Este artículo está pensado para dos tipos de lectores: quienes están valorando reformar su vivienda en Japón y quienes ya han terminado las obras y quieren saber, con precisión, cuánto les devolverá Hacienda. Se trata de un sistema fiscal exclusivamente japonés, sin equivalente directo en el derecho tributario español o latinoamericano. En 2026 (año 8 de la era Reiwa), la desgravación fiscal japonesa por reforma de vivienda se articula en cuatro pilares independientes entre sí: la deducción hipotecaria por ampliación o reforma (jūtaku rōn genzei, 住宅ローン減税, aplicable cuando la obra se financia con un préstamo a más de 10 años), el régimen de incentivo fiscal por reforma sobre el impuesto de la renta (rifōmu sokushin zeisei, リフォーム促進税制, para reformas pagadas con fondos propios), la reducción del impuesto municipal sobre bienes inmuebles (koteishisanzei no gengaku, 固定資産税の減額) y la exención del impuesto sobre donaciones para fondos de adquisición de vivienda (jūtaku shutoku-tō shikin no zōyo hikazei, 住宅取得等資金の贈与非課税). La deducción hipotecaria llega hasta ¥140.000 al año (aprox. 875 €, con el tipo de cambio de referencia de este artículo: 1 EUR ≈ ¥160, agosto de 2026); el régimen de incentivo por reforma deduce del impuesto sobre la renta entre ¥600.000 y ¥800.000 (aprox. 3.750–5.000 €) según el tipo de obra. A partir de las fuentes primarias del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT) y de la Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA), hemos ordenado los límites y porcentajes de deducción, los precios unitarios fijados por notificación oficial (kokuji, 告示), el proceso completo de cálculo —desde el presupuesto de obra hasta el importe deducible— y los documentos necesarios para la declaración de la renta. Al final incluimos la bifurcación específica para inversores: si la vivienda reformada está destinada al alquiler, ninguna de estas cuatro desgravaciones se aplica, y el gasto se trata como gasto necesario deducible de la renta inmobiliaria.
Puntos clave de este artículo
- La reforma fiscal del año 8 de Reiwa (2026) prorrogó cinco años la deducción hipotecaria por reforma —hasta las viviendas cuya entrada en uso se produzca entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2030— y flexibilizó el requisito de superficie mínima a 40 m² (50 m² si la renta total del contribuyente supera los ¥10.000.000, aprox. 62.500 €).
- La deducción hipotecaria por ampliación o reforma tiene un límite de préstamo computable de ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €), un tipo de deducción del 0,7 % y una duración de 10 años. El tope anual es de ¥140.000 (aprox. 875 €); lo que no se pueda descontar del impuesto sobre la renta se traslada al impuesto municipal de residentes (jūminzei) hasta un máximo de ¥97.500 al año (aprox. 609 €).
- El importe deducible del régimen de incentivo por reforma se calcula como «límite de la obra subvencionable × 10 % + resto de obras × 5 %». Para este cálculo no se usa el importe facturado por el contratista, sino el «coste estándar equivalente de la obra» (hyōjun-teki na kōji hiyō sōtōgaku, 標準的な工事費用相当額), un valor fijado por notificación oficial.
- El impuesto sobre bienes inmuebles se reduce solo durante un ejercicio (el siguiente al de la obra): 1/2 para reformas antisísmicas, 1/3 para accesibilidad (barrier-free), 1/3 para eficiencia energética y 2/3 para la certificación de vivienda de larga duración (chōki yūryō jūtaku-ka).
- Los cuatro regímenes presuponen que el propietario reside en la vivienda reformada: ninguno se aplica a inmuebles en alquiler. En esos casos, el gasto se clasifica como gasto de reparación (shūzenhi) o como gasto de capital (shihon-teki shishutsu) —una distinción clave para los inversores extranjeros con cartera de alquiler en Japón, que desarrollamos en la sección final de este artículo.
Conclusión: la desgravación por reforma de 2026 tiene cuatro pilares. Lo primero es determinar cuál corresponde a cada caso
Qué régimen puede aplicar cada propietario depende, casi por completo, de tres factores: si se ha pedido un préstamo, qué tipo de obra se ha realizado y cuánto se ha gastado. La forma más rápida de avanzar es fijar primero el panorama completo en una sola tabla y leer después solo la sección que corresponde a cada caso. A diferencia de sistemas como el español, donde las deducciones autonómicas por rehabilitación energética suelen tramitarse de forma más unificada, en Japón cada uno de los cuatro regímenes tiene su propio procedimiento, su propio plazo y su propio organismo receptor —una fragmentación administrativa que conviene tener presente antes de empezar.
[Tabla de referencia rápida] Límite, porcentaje de deducción, periodo y plazo de los 4 regímenes (a agosto de 2026)
| Régimen | Límite computable | Tipo de deducción / porcentaje de reducción | Periodo de deducción | Deducción máxima | Plazo de aplicación |
|---|---|---|---|---|---|
| Deducción hipotecaria por ampliación o reforma | Préstamo hasta ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €) | 0,7 % del saldo pendiente a 31 de diciembre | 10 años | ¥140.000/año — hasta ¥1.400.000 en 10 años (aprox. 875 €/año, 8.750 € en 10 años) | Entrada en uso entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2030 |
| Régimen de incentivo por reforma (impuesto sobre la renta) | Obra subvencionable: ¥2.000.000–6.000.000 (aprox. 12.500–37.500 €) | 10 % de la obra subvencionable + 5 % del resto de obras | Solo el ejercicio en que finaliza la obra | ¥600.000–800.000 (aprox. 3.750–5.000 €) | Entrada en la vivienda entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2028 |
| Régimen de incentivo por reforma (impuesto sobre bienes inmuebles) | Hasta 100 m² o 120 m² de superficie construida | Reducción de 1/3 a 2/3 | Un ejercicio (el siguiente al de la obra) | Depende del tipo de obra y de la base imponible | Obra finalizada entre el 1 de abril de 2026 y el 31 de marzo de 2031 |
| Exención de donaciones para fondos de adquisición de vivienda | ¥10.000.000 para vivienda eco-eficiente / ¥5.000.000 en el resto de casos (aprox. 62.500 € / 31.250 €) | Exención total | El año en que se recibe la donación | ¥10.000.000 (aprox. 62.500 €) | Donaciones entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2026 |
Fuente: Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (国土交通省, MLIT), «Sobre los regímenes de desgravación fiscal aplicables a la reforma de vivienda» y «Guía completa de los sistemas de apoyo a la reforma» (revisada en abril de 2026); Agencia Tributaria Nacional (国税庁, NTA), No. 4508.
Los 3 cambios de 2026 (año 8 de Reiwa)
- La deducción hipotecaria se prorroga 5 años. Se aplica si la entrada en uso (nyūkyo, 入居, la mudanza efectiva a la vivienda) tiene lugar entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2030. Además, la flexibilización del requisito de superficie a 40 m² se extendió también a la vivienda ya existente (50 m² para quienes superen ¥10.000.000 de renta total —aprox. 62.500 €— y para quienes utilicen el aumento del límite de préstamo previsto para hogares con hijos).
- El régimen de incentivo por reforma sobre la renta se prorroga 3 años. Su periodo de aplicación es del 1 de enero de 2026 al 31 de diciembre de 2028.
- El régimen de incentivo por reforma sobre el impuesto de bienes inmuebles se prorroga 5 años. Su periodo de aplicación es del 1 de abril de 2026 al 31 de marzo de 2031.
La flexibilización a 40 m² beneficia sobre todo a quienes reforman un piso compacto para vivir en él. Viviendas que con el antiguo límite de 50 m² quedaban fuera del sistema entran ahora dentro del alcance de la desgravación para las entradas en uso a partir de 2026. Fuente: comunicado de prensa del MLIT, «¡Se ha aprobado en Consejo de Ministros la prórroga y ampliación de la deducción hipotecaria por vivienda!» (26 de diciembre de 2025; la ley tributaria correspondiente se aprobó el 31 de marzo de 2026). Sobre el procedimiento para vivienda de nueva construcción, véase nuestro artículo sobre la declaración del primer año y el ajuste de fin de año en los años siguientes para la deducción hipotecaria de vivienda nueva.
Premisa fundamental: los 4 regímenes exigen que la vivienda sea propiedad del solicitante y su residencia habitual
Aquí está el primer punto de bifurcación, y es el más importante para cualquier inversor extranjero que evalúe usar estos regímenes en Japón. Los dos regímenes del impuesto sobre la renta exigen que quien realiza la reforma sea propietario de la vivienda y resida en ella; y en la reducción del impuesto sobre bienes inmuebles, para las reformas de eficiencia energética y de certificación de vivienda de larga duración, «que no se trate de una vivienda en alquiler» es un requisito expreso (la única excepción es la deducción del 10 % por reforma antisísmica, que puede aplicarse aunque quien realiza la reforma no sea propietario del inmueble). La guía del MLIT sobre reformas gestionadas por comunidades de propietarios (kanri kumiai) en edificios de apartamentos también indica expresamente que «si cumple los requisitos, puede acogerse al régimen, pero en el caso de alquiler queda excluido». Esta es la primera gran diferencia frente a lo que un inversor de habla hispana podría esperar: a diferencia de créditos fiscales por rehabilitación que en algunos países pueden aplicarse también a vivienda en alquiler, en Japón el sistema está diseñado exclusivamente para la vivienda habitual del propietario. Para la reforma de un inmueble de inversión en alquiler, lo que corresponde es el tratamiento como gasto necesario dentro de la renta inmobiliaria (fudōsan shotoku). Dedicamos una tabla comparativa a este punto en la parte final del artículo.
La realidad del gasto en reformas en Japón y su relación con los umbrales de la desgravación
Ver cuánto gasta realmente la mayoría de la gente permite calibrar si una obra concreta alcanza los importes exigidos por cada régimen. La última encuesta del MLIT muestra un rasgo característico del mercado japonés: la media y la mediana están muy alejadas entre sí, lo que indica una distribución muy desigual, con un grupo reducido de reformas de gran presupuesto que eleva la media muy por encima de lo que gasta la mayoría de los hogares.
[Tabla numérica] El gasto medio en reforma es de ¥1.700.000 y la mediana de ¥700.000
| Categoría | Media (¥10.000 = man'en) | Mediana (¥10.000 = man'en) |
|---|---|---|
| Total 3 grandes áreas metropolitanas | 170 (¥1.700.000, aprox. 10.625 €) | 70 (¥700.000, aprox. 4.375 €) |
| Área metropolitana de Tokio | 162 (¥1.620.000, aprox. 10.125 €) | 60 (¥600.000, aprox. 3.750 €) |
| Área metropolitana de Chukyo (Nagoya) | 145 (¥1.450.000, aprox. 9.063 €) | 60 (¥600.000, aprox. 3.750 €) |
| Área metropolitana de Kinki (Osaka) | 202 (¥2.020.000, aprox. 12.625 €) | 100 (¥1.000.000, aprox. 6.250 €) |
| Vivienda unifamiliar | 172 (¥1.720.000, aprox. 10.750 €) | 85 (¥850.000, aprox. 5.313 €) |
| Vivienda colectiva (piso/apartamento) | 166 (¥1.660.000, aprox. 10.375 €) | 40 (¥400.000, aprox. 2.500 €) |
| Hogares con hijos | 149 (¥1.490.000, aprox. 9.313 €) | 46 (¥460.000, aprox. 2.875 €) |
Por origen de los fondos, el desglose es ¥1.430.000 de fondos propios (aprox. 8.938 €) y ¥270.000 de financiación (aprox. 1.688 €), es decir, un 84,2 % de autofinanciación. Solo un 5,2 % de los hogares tenía un préstamo hipotecario específico para la reforma, y entre quienes sí lo tenían, el plazo de amortización más frecuente fue «10 a 20 años», con un 43,5 % de los casos. Fuente: MLIT, «Informe de la encuesta de tendencias del mercado de vivienda del año fiscal 2025» (publicado en julio de 2026, referido a las 3 grandes áreas metropolitanas).
Qué significa una mediana de ¥700.000 (aprox. 4.375 €): solo un 4,3 % de los hogares usó el régimen de incentivo
El requisito de importe del régimen de incentivo por reforma es «coste estándar equivalente de la obra menos subvenciones, superior a ¥500.000» (aprox. 3.125 €), mientras que el de la deducción hipotecaria es «coste real de la obra menos subvenciones, superior a ¥1.000.000» (aprox. 6.250 €). El nivel de la mediana, ¥700.000 (aprox. 4.375 €), refleja que hay un grupo amplio de hogares cuyo gasto alcanza el umbral del régimen de incentivo pero no el de la deducción hipotecaria. A esto se suma que la deducción hipotecaria exige además «un préstamo con plazo de amortización de 10 años o más», por lo que cabe pensar que, en la práctica, la mayoría de quienes pueden acogerse a algún régimen terminan usando el de incentivo por reforma antes que la deducción hipotecaria.
En la misma encuesta, un 4,3 % de los hogares declaró haber solicitado el régimen de incentivo o tener previsto hacerlo. Por tipo de obra (respuesta múltiple): eficiencia energética 60,0 %, accesibilidad (barrier-free) 24,0 %, adaptación para hogares con hijos 16,0 %, antisísmica 12,0 %, convivencia intergeneracional 12,0 % y certificación de vivienda de larga duración 4,0 %. Esta cifra sugiere que un número considerable de hogares que cumplían los requisitos no llegó a presentar la declaración correspondiente —algo que, para un lector acostumbrado a sistemas de deducción automática, puede resultar sorprendente: en Japón, casi ningún régimen fiscal se aplica de oficio, y es responsabilidad exclusiva del contribuyente reclamarlo. Para hacerse una idea del coste por tipo de obra, véase también nuestro artículo sobre precios orientativos de reforma y tabla de costes por zonas húmedas y obras parciales.
Deducción hipotecaria por ampliación o reforma: límite de préstamo de ¥20.000.000, hasta ¥140.000 al año
Cuando se contrata un préstamo a 10 años o más y se realiza determinado tipo de ampliación o reforma, el 0,7 % del saldo pendiente del préstamo a 31 de diciembre de cada año se deduce del impuesto sobre la renta durante 10 años. El límite de préstamo computable es de ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €) y el tope de deducción anual es de ¥140.000 (aprox. 875 €).
Requisitos de aplicación para entradas en uso en 2026
| Elemento | Requisito (entrada en uso entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2030) |
|---|---|
| Límite de préstamo | ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €); el exceso queda fuera del cómputo — con un préstamo de ¥30.000.000 (aprox. 187.500 €), solo se computan los primeros ¥20.000.000 |
| Tipo de deducción y periodo | 0,7 % · 10 años |
| Superficie construida | 40 m² o más según el registro de la propiedad (50 m² o más si la renta total supera ¥10.000.000, aprox. 62.500 €) |
| Renta | Renta total igual o inferior a ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €) |
| Coste de la obra | El importe de las obras de los tipos 1 a 6, con impuestos incluidos y descontadas las subvenciones, debe superar ¥1.000.000 (aprox. 6.250 €) |
| Préstamo | Debe haberse contratado, específicamente para esa reforma, un préstamo hipotecario con plazo de amortización de 10 años o más |
| Residencia | Entrada en uso dentro de los 6 meses siguientes a la entrega de la vivienda o a la finalización de la obra, y residencia continuada hasta el 31 de diciembre de cada año |
| Vivienda con uso mixto (comercio, etc.) | Al menos la mitad de la superficie debe ser de uso residencial propio, y al menos la mitad del coste de la obra debe corresponder a la parte de uso residencial propio |
Fuente: MLIT, «Deducción hipotecaria por ampliación o reforma»; NTA, No. 1211-4.
Las obras que dan derecho a la deducción: los tipos 1 a 6
| Categoría | Contenido |
|---|---|
| Tipo 1 | Ampliación, reconstrucción, o reparación o remodelación a gran escala según la Ley de Normas de Construcción (Kenchiku Kijunhō) |
| Tipo 2 | En un edificio de apartamentos, reparación o remodelación de más de la mitad del suelo, la escalera, los tabiques divisorios o las paredes de la estructura principal |
| Tipo 3 | Reparación o remodelación de la totalidad del suelo o de las paredes de una habitación, cocina, baño, aseo, lavabo, trastero, entrada o pasillo |
| Tipo 4 | Reparación o remodelación para cumplir determinados estándares de resistencia sísmica |
| Tipo 5 | Reforma de accesibilidad (barrier-free) determinada: ampliación de pasillos y accesos, reducción de la pendiente de escaleras, mejora de baño y aseo, instalación de pasamanos, eliminación de desniveles, mejora de puertas o sustitución del pavimento por materiales antideslizantes |
| Tipo 6 | Aislamiento térmico de todas las ventanas de todas las habitaciones, o ese mismo aislamiento realizado junto con el del suelo, las paredes o el techo |
Donde más fricción surge al aplicar la norma es en el tipo 1. No se considera obra del tipo 1 la reforma limitada solo al material de cobertura del tejado, el método de «recubrimiento» de un tejado existente con uno nuevo sin retirar el antiguo, la reforma limitada solo al revestimiento exterior de la fachada o el aislamiento térmico realizado únicamente desde el interior (salvo que se reforme la totalidad del muro exterior, aunque sea solo el revestimiento). En cambio, los gastos accesorios a la obra —honorarios de diseño, instalación de andamios, etc.— sí pueden incluirse en el coste computable.
[Ejemplo de cálculo] Cómo varía la deducción según el importe del préstamo
| Saldo del préstamo a 31 de diciembre | Saldo computable para la deducción | Deducción de ese año |
|---|---|---|
| ¥8.000.000 (aprox. 50.000 €) | ¥8.000.000 (aprox. 50.000 €) | ¥56.000 (aprox. 350 €) |
| ¥15.000.000 (aprox. 93.750 €) | ¥15.000.000 (aprox. 93.750 €) | ¥105.000 (aprox. 656 €) |
| ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €) | ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €) | ¥140.000 (aprox. 875 €) |
| ¥25.000.000 (aprox. 156.250 €) | ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €) | ¥140.000 (aprox. 875 €) |
| ¥30.000.000 (aprox. 187.500 €) | ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €) | ¥140.000 (aprox. 875 €) |
Conviene tener presente que el titular «¥1.400.000 (aprox. 8.750 €) en 10 años» es un valor teórico, válido solo si el saldo pendiente se mantiene en ¥20.000.000 o más durante los 10 años completos. Con un préstamo de amortización a cuotas constantes (gan-ri kintō), el saldo va bajando cada año, así que la suma real acumulada será menor.
| Importe del préstamo y plazo (hipótesis) | Deducción del primer año | Total aproximado en 10 años |
|---|---|---|
| ¥15.000.000 (aprox. 93.750 €) · 15 años | Aprox. ¥98.000 (aprox. 613 €) | Aprox. ¥680.000 (aprox. 4.250 €) |
| ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €) · 20 años | Aprox. ¥134.000 (aprox. 838 €) | Aprox. ¥1.040.000 (aprox. 6.500 €) |
| ¥30.000.000 (aprox. 187.500 €) · 20 años | ¥140.000, límite (aprox. 875 €) | Aprox. ¥1.340.000 (aprox. 8.375 €) |
*Cálculo aproximado suponiendo un tipo de interés del 1,0 %, amortización a cuotas constantes y sin amortizaciones anticipadas. El importe real de la deducción depende de la cifra del certificado de saldo pendiente a fin de año y del impuesto sobre la renta efectivamente pagado ese año.
Cuando no se puede descontar todo del impuesto sobre la renta, el resto se traslada al impuesto de residentes hasta ¥97.500 al año
La deducción hipotecaria es una deducción sobre la cuota tributaria (税額控除), por lo que en ningún caso puede devolverse más de lo que el contribuyente haya pagado ese año en impuesto sobre la renta. Sin embargo, la parte que no se pueda descontar se traslada, en el ejercicio siguiente, al impuesto municipal de residentes (jūminzei), con un límite de ¥97.500 al año (aprox. 609 €). No es necesario realizar ningún trámite adicional para la parte del impuesto de residentes; si se ha aprovechado todo el margen disponible, se puede comprobar en la notificación de liquidación del impuesto de residentes del año siguiente.
Régimen de incentivo por reforma: la deducción se decide por «10 % de la obra subvencionable + 5 % del resto de obras»
Este es el régimen aplicable cuando la reforma se paga con fondos propios, sin préstamo. El cálculo del importe deducible se resume en la siguiente fórmula.
Deducción = A (coste estándar equivalente de la obra subvencionable, con el límite de la obra subvencionable como tope) × 10 % + B (exceso sobre el límite + otras obras de ampliación o reforma determinadas; A + B tiene como tope ¥10.000.000, aprox. 62.500 €) × 5 %
[Tabla numérica] Límite de obra subvencionable y deducción por tipo de obra
| Tipo de obra | Límite de la obra subvencionable | Límite × 10 % | Deducción máxima (incluyendo el tramo del 5 %) |
|---|---|---|---|
| Antisísmica | ¥2.500.000 (aprox. 15.625 €) | ¥250.000 (aprox. 1.563 €) | ¥625.000 (aprox. 3.906 €) |
| Accesibilidad (barrier-free) | ¥2.000.000 (aprox. 12.500 €) | ¥200.000 (aprox. 1.250 €) | ¥600.000 (aprox. 3.750 €) |
| Eficiencia energética | ¥2.500.000 (aprox. 15.625 €) | ¥250.000 (aprox. 1.563 €) | ¥625.000 (aprox. 3.906 €) |
| Eficiencia energética (con instalación fotovoltaica) | ¥3.500.000 (aprox. 21.875 €) | ¥350.000 (aprox. 2.188 €) | ¥675.000 (aprox. 4.219 €) |
| Convivencia de tres generaciones | ¥2.500.000 (aprox. 15.625 €) | ¥250.000 (aprox. 1.563 €) | ¥625.000 (aprox. 3.906 €) |
| Adaptación para hogares con hijos | ¥2.500.000 (aprox. 15.625 €) | ¥250.000 (aprox. 1.563 €) | ¥625.000 (aprox. 3.906 €) |
| Certificación de vivienda de larga duración (antisísmica + eficiencia energética + durabilidad) | ¥5.000.000 (aprox. 31.250 €) | ¥500.000 (aprox. 3.125 €) | ¥750.000 (aprox. 4.688 €) |
| Igual, con instalación fotovoltaica | ¥6.000.000 (aprox. 37.500 €) | ¥600.000 (aprox. 3.750 €) | ¥800.000 (aprox. 5.000 €) |
| Certificación de vivienda de larga duración (antisísmica o eficiencia energética + durabilidad) | ¥2.500.000 (aprox. 15.625 €) | ¥250.000 (aprox. 1.563 €) | ¥625.000 (aprox. 3.906 €) |
| Igual, con instalación fotovoltaica | ¥3.500.000 (aprox. 21.875 €) | ¥350.000 (aprox. 2.188 €) | ¥675.000 (aprox. 4.219 €) |
La columna de deducción máxima equivale a «límite × 10 % + (¥10.000.000 − límite) × 5 %». Para la accesibilidad, ¥2.000.000 (aprox. 12.500 €) × 10 % = ¥200.000 (aprox. 1.250 €), a lo que se suma el 5 % de los ¥8.000.000 restantes (aprox. 50.000 €), es decir ¥400.000 (aprox. 2.500 €), dando un total de ¥600.000 (aprox. 3.750 €). El rango «máximo de ¥600.000 a ¥800.000» (aprox. 3.750–5.000 €) que difunde el MLIT proviene de este cálculo. Fuente: MLIT, «Guía completa de los sistemas de apoyo a la reforma» (revisada en abril de 2026); NTA, No. 1219 (eficiencia energética) / No. 1220 (accesibilidad) / No. 1222 (antisísmica) / No. 1224 (convivencia multigeneracional) / No. 1227 (mejora de la durabilidad) / No. 1228 (adaptación para hogares con hijos).
Qué es el «coste estándar equivalente de la obra»
Este es el punto donde más se tropieza con el régimen de incentivo. El importe que se usa para calcular la deducción no es directamente el importe facturado por el contratista. Se utiliza el «coste estándar equivalente de la obra» (hyōjun-teki na kōji hiyō sōtōgaku, 標準的な工事費用相当額), que resulta de multiplicar un precio unitario fijado por notificación oficial para cada tipo de obra por la superficie ejecutada o el número de unidades instaladas. Aunque el importe facturado sea alto, si el importe calculado con el precio unitario oficial es más bajo, es este último el que se usa como base. Esta cifra figura en el certificado de obra de ampliación o reforma (zōkaichiku-tō kōji shōmeisho), que calcula y emite un arquitecto colegiado u otro profesional habilitado. El MLIT distribuye una plantilla en Excel del certificado de obra con calculadora integrada, con la que se puede introducir el tipo de obra y el importe de las subvenciones para obtener una estimación ya en la fase de presupuesto.
[Tabla numérica] Ejemplos de precios unitarios oficiales y la cantidad por la que se multiplican
| Tipo de obra | Precio por unidad (impuestos incluidos) | Cantidad por la que se multiplica |
|---|---|---|
| Aislamiento térmico de ventanas (sustitución del cristal) | ¥6.300 (aprox. 39 €) | Superficie construida de la vivienda (m²) × proporción de ventanas reformadas |
| Aislamiento térmico de ventanas (instalación de doble ventana interior, zonas 4–7) | ¥8.100 (aprox. 51 €) | Superficie construida de la vivienda (m²) × proporción de ventanas reformadas |
| Aislamiento térmico de paredes | ¥19.400 (aprox. 121 €) | Superficie de la parte con aislamiento reformado (m²) |
| Aislamiento térmico de suelos, etc. (zonas 4–7) | ¥4.600 (aprox. 29 €) | Superficie de la parte con aislamiento reformado (m²) |
| Sustitución por una bañera de acceso bajo | ¥529.100 (aprox. 3.307 €) | 1 unidad |
| Sustitución por inodoro de tipo sentado | ¥359.700 (aprox. 2.248 €) | 1 unidad |
| Sustitución de puerta abatible por puerta corredera | ¥149.700 (aprox. 936 €) | 1 unidad |
| Instalación de sistema de cogeneración con pila de combustible | ¥789.800 (aprox. 4.936 €) | 1 unidad |
Donde más fácil es equivocarse es con las ventanas. El aislamiento térmico de ventanas se calcula como «precio unitario × superficie construida de la vivienda × proporción de ventanas reformadas (superficie de las ventanas reformadas ÷ superficie de todas las ventanas en contacto con el exterior)», así que el precio unitario no se aplica directamente sobre la superficie de las ventanas reformadas. En el caso práctico que veremos a continuación, con esta misma fórmula se obtiene un coste estándar equivalente de ¥393.750 (aprox. 2.461 €) para la sustitución del cristal (¥6.300 × 125 m² de superficie de la vivienda × 0,5 de proporción de reforma). Para paredes y suelos, el precio unitario se multiplica por la superficie de la parte con aislamiento reformado. Algunos precios unitarios varían según la zona climática, y la propia notificación oficial se revisa periódicamente. Fuente: modelo de presupuesto de la «Guía completa de los sistemas de apoyo a la reforma» del MLIT (revisada en abril de 2026), y «Deducción especial del impuesto sobre la renta por reforma de eficiencia energética» (tabla de precios unitarios basada en la notificación conjunta n.º 4 del Ministerio de Economía, Comercio e Industria y del MLIT, del año 21 de Heisei).
[Ejemplo de cálculo] Los 5 pasos para llegar a una deducción de ¥423.900 (aprox. 2.649 €) a partir de un presupuesto
Seguimos el caso práctico que incluye la guía del MLIT: una reforma de accesibilidad y de eficiencia energética realizadas simultáneamente, junto con una obra del tipo 3 (remodelación del suelo y las paredes de la cocina).
- Comprobar el requisito de importe. Accesibilidad: coste estándar equivalente ¥1.637.300 (aprox. 10.233 €) − subvención ¥100.000 (aprox. 625 €) = ¥1.537.300 (aprox. 9.608 €). Eficiencia energética: ¥2.863.550 (aprox. 17.897 €) − subvención ¥200.000 (aprox. 1.250 €) = ¥2.663.550 (aprox. 16.647 €). Ambos superan ¥500.000 (aprox. 3.125 €), por lo que cumplen el requisito.
- Calcular el importe sujeto a la deducción del 10 %. Accesibilidad: el menor entre el límite de ¥2.000.000 (aprox. 12.500 €) y ¥1.537.300 (aprox. 9.608 €), es decir, ¥1.537.300. Eficiencia energética: el menor entre el límite de ¥2.500.000 (aprox. 15.625 €) y ¥2.663.550 (aprox. 16.647 €), es decir, ¥2.500.000 (aprox. 15.625 €). Total: ¥4.037.300 (aprox. 25.233 €).
- Calcular el candidato para la deducción del 5 %. El exceso sobre el límite es de ¥0 en accesibilidad y de ¥2.663.550 − ¥2.500.000 = ¥163.550 (aprox. 1.022 €) en eficiencia energética. A esto se suma la obra del tipo 3, de ¥240.000 (aprox. 1.500 €), dando un total de ¥403.550 (aprox. 2.522 €).
- Confirmar el importe sujeto a la deducción del 5 %. El tope es de aproximadamente ¥5.960.000 (aprox. 37.250 €), resultado de restar a ¥10.000.000 (aprox. 62.500 €) el importe ya sujeto al 10 %, ¥4.037.300 (aprox. 25.233 €); por lo tanto, los ¥403.550 (aprox. 2.522 €) se incluyen íntegramente.
- Sumar ambos tramos. ¥4.037.300 × 10 % = ¥403.730 (aprox. 2.523 €); ¥403.550 × 5 % = ¥20.177 (aprox. 126 €). Total: ¥423.907; redondeando a la baja las unidades inferiores a ¥100, la deducción final es de ¥423.900 (aprox. 2.649 €).
Este cálculo puede reproducirse con la herramienta de simulación de la desgravación por reforma del MLIT. Sustituyendo las cifras por las de un presupuesto real se obtiene una estimación orientativa para cada caso concreto. El tope de la deducción sigue siendo, en cualquier caso, el impuesto sobre la renta efectivamente pagado ese año.
Requisitos adicionales según el tipo de obra
| Tipo de obra | Requisito adicional |
|---|---|
| Antisísmica | Edificio construido antes del 31 de mayo de 1981 / la vivienda, antes de la reforma, no cumplía los estándares sísmicos vigentes |
| Accesibilidad | Que se cumpla alguno de: ① tener 50 años o más ② estar en situación de dependencia reconocida (要介護・要支援) ③ tener alguna discapacidad ④ convivir con un familiar que cumpla ② o ③, o que tenga 65 años o más |
| Adaptación para hogares con hijos | Que se cumpla alguno de: ① tener a cargo un familiar dependiente menor de 19 años ② que el solicitante o su cónyuge tenga menos de 40 años |
| Certificación de vivienda de larga duración | Haber obtenido, mediante la ampliación o reforma, la certificación de vivienda de larga duración |
| Común a todos | Renta total igual o inferior a ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €) / superficie construida tras la reforma de 40 m² o más (50 m² o más si la renta supera ¥10.000.000, aprox. 62.500 €) / en vivienda de uso mixto, al menos la mitad de la superficie de uso residencial propio / entrada en uso dentro de los 6 meses siguientes a la finalización de la obra |
Los criterios de certificación de vivienda de larga duración se explican en nuestro artículo sobre los estándares de certificación de vivienda de larga duración y sus ventajas e inconvenientes fiscales. Cabe señalar que, cuando una misma obra cumple los requisitos de varias categorías a la vez (por ejemplo, la sustitución de ventanas puede corresponder tanto a eficiencia energética como a adaptación para hogares con hijos), solo se puede solicitar una de ellas. No es posible aplicar la misma obra a dos categorías distintas de forma simultánea.
Reducción del impuesto sobre bienes inmuebles: solo un ejercicio, entre 1/3 y 2/3
Al margen del impuesto sobre la renta, solicitando el trámite ante el ayuntamiento (shichōson) se puede obtener una reducción del impuesto sobre bienes inmuebles (koteishisanzei) del ejercicio siguiente. La desgravación del impuesto sobre la renta y la del impuesto sobre bienes inmuebles son compatibles entre sí.
[Tabla numérica] Porcentaje de reducción, duración y límite de superficie por tipo de obra
| Tipo de obra | Porcentaje de reducción | Duración de la reducción | Límite de superficie afectada | Coste de la obra (importe real menos subvenciones) |
|---|---|---|---|---|
| Antisísmica | 1/2 | Un ejercicio, el siguiente | 120 m² | Superior a ¥500.000 (aprox. 3.125 €) |
| Accesibilidad | 1/3 | Un ejercicio, el siguiente | 100 m² | Superior a ¥500.000 (aprox. 3.125 €) |
| Eficiencia energética | 1/3 | Un ejercicio, el siguiente | 120 m² | Superior a ¥600.000 (aprox. 3.750 €) |
| Certificación de vivienda de larga duración | 2/3 | Un ejercicio, el siguiente | 120 m² | Antisísmica: superior a ¥500.000 (aprox. 3.125 €) / eficiencia energética: superior a ¥600.000 (aprox. 3.750 €) |
Los requisitos referidos a la propia vivienda son que la superficie construida tras la reforma esté entre 40 m² y 240 m², y que, en caso de uso mixto (comercio, etc.), al menos la mitad de la superficie sea de uso residencial. Además, la antigüedad exigida varía según el tipo de obra: para la reforma antisísmica, el edificio debe existir desde antes del 1 de enero de 1982; para accesibilidad, no debe tratarse de vivienda en alquiler y deben haber pasado 10 años o más desde la construcción; para eficiencia energética, no debe tratarse de vivienda en alquiler y debe existir desde antes del 1 de abril de 2014. En la certificación de vivienda de larga duración se aplica ese mismo criterio de antigüedad según si la obra combinada es antisísmica (antes del 1 de enero de 1982) o de eficiencia energética (antes del 1 de abril de 2014). Para accesibilidad se exige, además, que resida en la vivienda alguna persona de 65 años o más, en situación de dependencia reconocida, con alguna discapacidad, o que conviva con un familiar en alguna de esas situaciones —un criterio distinto del que rige para el impuesto sobre la renta, donde el umbral es 50 años o más. Tenga en cuenta también que el impuesto sobre la renta se calcula sobre el «coste estándar equivalente de la obra», mientras que el impuesto sobre bienes inmuebles se calcula sobre el «coste real de la obra» menos las subvenciones. Fuente: MLIT, «Medida de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles por reforma de eficiencia energética», y «Guía completa de los sistemas de apoyo a la reforma» (revisada en abril de 2026).
[Ejemplo de cálculo] Con una base imponible de ¥4.000.000 y una vivienda de 125 m², la reducción es de ¥32.800
- Comprobar que se cumplen los requisitos. Accesibilidad: coste real de la obra ¥1.754.500 (aprox. 10.966 €), supera ¥500.000 (aprox. 3.125 €). Eficiencia energética: ¥3.300.000 (aprox. 20.625 €), supera ¥600.000 (aprox. 3.750 €). Ambos cumplen el requisito.
- Calcular la base imponible sujeta a reducción. Accesibilidad: 100 m² de límite ÷ 125 m² de la vivienda = 0,8; ¥4.000.000 (aprox. 25.000 €) × 0,8 = ¥3.200.000 (aprox. 20.000 €). Eficiencia energética: 120 m² ÷ 125 m² = 0,96; ¥4.000.000 × 0,96 = ¥3.840.000 (aprox. 24.000 €).
- Calcular el importe de la reducción. ¥3.200.000 × 1,4 % × 1/3 = ¥14.900 (aprox. 93 €); ¥3.840.000 × 1,4 % × 1/3 = ¥17.900 (aprox. 112 €). Total: ¥32.800 (aprox. 205 €).
Mientras que la deducción del impuesto sobre la renta puede alcanzar cientos de miles de yenes, la reducción del impuesto sobre bienes inmuebles se mueve en un orden de magnitud de unos pocos miles de yenes al año. El plazo de solicitud es corto: dentro de los 3 meses siguientes a la finalización de la obra hay que presentar en la oficina municipal el certificado de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles, el certificado de obra de ampliación o reforma y la documentación que acredite el importe de las subvenciones recibidas. Conviene confirmar con la oficina municipal, ya en la fase de negociación de la obra, qué documentos se van a necesitar. El funcionamiento general de este impuesto se explica en nuestro artículo sobre las bonificaciones del impuesto sobre bienes inmuebles, su cálculo y la diferencia con el impuesto de planeamiento urbano.
Deducción hipotecaria o régimen de incentivo: cómo elegir
[Tabla comparativa] Desde el importe que se usa para el cálculo hasta si es posible tramitarlo en el ajuste de fin de año
| Aspecto | Deducción hipotecaria por ampliación o reforma | Régimen de incentivo por reforma (impuesto sobre la renta) |
|---|---|---|
| Importe usado para el cálculo | Coste real de la obra (con impuestos incluidos) | Coste estándar equivalente de la obra |
| Requisito de importe | Superior a ¥1.000.000 tras restar subvenciones (aprox. 6.250 €) | Superior a ¥500.000 tras restar subvenciones (aprox. 3.125 €) |
| Superficie construida | Ambos: 40 m² o más (50 m² o más si la renta total supera ¥10.000.000, aprox. 62.500 €) | |
| Periodo de deducción | 10 años | Solo el ejercicio en que finaliza la obra |
| ¿Requiere préstamo? | Sí, con plazo de amortización de 10 años o más | No es necesario (puede pagarse con fondos propios) |
| Cómo se determina la deducción | Saldo a 31 de diciembre × 0,7 % (tope de ¥140.000/año, aprox. 875 €) | Límite × 10 % + resto de obras × 5 % |
| Ajuste de fin de año (nenmatsu chōsei) | A partir del segundo año puede tramitarse en el ajuste de fin de año | No es posible; siempre requiere declaración de la renta |
| Obras que dan derecho | Tipos 1 a 6 | Antisísmica, accesibilidad, eficiencia energética, convivencia de tres generaciones, certificación de vivienda de larga duración, adaptación para hogares con hijos |
La regla general es sencilla: si el importe es elevado y se devuelve mediante un préstamo a largo plazo, conviene la deducción hipotecaria; si la reforma de mejora de prestaciones se paga de una vez con fondos propios, conviene el régimen de incentivo. Aun así, el importe efectivamente deducido depende siempre del impuesto sobre la renta pagado ese año, así que la decisión final debe tomarse mirando también la cuota tributaria prevista.
[Matriz de compatibilidad ①] Los 6 regímenes del impuesto sobre la renta y la deducción hipotecaria
| Antisísmica | Accesibilidad | Eficiencia energética | Convivencia 3 generaciones | Vivienda de larga duración | Hogares con hijos | Deducción hipotecaria | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antisísmica | — | ○ | ○ | ○ | × | ○ | ○ |
| Accesibilidad | ○ | — | ○ | ○ | ○ | ○ | × |
| Eficiencia energética | ○ | ○ | — | ○ | × | ○ | × |
| Convivencia 3 generaciones | ○ | ○ | ○ | — | ○ | ○ | × |
| Vivienda de larga duración | × | ○ | × | ○ | — | ○ | × |
| Hogares con hijos | ○ | ○ | ○ | ○ | ○ | — | × |
| Deducción hipotecaria | ○ | × | × | × | × | × | — |
De esta matriz se leen dos conclusiones. Con la deducción hipotecaria solo es compatible la reforma antisísmica, y la certificación de vivienda de larga duración no es compatible con antisísmica ni con eficiencia energética, porque el límite de la vivienda de larga duración ya incorpora los importes de las obras antisísmica y de eficiencia energética, evitando así una doble deducción sobre la misma obra. Cabe añadir que la NTA indica que, si se aplican simultáneamente la reforma antisísmica y la deducción hipotecaria sobre la misma obra de ampliación o reforma, la deducción por la parte antisísmica se limita únicamente al tramo del 10 %.
[Matriz de compatibilidad ②] Los 4 regímenes del impuesto sobre bienes inmuebles
| Antisísmica | Accesibilidad | Eficiencia energética | Vivienda de larga duración | |
|---|---|---|---|---|
| Antisísmica | — | × | × | × |
| Accesibilidad | × | — | ○ | × |
| Eficiencia energética | × | ○ | — | × |
| Vivienda de larga duración | × | × | × | — |
En el impuesto sobre bienes inmuebles, la única combinación compatible es accesibilidad con eficiencia energética. Precisamente por eso, en el ejemplo de cálculo anterior se pudo llegar a una reducción de ¥32.800 (aprox. 205 €): era la única combinación posible. Fuente: MLIT, «Guía completa de los sistemas de apoyo a la reforma» (revisada en abril de 2026).
Las subvenciones se descuentan «antes» de calcular la desgravación: el orden con la Campaña de Eficiencia Energética de la Vivienda 2026
Tanto el requisito de importe como el importe final de la deducción se calculan siempre sobre la cifra que queda después de restar las subvenciones recibidas. Por eso conviene planificar la solicitud de subvenciones y la estimación de la desgravación fiscal en una misma tabla, de forma conjunta.
[Tabla numérica] Importes máximos de la Campaña de Eficiencia Energética de la Vivienda 2026
| Programa | Objeto | Importe de la subvención |
|---|---|---|
| Programa de renovación avanzada de ventanas 2026 | Instalación de ventanas de alto aislamiento térmico | Importe según el tipo de obra, hasta ¥1.000.000/vivienda (aprox. 6.250 €) |
| Programa de calentadores de agua eficientes 2026 | Instalación de calentadores de agua de alta eficiencia | Bomba de calor: ¥100.000/unidad (aprox. 625 €); híbrido: ¥120.000/unidad (aprox. 750 €); pila de combustible doméstica: ¥170.000/unidad (aprox. 1.063 €) |
| Programa de calentadores eficientes para edificios de alquiler 2026 | Sustitución de calentadores en edificios de apartamentos en alquiler ya existentes por modelos de tipo eco-jozu | Sin función de recalentamiento: ¥50.000 u ¥80.000/unidad (aprox. 313–500 €); con función de recalentamiento: ¥70.000 o ¥100.000/unidad (aprox. 438–625 €) |
| Programa de vivienda eco 2026 («Mirai Eco») | Reforma de eficiencia energética en aberturas, estructura, etc. | Vivienda que no cumple el estándar de 1992: hasta ¥1.000.000/vivienda (aprox. 6.250 €) para reformas equivalentes al estándar de 2016, o hasta ¥500.000/vivienda (aprox. 3.125 €) para el estándar de 1999 / vivienda que no cumple el estándar de 1999: hasta ¥800.000/vivienda (aprox. 5.000 €) para el estándar de 2016, o hasta ¥400.000/vivienda (aprox. 2.500 €) para el estándar de 1999 |
Fuente: MLIT, «Guía completa de los sistemas de apoyo a la reforma» (revisada en abril de 2026); Campaña de Eficiencia Energética de la Vivienda 2026. El periodo de solicitud y el estado de las convocatorias pueden consultarse en el sitio oficial.
Recibir la subvención reduce el importe deducible, pero aun así conviene solicitarla primero
Al recibir una subvención, el importe sujeto a deducción disminuye, y con él, la propia desgravación. Sin embargo, la desgravación fiscal representa entre un 5 % y un 10 % del importe sujeto a deducción —o solo un 0,7 % en el caso de la deducción hipotecaria—, mientras que la subvención se recibe en efectivo al 100 %. En el caso práctico visto antes, recibir una subvención de ¥300.000 (aprox. 1.875 €) redujo la deducción en ¥20.000 (aprox. 125 €) —de ¥443.900 (aprox. 2.774 €) sin subvención a ¥423.900 (aprox. 2.649 €) con ella—, pero el balance neto sigue siendo favorable en ¥280.000 (aprox. 1.750 €). Solicitar la subvención exige gestiones previas al inicio de la obra, como el registro del contratista, así que conviene confirmar la elegibilidad ya en la fase de selección del proveedor: eso amplía las opciones disponibles. En algunos casos es posible combinar estos programas nacionales con ayudas propias de cada municipio (véase también nuestro artículo sobre los programas de subvención para reforma y cómo reducir el coste de la obra).
Reformar la vivienda con fondos donados: exención de hasta ¥10.000.000 para vivienda eco-eficiente
Cuando se recibe de los padres o los abuelos una donación de dinero destinada a financiar una reforma, si la donación tiene lugar entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2026, queda exenta del impuesto sobre donaciones hasta ¥10.000.000 (aprox. 62.500 €) si se trata de una vivienda eco-eficiente, o hasta ¥5.000.000 (aprox. 31.250 €) en el resto de los casos. Esta figura no tiene un equivalente directo en la mayoría de sistemas fiscales de habla hispana: mientras que en países como España las donaciones entre padres e hijos suelen tributar según baremos autonómicos con reducciones limitadas, en Japón existe un régimen nacional específico y temporal, pensado exclusivamente para financiar la compra o reforma de vivienda. Los requisitos principales para el caso de ampliación o reforma son los siguientes:
- Que la superficie construida según el registro de la propiedad, tras la ampliación o reforma, esté entre 40 m² y 240 m², y que al menos la mitad sea de uso residencial para quien recibe la donación
- Que el coste de la ampliación o reforma sea de ¥1.000.000 (aprox. 6.250 €) o más, y que al menos la mitad corresponda a la parte de uso residencial propio
- Que quien recibe la donación tenga 18 años o más a 1 de enero del año en que la recibe
- Que quien realiza la donación sea un ascendiente directo (padres, abuelos, etc.)
Fuente: NTA, No. 4508, «Exención por donación de fondos para la adquisición de vivienda recibidos de un ascendiente directo». En la declaración de la deducción hipotecaria también se exige, cuando corresponda, la presentación de «la declaración del impuesto sobre donaciones u otro documento que acredite el importe de los fondos de adquisición de vivienda», por lo que, si se combinan la donación y alguna desgravación por reforma, hay que reunir toda la documentación de ambos trámites a la vez.
Declaración de la renta y ajuste de fin de año: cuándo y qué presentar
Los 8 documentos que hay que presentar, y cómo obtener el certificado de obra de ampliación o reforma
Para la declaración de la deducción hipotecaria por ampliación o reforma, los documentos que hay que presentar son los siguientes:
- Formulario de declaración de la renta
- Hoja de cálculo del importe de la deducción especial por préstamo para vivienda (ampliación o reforma determinada)
- Certificado de saldo pendiente a fin de año del préstamo destinado a la adquisición de fondos de vivienda
- Certificado de inscripción registral (tōki jikō shōmeisho)
- Certificado de obra de ampliación o reforma
- Copia del contrato de ejecución de obra
- Si se ha recibido alguna subvención, documento que acredite el importe concedido (notificación de resolución, etc.)
- Si se aplica la exención de donaciones, copia de la declaración del impuesto sobre donaciones u otro documento que acredite el importe de los fondos recibidos
El trámite que más gestión requiere es el certificado de obra de ampliación o reforma. Puede emitirlo un arquitecto colegiado adscrito a un estudio de arquitectura registrado conforme a la Ley de Arquitectos, un organismo de inspección de confirmación designado, un organismo registrado de evaluación de prestaciones de vivienda, o una entidad aseguradora de responsabilidad por defectos ocultos en vivienda. Se emite después de finalizada la obra, y para ello se necesitan el certificado de inscripción registral, el contrato de ejecución de obra o los recibos, los planos de diseño y el desglose del coste de la obra. En algunos casos es necesaria una inspección in situ antes y después de la obra, por lo que conviene confirmar, antes de empezar los trabajos, si se va a necesitar el certificado y si hará falta esa inspección: así se evitan contratiempos posteriores. La solicitud de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles debe presentarse ante el municipio dentro de los 3 meses siguientes a la finalización de la obra. Mientras que el trámite del impuesto sobre la renta se realiza en el periodo de declaración del año siguiente, este otro debe hacerse justo después de terminar la obra: es el punto que más fácilmente se pasa por alto.
La deducción hipotecaria puede tramitarse en el ajuste de fin de año a partir del segundo año; el régimen de incentivo, no
- Deducción hipotecaria por ampliación o reforma: el primer año requiere declaración de la renta, pero si el contribuyente es un asalariado, a partir del segundo año puede tramitarse en el ajuste de fin de año (nenmatsu chōsei). Hay que presentar a la empresa el «formulario de solicitud de la deducción especial por préstamo para adquisición de vivienda del trabajador asalariado (ampliación o reforma determinada)» y el certificado de saldo pendiente a fin de año que envía la entidad financiera.
- Régimen de incentivo por reforma: no puede aplicarse en el ajuste de fin de año. Es obligatorio presentar declaración de la renta en el ejercicio en que se solicita la deducción. Como el periodo de deducción es de un solo año, la declaración también se presenta una única vez.
Fuente: NTA, «Página informativa sobre el ajuste de fin de año», No. 1220.
Si el año de la obra y el de entrada en uso no coinciden, se declara en el año en que se produjo la entrada en uso
Este es un punto donde suelen surgir dudas cuando la obra cruza el cambio de año. El MLIT explica que el régimen aplica la deducción sobre el impuesto sobre la renta del ejercicio en que se produjo la entrada en uso, y pone estos ejemplos:
- Si la obra finaliza dentro de 2025 y la entrada en uso se produce en enero de 2026 → se solicita en la declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2026.
- Si la reforma se inicia en una vivienda donde ya se reside, dentro de 2025, y la obra finaliza en 2026 → también se solicita en la declaración correspondiente al ejercicio 2026.
Aunque se olvide presentar la solicitud, la declaración de devolución puede hacerse hasta 5 años después
La declaración de devolución (kanpu shinkoku) puede presentarse en cualquier momento, con independencia del periodo ordinario de declaración de la renta, durante los 5 años siguientes al 1 de enero del año posterior al ejercicio correspondiente. La propia NTA menciona «haber realizado determinadas obras de reforma» como ejemplo típico de declaración de devolución (No. 2030, Declaración de devolución). Sin embargo, el certificado de obra de ampliación o reforma se emite después de finalizar la obra, y cuanto más tiempo pasa, más difícil resulta reunir de nuevo la documentación necesaria, así que si cree que puede estar en este caso, es recomendable contactar cuanto antes con la empresa constructora.
La reforma de un inmueble en alquiler no se trata como desgravación, sino como «gasto»
A partir de aquí, la bifurcación relevante para los inversores. Como se ha señalado antes, los cuatro regímenes exigen residencia propia, por lo que no se aplican a inmuebles en alquiler. En su lugar, el gasto se trata como gasto necesario dentro de la renta inmobiliaria (fudōsan shotoku). Esta es, precisamente, la segunda gran diferencia con la que debe familiarizarse cualquier inversor extranjero con propiedades de alquiler en Japón: a diferencia de deducciones directas sobre la cuota tributaria, aquí el ahorro fiscal depende del tipo marginal del propietario, y la clasificación contable —gasto de reparación o gasto de capital— tiene un impacto mucho mayor que en la mayoría de jurisdicciones de habla hispana, donde la distinción suele ser menos determinante para el resultado fiscal anual. La NTA considera que un gasto puede tratarse como gasto de reparación (shūzenhi) si se cumple alguna de estas condiciones:
- Que se trate de una reparación o mejora realizada con una periodicidad aproximada de 3 años o menos, o que el importe de una reparación o mejora individual sea inferior a ¥200.000 (aprox. 1.250 €)
- Que, cuando no esté claro si un importe corresponde a gasto de capital o a gasto de reparación, dicho importe sea inferior a ¥600.000 (aprox. 3.750 €), o sea igual o inferior a aproximadamente el 10 % del valor de adquisición del bien a finales del ejercicio anterior
Fuente: NTA, No. 1379, «Criterio para determinar qué no constituye gasto de reparación». El método de cálculo se trata con más detalle en nuestro artículo sobre la diferencia entre gasto de capital y gasto de reparación en la reforma de inmuebles de alquiler.
[Tabla comparativa] Diferencias de tratamiento entre la reforma de vivienda propia y la de un inmueble en alquiler
| Aspecto | Reforma de vivienda propia | Reforma de inmueble en alquiler |
|---|---|---|
| Mecanismo aplicable | Los 4 regímenes de desgravación (deducción sobre la cuota, reducción del impuesto sobre bienes inmuebles, exención de donaciones) | Gasto necesario de la renta inmobiliaria (gasto de reparación) o gasto de capital |
| Cómo actúa | Se descuenta directamente de la cuota tributaria | Se descuenta de la base imponible (el ahorro fiscal equivale al tipo marginal aplicado) |
| Momento | El año de entrada en uso (10 años en el caso de la deducción hipotecaria) | El gasto de reparación se imputa íntegro en el año del desembolso; el gasto de capital se amortiza según la vida útil |
| Criterio de determinación | Coste estándar equivalente de la obra o coste real de la obra | Inferior a ¥200.000 (aprox. 1.250 €), periodicidad aproximada de 3 años o menos, o inferior a ¥600.000 (aprox. 3.750 €) / 10 % del valor de adquisición |
| Justificante necesario | Certificado de obra de ampliación o reforma, etc. | Presupuesto o factura con el desglose de la obra |
| Declaración | Declaración de la renta (a partir del segundo año, la deducción hipotecaria puede tramitarse en el ajuste de fin de año) | Declaración de la renta anual (con posibilidad de aplicar la deducción especial por declaración en «azul», ao-iro shinkoku) |
En la gestión de alquiler, una misma obra puede clasificarse como gasto de reparación o como gasto de capital según cómo se redacte el presupuesto. Cuando gestionamos propiedades, discutimos con la empresa constructora el desglose del presupuesto antes de encargar la obra, precisamente por este motivo. Pensar no solo en el ahorro fiscal inmediato, sino también en cómo se verá esa clasificación en el momento de una futura venta del inmueble, es lo que a largo plazo maximiza el importe que finalmente queda en manos del propietario.
Resumen: 5 puntos clave para quien reforme su vivienda en 2026
- Determinar primero a qué régimen corresponde la obra propia. Se decide, casi siempre, con tres datos: si hay préstamo, qué tipo de obra es y el importe gastado.
- El requisito de importe se evalúa después de restar las subvenciones. El régimen de incentivo exige superar ¥500.000 (aprox. 3.125 €) sobre el coste estándar equivalente de la obra; la deducción hipotecaria, superar ¥1.000.000 (aprox. 6.250 €) sobre el coste real.
- La deducción del régimen de incentivo es «límite × 10 % + resto de obras × 5 %». Como el cálculo se hace con el precio unitario oficial, no con el importe facturado, usar la herramienta de cálculo ya en la fase de presupuesto evita sorpresas en la decisión.
- La solicitud del impuesto sobre bienes inmuebles debe presentarse dentro de los 3 meses siguientes a la finalización de la obra. Es un trámite ante el municipio, independiente de la declaración de la renta del año siguiente.
- El inmueble en alquiler se trata como gasto, no como desgravación. Los cuatro regímenes presuponen, en todos los casos, que el propietario reside en la vivienda.
La deducción sobre la cuota tributaria nunca puede devolver más de lo efectivamente pagado ese año en impuestos. El efecto real varía según la renta y el impuesto satisfecho, así que en obras de importe elevado es recomendable consultar cuanto antes con un asesor fiscal (zeirishi) o con un arquitecto habilitado para emitir el certificado de obra de ampliación o reforma.
También le puede interesar
- ¿Es posible la devolución del impuesto al consumo en la inversión inmobiliaria? Un profesional explica el sistema, los requisitos y los puntos de atención
- ¿Por qué la inversión inmobiliaria resulta difícil? Los tres retos fiscal, legal y constructivo que exigen una visión de conjunto
- ¿Qué es la impermeabilización con poliuretano? Tipos, coste y cómo elegir contratista para la impermeabilización de edificios de apartamentos
Preguntas frecuentes sobre la desgravación fiscal por reforma
P1. Si reformo mi vivienda, ¿cuánto se devuelve con la deducción hipotecaria?
Se deduce el 0,7 % del saldo pendiente del préstamo a 31 de diciembre durante 10 años, y como el límite de préstamo computable es de ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €), el tope anual es de ¥140.000 (aprox. 875 €). Ya sea el saldo de ¥25.000.000 o de ¥30.000.000 (aprox. 156.250 € o 187.500 €), solo se computan los primeros ¥20.000.000 (aprox. 125.000 €). La parte que no se pueda descontar del impuesto sobre la renta se traslada al impuesto de residentes del ejercicio siguiente, con un límite de ¥97.500 al año (aprox. 609 €).
P2. ¿Se puede tramitar la desgravación por reforma en el ajuste de fin de año?
La deducción hipotecaria por ampliación o reforma, una vez presentada la declaración de la renta del primer año, puede tramitarse en el ajuste de fin de año a partir del segundo año. El régimen de incentivo por reforma, en cambio, no puede aplicarse en el ajuste de fin de año: requiere declaración de la renta en el ejercicio en que se solicita la deducción. Como su periodo de deducción es de un solo año, la declaración también se presenta una única vez.
P3. ¿Se pueden combinar el régimen de incentivo por reforma y la deducción hipotecaria?
Por regla general, no son compatibles. La excepción es la reforma antisísmica, que sí puede combinarse con la deducción hipotecaria. Sin embargo, si ambas se aplican sobre la misma obra de ampliación o reforma, la deducción por la parte antisísmica queda limitada al tramo del 10 %. La accesibilidad, la eficiencia energética, la convivencia de tres generaciones, la certificación de vivienda de larga duración y la adaptación para hogares con hijos no son compatibles entre sí ni con la deducción hipotecaria.
P4. Si recibo una subvención, ¿pierdo el derecho a la desgravación fiscal?
No, sigue siendo posible acogerse a ella. Tanto el requisito de importe como el importe de la deducción se calculan sobre la cifra que queda tras restar la subvención. El efecto de la desgravación equivale a entre el 5 % y el 10 % del importe sujeto a deducción —o al 0,7 % en el caso de la deducción hipotecaria—, mientras que la subvención se recibe íntegramente en efectivo, así que, comparando el balance neto, lo habitual es que solicitar primero la subvención resulte más ventajoso.
P5. ¿Puedo usar estas desgravaciones si reformo un inmueble que tengo en alquiler?
No. Los cuatro regímenes de este artículo presuponen, en todos los casos, que se trata de la vivienda propia del contribuyente: los dos regímenes del impuesto sobre la renta exigen que quien realiza la reforma sea propietario y resida en la vivienda, y la reducción del impuesto sobre bienes inmuebles para eficiencia energética y certificación de vivienda de larga duración exige expresamente «que no se trate de vivienda en alquiler». El MLIT también indica, respecto a las reformas gestionadas por comunidades de propietarios, que «en el caso de alquiler queda excluido». Para un inmueble en alquiler, el gasto se trata como gasto necesario de la renta inmobiliaria, clasificándolo como gasto de reparación o como gasto de capital.
P6. Si me olvidé de solicitar la deducción, ¿puedo presentarla con carácter retroactivo?
La declaración de devolución puede presentarse, con independencia del periodo de declaración ordinario, durante los 5 años siguientes al 1 de enero del ejercicio posterior. La propia NTA cita determinadas obras de reforma como ejemplo típico de declaración de devolución. Sin embargo, el certificado de obra de ampliación o reforma se emite después de finalizar la obra, y cuanto más tiempo pasa, más difícil resulta reunir de nuevo la documentación, así que lo más realista es contactar cuanto antes con la empresa constructora.
Fuentes y referencias
- MLIT, «Guía completa de los sistemas de apoyo a la reforma» (revisada en abril de 2026)
- MLIT, «Sobre los regímenes de desgravación fiscal aplicables a la reforma de vivienda»
- MLIT, «Deducción hipotecaria por ampliación o reforma»
- MLIT, «Deducción hipotecaria por vivienda»
- MLIT, comunicado de prensa, «¡Se ha aprobado en Consejo de Ministros la prórroga y ampliación de la deducción hipotecaria por vivienda!» (26 de diciembre de 2025)
- MLIT, «Informe de la encuesta de tendencias del mercado de vivienda del año fiscal 2025» (publicado en julio de 2026)
- MLIT, «Formulario del certificado de obra de ampliación o reforma»
- MLIT, «Deducción especial del impuesto sobre la renta por reforma de eficiencia energética» (tabla de precios unitarios del coste estándar equivalente de la obra)
- MLIT, «Medida de reducción del impuesto sobre bienes inmuebles por reforma de eficiencia energética»
- MLIT, «Simulador del importe de la desgravación por reforma»
- Campaña de Eficiencia Energética de la Vivienda 2026
- NTA, No. 1211-4, «Ampliación o reforma con entrada en uso a partir de 2022»
- NTA, No. 1219, «Obra de reforma de eficiencia energética»
- NTA, No. 1220, «Obra de reforma de accesibilidad»
- NTA, No. 1222, «Obra de reforma antisísmica»
- NTA, No. 1224, «Obra de reforma para convivencia multigeneracional»
- NTA, No. 1227, «Obra de reforma de mejora de la durabilidad»
- NTA, No. 1228, «Obra de reforma de adaptación para hogares con hijos»
- NTA, No. 4508, «Exención por donación de fondos para la adquisición de vivienda recibidos de un ascendiente directo»
- NTA, No. 1379, «Criterio para determinar qué no constituye gasto de reparación»
- NTA, No. 2030, «Declaración de devolución»
- NTA, «Página informativa sobre el ajuste de fin de año»
