這是一套日本獨有的稅制安排：正在考慮翻修自宅、或工程已完工想確認「到底能拿回多少錢」的屋主，都適用本文。台灣、香港並沒有把房貸稅額扣除、所得稅減稅、地方財產稅減免、贈與稅減免四項制度綁在同一套翻修政策裡運作——這正是本文要介紹的日本住宅翻修減稅（2026年度／令和8年度）的獨特之處。制度共有四項：住宅ローン減稅（房貸減稅，適用於增建改建）、翻修促進稅制（所得稅）、固定資產稅減額、購屋資金贈與免稅。房貸減稅每年最高可從所得稅扣除14萬日圓（約新台幣2.9萬元），促進稅制則依工程內容最高可扣除60萬至80萬日圓（約新台幣12.6萬至16.8萬元）。本文根據日本國土交通省、國稅廳的第一手資料，整理限額與扣除率、公告單價、從估價單推算扣除額的完整計算過程，以及申報文件清單。文末也為持有出租物件的海外投資人說明：出租中的物件不適用這四項減稅，而是要以必要經費（修繕費）方式處理，並附上以台灣稅制角度做的對照。
本文重點
- 令和8年度（2026年度）稅制改正，住宅ローン減稅（房貸減稅）延長5年，適用至令和12年（2030年）12月31日入住為止，樓地板面積門檻也放寬至40㎡以上（約12.1坪；合計所得超過1,000萬日圓〔約新台幣210萬元〕者仍須50㎡以上，約15.1坪）。
- 住宅ローン減稅（增建改建適用）：借款限額2,000萬日圓（約新台幣420萬元）、扣除率0.7%、期間10年。每年扣除上限14萬日圓（約新台幣2.9萬元），若當年度所得稅扣不完，可從隔年度住民稅再扣抵，上限每年9.75萬日圓（約新台幣2萬元）。
- 翻修促進稅制的扣除額公式為「對象工程限額×10%＋其他工程×5%」。認定基準不是廠商的實際請款金額，而是政府公告的「標準工程費用相當額」。
- 固定資產稅減額只適用翌年度1年份：耐震工程減1/2、無障礙工程減1/3、節能工程減1/3、長期優良住宅化減2/3。
- 以上4項制度全部以「屋主本人自住」為前提，出租中的物件一律不適用，須改以修繕費、資本支出的區分方式處理。
文中新台幣換算，以1日圓≈0.21新台幣（2026年8月中旬左右牌告匯率）概算，僅供參考，實際請以申報當日匯率及金融機構公告為準。為維持數值表格與日方公告單價的一致性，表格內金額一律維持日圓標示，正文重點金額則另附新台幣參考換算。
結論：2026年日本住宅翻修減稅共有4項制度，第一步先確認自己適用哪一項
能適用哪一項制度，幾乎由三個條件決定：「是否貸款施工」「工程屬於哪一類」「花了多少錢」。建議先掌握全貌，再只讀自己符合的部分，效率較高。
【速查表】4項制度的限額、扣除率、扣除期間與適用期限（截至2026年8月）
| 制度 | 限額 | 扣除率／減額比例 | 扣除期間 | 最高扣除額 | 適用期限 |
|---|---|---|---|---|---|
| 住宅ローン減稅（增建改建） | 借款限額2,000萬日圓 | 年底貸款餘額的0.7％ | 10年 | 每年14萬日圓／10年合計140萬日圓 | 令和8年（2026年）1月1日〜令和12年（2030年）12月31日入住適用 |
| 翻修促進稅制（所得稅） | 對象工程限額200萬〜600萬日圓 | 對象工程10％＋其他工程5％ | 僅限工程完工當年度1次 | 60萬〜80萬日圓 | 令和8年（2026年）1月1日〜令和10年（2028年）12月31日開始居住適用 |
| 翻修促進稅制（固定資產稅） | 樓地板面積上限100㎡或120㎡ | 減額1/3〜2/3 | 僅限翌年度1年份 | 依工程內容與課稅標準額而定 | 令和8年（2026年）4月1日〜令和13年（2031年）3月31日完工適用 |
| 購屋資金贈與免稅 | 節能等住宅1,000萬日圓／其他住宅500萬日圓 | 免稅 | 受贈當年度 | 1,000萬日圓 | 令和6年（2024年）1月1日〜令和8年（2026年）12月31日贈與適用 |
資料來源：日本國土交通省（Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, MLIT）〈住宅翻修可適用的減稅制度說明〉、〈翻修支援制度完全指南（令和8年4月修訂版）〉；日本國稅廳（National Tax Agency, NTA）〈No.4508〉。
2026年度（令和8年度）的3項變動
- 住宅ローン減稅延長5年。入住日期落在令和8年（2026年）1月1日〜令和12年（2030年）12月31日之間即可適用。同時，樓地板面積門檻放寬至40㎡以上，此措施也適用於既有住宅（合計所得超過1,000萬日圓者，以及使用育兒家庭借款限額加碼措施者，仍須50㎡以上）。
- 促進稅制（所得稅）延長3年。適用期間為令和8年（2026年）1月1日〜令和10年（2028年）12月31日。
- 促進稅制（固定資產稅）延長5年。適用期間為令和8年（2026年）4月1日〜令和13年（2031年）3月31日。
樓地板面積門檻放寬到40㎡（約12.1坪），對想翻修小坪數公寓自住的人是實質利多。以往未達50㎡（約15.1坪）而不符資格的住宅，從2026年入住適用起也被納入範圍。資料來源：國土交通省新聞稿〈住宅ローン減稅等延長・擴充經內閣會議決定！〉（令和7年〔2025年〕12月26日發布，相關稅制修正案於令和8年〔2026年〕3月31日通過立法）。若是新成屋購屋，程序整理於〈新成屋住宅貸款扣除額：首年確定申告與第2年起的年末調整〉一文。
先決條件：4項制度全部限「屋主本人所有且自住」的住宅
這是判斷的第一個分岔點。所得稅的兩項制度都要求「施工者本人擁有並自住的住宅」，固定資產稅減額中的節能、長期優良住宅化項目，也明文規定「不得為出租住宅」（例外是：若只申請耐震改修的10％扣除，屋主可以不是改修出資人）。國土交通省的指南也明確寫道，管理委員會主導的社區大樓改修，只要符合要件即可適用，但「出租狀態則不適用」。這一點跟台灣、香港的房屋稅、地價稅減免邏輯不同——台灣的房屋稅、地價稅減免通常不會嚴格區分自住或出租，而是以自住房屋稅率高低來調整；日本則是把「自住」設為減稅資格的硬性門檻，出租物件完全被排除在4項制度之外，必須改走不動產所得（即台灣概念中的「租賃所得」）下的必要經費（修繕費）路線來處理翻修支出。本文後段附有比較表，方便對照。
翻修花費的真實情況，與減稅門檻的距離
了解實際上大家花多少錢翻修，有助於判斷自己的工程金額是否達到申請門檻。根據國土交通省最新調查，平均值與中位數落差相當大，是這份數據的一大特徵。
【數據表】翻修資金：平均170萬日圓・中位數70萬日圓
| 分類 | 平均值（萬日圓） | 中位數（萬日圓） |
|---|---|---|
| 三大都市圈整體 | 170 | 70 |
| 首都圈 | 162 | 60 |
| 中京圈 | 145 | 60 |
| 近畿圈 | 202 | 100 |
| 獨棟住宅 | 172 | 85 |
| 集合住宅（公寓大樓） | 166 | 40 |
| 育兒家庭 | 149 | 46 |
資金組成為自有資金143萬日圓、貸款27萬日圓，自有資金比例達84.2％。因翻修而背負房貸的家庭僅占5.2％，貸款還款期間以「10年以上未滿20年」占比最高，達43.5％。資料來源：國土交通省〈令和7年度 住宅市場動向調查報告書〉（令和8年〔2026年〕7月公布，三大都市圈數據）。
中位數70萬日圓代表的意義：使用促進稅制的家庭僅4.3%
促進稅制的金額門檻是「標準工程費用相當額－補助金超過50萬日圓」，住宅ローン減稅則是「實際工程費用－補助金超過100萬日圓」。中位數70萬日圓這個水準，意味著達到促進稅制門檻、但構不到住宅ローン減稅門檻的家庭占多數。住宅ローン減稅還要求「還款期間10年以上的貸款」，門檻疊加之下，實際上多數能適用的應是促進稅制。
同一份調查中，回答「已適用」或「預計適用」促進稅制的家庭僅占4.3%。工程類型依序為節能60.0％、無障礙24.0％、育兒對應16.0％、耐震12.0％、同居對應12.0％、長期優良住宅化4.0％（複選）。這個數字也透露，不少符合資格的家庭其實根本沒有去申報。各類工程的費用行情，可參考〈翻修費用行情：衛浴廚房・局部工程成本速查表〉一文。
住宅ローン減稅（增建改建適用）：借款限額2,000萬日圓，每年最高14萬日圓
只要以10年以上的房貸辦理特定的增建改建工程，就能在10年間，以每年年底貸款餘額的0.7%從所得稅中扣除。借款限額為2,000萬日圓（約新台幣420萬元），每年扣除上限為14萬日圓（約新台幣2.9萬元）。
2026年度入住適用的申請要件
| 項目 | 要件（令和8年1月1日〜令和12年12月31日入住適用） |
|---|---|
| 借款限額 | 2,000萬日圓（超過部分不適用。若貸款3,000萬日圓，仍以2,000萬日圓為上限） |
| 扣除率・扣除期間 | 0.7％・10年 |
| 樓地板面積 | 登記簿記載面積40㎡以上（約12.1坪；合計所得超過1,000萬日圓者為50㎡以上，約15.1坪） |
| 所得 | 合計所得金額2,000萬日圓（約新台幣420萬元）以下 |
| 工程費用 | 第1號〜第6號工程費用扣除補助金等後（含稅）超過100萬日圓 |
| 貸款 | 須為該翻修工程申貸、還款期間10年以上的住宅貸款 |
| 居住 | 自交屋或工程完工起6個月內入住，並持續居住至各年度12月31日 |
| 店鋪併用住宅 | 樓地板面積1/2以上為居住用途，且工程費用1/2以上用於自住部分 |
資料來源：國土交通省〈住宅ローン減稅（增建改建）〉、國稅廳〈No.1211-4〉。
適用範圍：第1號〜第6號工程
| 類別 | 內容 |
|---|---|
| 第1號 | 增建、改建，或建築基準法所定的大規模修繕或大規模翻新 |
| 第2號 | 集合住宅（公寓大樓）中，針對地板、樓梯、隔間牆、主要結構牆體之一，超過一半面積進行的修繕或翻新 |
| 第3號 | 針對居室、廚房、浴室、廁所、盥洗室、儲藏室、玄關、走廊其中之一的地板或牆壁「全部」進行的修繕或翻新 |
| 第4號 | 為符合特定耐震基準所進行的修繕或翻新 |
| 第5號 | 特定的無障礙改修（走道及出入口拓寬、樓梯坡度趨緩、浴室廁所改良、扶手加裝、消除高低差、門片改良、更換防滑地材） |
| 第6號 | 所有居室所有窗戶的隔熱改修，或連同進行的地板、牆壁、天花板隔熱改修 |
第1號工程的認定界線最容易讓人卡關。僅更換屋頂鋪材、在既有屋頂上覆蓋新屋頂的「疊蓋工法」、僅更換外牆外裝材、或僅從室內側進行的隔熱改修，一般不算作第1號工程（但若外裝材更換範圍涵蓋外牆全部，則例外納入）。另一方面，設計費、鷹架搭設費等工程附帶費用，可以計入工程費用之中。
【試算範例】借款金額如何影響扣除額
| 年底貸款餘額 | 列入扣除計算的餘額 | 當年度扣除額 |
|---|---|---|
| 800萬日圓 | 800萬日圓 | 5.6萬日圓 |
| 1,500萬日圓 | 1,500萬日圓 | 10.5萬日圓 |
| 2,000萬日圓 | 2,000萬日圓 | 14.0萬日圓 |
| 2,500萬日圓 | 2,000萬日圓 | 14.0萬日圓 |
| 3,000萬日圓 | 2,000萬日圓 | 14.0萬日圓 |
需要留意的是，「10年最高140萬日圓」只是10年間貸款餘額始終維持在2,000萬日圓以上時的理論值。以本息平均攤還方式還款，餘額每年遞減，實際合計金額通常會低於這個數字。
| 借款金額・還款期間（假設） | 首年扣除額 | 10年合計（概算） |
|---|---|---|
| 1,500萬日圓・15年 | 約9.8萬日圓 | 約68萬日圓 |
| 2,000萬日圓・20年 | 約13.4萬日圓 | 約104萬日圓 |
| 3,000萬日圓・20年 | 14.0萬日圓（上限） | 約134萬日圓 |
※以上為假設利率1.0%、本息平均攤還、無提前還款的概算值。實際扣除額會依貸款年底餘額證明書上的金額，以及當年度實際繳納的所得稅額而變動。
所得稅扣不完時，可從住民稅每年再扣抵最高9.75萬日圓
住宅ローン減稅屬於稅額扣除制，退還金額不會超過當年度實際繳納的所得稅額。不過扣不完的部分，可從隔年度的住民稅中繼續扣抵，上限為每年9.75萬日圓（約新台幣2萬元）。住民稅這一側不須另外申請，是否用滿扣除額度，可從隔年度收到的住民稅決定通知書上確認。這裡值得一提：日本的住民稅是針對個人所得課徵的地方稅，跟台灣以房屋、土地為課稅對象的房屋稅、地價稅性質不同，操作上完全獨立於中央的所得稅申報，是台灣讀者接觸日本稅制時容易混淆的一點。
翻修促進稅制：扣除額由「對象工程10%＋其他工程5%」決定
不動用貸款、以自有資金翻修時可適用的是促進稅制，扣除額的算法可歸納為以下公式。
扣除額＝A（對象工程的標準工程費用相當額，以對象工程限額為上限）×10%＋B（超過限額部分＋其他特定增建改建等工程，A＋B合計上限為1,000萬日圓〔約新台幣210萬元〕）×5%
【數據表】各工程類型的對象工程限額與扣除額
| 工程類型 | 對象工程限額 | 限額×10% | 最高扣除額（含5%部分） |
|---|---|---|---|
| 耐震 | 250萬日圓 | 25萬日圓 | 62.5萬日圓 |
| 無障礙 | 200萬日圓 | 20萬日圓 | 60萬日圓 |
| 節能 | 250萬日圓 | 25萬日圓 | 62.5萬日圓 |
| 節能（含太陽能發電設備） | 350萬日圓 | 35萬日圓 | 67.5萬日圓 |
| 三代同堂對應 | 250萬日圓 | 25萬日圓 | 62.5萬日圓 |
| 育兒對應 | 250萬日圓 | 25萬日圓 | 62.5萬日圓 |
| 長期優良住宅化（耐震＋節能＋耐久性提升） | 500萬日圓 | 50萬日圓 | 75萬日圓 |
| 同上（含太陽能發電設備） | 600萬日圓 | 60萬日圓 | 80萬日圓 |
| 長期優良住宅化（耐震或節能＋耐久性提升） | 250萬日圓 | 25萬日圓 | 62.5萬日圓 |
| 同上（含太陽能發電設備） | 350萬日圓 | 35萬日圓 | 67.5萬日圓 |
「最高扣除額」欄位的算法是「限額×10%＋（1,000萬日圓－限額）×5%」。以無障礙為例，200萬日圓×10%＝20萬日圓，加上剩餘800萬日圓×5%＝40萬日圓，合計60萬日圓。國土交通省宣傳的「最高60萬至80萬日圓」就是由此計算而來。資料來源：國土交通省〈翻修支援制度完全指南〉（令和8年4月修訂版）、國稅廳 No.1219（節能）／No.1220（無障礙）／No.1222（耐震）／No.1224（多代同堂）／No.1227（耐久性提升）／No.1228（育兒對應）
什麼是「標準工程費用相當額」
這是促進稅制最容易讓人卡關的地方。扣除額計算所用的不是廠商實際的請款金額，而是以公告單價（依工程類別訂定），乘上施工面積或件數，算出的「標準工程費用相當額」。就算實際請款金額較高，只要用公告單價算出的金額較低，仍以較低的公告單價金額為準。這個金額會記載於增改築等工程證明書（zōkaichiku-tō kōji shōmeisho，日本翻修減稅專用的工程費用證明文件）上，由發證的建築士等專業人士計算。國土交通省提供輸入工程內容與補助金額即可自動試算的〈內建計算工具的增改築等工程證明書（Excel）〉，在估價階段就能先掌握大致金額。
【數據表】公告單價範例與計算所需數量
| 工程內容 | 單位金額（含稅） | 需相乘的數量 |
|---|---|---|
| 窗戶隔熱工程（更換玻璃） | 6,300日圓 | 房屋樓地板面積（㎡）×窗戶改修比例 |
| 窗戶隔熱工程（新設內窗・4〜7區域） | 8,100日圓 | 房屋樓地板面積（㎡）×窗戶改修比例 |
| 牆壁隔熱工程 | 19,400日圓 | 隔熱改修部分的樓地板面積（㎡） |
| 地板等隔熱工程（4〜7區域） | 4,600日圓 | 隔熱改修部分的樓地板面積（㎡） |
| 更換為低跨距浴缸 | 529,100日圓 | 1處 |
| 更換為坐式馬桶 | 359,700日圓 | 1處 |
| 平開門改為拉門 | 149,700日圓 | 1處 |
| 燃料電池汽電共生系統設置 | 789,800日圓 | 1台 |
最容易算錯的是窗戶。窗戶隔熱工程的算法是「單價×房屋樓地板面積×窗戶改修比例（改修窗戶面積÷所有面向室外的窗戶總面積）」，並不是直接用改修窗戶的面積乘上單價。下一節的範例中，玻璃更換的標準工程費用相當額算出為393,750日圓（6,300日圓×房屋樓地板面積125㎡×改修比例0.5）。牆壁與地板則是以隔熱改修部分的樓地板面積乘上單價計算。單價依地區區分而不同，公告內容也會不定期修訂。資料來源：國土交通省〈翻修支援制度完全指南〉（令和8年4月修訂版）範例試算、同單位〈節能改修所得稅額特例扣除〉（依平成21年〔2009年〕經濟產業省・國土交通省公告第4號之單價表）。
【試算範例】從估價單推算出扣除額423,900日圓的5個步驟
以下依循國土交通省指南所刊載的範例：同時進行無障礙改修與節能改修，並一併施作第3號工程（廚房地板與牆壁翻新）。
- 確認金額門檻。無障礙部分：標準工程費用相當額1,637,300日圓－補助金100,000日圓＝1,537,300日圓。節能部分：2,863,550日圓－補助金200,000日圓＝2,663,550日圓。兩者皆超過50萬日圓，符合門檻。
- 計算10%扣除的對象金額。無障礙：限額200萬日圓與1,537,300日圓兩者取較小值，即1,537,300日圓。節能：限額250萬日圓與2,663,550日圓取較小值，即2,500,000日圓。合計4,037,300日圓。
- 計算5%扣除的候選金額。超過限額部分：無障礙為0日圓，節能為2,663,550日圓－2,500,000日圓＝163,550日圓。再加上其他工程240,000日圓，合計403,550日圓。
- 確定5%扣除的對象金額。1,000萬日圓扣除10%部分的對象金額4,037,300日圓後，上限約為596萬日圓，因此403,550日圓可全額列入計算。
- 加總計算。4,037,300日圓×10%＝403,730日圓，403,550日圓×5%＝20,177日圓。合計423,907日圓，未滿100日圓部分捨去，最終扣除額為423,900日圓（約新台幣8.9萬元）。
以上計算過程可透過國土交通省的〈翻修減稅扣除額試算模擬工具〉重現。手邊備妥估價單、代入實際數字，就能抓出自己案件的大致金額。實際扣除額仍以當年度實際繳納的所得稅額為上限。
各工程類型的額外附加要件
| 工程類型 | 額外附加要件 |
|---|---|
| 耐震 | 昭和56年（1981年）5月31日以前興建的房屋／改修前的房屋不符合現行耐震基準 |
| 無障礙 | 符合以下任一項：①50歲以上 ②已取得需照護或需支援認定 ③領有身心障礙證明 ④與②③對象者或65歲以上親屬同住 |
| 育兒對應 | 符合以下任一項：①扶養未滿19歲親屬 ②本人或配偶未滿40歲 |
| 長期優良住宅化 | 須取得增建改建後的長期優良住宅認定 |
| 共通 | 合計所得2,000萬日圓以下／改修後樓地板面積40㎡以上（所得超過1,000萬日圓者為50㎡以上）／店鋪併用住宅須樓地板面積1/2以上為居住用途／工程完工6個月內入住 |
長期優良住宅的認定基準，整理於〈長期優良住宅認定基準與稅制優惠、缺點〉一文。此外，若同一項工程同時符合多個項目的要件（例如更換窗戶同時符合節能與育兒對應），也只能擇一申請，不能就同一項工程重複申請。
固定資產稅減額：僅限翌年度1年份，減額1/3〜2/3
除了所得稅之外，另外向市町村（相當於台灣的鄉鎮市區公所）申請，翌年度的固定資產稅也能獲得減額。所得稅減稅與固定資產稅減額可以同時併用。這裡有一個值得台灣、香港讀者留意的制度差異：日本的「固定資產稅」把土地與建物合併課徵、合併減額，台灣則是把土地（地價稅）與房屋（房屋稅）分開課徵、分開適用減免規定，兩地在申請翻修相關的地方稅減免時思路並不相通，不能直接套用台灣的經驗判斷。
【數據表】減額比例、期間與對象樓地板面積上限
| 工程類型 | 減額比例 | 減額期間 | 減額對象樓地板面積上限 | 工程費（實際金額－補助金） |
|---|---|---|---|---|
| 耐震 | 1/2 | 僅限翌年度1年份 | 120㎡ | 超過50萬日圓 |
| 無障礙 | 1/3 | 僅限翌年度1年份 | 100㎡ | 超過50萬日圓 |
| 節能 | 1/3 | 僅限翌年度1年份 | 120㎡ | 超過60萬日圓 |
| 長期優良住宅化 | 2/3 | 僅限翌年度1年份 | 120㎡ | 耐震超過50萬日圓／節能超過60萬日圓 |
住宅本身的要件是，改修後樓地板面積須在40㎡〜240㎡之間，店鋪併用住宅則須樓地板面積1/2以上為居住用途。此外，屋齡條件依工程類型而異：耐震須為昭和57年（1982年）1月1日以前既已存在的房屋；無障礙須為非出租住宅、且自新建之日起已滿10年以上的房屋；節能須為非出租住宅、且自平成26年（2014年）4月1日以前既已存在的房屋。長期優良住宅化若併同耐震工程，屋齡條件比照耐震（昭和57年1月1日以前）；若併同節能工程，則比照節能（平成26年4月1日以前）。無障礙工程另外要求居住者須符合以下任一項：65歲以上、已取得需照護或需支援認定、領有身心障礙證明、或與上述對象同住的親屬——這條門檻和所得稅那邊「50歲以上即可適用」的認定不同，須特別留意。還有一點容易搞混：所得稅是以「標準工程費用相當額」認定，固定資產稅則是以「實際工程費用」扣除補助金後的金額認定，兩者基準並不相同。資料來源：國土交通省〈節能改修相關固定資產稅減額措施〉、同單位〈翻修支援制度完全指南〉（令和8年4月修訂版）。
【試算範例】課稅標準額400萬日圓、房屋125㎡，減免金額32,800日圓
- 確認是否符合資格。無障礙部分實際工程費用1,754,500日圓，超過50萬日圓；節能部分3,300,000日圓，超過60萬日圓。兩者皆符合資格。
- 計算減額對象的課稅標準額。無障礙：上限100㎡÷房屋125㎡＝0.8，400萬日圓×0.8＝3,200,000日圓。節能：120㎡÷125㎡＝0.96，400萬日圓×0.96＝3,840,000日圓。
- 計算減免金額。3,200,000日圓×1.4%×1/3＝14,900日圓，3,840,000日圓×1.4%×1/3＝17,900日圓，合計32,800日圓（約新台幣6,900元）。
所得稅扣除額可能達到數十萬日圓規模，相較之下固定資產稅1年份的減免金額只有數萬日圓等級。申請期限相當短，須於工程完工日起3個月內，將固定資產稅減額證明書、增建改建等工程證明書、補助金核發金額證明文件提交至市區町村的窗口。建議在與廠商討論工程細節的階段，就先向窗口確認所需文件，較不容易來不及。制度本身的說明，可參考〈固定資產稅減免措施與計算方式、與都市計劃稅的差異〉一文。
住宅ローン減稅與促進稅制，該選哪一個？
【比較表】從認定金額基準到能否併入年末調整
| 項目 | 住宅ローン減稅（增建改建） | 翻修促進稅制（所得稅） |
|---|---|---|
| 認定基準金額 | 實際工程費用（含稅） | 標準工程費用相當額 |
| 金額門檻 | 扣除補助金後超過100萬日圓 | 扣除補助金後超過50萬日圓 |
| 樓地板面積 | 皆為40㎡以上（合計所得超過1,000萬日圓者為50㎡以上） | |
| 扣除期間 | 10年 | 僅限工程完工當年度1次 |
| 是否須貸款 | 須為還款期間10年以上的貸款 | 不須（自有資金亦可） |
| 扣除額計算方式 | 年底餘額×0.7％（上限每年14萬日圓） | 限額×10％＋其他工程×5％ |
| 年末調整 | 第2年起可併入年末調整處理 | 不可，須辦理確定申告 |
| 對象工程 | 第1號〜第6號工程 | 耐震・無障礙・節能・三代同堂・長期優良住宅化・育兒對應 |
基本的判斷原則是：金額較大、以貸款長期分攤還款的工程，適合選住宅ローン減稅；以自有資金一次性完成性能提升工程，則適合促進稅制。不過實際扣除額仍受當年度所得稅額限制，須一併考量自己的納稅金額來判斷。
【併用可否對照表①】所得稅6項制度與住宅ローン減稅
| 耐震 | 無障礙 | 節能 | 三代同堂 | 長期優良 | 育兒 | 房貸減稅 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 耐震 | ― | ○ | ○ | ○ | × | ○ | ○ |
| 無障礙 | ○ | ― | ○ | ○ | ○ | ○ | × |
| 節能 | ○ | ○ | ― | ○ | × | ○ | × |
| 三代同堂 | ○ | ○ | ○ | ― | ○ | ○ | × |
| 長期優良住宅化 | × | ○ | × | ○ | ― | ○ | × |
| 育兒 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ― | × |
| 住宅ローン減稅 | ○ | × | × | × | × | × | ― |
從這張表可以讀出兩個重點：能與住宅ローン減稅併用的只有耐震一項；長期優良住宅化則不能與耐震、節能併用。這是因為長期優良住宅化的限額已經把耐震與節能涵蓋在內，制度設計上避免重複請領。另外，國稅廳說明，若同一項增建改建工程同時申請耐震改修與住宅ローン減稅，耐震那一側只能適用10%的部分。
【併用可否對照表②】固定資產稅4項制度
| 耐震 | 無障礙 | 節能 | 長期優良住宅化 | |
|---|---|---|---|---|
| 耐震 | ― | × | × | × |
| 無障礙 | × | ― | ○ | × |
| 節能 | × | ○ | ― | × |
| 長期優良住宅化 | × | × | × | ― |
固定資產稅這一側，能夠併用的組合只有無障礙與節能這一種。前面計算範例能算出32,800日圓的減免金額，正是因為採用了這唯一可併用的組合。資料來源：國土交通省〈翻修支援制度完全指南〉（令和8年4月修訂版）。
補助金要先「扣除」才能判定。與「住宅省エネ2026活動」的搭配順序
無論是減稅的金額門檻，還是實際扣除額，都是以扣除補助金等款項之後的金額來判定。因此補助金的申請與減稅預估金額，必須放在同一張表上一起盤算。
【數據表】「住宅省エネ2026活動」補助上限金額
| 補助方案名稱 | 對象 | 補助金額 |
|---|---|---|
| 先進窗戶翻新2026方案 | 設置高性能隔熱窗 | 依工程內容訂定金額，上限每戶100萬日圓 |
| 熱水器節能2026方案 | 設置高效率熱水器 | 熱泵熱水器每台10萬日圓、複合式熱水器每台12萬日圓、家用燃料電池每台17萬日圓 |
| 出租集合住宅熱水器節能2026方案 | 既有出租集合住宅更換為節能熱水器等 | 無回溫功能每台5萬或8萬日圓，有回溫功能每台7萬或10萬日圓 |
| 未來環保住宅2026方案 | 開口部、結構體等節能改修 | 不符平成4年〔1992年〕基準的住宅：改修至平成28年〔2016年〕基準相當者上限每戶100萬日圓，改修至平成11年〔1999年〕基準相當者上限每戶50萬日圓／不符平成11年基準的住宅：改修至平成28年基準相當者上限每戶80萬日圓，改修至平成11年基準相當者上限每戶40萬日圓 |
資料來源：國土交通省〈翻修支援制度完全指南〉（令和8年4月修訂版）、住宅省エネ2026キャンペーン（住宅節能2026活動）。申請期間與受理狀況請以官方網站公告為準。
領取補助金會降低扣除額，但先領補助金整體現金流仍較有利
領取補助金會使可列入計算的金額減少，減稅額也隨之縮小。不過，減稅只能拿回對象金額的5%〜10%（住宅ローン減稅則是0.7%），補助金卻是100%以現金入帳。以前面的範例來看，領取30萬日圓補助金後，扣除額減少了2萬日圓（未領補助金為443,900日圓，領取後為423,900日圓），但兩相抵銷，實質上仍多賺28萬日圓（約新台幣5.9萬元）。申請補助金通常須在動工前完成廠商登記等前置作業，建議在選定施工廠商的階段，就先確認該廠商是否具備申請資格，選擇空間會更大。部分情況下也能與地方自治體自有的補助制度搭配使用（詳見〈翻修補助金制度與節省費用的做法〉）。
接受贈與進行翻修的情況：節能等住宅最高1,000萬日圓免稅
若接受父母或祖父母贈與的翻修資金，只要是令和6年（2024年）1月1日至令和8年（2026年）12月31日之間的贈與，節能等住宅最高1,000萬日圓（約新台幣210萬元）、其他住宅最高500萬日圓（約新台幣105萬元）可免徵贈與稅。這項制度是日本特有的「直系尊親屬購屋資金贈與免稅特例」，跟台灣的贈與稅制度設計不同：台灣是每位贈與人每年有一定額度的免稅額（依公告調整），不限用途、不限受贈對象的親等關係，也不要求資金必須用於購屋或翻修；日本則是把免稅額度綁定在「用於購屋或翻修」這個特定用途，而且只限直系尊親屬（父母、祖父母等）贈與給18歲以上的直系卑親屬。用於增建改建時，主要要件如下。
- 增建改建後登記簿上的樓地板面積須在40㎡以上240㎡以下，且其中1/2以上須為受贈人的居住用途
- 增建改建所需費用須達100萬日圓（約新台幣21萬元）以上，且其中1/2以上須用於自住部分的工程
- 受贈當年度1月1日須年滿18歲
- 贈與人須為直系尊親屬（父母、祖父母等）
資料來源：國稅廳〈No.4508 接受直系尊親屬贈與購屋資金時之免稅〉。辦理住宅ローン減稅的確定申告時，若同時適用贈與特例，也須一併提出贈與稅申告書等文件，因此同時使用贈與免稅與減稅時，須事先備齊整套文件。
確定申告與年末調整：何時申報、要交什麼文件
日本的個人所得稅申報，是「確定申告」與「年末調整」並存的雙軌制度，這一點跟台灣每年5月由納稅人自行辦理綜合所得稅結算申報的單軌制度很不一樣。日本受薪階級平時多半不用自行申報，由雇主透過年末調整代為結算；只有初次申請住宅相關扣除、或所得類型較複雜時，才須自己辦理確定申告。以下依序說明住宅ローン減稅所需的文件與流程。
須提交的8項文件，以及增改築等工程證明書的取得方式
辦理住宅ローン減稅（增建改建）的確定申告時，須提交以下文件：
- 確定申告書（相當於台灣的綜合所得稅結算申報書）
- （特定增建改建等）住宅借款特別扣除額計算明細書
- 購屋資金貸款年底餘額證明書（由金融機構核發）
- 登記事項證明書（相當於台灣的建物登記謄本）
- 增改築等工程證明書
- 工程承攬合約書影本
- 若有領取補助金，須附上可證明核發金額的文件（核發決定通知書等）
- 若適用贈與特例，須附上贈與稅申告書等可證明購屋資金金額的文件影本
8項文件中，最需要提前規劃的是增改築等工程證明書。核發主體包括：依建築士法登記的建築士事務所所屬建築士、指定確認檢查機關、登記住宅性能評估機關、住宅瑕疵擔保責任保險法人。核發時間點在工程完工之後，須備妥登記事項證明書、工程承攬合約書或收據、設計圖說、工程費用明細等文件。部分情況下工程前後還須現場勘查，建議在動工前先確認能否核發、是否須要勘查，以免事後補救。固定資產稅的減額申請則須在工程完工後3個月內提交至市町村等單位——所得稅這一側是隔年的確定申告期間才辦理，固定資產稅這一側卻要求工程完工後立刻辦理，這個時間點的落差是最容易被忽略的地方。
住宅ローン減稅第2年起可併入年末調整；促進稅制則無法透過年末調整處理
- 住宅ローン減稅（增建改建）：首年須辦理確定申告，但若為受薪階級，第2年起可透過任職公司的年末調整（nenmatsu chōsei，日本雇主每年底代員工統一結算所得稅的制度，功能上部分類似台灣扣繳義務人的年度所得結算，但涵蓋範圍更廣、由雇主主動代辦）處理，只須向公司提交「受薪者（特定增建改建等）住宅借款特別扣除申告書」，以及金融機構寄發的年底餘額證明書即可。
- 翻修促進稅制：無法透過年末調整處理，適用年度須自行辦理確定申告。由於扣除期間僅1年，申報也只須辦理這一次。
資料來源：國稅廳〈年末調整完全解說頁面〉、No.1220。
工程完工年度與入住年度不同時，以「入住當年度」申報
跨年度施工時最容易搞混這一點。國土交通省說明，本制度是從「入住日所屬年度」的所得稅開始扣除，並舉出以下範例。
- 2025年內完工，2026年1月入住的情況 → 以2026年度的確定申告提出申請。
- 已入住的住宅在2025年內開始施工，2026年完工的情況 → 同樣以2026年度的確定申告提出申請。
就算忘記申報，退稅申告仍可在翌年1月1日起5年內補辦
退稅申告書不受確定申告期間限制，可在該年度翌年1月1日起5年內提出。國稅廳也將「進行特定改修工程」列為退稅申告的具體適用範例之一（No.2030 退稅申告）。不過，增改築等工程證明書須在工程完工後才能核發，時間拖得越久，重新蒐集資料就越困難，建議想起自己可能符合資格的讀者，儘早聯繫施工廠商辦理。
出租物件的翻修，不適用減稅，改以「必要經費」方式處理
從這裡開始是給投資人的分岔路。如前所述，4項減稅制度都以「屋主自住」為要件，出租物件一律不適用。取而代之的做法，是把翻修支出列入不動產所得（相當於台灣概念中的「租賃所得」）的必要經費。國稅廳規定，符合以下任一項即可列為修繕費處理：
- 屬於大約以3年以內為週期反覆進行的修理、改良，或單一項修理、改良金額未達20萬日圓（約新台幣4.2萬元）
- 若金額難以明確判斷屬於資本支出或修繕費，只要該金額未達60萬日圓（約新台幣12.6萬元），或不超過該資產前一年度末取得價額約10%的部分
資料來源：國稅廳〈No.1379 不列為修繕費之判定〉。詳細計算方式整理於〈出租物件翻修：資本支出與修繕費的差異〉一文。這一套「修繕費 vs 資本支出」的二分判斷邏輯，是日本稅法特有的實務判準，跟台灣租賃所得計算常用的「43%標準費用率」或列舉實際費用擇一方式並不相同——台灣房東多半是在標準費用率與列舉費用（含折舊）之間二選一，日本房東則是先判斷單筆支出屬於修繕費（當年度全額列支）還是資本支出（依耐用年數攤提折舊），沒有標準費用率這種簡化選項，因此每一筆翻修支出都須單獨判斷性質，資料保存的要求也更細緻。
【比較表】自宅翻修與出租物件翻修的處理方式差異
| 項目 | 自宅翻修 | 出租物件翻修 |
|---|---|---|
| 適用機制 | 4項減稅制度（稅額扣除・固定資產稅減額・贈與免稅） | 不動產所得必要經費（修繕費）或資本支出 |
| 減稅效果 | 直接從應納稅額扣除 | 從所得中扣除（僅按稅率比例減輕稅負） |
| 適用時點 | 入住當年度（住宅ローン減稅為10年） | 修繕費於支出當年度全額列支，資本支出依耐用年數分年攤提 |
| 判定基準 | 標準工程費用相當額或實際工程費用 | 未達20萬日圓、大約3年以內週期、未達60萬日圓或取得價額10%以下 |
| 所需證明文件 | 增改築等工程證明書等 | 可看出工程明細的估價單、請款單 |
| 申報方式 | 確定申告（第2年起住宅ローン減稅可併入年末調整） | 每年確定申告（亦可適用青色申告特別扣除） |
在出租物件的經營實務上，即使是同一項工程，光是估價單的寫法不同，就可能影響修繕費與資本支出的判定結果。我們在承接物業管理時，也會在發包前先與施工廠商討論費用明細的拆分方式。不只著眼眼前的節稅效果，也一併考量數年後出售時帳面會如何呈現，才能讓長期留在手上的實際收益極大化。
總結：2026年若要翻修，須掌握的5個重點
- 先確定自己的工程屬於哪一項制度。幾乎由「是否貸款」、「工程類型」、「金額大小」這3個條件決定。
- 金額門檻要在扣除補助金之後才能判定。促進稅制是從標準工程費用相當額中扣除補助金後須超過50萬日圓，住宅ローン減稅則是從實際工程費用中扣除補助金後須超過100萬日圓。
- 促進稅制的扣除額為「限額×10%＋其他工程×5%」。由於計算基準是公告單價而非實際請款金額，建議在估價階段就使用官方計算工具，判斷才不會出現落差。
- 固定資產稅的申請期限是工程完工後3個月內。這和翌年度的確定申告是分開的兩件事，須另外向市町村辦理手續。
- 出租物件不適用減稅，須以經費方式處理。4項制度全部以「屋主本人自住」為前提。
稅額扣除不會超過當年度實際繳納的稅額而退回。實際效果會因所得與納稅金額而有所不同，若是金額較大的工程，建議儘早諮詢稅理士（日本的稅務士），或是能核發增改築等工程證明書的建築士，及早掌握狀況。
常見問題：關於住宅翻修減稅
Q1. 翻修的住宅貸款扣除額，實際能拿回多少錢？
以年底貸款餘額的0.7%扣除，為期10年，借款限額為2,000萬日圓，因此每年扣除上限為14萬日圓（約新台幣2.9萬元）。就算餘額是2,500萬日圓或3,000萬日圓，也只計算到2,000萬日圓為止。所得稅扣不完的部分，可從翌年度住民稅中繼續扣抵，上限為每年9.75萬日圓（約新台幣2萬元）。
Q2. 翻修減稅可以透過年末調整處理嗎？
住宅ローン減稅（增建改建）只要首年辦理確定申告，第2年起就能透過年末調整處理。翻修促進稅制則無法透過年末調整適用，適用年度須辦理確定申告。由於促進稅制的扣除期間僅限工程完工當年度1次，申報也只須辦理這一回。
Q3. 翻修促進稅制與住宅ローン減稅可以併用嗎？
原則上不能併用。例外是耐震改修，只有耐震這一項可以與住宅ローン減稅併用。但若同一項增建改建工程同時申請兩者，耐震那一側的扣除只能適用10%的部分。無障礙、節能、三代同堂、長期優良住宅化、育兒對應則一律不能併用。
Q4. 領取補助金之後，還能適用減稅嗎？
仍然可以適用。只是金額門檻與扣除額，都是以扣除補助金等款項後的金額判定。減稅效果只有對象金額的5%〜10%（住宅ローン減稅則是0.7%），補助金卻能全額以現金入帳，因此就整體現金流而言，通常先領補助金會比較划算。
Q5. 出租中的物件進行翻修，也能適用減稅嗎？
不能適用。本文介紹的4項制度，全部以「屋主本人自住」為前提，所得稅的2項制度要求施工者本人擁有並自住的住宅，固定資產稅的節能、長期優良住宅化則要求「不得為出租住宅」。國土交通省對於管理委員會主導的社區大樓改修，也明確說明「出租狀態則不適用」。出租物件須以不動產所得的必要經費方式處理，並區分屬於修繕費還是資本支出。
Q6. 忘記申請扣除的話，可以事後補辦嗎？
可以。退稅申告不受確定申告期間限制，可在該年度翌年1月1日起5年內提出。國稅廳也將特定改修工程列為退稅申告的具體適用範例。不過增改築等工程證明書須在工程完工後才能核發，時間拖得越久，重新蒐集資料越困難，實務上建議儘早聯繫施工廠商洽詢。
引用與參考資料
- 國土交通省〈翻修支援制度完全指南〉（令和8年4月修訂版）
- 國土交通省〈住宅翻修可適用的減稅制度說明〉
- 國土交通省〈住宅ローン減稅（增建改建）〉
- 國土交通省〈住宅ローン減稅〉
- 國土交通省 新聞稿〈住宅ローン減稅等延長・擴充經內閣會議決定！〉（令和7年12月26日）
- 國土交通省〈令和7年度 住宅市場動向調查報告書〉（令和8年7月公布）
- 國土交通省〈增改築等工程證明書格式〉
- 國土交通省〈節能改修所得稅額特例扣除〉（標準工程費用相當額單價表）
- 國土交通省〈節能改修相關固定資產稅減額措施〉
- 國土交通省〈翻修減稅扣除額試算模擬工具〉
- 住宅省エネ2026キャンペーン（住宅節能2026活動）
- 國稅廳 No.1211-4〈進行增建改建等並於令和4年以後入住的情況〉
- 國稅廳 No.1219〈進行節能改修工程的情況〉
- 國稅廳 No.1220〈進行無障礙改修工程的情況〉
- 國稅廳 No.1222〈進行耐震改修工程的情況〉
- 國稅廳 No.1224〈進行多代同堂改修工程的情況〉
- 國稅廳 No.1227〈進行耐久性提升改修工程的情況〉
- 國稅廳 No.1228〈進行育兒對應改修工程的情況〉
- 國稅廳 No.4508〈接受直系尊親屬贈與購屋資金時之免稅〉
- 國稅廳 No.1379〈不列為修繕費之判定〉
- 國稅廳 No.2030〈退稅申告〉
- 國稅廳〈年末調整完全解說頁面〉
