Im aktuellen Hausbau ist „Long-Term Quality Housing“ zum Standard geworden. Vorteile wie steuerliche Vergünstigungen und niedrigere Hypothekenzinsen stehen im Fokus,leicht zu übersehende Nachteile wie höhere Kosten, Antragsaufwand und Risiken bei der Bauqualitätbestehen jedoch ebenfalls. Dieser Beitrag erläutert die Zertifizierungsstandards, Vorteile und Nachteile von Long-Term Quality Housing aus praktischer und investitionsbezogener Sicht.
Was ist Long-Term Quality Housing? Überblick über die Zertifizierungsstandards
Long-Term Quality Housing bezeichnet Wohnraum, der auf Grundlage des vom Staat festgelegten Gesetzes zur Förderung der Verbreitung von Long-Term Quality Housing zertifiziert wurde.ein gesetzliches Zertifizierungssystem, das bestätigt, dass ein Haus über die Leistung und das Managementsystem verfügt, um langfristig in gutem Zustand genutzt werden zu könnenund dafür die folgenden vier Grundanforderungen erfüllen muss.
- Vorhandensein von Konstruktionen und Ausstattungen für eine langfristige Nutzung
- Berücksichtigung des Wohnumfelds
- Vorhandensein einer Wohnfläche ab einer festgelegten Mindestgröße
- Festlegung von Zeitraum und Methode der Instandhaltung und Erhaltung
Sieben Bewertungspunkte und konkrete Zertifizierungsstandards
Für die Zertifizierung müssen die folgenden sieben Bewertungspunkte erfüllt werden.
| Standsicherheit der Konstruktion | Erdbebenklasse 2 oder höher (unter bestimmten Bedingungen ist auch Klasse 1 zulässig) |
| Wärmeumfeld | Dämmleistungsstufe 4 oder höher |
| Maßnahmen gegen Alterung | Alterungsschutzstufe 3 oder höher |
| Einfache Instandhaltung und Erneuerung | Instandhaltungsmanagement-Stufe 2 oder höher |
| Berücksichtigung älterer Menschen usw. | Stufe 3 oder höher bei Maßnahmen für ältere Menschen usw. |
| Energieeffizienz | Dämmleistungsstufe 4 oder höher |
| Wohnumfeld | Entspricht Bezirksplänen usw. |
Welche Steuervergünstigungen und Zuschüsse gibt es für Long-Term Quality Housing?
Durch die Zertifizierung als Long-Term Quality HousingVermögensaufbaustrategieprofitiert auch steuerlich stärker.
Wichtige Steuervergünstigungen
- Hypothekendarlehens-Steuerabzug: höherer förderfähiger Darlehenshöchstbetrag als bei Standardwohnraum
- Grunderwerbsteuerabzug: günstigerer Abzugsbetrag als bei Standardwohnraum
- Registrierungs- und Lizenzsteuer: abgesenkter Steuersatz
- Grundsteuer: der Zeitraum der Steuerermäßigung ist doppelt so lang wie bei Standardwohnraum (Einfamilienhaus: 5 Jahre→7 Jahre, Eigentumswohnung: 7 Jahre→10 Jahre)
Senkung der Hypothekenzinsen
フラット35S kann genutzt werden,wodurch der Darlehenszins in den ersten 10 Jahren um 0,25 % gesenkt wird. Bei langfristigen Darlehen ergibt sich dadurch ein deutlicher Unterschied bei der Gesamtrückzahlung.
Förderprogramm
Auch Zuschüsse im Rahmen des „地域型住宅グリーン化事業“ (bis zu 1,1 Mio. JPY) können genutzt werden. Da die Förderung an Beiträge zur regionalen Wirtschaft und an die Verringerung der Umweltbelastung geknüpft ist, sollten die Voraussetzungen vorab geprüft werden.
Welche Nachteile hat Long-Term Quality Housing? Drei Risiken, die leicht übersehen werden
Long-Term Quality Housing bietet viele Vorteile, doch bei Investitions- oder Kaufentscheidungen sollten auch die folgenden Nachteile unbedingt berücksichtigt werden.
1. Aufwand und Kosten des Antragsverfahrens
Die Vorbereitung der Antragsunterlagen und der Erwerb der Zertifizierung erfordern erheblichen Zeit- und Arbeitsaufwand. Auch eine Antragsabwicklung durch den Haushersteller ist möglich, dafür fallen jedoch zusätzliche Gebühren an.der Antrag muss zwingend vor Baubeginn gestellt werdenund ein Terminmanagement, das auch die Zeit bis zur Zertifizierung berücksichtigt, ist unerlässlich. Auch nach Abschluss der Bauarbeiten besteht eine Berichtspflicht gegenüber der zuständigen Verwaltungsbehörde.
2. Höhere Baukosten
Um die Zertifizierungsstandards zu erfüllen, müssen Leistung und Ausstattung von Konstruktion und Gebäudetechnik angehoben werden,wodurch die Baukosten höher ausfallen als bei Standardwohnraum. Wichtig ist, das Verhältnis zwischen den Effekten steuerlicher Vergünstigungen und geringerer Betriebskosten einerseits sowie der höheren Anfangsinvestition andererseits zahlenbasiert zu kalkulieren.
3. Kein Kontrollsystem während der Bauausführung
Die Zertifizierung als Long-Term Quality Housing wird mit dem Antrag in der Planungsphase abgeschlossen.während der Bauausführung findet keine Kontrolle durch Dritte statt, sodass Baumängel auch erst nach erfolgter Zertifizierung entdeckt werden können. In einer Bauwirtschaft, in der Personalmangel zum Dauerzustand geworden ist, müssen Käufer die Bauqualität selbst bewusst überprüfen.
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FAQ: Häufige Fragen zu Long-Term Quality Housing
F. Wo beantragt man die Zertifizierung für Long-Term Quality Housing?
Der Antrag muss bei der zuständigen Verwaltungsbehörde (Präfektur oder in manchen Fällen Gemeinde) gestellt werden. Das Verfahren kann auch an einen Haushersteller oder Bauunternehmer delegiert werden, die Antragstellung vor Baubeginn ist jedoch zwingend erforderlich.
F. Wie stark sinkt die Grundsteuer bei einer Zertifizierung?
Bei Einfamilienhäusern wird der Zeitraum der Grundsteuerermäßigung von 5 auf 7 Jahre verlängert, bei Eigentumswohnungen von 7 auf 10 Jahre. Die konkrete Steuerentlastung hängt vom für die Grundsteuer festgesetzten Bewertungswert der Immobilie ab.
F. Ist Long-Term Quality Housing beim Verkauf einer Bestandsimmobilie vorteilhaft?
Die erfolgte Zertifizierung hat als Nachweis der Objektqualität einen eigenen Wert. Allerdings müssen auch nach der Zertifizierung Instandhaltungsaufzeichnungen aufbewahrt werden, und der Zustand des Managements beeinflusst den Vermögenswert.
F. Was passiert, wenn Baumängel festgestellt werden?
Das wichtigste Mittel ist die Geltendmachung von Mängelgewährleistung und Ansprüchen wegen Vertragswidrigkeit gegenüber dem Bauunternehmen. Da auch das Risiko eines Widerrufs der Long-Term-Quality-Housing-Zertifizierung besteht, empfehlen wir aktive Baustellenkontrollen während der Bauphase.
F. Kann auch ein Bestandsobjekt (gebrauchte Immobilie) als Long-Term Quality Housing zertifiziert werden?
Auch Bestandsobjekte können zertifiziert werden, wenn sie bestimmte Standards erfüllen; dafür gibt es ein eigenes System (Version für Bestandsobjekte). Da die Antragsvoraussetzungen jedoch komplexer sind als bei Neubauten, ist die Beratung durch Fachleute erforderlich.
