎡） |
| 更换为低门槛浴缸 | 529,100日元 | 1处 |
| 更换为坐式马桶 | 359,700日元 | 1处 |
| 平开门改为推拉门 | 149,700日元 | 1处 |
| 安装燃料电池热电联供系统 | 789,800日元 | 1台 |
最容易算错的是窗户。窗户隔热工程按"单价×房屋建筑面积×窗户改造比例（改造窗户面积÷接触室外空气的全部窗户面积）"计算，并不是直接用改造窗户的面积乘以单价。在下文的示范案例中，正是按这一公式，计算出玻璃更换的标准工程费用相当额为393,750日元（6,300日元×房屋建筑面积125㎡×改造比例0.5）。墙体与地板部分，则用隔热改造部分的建筑面积乘以单价。部分单价会因地域区分不同而有所差异，告示内容也会随时间修订。资料来源：国土交通省「装修支援制度完全指南（令和8年4月修订）」中的示范报价单，以及同部门「节能改造所得税额特例扣除」（依据平成21年经济产业省・国土交通省告示第4号的单价表）
【计算示例】从报价单推算出扣除额423,900日元的5个步骤
以下追踪国土交通省指南中收录的示范案例：同时进行无障碍改造与节能改造，并一并实施第3号工程（厨房地板与墙壁改装）的情形。
- 确认是否满足金额门槛。无障碍改造：标准工程费用相当额1,637,300日元－补助金100,000日元＝1,537,300日元。节能：2,863,550日元－补助金200,000日元＝2,663,550日元。两者均超过50万日元，满足门槛。
- 计算10%扣除的对象金额。无障碍改造：限额200万日元与1,537,300日元中取较小者，为1,537,300日元。节能：限额250万日元与2,663,550日元中取较小者，为2,500,000日元。合计4,037,300日元。
- 计算5%扣除的候选金额。超出限额部分：无障碍改造为0日元，节能为2,663,550日元－2,500,000日元＝163,550日元。加上其他工程240,000日元，合计403,550日元。
- 确定5%扣除的对象金额。1,000万日元减去10%扣除对象金额4,037,300日元后，上限约为596万日元，因此403,550日元可全额计入。
- 合计计算。4,037,300日元×10%＝403,730日元，403,550日元×5%＝20,177日元。合计423,907日元，舍去百日元以下尾数后，扣除额为423,900日元（约2.05万元人民币）。
这一计算过程，也可以在国土交通省的装修减税扣除额试算模拟工具中复现——手边有报价单的话，代入自己的数字即可得到大致金额。但需要注意，实际能扣除的金额，以当年缴纳的所得税额为上限。
各工程类型的附加条件
| 工程类型 | 附加要求 |
|---|---|
| 抗震 | 建于昭和56年（1981年）5月31日以前的房屋／改造前的房屋不符合现行抗震标准 |
| 无障碍改造 | 满足以下任一条件：①50岁以上 ②已获得需介护或需支援认定 ③持有残障认定 ④与②③人员或65岁以上亲属同居 |
| 育儿对应 | 满足以下任一条件：①有未满19岁的被抚养亲属 ②本人或配偶未满40岁 |
| 长期优良住宅化 | 须通过增改建获得长期优良住宅认定 |
| 共通条件 | 综合所得2,000万日元以下／改造后建筑面积40平方米以上（所得超过1,000万日元者需50平方米以上）／商住两用住宅须建筑面积的1/2以上为居住用途／须在工程完工后6个月内入住 |
长期优良住宅的认定标准，可参考《长期优良住宅的认定标准与税收优惠、其弊端》一文。此外需要提醒：若同一项工程同时满足多个类别的条件（例如更换窗户既符合节能又符合育儿对应），只能选择其中一个类别申请，不能就同一工程重复申请两个类别。
固定资产税减免：仅限次年度1年，减免1/3至2/3
与所得税制度分开，通过向市町村（相当于中国的区县级行政机构）申请，可以减免次年度的固定资产税。所得税减税与固定资产税减免可以同时使用。这里也是一个值得中国内地读者留意的制度差异：日本的固定资产税是每年常态征收的持有税，而中国内地住宅目前尚未全面开征类似的房产持有税，因此这项"通过装修申请减税"的操作，在中国内地并没有直接对应的实务经验可参照。
【数值表】减免比例・期限・适用建筑面积上限
| 工程类型 | 减免比例 | 减免期限 | 适用建筑面积上限 | 工程费（实际金额－补助金） |
|---|---|---|---|---|
| 抗震 | 1/2 | 次年度1年 | 120㎡ | 超过50万日元 |
| 无障碍改造 | 1/3 | 次年度1年 | 100㎡ | 超过50万日元 |
| 节能 | 1/3 | 次年度1年 | 120㎡ | 超过60万日元 |
| 长期优良住宅化 | 2/3 | 次年度1年 | 120㎡ | 抗震超过50万日元／节能超过60万日元 |
住宅方面的要求是：改造后建筑面积须在40至240平方米之间，商住两用住宅须建筑面积的1/2以上为居住用途。此外，各工程类型的房龄条件各不相同：抗震要求为昭和57年（1982年）1月1日以前已存在的房屋；无障碍改造要求非出租住宅，且自新建之日起已满10年；节能要求非出租住宅，且为平成26年（2014年）4月1日以前已存在的房屋。长期优良住宅化如叠加抗震工程，须满足昭和57年1月1日以前的条件；如叠加节能工程，则须满足平成26年4月1日以前的条件。无障碍改造还要求居住者须满足以下任一条件：65岁以上、已获得需介护或需支援认定、持有残障认定，或与符合上述条件的亲属同居——这一门槛与所得税一侧的条件（50岁以上即可）并不相同，需要分别核对。另需注意：所得税一侧按"标准工程费用相当额"判定，固定资产税一侧则按"实际工程费用"扣除补助金后的金额判定，两者的计算基准并不一致。资料来源：国土交通省「节能改造相关固定资产税减免措施」、同部门「装修支援制度完全指南（令和8年4月修订）」
【计算示例】计税标准额400万日元・房屋125㎡时，减免金额32,800日元
- 确认是否符合条件。无障碍改造：实际工程费用1,754,500日元，超过50万日元；节能：3,300,000日元，超过60万日元。均符合条件。
- 计算适用减免的计税标准额。无障碍改造：上限100㎡÷房屋面积125㎡＝0.8，400万日元×0.8＝3,200,000日元。节能：120㎡÷125㎡＝0.96，400万日元×0.96＝3,840,000日元。
- 计算减免金额。3,200,000日元×1.4%×1/3＝14,900日元，3,840,000日元×1.4%×1/3＝17,900日元。合计32,800日元（约1,600元人民币）。
相较于所得税扣除动辄数十万日元的规模，固定资产税一年的减免金额仅为数万日元级别，两者不在同一量级。申请期限较短，须在工程完工之日起3个月以内，向所在市区町村窗口提交固定资产税减免证明书、增改建等工程证明书，以及能证明补助金交付金额的文件。建议在与施工方商谈工程方案阶段，就先向窗口确认所需材料，以免事后手忙脚乱。这一制度本身的详细说明，可参考《固定资产税的减免措施与计算方法、与都市计划税的区别》一文。
住房贷款减税与促进税制，该如何选择
【对比表】从判定所用的金额，到能否通过年末调整处理
| 项目 | 住房贷款减税（增改建） | 装修促进税制（所得税） |
|---|---|---|
| 判定所用金额 | 实际工程费用（含税） | 标准工程费用相当额 |
| 金额门槛 | 扣除补助金后超过100万日元 | 扣除补助金后超过50万日元 |
| 建筑面积 | 均为40平方米以上（综合所得超过1,000万日元者需50平方米以上） | |
| 扣除期限 | 10年 | 仅工程完工当年1次 |
| 是否需要贷款 | 须为还款期限10年以上的贷款 | 不需要（自有资金亦可） |
| 扣除额计算方式 | 年末余额×0.7%（每年上限14万日元） | 限额×10%＋其他工程×5% |
| 年末调整 | 第2年起可通过年末调整处理 | 不可以，须每年确定申报 |
| 适用工程 | 第1号至第6号工程 | 抗震・无障碍改造・节能・三代同居・长期优良住宅化・育儿对应 |
基本的选择逻辑是：金额较大、需要长期贷款分期偿还的工程，适合住房贷款减税；用自有资金一次性完成性能提升类工程，适合促进税制。不过，实际扣除额都会受当年所得税额的制约，因此需要结合自己的纳税额综合判断。
【可否叠加使用矩阵①】所得税6项制度与住房贷款减税
| 抗震 | 无障碍改造 | 节能 | 三代同居 | 长期优良 | 育儿 | 贷款减税 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 抗震 | ― | ○ | ○ | ○ | × | ○ | ○ |
| 无障碍改造 | ○ | ― | ○ | ○ | ○ | ○ | × |
| 节能 | ○ | ○ | ― | ○ | × | ○ | × |
| 三代同居 | ○ | ○ | ○ | ― | ○ | ○ | × |
| 长期优良住宅化 | × | ○ | × | ○ | ― | ○ | × |
| 育儿 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ― | × |
| 住房贷款减税 | ○ | × | × | × | × | × | ― |
从这张表可以读出两点：能与住房贷款减税叠加使用的，只有抗震一项；长期优良住宅化不能与抗震、节能叠加使用。这是因为长期优良住宅化的限额本身已经包含了抗震与节能部分，制度设计上避免了重复计算。另需说明：国税厅指出，若针对同一次增改建同时申请抗震改造与住房贷款减税，抗震一侧只能适用10%这一档扣除。
【可否叠加使用矩阵②】固定资产税4项制度
| 抗震 | 无障碍改造 | 节能 | 长期优良住宅化 | |
|---|---|---|---|---|
| 抗震 | ― | × | × | × |
| 无障碍改造 | × | ― | ○ | × |
| 节能 | × | ○ | ― | × |
| 长期优良住宅化 | × | × | × | ― |
固定资产税一侧，唯一能够叠加使用的组合是无障碍改造与节能。前文计算示例中之所以能得出32,800日元的合计减免额，正是因为使用了这唯一可叠加的组合。资料来源：国土交通省「装修支援制度完全指南（令和8年4月修订）」
补助金要"先扣除后判定"：与住宅节能2026活动的先后顺序
无论是减税的金额门槛，还是最终扣除额，都是以扣除补助金等之后的金额为准进行判定的。因此，申请补助金时，需要与减税预期金额放在同一张表里通盘考虑。
【数值表】住宅节能2026活动的补助上限金额
| 项目名称 | 适用对象 | 补助金额 |
|---|---|---|
| 先进窗户翻新2026事业 | 安装高性能隔热窗 | 根据工程内容确定金额，上限100万日元／户 |
| 热水器节能2026事业 | 安装高效热水器 | 热泵热水器10万日元／台，混合动力热水器12万日元／台，家用燃料电池17万日元／台 |
| 出租集合住宅热水器节能2026事业 | 既有出租集合住宅更换为环保型燃气热水器等 | 无追加热水功能5万或8万日元／台，有追加热水功能7万或10万日元／台 |
| 未来生态住宅2026事业 | 开口部、结构体等节能改造 | 不满足平成4年基准的住宅：按平成28年基准改造上限100万日元／户，按平成11年基准改造上限50万日元／户；不满足平成11年基准的住宅：按平成28年基准改造上限80万日元／户，按平成11年基准改造上限40万日元／户 |
资料来源：国土交通省「装修支援制度完全指南（令和8年4月修订）」、住宅节能2026活动官方网站。具体申请期间与受理状况，请以官方网站公布信息为准。
领取补助金后扣除额会下降，但先领补助金整体到手金额仍更多
领取补助金后，计入扣除的对象金额会相应减少，减税额也会随之变小。但减税的效果只是对象金额的5%至10%（住房贷款减税则是0.7%），而补助金是100%以现金形式到手的。以前文的示范案例为例，领取30万日元补助金后，扣除额减少了2万日元（不领补助金时为443,900日元，领取后为423,900日元），但净算下来仍多得28万日元（约1.35万元人民币）。申请补助金通常需要在工程开工前完成事业者登记等准备手续，建议在选定施工方阶段就确认是否符合补助对象，以扩大自己的选择空间。部分情况下，还可以与地方政府自有的补助制度组合使用（参见《装修补助金制度与控制费用的推进方法》）。
接受赠与用于装修：节能等住宅最高1,000万日元免税
如果从父母或祖父母处接受装修资金赠与，只要赠与发生在令和6年（2024年）1月1日至令和8年（2026年）12月31日之间，节能等住宅最高1,000万日元（约48.3万元人民币）、其他住宅最高500万日元（约24.2万元人民币）范围内免征赠与税。用于增改建的主要条件如下：
- 增改建后登记簿记载的建筑面积须在40至240平方米之间，其中1/2以上须为受赠人本人居住用途
- 增改建所花费用须达100万日元以上，其中1/2以上须用于本人居住部分的工程
- 受赠人须在受赠当年1月1日时已满18岁
- 赠与人须为直系尊亲属（父母、祖父母等）
资料来源：国税厅「No.4508 从直系尊亲属处接受住房购置等资金赠与时的免税」。需要提醒的是，在住房贷款减税的确定申报中，若同时享受了赠与特例，也需要提交赠与税申报书等相关材料，因此若同时使用赠与与减税，需一并准备好全套材料。这一"父母代际资助购房、可享受高额免税"的安排，是日本家庭代际资产转移中较为常见的做法，其税收友好程度值得境外投资家庭在做家族资产规划时特别留意。
确定申报与年末调整：何时提交、提交什么
需提交的8类材料，以及增改建等工程证明书的取得方式
住房贷款减税（增改建）确定申报时需要提交以下材料：
- 确定申报书
- （特定增改建等）住房借入金等特别扣除额计算明细书
- 住房购置资金相关借入金的年末余额等证明书
- 登记事项证明书
- 增改建等工程证明书
- 施工承包合同书复印件
- 如领取了补助金等，须提供能证明交付金额的文件（交付决定通知书等）
- 如享受赠与特例，须提供赠与税申报书等能证明住房购置等资金金额的文件复印件
其中最耗费准备功夫的是增改建等工程证明书。其出具主体为：依建筑师法登记、隶属于建筑师事务所的建筑师，指定确认检查机构，注册住宅性能评价机构，或住宅瑕疵担保责任保险法人。出具时间在工程完工之后，需要提供登记事项证明书、施工承包合同书或收据、设计图纸、工程费用明细表等材料。部分情况下工程前后还需要现场勘查，建议在开工前就先确认是否能够出具证明书，以及是否需要现场勘查，以免事后返工。固定资产税减免申请须在工程完工后3个月内向市町村提交，与所得税一侧"次年确定申报期间"提交的时间点不同——这一点是最容易被忽略的时间差，须特别留意。
住房贷款减税第2年起可通过年末调整处理，促进税制不可以
- 住房贷款减税（增改建）：首年须完成确定申报，但若为工薪族，第2年起可通过公司的年末调整处理。只需向所在单位提交《工薪族（特定增改建等）住房借入金等特别扣除申报书》，以及金融机构寄送的年末余额等证明书。
- 装修促进税制：无法通过年末调整适用，享受扣除的当年须完成确定申报。由于扣除期限只有1年，因此申报也只需进行1次。
工程年度与入住年度不一致时，按入住当年申报
这是跨年度工程中容易出错的问题。国土交通省的说明是：该制度按"入住之日所属年度"的所得税进行扣除，并给出以下示例：
- 2025年内工程完工，2026年1月入住的情形 → 按2026年度确定申报。
- 已在居住的住宅从2025年内开始施工，2026年工程完工的情形 → 按2026年度确定申报。
即使忘记申报，退税申报也可在次年1月1日起5年内补办
退税申报书不受确定申报期间限制，可在该年度次年的1月1日起5年内提交。国税厅也将"实施特定改造工程"列为退税申报的具体示例之一（No.2030 退税申报）。不过，增改建等工程证明书须在工程完工后才能出具，时间拖得越久，重新收集相关资料就越困难，因此如果发现自己有漏报的情形，建议尽早联系施工方处理。
出租物件的装修，不看减税、而看"经费"
从这里开始，是专门写给投资者的分岐内容。如前所述，四项制度均以本人自住为前提，出租物件不适用。取而代之的是，将支出作为不动产所得的必要经费处理。国税厅规定，满足以下任一条件，即可作为维修费处理：
- 属于大致以3年以内为周期反复进行的维修・改良，或单次维修・改良金额未满20万日元
- 属于资本性支出还是维修费界定不明的金额，且该金额未满60万日元，或不超过该资产上年末取得价额的10%左右
资料来源：国税厅「No.1379 维修费认定的判定标准」。具体计算方法，可参考《出租物件装修中资本性支出与维修费的区别》一文。对于持有日本出租物业的境外投资者而言，这一"维修费当年全额列支、资本性支出按耐用年限分期折旧"的处理逻辑，与中国内地房地产投资中常见的成本资本化实务存在相似之处，但具体的金额门槛（20万日元、60万日元等）和年限判定标准是日本税制所特有的，不能直接套用境内经验。
【对比表】自住装修与出租物件装修的处理差异
| 项目 | 自住房装修 | 出租物件装修 |
|---|---|---|
| 适用机制 | 4项减税制度（税额控除・固定资产税减免・赠与免税） | 不动产所得的必要经费（维修费）或资本性支出 |
| 作用方式 | 直接从应纳税额中扣减 | 从所得额中扣减（按税率比例减轻税负） |
| 时间点 | 入住当年（住房贷款减税为10年） | 维修费于支出当年全额列支，资本性支出按耐用年限分期折旧 |
| 判定基准 | 标准工程费用相当额或实际工程费用 | 未满20万日元、大致3年以内周期、未满60万日元或不超过取得价额的10%左右 |
| 所需证明 | 增改建等工程证明书等 | 能显示工程明细的报价单・发票 |
| 申报 | 确定申报（住房贷款减税第2年起可通过年末调整） | 每年确定申报（可适用青色申报特别扣除） |
在出租经营中，即便是同一项工程，报价单的写法不同，也可能导致维修费与资本性支出的判定结果不同。我们在受托管理物业时，也会在下单施工前，与施工方一起协商如何拆分明细。不只是着眼于眼前的节税效果，更要考虑几年后出售物业时这笔支出会如何被看待——这样的综合判断，才能长期让手头留存的实际收益最大化。
总结：2026年若要装修，需把握以下5点
- 先确定自己的工程属于哪项制度。基本由是否贷款、工程类别、金额这三点决定。
- 金额门槛按扣除补助金后的金额判定。促进税制按标准工程费用相当额扣除补助金后超过50万日元判定，住房贷款减税按实际工程费用扣除补助金后超过100万日元判定。
- 促进税制的扣除额为"限额×10%＋其他工程×5%"。使用的是按告示单价计算的金额，而非实际报价金额，因此在报价阶段就使用官方计算工具，可以避免判断出现偏差。
- 固定资产税申请须在工程完工后3个月内完成。这与次年的确定申报是两套独立的手续，需要单独向市町村办理。
- 出租物件不看减税，而看经费。四项制度均以本人自住的住宅为前提。
税额控除不会超过当年实际缴纳的税额而退还回来。实际效果会因所得与纳税额而异，如果是金额较大的工程，建议尽早咨询税理士，或能够出具增改建等工程证明书的建筑师。
FAQ：关于装修减税的常见问题
Q1. 装修的住房贷款抵扣能拿回多少钱？
年末贷款余额的0.7%可连续抵扣10年，由于贷款限额为2,000万日元，因此每年上限为14万日元（约6,800元人民币）。即使余额是2,500万日元还是3,000万日元，计入计算的都只到2,000万日元为止。所得税抵扣不完的部分，可在次年度个人住民税中最多扣除9.75万日元（约4,700元人民币）。
Q2. 装修减税可以通过年末调整处理吗？
住房贷款减税（增改建）只要在首年完成确定申报，第2年起就可以通过年末调整处理。但装修促进税制无法通过年末调整适用，须在享受扣除的当年完成确定申报。促进税制的扣除期限只有工程完工当年这1年，因此申报也只需办理这1次。
Q3. 装修促进税制与住房贷款减税可以同时使用吗？
原则上不能同时使用。例外是抗震改造——仅限抗震这一项，可以与住房贷款减税叠加使用。但若针对同一次增改建同时申请两者，抗震一侧的扣除只能适用10%这一档。无障碍改造、节能、三代同居、长期优良住宅化、育儿对应均不能与住房贷款减税叠加。
Q4. 领取补助金后是否就不能享受减税了？
仍然可以享受。只是金额门槛与扣除额，都是按扣除补助金等之后的金额判定。减税的效果只是对象金额的5%至10%（住房贷款减税为0.7%），而补助金可以100%以现金形式领取，因此从最终到手金额来看，通常先领补助金更为有利。
Q5. 出租中的物件进行装修，能否享受减税？
不能。本文介绍的四项制度，均以本人自住的住宅为前提：所得税相关的两项制度要求实施改造者本人拥有并自住该住宅，固定资产税一侧的节能、长期优良住宅化两项则明文要求"不得为出租住宅"。国土交通省也在关于管理组合主导的公寓改造说明中指出："出租情形不适用"。出租物件应作为不动产所得的必要经费，区分维修费或资本性支出进行处理。
Q6. 忘记申报的话，还能补办追溯申请吗？
退税申报不受确定申报期间限制，可在该年度次年的1月1日起5年内提交。国税厅也将特定的改造工程列为退税申报的具体示例之一。不过，增改建等工程证明书须在工程完工后才能出具，时间拖得越久，重新收集资料就越困难，因此更现实的做法是尽早联系施工方处理。
引用・参考资料
- 日本国土交通省「装修支援制度完全指南」（令和8年4月修订）
- 日本国土交通省「住宅装修可用减税制度说明」
- 日本国土交通省「住房贷款减税（增改建）」
- 日本国土交通省「住房贷款减税」
- 日本国土交通省 新闻发布「住房贷款减税等的延长、扩充已经内阁会议决定！」（令和7年12月26日）
- 日本国土交通省「令和7年度 住宅市场动向调查报告书」（令和8年7月公布）
- 日本国土交通省「增改建等工程证明书的格式」
- 日本国土交通省「节能改造所得税额特例扣除」（标准工程费用相当额单价表）
- 日本国土交通省「节能改造相关固定资产税减免措施」
- 日本国土交通省「装修减税扣除额试算模拟工具」
- 住宅节能2026活动
- 日本国税厅（National Tax Agency） No.1211-4「实施增改建等，并于令和4年以后开始居住的情形」
- 日本国税厅 No.1219「实施节能改造工程的情形」
- 日本国税厅 No.1220「实施无障碍改造工程的情形」
- 日本国税厅 No.1222「实施抗震改造工程的情形」
- 日本国税厅 No.1224「实施多代同居改造工程的情形」
- 日本国税厅 No.1227「实施耐久性提升改造工程的情形」
- 日本国税厅 No.1228「实施育儿对应改造工程的情形」
- 日本国税厅 No.4508「从直系尊亲属处接受住房购置等资金赠与时的免税」
- 日本国税厅 No.1379「维修费认定的判定标准」
- 日本国税厅 No.2030「退税申报」
- 日本国税厅「年末调整详解页面」
