자택 리모델링(리폼)을 검토 중이거나, 이미 공사를 마치고 "결국 세금이 얼마나 돌아오는지" 확인하고 싶은 분들을 위한 글입니다. 이 글은 일본 고유의 주택 세제를 다룹니다 — 한국의 리모델링 지원제도와는 근본적으로 구조가 다른 시스템입니다. 특히 한국에는 전세(全貰) 제도가 있어 임차인이 목돈을 무이자로 맡기는 형태의 레버리지가 가능하지만, 일본에는 전세 개념 자체가 없어 임대인의 레버리지는 전액 은행 대출로 이루어집니다. 이 때문에 대출 잔액에 연동되는 감세 제도의 비중이 한국 투자자가 예상하는 것보다 훨씬 큽니다. 2026년(레이와(令和) 8년)의 일본 리모델링 감세는 ①주택담보대출 감세(住宅ローン減税, 증개축분) ②리모델링 촉진세제(소득세) ③고정자산세 감액 ④주택취득자금 증여세 비과세, 이렇게 4개 제도로 구성됩니다. 주택담보대출 감세는 연 최대 14만엔(약 126만원), 촉진세제는 공사 내용에 따라 최대 60만~80만엔(약 540만~720만원)이 소득세에서 공제됩니다. 한도액과 공제율, 정부 고시로 정해진 단가, 견적서에서 공제액을 산출하는 계산 과정, 신고 서류까지 국토교통성(国土交通省, MLIT: 일본 국토교통성)·국세청(国税庁, NTA: 일본 국세청)의 1차 자료를 바탕으로 정리했습니다. 임대 목적으로 보유한 부동산을 리모델링한 투자자를 위해, 감세가 아니라 필요경비로 처리하는 갈림길도 마지막에 다룹니다.
이 글의 핵심 요약
- 2026년도(레이와 8년도) 세제 개정으로 주택담보대출 감세는 2030년(레이와 12년) 12월 31일 입주분까지 5년 연장되었고, 전용면적 요건이 40㎡ 이상(합산소득 1,000만엔(약 9,000만원) 초과 시 50㎡ 이상)으로 완화되었습니다.
- 주택담보대출 감세(증개축)는 대출 한도 2,000만엔(약 1억 8,000만원)·공제율 0.7%·기간 10년입니다. 연간 상한은 14만엔(약 126만원)이며, 소득세에서 다 못 뺀 금액은 다음 해 주민세(住民税)에서 연 9만 7,500엔(약 88만원)까지 추가로 공제됩니다.
- 촉진세제의 공제액은 "대상 공사 한도액×10%+기타 공사×5%"로 산출합니다. 판정 기준은 업체 청구액이 아니라 정부 고시로 정해진 "표준 공사비용 상당액(標準的な工事費用相当額)"입니다.
- 고정자산세는 다음 연도 1년분만, 내진 1/2·배리어프리 1/3·에너지절약 1/3·장기우량주택화 2/3가 감액됩니다.
- 4개 제도 모두 본인이 실제로 거주하는 주택을 전제로 한 제도이며, 임대 중인 부동산에는 적용할 수 없습니다. 임대 부동산은 수선비(修繕費)와 자본적지출(資本的支出)로 구분해 처리합니다.
결론: 2026년 일본 리모델링 감세는 4개 제도. 먼저 내가 어디에 해당하는지부터 확인한다
어떤 제도를 쓸 수 있는지는 "대출을 받았는가", "어떤 공사인가", "비용을 얼마나 썼는가" 이 세 가지로 거의 결정됩니다. 처음에 전체 구조를 한 번에 파악한 뒤, 자신에게 해당하는 항목만 읽어나가는 것이 가장 빠른 길입니다. 참고로 한국의 노후주택 개보수 관련 취득세 감면 등과 달리, 일본의 이 4개 제도는 소득세·고정자산세·증여세라는 서로 다른 세목에 걸쳐 있고 각각 신청 창구와 서류가 다릅니다.
【조견표】4개 제도의 한도액·공제율·공제기간·적용기한(2026년 8월 기준)
| 제도 | 한도액 | 공제율·감액비율 | 공제기간 | 최대공제액 | 적용기한 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주택담보대출 감세(증개축) | 대출 한도 2,000만엔(약 1억 8,000만원) | 연말 잔액의 0.7% | 10년 | 연 14만엔(약 126만원)/10년 합계 140만엔(약 1,260만원) | 2026년 1월 1일~2030년 12월 31일 입주분 |
| 리모델링 촉진세제(소득세) | 대상 공사 한도 200만~600만엔(약 1,800만~5,400만원) | 대상 공사 10%+기타 공사 5% | 공사 완료 연도 1년만 | 60만~80만엔(약 540만~720만원) | 2026년 1월 1일~2028년 12월 31일 입주 개시분 |
| 리모델링 촉진세제(고정자산세) | 전용면적 100㎡ 또는 120㎡까지 | 1/3~2/3 감액 | 다음 연도 1년분 | 공사 내용과 과세표준액에 따라 다름 | 2026년 4월 1일~2031년 3월 31일 공사 완료분 |
| 주택취득자금 등 증여세 비과세 | 에너지절약주택 등 1,000만엔(약 9,000만원)/그 외 500만엔(약 4,500만원) | 비과세 | 증여받은 해 | 1,000만엔(약 9,000만원) | 2024년 1월 1일~2026년 12월 31일 증여분 |
출처: 국토교통성(国土交通省, MLIT)「주택을 리모델링한 경우 이용할 수 있는 감세 제도에 대하여」「리모델링 지원제도 완벽 가이드(2026년 4월 개정)」, 국세청(国税庁, NTA)「No.4508」
2026년(레이와 8년)에 바뀐 3가지
- 주택담보대출 감세는 5년 연장. 입주일이 2026년 1월 1일~2030년 12월 31일이면 적용됩니다. 아울러 전용면적 요건을 40㎡ 이상으로 완화하는 조치가 기존 주택에도 적용되었습니다(합산소득 1,000만엔(약 9,000만원) 초과자와, 육아가구 등을 위한 대출 한도 상향 조치를 이용하는 경우는 50㎡ 이상).
- 촉진세제의 소득세는 3년 연장. 적용 기간은 2026년 1월 1일~2028년 12월 31일입니다.
- 촉진세제의 고정자산세는 5년 연장. 적용 기간은 2026년 4월 1일~2031년 3월 31일입니다.
전용면적 40㎡로의 완화는 컴팩트한 맨션(아파트)을 리노베이션해 거주하는 사람에게 특히 유리합니다. 기존 50㎡ 기준으로는 대상에서 제외되던 소형 주택이 2026년 입주분부터 적용 범위에 들어왔습니다. 참고로 한국의 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하) 기준과 비교하면, 일본의 이 40㎡ 요건은 훨씬 더 작은 원룸·소형 오피스텔 규모의 주택까지 포괄한다는 점이 특징입니다. 출처: 국토교통성(国土交通省) 보도자료「주택담보대출 감세 등의 연장·확충이 각의(閣議, 일본 국무회의에 해당) 결정되었습니다!」(2025년 12월 26일, 관련 세제법은 2026년 3월 31일 성립). 신축의 경우 절차는 신축 주택 주택담보대출 공제의 첫해 확정신고와 2년차 이후 연말정산에서 정리했습니다.
대전제: 4개 제도 모두 본인 소유이자 본인이 거주하는 주택이 대상입니다
여기가 첫 번째 갈림길입니다. 소득세 관련 2개 제도는 "개수(改修)를 하는 사람이 소유하고, 본인이 직접 거주하는 주택"일 것이 요건이며, 고정자산세 감액도 에너지절약·장기우량주택화에 관해서는 "임대주택이 아닐 것"이 명문 요건으로 규정되어 있습니다(예외적으로, 내진개수의 10% 공제만 받는 경우에는 개수를 하는 사람이 소유한 가옥이 아니어도 무방합니다). 국토교통성 가이드에서도 관리조합에 의한 맨션(아파트) 개수에 대해 "요건을 충족하면 대상이 되지만, 임대의 경우는 대상 외"라고 명시하고 있습니다. 투자용으로 보유한 임대 부동산의 리모델링에 쓰는 것은 부동산소득의 필요경비입니다. 이 부분은 글 후반부에 비교표를 준비했습니다. 한국의 임대사업자 등록제도처럼 별도의 세제 우대 트랙이 있는 것은 아니라는 점도 짚어둘 만합니다 — 일본에서 임대 부동산은 처음부터 이 4개 감세 제도의 적용 범위 밖에 있으며, 대신 소득세법상 필요경비 처리라는 별도 체계로 다룹니다.
일본 리모델링 비용의 실태와 감세 기준선의 위치
실제로 얼마나 지출하는 사람이 많은지 보면, 자신의 공사가 요건 금액에 도달하는지 가늠할 수 있습니다. 국토교통성의 최신 조사에서는 평균과 중앙값이 크게 벌어져 있는 것이 특징입니다.
【수치표】리모델링 자금은 평균 170만엔·중앙값 70만엔
| 구분 | 평균(만엔) | 중앙값(만엔) |
|---|---|---|
| 3대 도시권 전체 | 170 | 70 |
| 수도권(도쿄권) | 162 | 60 |
| 주쿄권(나고야권) | 145 | 60 |
| 긴키권(오사카권) | 202 | 100 |
| 단독주택 | 172 | 85 |
| 공동주택(맨션) | 166 | 40 |
| 육아가구 | 149 | 46 |
내역은 자기자금 143만엔(약 1,287만원)·차입금 27만엔(약 243만원)으로, 자기자금 비율 84.2%입니다. 리모델링 관련 주택담보대출이 있는 가구는 5.2%에 그쳤고, 차입금 상환 기간은 "10년 이상 20년 미만"이 43.5%로 가장 많았습니다. 이는 한국의 리모델링·인테리어 자금조달이 신용대출이나 자기자금 위주인 것과 유사한 경향으로, 대출을 끼고 리모델링하는 가구 자체가 일본에서도 소수파라는 점을 보여줍니다. 출처: 국토교통성(国土交通省)「2025년도(令和7年度) 주택시장 동향조사 보고서」(2026년 7월 공표, 3대 도시권 기준)
중앙값 70만엔이 의미하는 것, 촉진세제를 이용한 가구는 4.3%
촉진세제의 금액 요건은 "표준 공사비용 상당액-보조금이 50만엔(약 450만원) 초과", 주택담보대출 감세는 "실제 공사비용-보조금이 100만엔(약 900만원) 초과"입니다. 중앙값 70만엔(약 630만원)이라는 수준은 촉진세제 요건에는 도달하지만 주택담보대출 감세에는 미치지 못하는 계층이 두텁다는 것을 보여줍니다. 주택담보대출 감세에는 추가로 "상환기간 10년 이상 대출"이라는 조건이 겹치므로, 실제로 이용 가능한 사람 대부분은 촉진세제 쪽이라고 볼 수 있습니다.
같은 조사에서 촉진세제 적용을 "받았다" 또는 "받을 예정이다"라고 답한 가구는 4.3%였습니다. 유형별로는 에너지절약 60.0%, 배리어프리 24.0%, 육아대응 16.0%, 내진 12.0%, 동거대응 12.0%, 장기우량주택화 4.0%입니다(복수응답). 요건을 충족하고도 신고하지 않은 사람이 상당수 있다고 읽을 수 있는 수치입니다. 공사별 비용 감각은 리모델링 비용 시세와 수전공사·부분공사 비용 조견표도 참고하시기 바랍니다.
주택담보대출 감세(증개축): 대출 한도 2,000만엔, 연 최대 14만엔
10년 이상의 대출을 받아 일정한 증개축을 실시한 경우, 매년 말 대출 잔액의 0.7%가 10년간 소득세에서 공제됩니다. 대출 한도는 2,000만엔(약 1억 8,000만원)이며, 연간 공제액 상한은 14만엔(약 126만원)입니다. 여기서 중요한 것은, 일본에는 한국의 전세와 같은 무이자 보증금 레버리지 수단이 없다는 점입니다. 즉 증개축 자금을 조달하려면 사실상 전액을 은행 대출로 충당해야 하며, 이 대출 잔액에 직접 연동되는 감세 제도이기 때문에 대출 규모가 클수록, 그리고 상환 초기일수록 공제 효과가 커집니다.
2026년 입주분 적용 요건
| 항목 | 요건(2026년 1월 1일~2030년 12월 31일 입주) |
|---|---|
| 대출 한도액 | 2,000만엔(약 1억 8,000만원)(초과분은 대상 외. 대출액이 3,000만엔이라도 2,000만엔까지만 적용) |
| 공제율·공제기간 | 0.7%·10년 |
| 전용면적 | 등기부상 표시 기준 40㎡ 이상(합산소득 1,000만엔(약 9,000만원) 초과 시 50㎡ 이상) |
| 소득 | 합산소득금액 2,000만엔(약 1억 8,000만원) 이하 |
| 공사비용 | 제1호~제6호 공사비용에서 보조금 등을 뺀 금액(세금 포함)이 100만엔(약 900만원) 초과 |
| 대출 | 해당 리모델링을 위해 상환기간 10년 이상의 주택담보대출을 받았을 것 |
| 거주 | 인도 또는 공사 완료로부터 6개월 이내에 입주하여 매년 12월 31일까지 계속 거주 |
| 점포 등 병용주택 | 전용면적의 1/2 이상이 거주용이고, 공사비용의 1/2 이상이 본인 거주용 부분에 해당하는 것 |
출처: 국토교통성(国土交通省)「주택담보대출 감세(증개축)」, 국세청(国税庁)「No.1211-4」
대상이 되는 것은 제1호~제6호 공사
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 제1호 | 증축, 개축, 건축기준법상 대규모 수선 또는 대규모 리모델링(模様替) |
| 제2호 | 맨션(공동주택)에서 바닥·계단·칸막이벽·주요구조부인 벽 중 어느 하나의 과반에 대해 실시하는 수선 또는 리모델링 |
| 제3호 | 거실·조리실(주방)·욕실·화장실·세면실·수납공간·현관·복도 중 어느 하나의 바닥 또는 벽 전체에 대해 실시하는 수선 또는 리모델링 |
| 제4호 | 일정한 내진기준에 적합하도록 하기 위한 수선 또는 리모델링 |
| 제5호 | 일정한 배리어프리(무장애) 개수(통로·출입구 확폭, 계단 경사 완화, 욕실·화장실 개량, 손잡이 설치, 단차 해소, 문 개량, 미끄럼 방지 바닥재 교체) |
| 제6호 | 모든 거실의 모든 창문에 대한 단열개수, 또는 이와 함께 실시하는 바닥·벽·천장의 단열개수 |
경계선에서 헷갈리기 쉬운 것이 제1호 공사입니다. 지붕재만 교체하는 개수, 기존 지붕 위에 새 지붕을 덧씌우는 커버 공법, 외벽의 외장재만 교체하는 개수나 실내 쪽에서의 단열개수는 제1호 공사에 해당하지 않는다고 규정되어 있습니다(단, 외장재만이라도 외벽 전체를 개수하는 경우는 제외). 한편 설계비나 비계(足場) 가설비용 등 공사에 부수하는 경비는 공사비에 포함해도 무방합니다.
【계산 예시】대출액에 따라 공제액은 이렇게 달라진다
| 연말 대출 잔액 | 공제 대상 잔액 | 해당 연도 공제액 |
|---|---|---|
| 800만엔(약 7,200만원) | 800만엔 | 5.6만엔(약 50만원) |
| 1,500만엔(약 1억 3,500만원) | 1,500만엔 | 10.5만엔(약 95만원) |
| 2,000만엔(약 1억 8,000만원) | 2,000만엔 | 14.0만엔(약 126만원) |
| 2,500만엔(약 2억 2,500만원) | 2,000만엔 | 14.0만엔(약 126만원) |
| 3,000만엔(약 2억 7,000만원) | 2,000만엔 | 14.0만엔(약 126만원) |
주의할 점은, "10년 최대 140만엔(약 1,260만원)"은 10년 내내 잔액이 2,000만엔 이상 유지되는 경우의 이론상 수치라는 것입니다. 원리균등상환에서는 잔액이 매년 줄어들기 때문에, 실제 합계는 이보다 작아집니다.
| 대출액·상환기간(가정) | 첫해 공제액 | 10년간 합계(개산) |
|---|---|---|
| 1,500만엔(약 1억 3,500만원)·15년 | 약 9.8만엔(약 88만원) | 약 68만엔(약 612만원) |
| 2,000만엔(약 1억 8,000만원)·20년 | 약 13.4만엔(약 121만원) | 약 104만엔(약 936만원) |
| 3,000만엔(약 2억 7,000만원)·20년 | 14.0만엔(약 126만원, 상한) | 약 134만엔(약 1,206만원) |
※금리 1.0%·원리균등상환·중도상환 없음을 가정한 개산치입니다. 실제 공제액은 연말잔액증명서의 금액과 그 해에 납부한 소득세액에 따라 달라집니다.
소득세에서 다 못 빼면 주민세에서 연 9만 7,500엔까지
주택담보대출 감세는 세액공제이므로, 그 해에 납부한 소득세액을 초과해 환급되는 일은 없습니다. 다만 다 빼지 못한 금액은 다음 연도 주민세(住民税, 한국의 지방소득세에 해당)에서 연 9만 7,500엔(약 88만원)을 한도로 추가 공제됩니다. 주민세 쪽 별도 신청 절차는 필요 없으며, 공제 한도를 다 썼는지는 다음 연도 주민세 결정통지서로 확인할 수 있습니다. 한국의 지방소득세는 소득세 산출세액에 연동해 자동 부과되는 구조라 이런 개별 공제 이월이 없다는 점에서, 일본의 이 소득세-주민세 연동 공제는 한국 투자자에게 다소 생소할 수 있습니다.
리모델링 촉진세제: 공제액은 "대상 공사 10%+기타 공사 5%"로 결정된다
대출을 쓰지 않고 자기자금으로 리모델링한 경우에 쓸 수 있는 것이 촉진세제입니다. 공제액을 산출하는 방법은 다음 공식으로 요약됩니다.
공제액 = A(대상 공사의 표준 공사비용 상당액. 대상 공사 한도액이 상한)×10% + B(한도 초과분+기타 일정한 증개축 등 공사. A+B 합계 1,000만엔(약 9,000만원)이 상한)×5%
【수치표】공사 종류별 대상 공사 한도액과 공제액
| 공사종류 | 대상 공사 한도액 | 한도액×10% | 최대 공제액(5% 부분 포함) |
|---|---|---|---|
| 내진 | 250만엔(약 2,250만원) | 25만엔(약 225만원) | 62.5만엔(약 563만원) |
| 배리어프리 | 200만엔(약 1,800만원) | 20만엔(약 180만원) | 60만엔(약 540만원) |
| 에너지절약 | 250만엔(약 2,250만원) | 25만엔(약 225만원) | 62.5만엔(약 563만원) |
| 에너지절약(태양광발전설비 포함) | 350만엔(약 3,150만원) | 35만엔(약 315만원) | 67.5만엔(약 608만원) |
| 3세대 동거대응 | 250만엔(약 2,250만원) | 25만엔(약 225만원) | 62.5만엔(약 563만원) |
| 육아대응 | 250만엔(약 2,250만원) | 25만엔(약 225만원) | 62.5만엔(약 563만원) |
| 장기우량주택화(내진+에너지절약+내구성 향상) | 500만엔(약 4,500만원) | 50만엔(약 450만원) | 75만엔(약 675만원) |
| 상동(태양광발전설비 포함) | 600만엔(약 5,400만원) | 60만엔(약 540만원) | 80만엔(약 720만원) |
| 장기우량주택화(내진 또는 에너지절약+내구성 향상) | 250만엔(약 2,250만원) | 25만엔(약 225만원) | 62.5만엔(약 563만원) |
| 상동(태양광발전설비 포함) | 350만엔(약 3,150만원) | 35만엔(약 315만원) | 67.5만엔(약 608만원) |
최대 공제액 칸은 "한도액×10%+(1,000만엔-한도액)×5%"로 계산합니다. 배리어프리라면 200만엔×10%=20만엔에, 남은 800만엔×5%=40만엔을 더해 60만엔(약 540만원)이 됩니다. 국토교통성이 안내하는 "최대 60만~80만엔"은 이 계산에서 나온 수치입니다. 출처: 국토교통성(国土交通省)「리모델링 지원제도 완벽 가이드(2026년 4월 개정)」, 국세청(国税庁) No.1219(에너지절약)/No.1220(배리어프리)/No.1222(내진)/No.1224(다세대 동거)/No.1227(내구성 향상)/No.1228(육아대응)
"표준 공사비용 상당액(標準的な工事費用相当額)"이란 무엇인가
촉진세제에서 가장 헷갈리기 쉬운 부분이 여기입니다. 공제액 계산에 쓰이는 것은 시공업체의 청구액 그 자체가 아닙니다. 정부 고시로 공사별로 정해진 단가에, 실제 시공한 면적이나 개소 수를 곱한 "표준 공사비용 상당액(標準的な工事費用相当額, hyōjun-teki na kōji-hiyō sōtōgaku — 정부가 공사 종류별로 정한 표준 단가 기준 산정액)"을 사용합니다. 청구액이 높더라도 고시 단가로 계산한 금액이 낮으면 그 낮은 금액이 기준이 됩니다. 이 금액은 증개축 등 공사증명서(増改築等工事証明書)에 기재되며, 증명서를 발급하는 건축사 등이 계산합니다. 국토교통성은 공사 내용과 보조금액을 입력하면 자동 계산되는 계산 도구가 내장된 증개축 등 공사증명서(엑셀) 양식을 배포하고 있어, 견적 단계에서 미리 대략적인 금액을 파악할 수 있습니다. 한국의 리모델링 관련 세액공제·보조금 제도가 대체로 실제 공사 계약금액을 기준으로 하는 것과 달리, 일본은 이처럼 정부 고시 단가 기준의 "의제 금액"으로 판정한다는 점이 구조적으로 다릅니다.
【수치표】고시 단가의 예와, 곱하는 수량
| 공사 내용 | 단위당 금액(세금 포함) | 곱하는 수량 |
|---|---|---|
| 창문 단열공사(유리 교체) | 6,300엔(약 5만 7,000원) | 가옥 바닥면적(㎡)×창문 개수비율 |
| 창문 단열공사(내창 신설·4~7지역) | 8,100엔(약 7만 3,000원) | 가옥 바닥면적(㎡)×창문 개수비율 |
| 벽체 단열공사 | 19,400엔(약 17만 5,000원) | 단열개수한 부분의 바닥면적(㎡) |
| 바닥 등 단열공사(4~7지역) | 4,600엔(약 4만 1,000원) | 단열개수한 부분의 바닥면적(㎡) |
| 문턱이 낮은 욕조로 교체 | 529,100엔(약 476만원) | 1개소 |
| 좌변식 변기로 교체 | 359,700엔(약 324만원) | 1개소 |
| 여닫이문을 미닫이문으로 교체 | 149,700엔(약 135만원) | 1개소 |
| 연료전지 코제너레이션 시스템 설치 | 789,800엔(약 711만원) | 1대 |
헷갈리기 쉬운 것이 창문입니다. 창문 단열공사는 "단가×가옥 바닥면적×창문 개수비율(개수한 창문 면적÷외기에 접하는 모든 창문 면적)"로 계산하므로, 개수한 창문 면적에 단가를 그대로 곱하는 것이 아닙니다. 다음에 볼 모델 사례에서도 이 공식으로 유리 교체의 표준 공사비용 상당액이 393,750엔(약 354만원)으로 계산됩니다(6,300엔×가옥 바닥면적 125㎡×개수비율 0.5). 벽과 바닥은 단열개수한 부분의 바닥면적에 단가를 곱합니다. 단가는 지역 구분에 따라 다른 경우가 있고, 고시 개정도 있습니다. 출처: 국토교통성(国土交通省)「리모델링 지원제도 완벽 가이드(2026년 4월 개정)」의 모델 견적, 同「에너지절약 개수에 관한 소득세액 특례공제」(헤이세이 21년(2009년) 경제산업성·국토교통성 고시 제4호에 따른 단가표)
【계산 예시】견적서에서 공제액 423,900엔을 산출하는 5단계
국토교통성이 가이드에 게재한 모델 사례를 따라가 보겠습니다. 배리어프리 개수와 에너지절약 개수를 동시에 실시하고, 아울러 제3호 공사(조리실 바닥과 벽 리모델링)도 함께 진행한 사례입니다.
- 금액 요건을 확인한다. 배리어프리는 표준 공사비용 상당액 1,637,300엔(약 1,473만원)-보조금 100,000엔(약 90만원)=1,537,300엔(약 1,383만원). 에너지절약은 2,863,550엔(약 2,577만원)-보조금 200,000엔(약 180만원)=2,663,550엔(약 2,397만원). 둘 다 50만엔(약 450만원) 초과로 요건을 충족합니다.
- 10% 공제 대상액을 산출한다. 배리어프리는 한도액 200만엔과 1,537,300엔 중 작은 쪽인 1,537,300엔. 에너지절약은 한도액 250만엔과 2,663,550엔 중 작은 쪽인 2,500,000엔. 합계 4,037,300엔(약 3,634만원)입니다.
- 5% 공제 후보액을 산출한다. 한도 초과분은 배리어프리 0엔, 에너지절약 2,663,550엔-2,500,000엔=163,550엔. 여기에 기타 공사 240,000엔(약 216만원)을 더해 403,550엔(약 363만원)입니다.
- 5% 공제 대상액을 확정한다. 1,000만엔에서 10% 공제 대상액 4,037,300엔을 뺀 약 596만엔(약 5,364만원)이 상한이므로, 403,550엔이 그대로 대상이 됩니다.
- 합산한다. 4,037,300엔×10%=403,730엔, 403,550엔×5%=20,177엔. 합계 423,907엔, 100엔 미만을 절사해 423,900엔(약 381만원)이 공제액입니다.
이 계산은 국토교통성의 리모델링 감세 공제액 시산 시뮬레이션에서도 재현할 수 있습니다. 견적서를 옆에 두고 숫자를 바꿔 넣으면 자신의 사례에 대한 대략적인 금액을 파악할 수 있습니다. 공제되는 금액은 그 해에 납부한 소득세액이 상한입니다.
공사 종류별 추가 요건
| 공사종류 | 추가 요건 |
|---|---|
| 내진 | 1981년(쇼와 56년) 5월 31일 이전에 건축된 가옥/개수 전 가옥이 현행 내진기준에 적합하지 않을 것 |
| 배리어프리 | ①50세 이상 ②요개호 또는 요지원 인정을 받은 자 ③장애가 있는 자 ④②③ 또는 65세 이상 친족과 동거 중인 자, 중 어느 하나에 해당 |
| 육아대응 | ①19세 미만 부양가족이 있음 ②본인 또는 배우자가 40세 미만, 중 어느 하나에 해당 |
| 장기우량주택화 | 증개축을 통해 장기우량주택 인정을 받았을 것 |
| 공통 | 합산소득 2,000만엔(약 1억 8,000만원) 이하/개수 후 바닥면적 40㎡ 이상(소득 1,000만엔 초과 시 50㎡ 이상)/점포 등 병용주택은 바닥면적의 1/2 이상이 거주용/공사 완료로부터 6개월 이내 입주 |
장기우량주택의 인정 기준은 장기우량주택의 인정 기준과 세제 우대·단점에서 정리했습니다. 참고로 하나의 공사가 복수 메뉴의 요건을 동시에 충족하는 경우(창문 교체가 에너지절약에도 육아대응에도 해당하는 등), 신청할 수 있는 것은 그중 하나뿐입니다. 같은 공사로 이중 신청은 할 수 없습니다.
고정자산세 감액: 다음 연도 1년분만, 1/3~2/3
소득세와는 별도로, 시정촌(市町村, 한국의 기초자치단체에 해당)에 신청하면 다음 연도 고정자산세(固定資産税, 한국의 재산세에 해당)가 감액됩니다. 소득세 감세와 고정자산세 감세는 함께 받을 수 있습니다.
【수치표】감액비율·기간·대상 바닥면적 상한
| 공사종류 | 감액비율 | 감액기간 | 감액대상 바닥면적 상한 | 공사비(실제액-보조금) |
|---|---|---|---|---|
| 내진 | 1/2 | 다음 연도 1년분 | 120㎡ | 50만엔(약 450만원) 초과 |
| 배리어프리 | 1/3 | 다음 연도 1년분 | 100㎡ | 50만엔(약 450만원) 초과 |
| 에너지절약 | 1/3 | 다음 연도 1년분 | 120㎡ | 60만엔(약 540만원) 초과 |
| 장기우량주택화 | 2/3 | 다음 연도 1년분 | 120㎡ | 내진 50만엔(약 450만원) 초과/에너지절약 60만엔(약 540만원) 초과 |
주택 측 요건은 개수 후 바닥면적이 40㎡~240㎡일 것, 점포 등 병용주택은 바닥면적의 1/2 이상이 거주용일 것입니다. 여기에 준공연수 조건이 공사별로 다릅니다. 내진은 1982년(쇼와 57년) 1월 1일 이전부터 소재한 가옥, 배리어프리는 임대주택이 아니고 신축일로부터 10년 이상 경과한 가옥, 에너지절약은 임대주택이 아니고 2014년(헤이세이 26년) 4월 1일 이전부터 소재한 가옥입니다. 장기우량주택화는 함께 실시하는 공사가 내진이면 1982년 1월 1일 이전, 에너지절약이면 2014년 4월 1일 이전이라는 동일한 조건이 적용됩니다. 배리어프리는 추가로 65세 이상·요개호 또는 요지원 인정을 받음·장애가 있음·그중 하나에 해당하는 친족과 동거 중임, 중 어느 하나에 해당하는 사람이 거주하고 있어야 하며, 소득세 요건(50세 이상부터 대상)과는 기준선이 다릅니다. 소득세는 "표준 공사비용 상당액", 고정자산세는 "실제 공사비용"에서 보조금을 뺀 금액으로 판정한다는 점에도 유의해야 합니다. 출처: 국토교통성(国土交通省)「에너지절약 개수에 관한 고정자산세 감액조치」, 同「리모델링 지원제도 완벽 가이드(2026년 4월 개정)」
【계산 예시】과세표준액 400만엔·가옥 125㎡에서 경감액 32,800엔
- 적합 여부를 확인한다. 배리어프리는 실제 공사비용 1,754,500엔(약 1,579만원)으로 50만엔 초과, 에너지절약은 3,300,000엔(약 2,970만원)으로 60만엔 초과. 둘 다 적합합니다.
- 감액 대상 과세표준액을 산출한다. 배리어프리는 상한 100㎡÷가옥 125㎡=0.8, 400만엔×0.8=3,200,000엔(약 2,880만원). 에너지절약은 120㎡÷125㎡=0.96, 400만엔×0.96=3,840,000엔(약 3,456만원).
- 경감액을 계산한다. 3,200,000엔×1.4%×1/3=14,900엔(약 13만원), 3,840,000엔×1.4%×1/3=17,900엔(약 16만원). 합계 32,800엔(약 30만원)입니다.
소득세 공제가 수십만 엔 규모가 될 수 있는 데 비해, 고정자산세는 1년분으로 수만 엔 규모입니다. 신청은 공사 완료일로부터 3개월 이내라는 짧은 기한 내에, 고정자산세 감액증명서·증개축 등 공사증명서·보조금 교부액을 알 수 있는 서류를 시구정촌(市区町村) 창구에 제출해야 합니다. 공사 협의 단계에서 창구와 필요 서류를 미리 확인해 두면 안심할 수 있습니다. 제도 자체는 고정자산세의 경감조치와 산출방법·도시계획세와의 차이에서 해설하고 있습니다.
주택담보대출 감세와 촉진세제, 무엇을 선택할 것인가
【비교표】판정에 쓰는 금액부터 연말정산 가능 여부까지
| 항목 | 주택담보대출 감세(증개축) | 리모델링 촉진세제(소득세) |
|---|---|---|
| 판정에 쓰는 금액 | 실제 공사비용(세금 포함) | 표준 공사비용 상당액 |
| 금액 요건 | 보조금 차감 후 100만엔(약 900만원) 초과 | 보조금 차감 후 50만엔(약 450만원) 초과 |
| 전용면적 | 둘 다 40㎡ 이상(합산소득 1,000만엔(약 9,000만원) 초과 시 50㎡ 이상) | |
| 공제기간 | 10년 | 공사 완료 연도 1년만 |
| 대출 필요 여부 | 상환기간 10년 이상 대출 필요 | 불필요(자기자금도 가능) |
| 공제액 산정 방식 | 연말잔액×0.7%(상한 14만엔/년) | 한도액×10%+기타 공사×5% |
| 연말정산 | 2년차 이후는 연말정산으로 처리 가능 | 불가. 확정신고 필요 |
| 대상 공사 | 제1호~제6호 공사 | 내진·배리어프리·에너지절약·3세대 동거·장기우량주택화·육아대응 |
금액이 큰 공사를 대출로 장기간 상환하는 경우는 주택담보대출 감세, 자기자금으로 성능 향상 공사를 한번에 진행하는 경우는 촉진세제를 선택하는 것이 기본입니다. 다만 공제액은 그 해의 소득세액에 좌우되므로, 납세액을 보면서 판단해야 합니다. 참고로 확정신고(確定申告)는 한국의 종합소득세 신고와 비슷한 개념이지만, 근로소득자도 별도 세액공제 항목이 있으면 정해진 확정신고 기간에 별도로 신고해야 한다는 점에서 절차가 다릅니다.
【병용 가능 여부 매트릭스①】소득세 6개 제도와 주택담보대출 감세
| 내진 | 배리어프리 | 에너지절약 | 3세대 동거 | 장기우량 | 육아 | 대출감세 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 내진 | ― | ○ | ○ | ○ | × | ○ | ○ |
| 배리어프리 | ○ | ― | ○ | ○ | ○ | ○ | × |
| 에너지절약 | ○ | ○ | ― | ○ | × | ○ | × |
| 3세대 동거 | ○ | ○ | ○ | ― | ○ | ○ | × |
| 장기우량주택화 | × | ○ | × | ○ | ― | ○ | × |
| 육아 | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | ― | × |
| 주택담보대출 감세 | ○ | × | × | × | × | × | ― |
여기서 읽을 수 있는 것은 두 가지입니다. 주택담보대출 감세와 함께 받을 수 있는 것은 내진뿐이라는 점, 그리고 장기우량주택화는 내진·에너지절약과 함께 받을 수 없다는 점입니다. 장기우량주택화의 한도액에 내진과 에너지절약이 이미 포함되어 있어, 이중으로 받지 못하도록 설계되어 있습니다. 참고로 국세청은 내진개수와 주택담보대출 감세를 동일한 증개축에 대해 적용하는 경우, 내진 쪽 공제는 10% 부분만 적용된다고 안내하고 있습니다.
【병용 가능 여부 매트릭스②】고정자산세의 4개 제도
| 내진 | 배리어프리 | 에너지절약 | 장기우량주택화 | |
|---|---|---|---|---|
| 내진 | ― | × | × | × |
| 배리어프리 | × | ― | ○ | × |
| 에너지절약 | × | ○ | ― | × |
| 장기우량주택화 | × | × | × | ― |
고정자산세 쪽에서 함께 받을 수 있는 것은 배리어프리와 에너지절약의 조합뿐입니다. 앞서 계산 예시에서 32,800엔이 나올 수 있었던 것도 이 유일한 조합이었기 때문입니다. 출처: 국토교통성(国土交通省)「리모델링 지원제도 완벽 가이드(2026년 4월 개정)」
보조금은 "차감한 후"에 판정한다. 주택 에너지절약 2026 캠페인과의 순서
감세의 금액 요건도 공제액도, 보조금 등을 차감한 후의 금액으로 판정합니다. 보조금 신청과 감세 예상액은 같은 표 위에서 함께 고려해야 합니다.
【수치표】주택 에너지절약 2026 캠페인의 보조 상한액
| 사업명 | 대상 | 보조액 |
|---|---|---|
| 선진적 창문 리노베 2026 사업 | 고성능 단열창 설치 | 공사 내용에 따라 정해지는 금액, 상한 100만엔(약 900만원)/세대 |
| 급탕 에너지절약 2026 사업 | 고효율 급탕기 설치 | 히트펌프 급탕기 10만엔(약 90만원)/대, 하이브리드 급탕기 12만엔(약 108만원)/대, 가정용 연료전지 17만엔(약 153만원)/대 |
| 임대공동주택 급탕 에너지절약 2026 사업 | 기존 임대공동주택의 고효율 가스보일러 등으로 교체 | 추가 가열기능 없음 5만엔 또는 8만엔/대, 추가 가열기능 있음 7만엔 또는 10만엔/대 |
| 미라이 에코주택 2026 사업 | 개구부·구조체 등의 에너지절약 개수 등 | 1992년(헤이세이 4년) 기준을 충족하지 못하는 주택: 2016년(헤이세이 28년) 기준 상당 개수 시 상한 100만엔/세대, 1999년(헤이세이 11년) 기준 상당 시 상한 50만엔/세대／1999년 기준을 충족하지 못하는 주택: 2016년 기준 상당 시 상한 80만엔/세대, 1999년 기준 상당 시 상한 40만엔/세대 |
출처: 국토교통성(国土交通省)「리모델링 지원제도 완벽 가이드(2026년 4월 개정)」, 주택 에너지절약 2026 캠페인. 신청 기간과 접수 현황은 공식 사이트에서 확인할 수 있습니다.
보조금을 받으면 공제액은 줄어든다. 그래도 먼저 받는 쪽이 실수령액은 늘어난다
보조금을 받으면 공제 대상액이 줄어들어 감세액도 작아집니다. 그러나 감세는 공제 대상액의 5~10%, 주택담보대출 감세라면 0.7%인 데 비해, 보조금은 100% 현금으로 받을 수 있습니다. 앞서의 모델 사례에서도 보조금 30만엔(약 270만원)을 받은 결과 공제액이 2만엔(약 18만원) 줄었지만(보조금이 없으면 443,900엔, 받은 경우는 423,900엔), 차감해도 28만엔(약 252만원) 이득입니다. 보조금 신청에는 공사 착수 전 사업자 등록 등의 사전 절차가 필요하므로, 업체 선정 단계에서 대상 여부를 확인해 두면 선택지가 넓어집니다. 지자체 자체 제도와 조합할 수 있는 경우도 있습니다(리모델링 보조금 제도와 비용을 줄이는 방법).
증여를 받아 리모델링하는 경우: 에너지절약주택 등이면 1,000만엔까지 비과세
부모나 조부모로부터 리모델링 자금을 증여받는 경우, 2024년(레이와 6년) 1월 1일부터 2026년(레이와 8년) 12월 31일까지의 증여라면, 에너지절약주택 등은 1,000만엔(약 9,000만원), 그 외는 500만엔(약 4,500만원)까지 증여세가 비과세됩니다. 참고로 한국의 증여세 공제 한도(직계존속으로부터 성년 자녀가 증여받는 경우 10년간 5,000만원)와 비교하면, 일본의 이 특례는 금액 자체는 더 크지만 "리모델링 자금"이라는 용도가 명확히 지정되어 있고 기한이 정해진 시한 특례라는 점이 다릅니다. 증개축 등에 사용하는 경우의 주요 요건은 다음과 같습니다.
- 증개축 등 이후 등기부상 바닥면적이 40㎡ 이상 240㎡ 이하이고, 그 1/2 이상이 수증자(증여받는 사람)의 거주용일 것
- 증개축 등에 소요된 비용이 100만엔(약 900만원) 이상이고, 그 1/2 이상이 본인 거주용 부분의 공사일 것
- 증여받은 해의 1월 1일 기준 만 18세 이상일 것
- 증여자가 직계존속(부모·조부모 등)일 것
출처: 국세청(国税庁)「No.4508 직계존속으로부터 주택취득자금 등의 증여를 받은 경우의 비과세」. 주택담보대출 감세의 확정신고에서도 "증여 특례를 받는 경우는 증여세 신고서 등"의 제출이 요구되므로, 증여와 감세를 동시에 이용하는 경우는 서류를 한 세트로 갖추어 임해야 합니다.
확정신고와 연말정산: 언제, 무엇을 제출하는가
제출 서류 8종과 증개축 등 공사증명서 발급 방법
주택담보대출 감세(증개축)의 확정신고에서 제출하는 서류는 다음과 같습니다.
- 확정신고서
- (특정증개축 등) 주택차입금 등 특별공제액 계산명세서
- 주택취득자금 관련 차입금의 연말잔액 등 증명서
- 등기사항증명서
- 증개축 등 공사증명서
- 공사도급계약서 사본
- 보조금 등을 교부받은 경우, 교부금액을 알 수 있는 서류(교부결정통지서 등)
- 증여 특례를 받는 경우, 증여세 신고서 등 주택취득자금 등의 금액을 증명하는 서류 사본
가장 준비가 필요한 것이 증개축 등 공사증명서입니다. 발급 주체는 건축사법에 따라 등록된 건축사사무소 소속 건축사, 지정확인검사기관, 등록주택성능평가기관, 주택하자담보책임보험법인입니다. 발급 시기는 공사 완료 후이며, 등기사항증명서, 공사도급계약서나 영수증, 설계도서, 공사비 내역서 등이 필요합니다. 공사 전후로 현지조사가 필요한 경우도 있으므로, 착공 전에 발급 가능 여부와 조사 필요 여부를 확인해 두면 나중에 되돌아가는 일이 없습니다. 고정자산세 감액 신청은 공사 완료로부터 3개월 이내에 시정촌 등에 제출합니다. 소득세 쪽이 다음 해 확정신고 기간인 데 비해, 이쪽은 공사 직후라는 점이 놓치기 쉬운 부분입니다.
주택담보대출 감세는 2년차 이후 연말정산으로. 촉진세제는 연말정산 불가
- 주택담보대출 감세(증개축): 첫해는 확정신고가 필요하지만, 근로소득자라면 2년차 이후는 연말정산으로 처리할 수 있습니다. 근무처에 "급여소득자의 (특정증개축 등) 주택차입금 등 특별공제 신고서"와, 금융기관에서 발급받은 연말잔액 등 증명서를 제출합니다.
- 리모델링 촉진세제: 연말정산으로는 적용할 수 없습니다. 공제를 받는 해에 확정신고가 필요합니다. 공제기간은 1년뿐이므로 신고도 그 한 번뿐입니다.
출처: 국세청(国税庁)「연말정산을 알기 쉽게 설명하는 페이지」「No.1220」
공사 연도와 입주 개시 연도가 어긋난 경우, 입주를 개시한 연도분으로 신고한다
연말을 걸치는 공사에서 헷갈리기 쉬운 논점입니다. 국토교통성은 입주를 개시한 날이 속하는 연도분 소득세에서 공제를 받는 제도라고 설명하며, 다음 예시를 들고 있습니다.
- 2025년 중에 공사가 완료되고 2026년 1월에 입주를 개시한 경우 → 2026년분 확정신고에서 신청합니다.
- 이미 거주 중인 주택에 2025년 중부터 공사를 시작해 2026년에 공사가 완료된 경우 → 2026년분 확정신고에서 신청합니다.
신고를 놓쳐도 환급신고는 다음 해 1월 1일부터 5년간 가능하다
환급신고서는 확정신고 기간과 무관하게, 그 해의 다음 해 1월 1일부터 5년간 제출할 수 있습니다. 국세청도 "특정 개수공사를 한 경우"를 환급신고의 구체적 사례로 들고 있습니다(No.2030 환급신고). 다만 증개축 등 공사증명서는 공사 완료 후에 발급되는 서류로, 시간이 지날수록 자료를 다시 모으기 어려워지므로, 해당 사항이 있으신 분은 빨리 시공업체에 연락하시는 것을 권장합니다.
임대 부동산 리모델링은 감세가 아니라 "경비"로 본다
여기부터는 투자자를 위한 갈림길입니다. 앞서 설명한 대로 4개 제도는 본인 거주가 요건이므로 임대 부동산에는 적용할 수 없습니다. 대신 지출을 부동산소득의 필요경비로 처리합니다. 국세청은 다음 중 어느 하나에 해당하면 수선비로 처리할 수 있다고 규정하고 있습니다.
- 대체로 3년 이내의 주기로 이루어지는 수리·개량일 때, 또는 하나의 수리·개량 등의 금액이 20만엔(약 180만원) 미만일 때
- 자본적지출인지 수선비인지 명확하지 않은 금액이 있는 경우로, 그 금액이 60만엔(약 540만원) 미만일 때, 또는 그 자산의 전년 말 취득가액의 대체로 10% 상당액 이하일 때
출처: 국세청(国税庁)「No.1379 수선비가 되지 않는 것의 판정」. 계산 방법은 임대 리모델링에서의 자본적지출과 수선비의 차이에서 다루고 있습니다. 한국의 임대사업 회계에서 자본적지출과 수익적지출(수선비)을 구분하는 것과 개념적으로는 유사하지만, 일본은 이처럼 국세청 통달로 "20만엔 미만" "60만엔 미만 또는 취득가액의 10%" 같은 구체적 금액 기준을 명시하고 있어 실무 판단의 기준선이 더 명확한 편입니다.
【비교표】자택 리모델링과 임대 부동산 리모델링의 취급 차이
| 항목 | 자택 리모델링 | 임대 부동산 리모델링 |
|---|---|---|
| 이용하는 제도 | 감세 4개 제도(세액공제·고정자산세 감액·증여 비과세) | 부동산소득의 필요경비(수선비) 또는 자본적지출 |
| 작동 방식 | 세액에서 직접 차감 | 소득에서 차감(세율만큼 세부담 경감) |
| 시점 | 입주를 개시한 해(주택담보대출 감세는 10년) | 수선비는 지출 연도에 전액, 자본적지출은 내용연수로 안분 |
| 판정 기준 | 표준 공사비용 상당액 또는 실제 공사비용 | 20만엔 미만, 대체로 3년 이내 주기, 60만엔 미만 또는 취득가액의 10% 상당액 이하 |
| 필요 증빙 | 증개축 등 공사증명서 등 | 공사 내역을 알 수 있는 견적서·청구서 |
| 신고 | 확정신고(2년차 이후 주택담보대출 감세는 연말정산 가능) | 매년 확정신고(청색신고 특별공제 적용도 가능) |
임대 경영에서는 같은 공사라도 견적서 작성 방식 하나로 수선비와 자본적지출의 판정이 달라지는 경우가 있습니다. 저희가 관리를 맡을 때도 발주 전에 내역 구분을 시공사와 상의합니다. 눈앞의 절세만이 아니라 몇 년 후 매각 시점에 어떻게 보일지까지 함께 고려하는 것이, 장기적으로 손에 남는 금액을 키우는 길입니다.
정리: 2026년에 일본에서 리모델링한다면 확인해야 할 5가지
- 내 공사가 어떤 제도에 해당하는지 먼저 확정한다. 대출 유무, 공사 종류, 금액 이 세 가지로 거의 결정됩니다.
- 금액 요건은 보조금을 뺀 후에 판정한다. 촉진세제는 표준 공사비용 상당액에서 빼서 50만엔(약 450만원) 초과, 주택담보대출 감세는 실제 공사비용에서 빼서 100만엔(약 900만원) 초과입니다.
- 촉진세제의 공제액은 "한도액×10%+기타 공사×5%". 청구액이 아니라 고시 단가로 계산한 금액을 사용하므로, 견적 단계에서 계산 도구를 쓰면 판단이 흔들리지 않습니다.
- 고정자산세 신청은 공사 완료로부터 3개월 이내. 다음 해 확정신고와는 별도로 시정촌 절차가 필요합니다.
- 임대 부동산은 감세가 아니라 경비로 본다. 4개 제도 모두 본인이 거주하는 주택을 전제로 합니다.
세액공제는 그 해에 납부한 세액을 초과해 돌아오는 것이 아닙니다. 소득이나 납세액에 따라 실제 효과가 달라지므로, 금액이 큰 공사는 세무사나 증개축 등 공사증명서를 발급할 수 있는 건축사에게 이른 단계에서 상담하시는 것을 권장합니다. 참고로 이 글에서 다룬 모든 제도는 일본 국내 세법에 근거한 것으로, 한국 거주 투자자가 일본 부동산을 보유·임대하는 경우에는 별도로 한국의 해외부동산 관련 신고 의무(해외금융계좌 신고, 해외부동산 취득·보유·처분 신고 등)와 한일 조세조약상 이중과세 조정도 함께 검토할 필요가 있습니다.
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FAQ: 리모델링 감세에 관해 자주 묻는 질문
Q1. 리모델링으로 주택담보대출 공제는 얼마나 돌아오나요?
연말 대출 잔액의 0.7%가 10년간 공제되며, 대출 한도가 2,000만엔(약 1억 8,000만원)이므로 연간 상한은 14만엔(약 126만원)입니다. 잔액이 2,500만엔이든 3,000만엔이든 대상이 되는 것은 2,000만엔까지입니다. 소득세에서 다 못 뺀 금액은 다음 연도 주민세에서 연 9만 7,500엔(약 88만원)을 한도로 공제됩니다.
Q2. 리모델링 감세는 연말정산으로 받을 수 있나요?
주택담보대출 감세(증개축)는 첫해에 확정신고를 하면 2년차 이후는 연말정산으로 처리할 수 있습니다. 반면 리모델링 촉진세제는 연말정산으로는 적용할 수 없고, 공제를 받는 해에 확정신고가 필요합니다. 촉진세제의 공제기간은 공사 완료 연도 1년뿐이므로 신고도 그 한 번뿐입니다.
Q3. 리모델링 촉진세제와 주택담보대출 감세는 함께 받을 수 있나요?
원칙적으로 함께 받을 수 없습니다. 예외는 내진개수로, 내진에 한해서만 주택담보대출 감세와의 병용이 가능합니다. 다만 동일한 증개축에 대해 양쪽 모두 적용받는 경우, 내진 쪽 공제는 10% 부분만 적용됩니다. 배리어프리·에너지절약·3세대 동거·장기우량주택화·육아대응은 병용할 수 없습니다.
Q4. 보조금을 받으면 감세를 못 받게 되나요?
받을 수 있습니다. 다만 금액 요건도 공제액도 보조금 등을 차감한 후의 금액으로 판정합니다. 감세 효과는 공제 대상액의 5~10%, 주택담보대출 감세라면 0.7%인 데 비해 보조금은 전액을 현금으로 받을 수 있으므로, 실수령액으로 비교하면 보조금을 먼저 받는 쪽이 유리한 것이 일반적입니다.
Q5. 임대 중인 부동산의 리모델링에도 감세를 쓸 수 있나요?
쓸 수 없습니다. 이 글에서 다룬 4개 제도는 모두 본인이 거주하는 주택을 전제로 한 제도로, 소득세 관련 2개 제도는 개수를 하는 사람이 소유하고 본인이 직접 거주하는 주택일 것이 요건이며, 고정자산세의 에너지절약·장기우량주택화는 "임대주택이 아닐 것"이 요건입니다. 국토교통성도 관리조합에 의한 맨션 개수에 대해 "임대의 경우는 대상 외"라고 안내하고 있습니다. 임대 부동산은 부동산소득의 필요경비로서, 수선비인지 자본적지출인지를 구분해 처리합니다.
Q6. 공제를 놓친 경우, 소급해서 신고할 수 있나요?
환급신고는 확정신고 기간과 무관하게 그 해의 다음 해 1월 1일부터 5년간 제출할 수 있습니다. 국세청도 특정 개수공사를 환급신고의 구체적 사례로 들고 있습니다. 다만 증개축 등 공사증명서는 공사 완료 후에 발급되는 서류로, 시간이 지날수록 자료를 다시 모으기 어려워지므로 빨리 시공업체에 상담하시는 것이 현실적입니다.
인용·참고자료
- 국토교통성(国土交通省, MLIT)「리모델링 지원제도 완벽 가이드」(2026년 4월 개정)
- 국토교통성「주택을 리모델링한 경우 이용할 수 있는 감세 제도에 대하여」
- 국토교통성「주택담보대출 감세(증개축)」
- 국토교통성「주택담보대출 감세」
- 국토교통성 보도자료「주택담보대출 감세 등의 연장·확충이 각의 결정되었습니다!」(2025년 12월 26일)
- 국토교통성「2025년도(令和7年度) 주택시장 동향조사 보고서」(2026년 7월 공표)
- 국토교통성「증개축 등 공사증명서 양식」
- 국토교통성「에너지절약 개수에 관한 소득세액 특례공제」(표준 공사비용 상당액 단가표)
- 국토교통성「에너지절약 개수에 관한 고정자산세 감액조치」
- 국토교통성「리모델링 감세 공제액 시산 시뮬레이션」
- 주택 에너지절약 2026 캠페인
- 국세청(国税庁, NTA) No.1211-4「증개축 등을 하여 2022년(令和4年) 이후에 거주를 개시한 경우」
- 국세청 No.1219「에너지절약 개수공사를 한 경우」
- 국세청 No.1220「배리어프리 개수공사를 한 경우」
- 국세청 No.1222「내진개수공사를 한 경우」
- 국세청 No.1224「다세대 동거개수공사를 한 경우」
- 국세청 No.1227「내구성 향상개수공사를 한 경우」
- 국세청 No.1228「육아대응개수공사를 한 경우」
- 국세청 No.4508「직계존속으로부터 주택취득자금 등의 증여를 받은 경우의 비과세」
- 국세청 No.1379「수선비가 되지 않는 것의 판정」
- 국세청 No.2030「환급신고」
- 국세청「연말정산을 알기 쉽게 설명하는 페이지」
