Vermögensaufbau mit dem Smartphone ist längst Alltag geworden. Auch in der Welt der Immobilieninvestitionen verbreiten sich rasant neue Anlageformen, die auf Apps und Immobilien-Crowdfunding setzen. Was früher mehrere zehn Millionen Yen (ca. 120.000–530.000 €) an Eigenkapital und eine Bankfinanzierung voraussetzte, lässt sich heute bereits ab rund 10.000 Yen (ca. 59 €) beginnen. Dieser Beitrag ordnet die Funktionsweise von Immobilien-Apps und Immobilien-Crowdfunding, die Merkmale der einzelnen Typen, Auswahlkriterien und Fallstricke sowie die steuerliche Behandlung systematisch ein. Damit gerade Leserinnen und Leser im deutschsprachigen Raum (DACH), die mit kleinen Beträgen erstmals japanische Immobilien anfassen möchten, den für sie passenden Einstieg beurteilen können, teilen wir dabei auch unsere Sicht aus der täglichen Praxis. Für internationale Anleger ist wichtig zu verstehen: Dies ist ein Einblick in ein spezifisch japanisches Marktsegment, das sich rechtlich und kulturell deutlich von deutschen Crowdinvesting-Angeboten unterscheidet.
Was Immobilien-Apps und Crowdfunding eigentlich sind
Eine Immobilien-Investment-App ist der Sammelbegriff für Dienste, mit denen sich über das Smartphone Objektinformationen einsehen, Ertrags- und Cashflow-Simulationen durchführen und Portfolios verwalten lassen. Es gibt reine Informationswerkzeuge zur Objektsuche ebenso wie operative Varianten, bei denen die Kapitalanlage vollständig innerhalb der App abgewickelt wird. Die Rolle ist also keineswegs einheitlich. Der Ausgangspunkt besteht darin, zu unterscheiden, ob es sich um eine „App zum Informieren“ oder um eine „App zum tatsächlichen Investieren“ handelt.
Demgegenüber ist Immobilien-Crowdfunding ein Verfahren, bei dem Kapital in kleinen Losgrößen von mehreren Anlegern eingesammelt wird und Betriebs- sowie Veräußerungsgewinne der Zielimmobilie anteilig ausgeschüttet werden. Die Betreibergesellschaft wählt Objekte aus, erwirbt sie und gibt Mieteinnahmen und Verkaufserlöse zu einem im Voraus festgelegten Anteil an die Anleger zurück. Viele Angebote lassen eine Teilnahme ab mindestens rund 10.000 Yen (ca. 59 €) zu; die im Vergleich zur klassischen Immobilieninvestition drastisch gesenkte Einstiegshürde ist das wichtigste Merkmal. Anders als beim deutschen Crowdinvesting, das häufig über Nachrangdarlehen (partiarische Darlehen) nach dem Vermögensanlagengesetz und unter Aufsicht der BaFin strukturiert ist, beruht das japanische Modell auf einem eigenen Gesetz, das wir gleich erläutern.
Warum sich Kleinstbeträge in Immobilien gerade jetzt durchsetzen
Im Hintergrund steht die Reform des Fudōsan Tokutei Kyōdō Jigyō Hō (不動産特定共同事業法, Gesetz über gemeinschaftliche Immobilienunternehmungen) im Jahr 2017, durch die elektronische Transaktionen offiziell zugelassen und vollständig online abgewickelte Dienste rechtlich verankert wurden. Hinzu kommt, dass in einem anhaltenden Niedrigzinsumfeld für Spareinlagen die Nachfrage stieg, mit kleinen Beträgen breiter zu streuen – und zwar in Immobilien, deren Wertschwankungen anders verlaufen als bei Aktien oder Investmentfonds. Die Erträge einer Immobilie vereinnahmen zu können, ohne die Immobilie selbst direkt zu besitzen, wird für Privatpersonen mit begrenzter Zeit und begrenztem Fachwissen zu einer realistischen Option. Für deutschsprachige Leser ist der Vergleich hilfreich: Ähnlich wie offene Immobilienfonds hierzulande einen indirekten Zugang bieten, öffnet dieses Modell den japanischen Markt – nur mit deutlich niedrigerer Mindestanlage und einer anderen rechtlichen Verpackung. Gerade deshalb ist es wichtig, die Mechanik richtig zu verstehen und die Varianten gezielt einzusetzen.
Die wichtigsten Typen von Immobilien-Apps
Typ Objektinformation und Ertragssimulation
Diese Apps ermöglichen Suche, Vergleich, Renditeberechnung und Cashflow-Schätzung für Anlageobjekte. Man nutzt sie als Analysewerkzeug vor dem tatsächlichen Kauf einer Immobilie. Repräsentative Dienste sind „Rakumachi“ (楽待) und „Kenbiya“ (健美家); dort lassen sich angenommene Renditen oder Tilgungsquoten unmittelbar durchrechnen. Allerdings sind dies Werkzeuge zur Unterstützung der Anlageentscheidung – der eigentliche Kaufvorgang muss gesondert über einen Vertrag mit einem zugelassenen Immobilienmakler (takken-gyōsha, 宅地建物取引業者) erfolgen. Anders als in Deutschland, wo der notarielle Kaufvertrag das Herzstück des Erwerbs bildet, spielt in Japan der lizenzierte Maklerstatus eine zentrale regulatorische Rolle.
Typ Immobilien-Crowdfunding
Diese Dienste erlauben es, mit kleinen Beträgen (als Orientierung 10.000 bis 100.000 Yen, ca. 59–590 €) indirekt in reale Immobilien zu investieren. Zu den Anbietern zählen „CREAL“, „Rimple“ und „Jointo α“; die Laufzeiten reichen von einigen Monaten bis etwa zwei Jahre, und die angenommenen Renditen liegen überwiegend bei rund 3 bis 8 % pro Jahr. Da Auswahl, Verwaltung und Verkauf der Objekte vollständig von der Betreibergesellschaft übernommen werden, ist der Einstieg auch mit geringem Fachwissen leicht möglich – zugleich ist es unverzichtbar, den Inhalt der einzelnen Projekte selbst zu prüfen. Für DACH-Anleger ist der Kontrast zum heimischen Crowdinvesting bemerkenswert: Dort investiert man meist in ein einzelnes Projektentwicklungsvorhaben über ein Nachrangdarlehen, während hier bestehende Bestandsimmobilien mit laufenden Mieteinnahmen im Vordergrund stehen.
Typ REIT-gebunden (Immobilien-Investmenttrust)
Diese Dienste ermöglichen den Kauf, Verkauf und die Verwaltung von an der Börse notierten J-REIT-Titeln über eine App. Der Handel läuft über die Apps von Wertpapierhäusern (etwa SBI Securities oder Rakuten Securities), und man kann ab einigen zehntausend Yen (ca. 180–290 €) je Anteil breit in mehrere Immobilien streuen. Da sich REITs wie Aktien in Echtzeit handeln lassen, ist die Liquidität hoch; dass man dabei jedoch täglichen Kursschwankungen ausgesetzt ist, bildet den großen Unterschied zum Crowdfunding. Deutschsprachige Anleger kennen ein ähnliches Prinzip von REITs an der Frankfurter Börse oder von börsengehandelten Immobilienaktien – die japanischen J-REITs bilden eine eigene, seit 2001 etablierte Anlageklasse mit Schwerpunkt auf Tokioter Büro-, Wohn- und Logistikobjekten.
Die drei Verfahren im Vergleich
Selbst innerhalb derselben „Kleinbetrags-Immobilieninvestition“ hängt das passende Verfahren von der Natur des Kapitals und der angestrebten Rendite ab. Die folgende Tabelle ordnet die repräsentativen Merkmale. Die Werte sind lediglich allgemeine Orientierungsgrößen; die tatsächlichen Bedingungen unterscheiden sich je Dienst und je Projekt.
| Vergleichspunkt | Crowdfunding-Typ | REIT-gebundener Typ | Informations-/Simulations-App-Typ |
|---|---|---|---|
| Orientierung Mindestanlage | ab rund 10.000 Yen (ca. 59 €) | ab einigen zehntausend Yen (ca. ab 180 €) | kostenlos (Investition selbst separat) |
| Orientierung angenommene Rendite | rund 3–8 % pro Jahr | Ausschüttung plus Kurssteigerung | nicht zutreffend |
| Liquidität (Leichtigkeit der Verwertung) | gering (grundsätzlich keine vorzeitige Kündigung) | hoch (Handel am Markt) | nicht zutreffend |
| Kursschwankung | kaum betroffen | stark betroffen | nicht zutreffend |
| Verwaltungsaufwand | nahezu keiner | nahezu keiner | eigene Analyse |
| Wesentliche Risiken | Kapitalverlust, Insolvenz der Betreibergesellschaft | Rückgang des Marktpreises | nicht zutreffend |
Wer Wert auf Liquidität legt, für den eignet sich der REIT-gebundene Typ; wer sich nicht von jeder Kursbewegung anstecken lassen und über einen festen Zeitraum anlegen möchte, für den passt der Crowdfunding-Typ. Doch keiner der beiden ist dem anderen pauschal überlegen – realistisch ist der Gedanke, sie je nach Ziel zu kombinieren. Verwandte Überlegungen greifen wir auch in der Übersicht der Beiträge zur Immobilieninvestition auf.
Die richtige Auswahl, um Fehlschläge zu vermeiden
Die Vertrauenswürdigkeit der Betreibergesellschaft prüfen
Immobilien-Crowdfunding dürfen nur Unternehmen betreiben, die eine Genehmigung oder Registrierung nach dem Fudōsan Tokutei Kyōdō Jigyō Hō (不動産特定共同事業法, Gesetz über gemeinschaftliche Immobilienunternehmungen) besitzen. Prüfen Sie zuerst, ob die Genehmigung vorliegt, und betrachten Sie danach die Erfolgsbilanz der Betreibergesellschaft, ihr Grundkapital sowie die bisherige Verwaltungs- und Rückzahlungshistorie. Ob sämtliche früheren Projekte planmäßig ausgeschüttet und das Kapital zurückgeführt wurde, ist ein wichtiger Anhaltspunkt zur Beurteilung der Vertrauenswürdigkeit. Wir sind der Ansicht, dass dieser Punkt eher noch vor der Höhe der Rendite geprüft werden sollte. Zur Einordnung für deutschsprachige Leser: Während die BaFin in Deutschland die Aufsicht über Vermögensanlagen führt, obliegt die Zulassung in Japan den zuständigen Ministerien und Präfekturbehörden – die Prüftiefe seitens des Anlegers bleibt jedoch in beiden Systemen unverzichtbar.
Erwartete Rendite und das Fehlen einer Kapitalgarantie erfassen
Für Immobilien-Crowdfunding gibt es keine Kapitalgarantie. Je höher die angenommene Rendite eines Projekts, desto eher gehen damit entsprechend höhere Risiken bei Zielimmobilie und Geschäftsplan einher. Bei der von vielen Diensten eingesetzten „Vorrang-Nachrang-Struktur“ (yūsen-retsugo hōshiki, 優先劣後方式) beteiligt sich die Betreibergesellschaft mit einem bestimmten Anteil als nachrangiger Investor und trägt im Verlustfall die Belastung zuerst aus diesem Nachrangkapital. Je dicker dieser Nachranganteil ist, desto stärker wird das Risiko eines Kapitalverlusts für die Anleger relativ gedämpft. Dieses Prinzip ähnelt der Nachrangigkeit deutscher partiarischer Darlehen, ist hier jedoch zugunsten der Anleger ausgestaltet: Der Betreiber steht im Verlustfall vor dem Anleger in der Reihe – nicht umgekehrt.
Die Bedingungen der Liquidität (vorzeitige Verwertung) prüfen
Beim Crowdfunding ist eine vorzeitige Kündigung während der Laufzeit grundsätzlich nicht möglich. Gehen Sie davon aus, dass Kapital über einige Monate bis etwa zwei Jahre gebunden ist, und setzen Sie grundsätzlich weder Lebenshaltungskapital noch bald benötigtes Geld ein. Wer für plötzlichen Kapitalbedarf gewappnet sein möchte, für den eignen sich eher REITs, die sich jederzeit am Markt handeln lassen. Anders als offene Immobilienfonds in Deutschland, die zwar Mindesthalte- und Kündigungsfristen kennen, aber grundsätzlich eine Rückgabe vorsehen, ist beim japanischen Crowdfunding die Bindung während der Laufzeit die Regel.
Gebühren und die Netto-Rendite vergleichen
Beim Crowdfunding sind die für die Verwaltung anfallenden Kosten häufig bereits in der angenommenen Rendite enthalten; Anleger zahlen zwar keine gesonderten Gebühren, sollten aber das Verhältnis zwischen ausgewiesener Rendite und schließlich verbleibendem Netto verstehen. Beim REIT-Handel fallen dagegen gesondert Kauf-/Verkaufsgebühren sowie eine Verwaltungsvergütung (Trust-Gebühr) an. Vergleichen Sie daher aus der Perspektive, nicht nur die oberflächliche Rendite zu betrachten, sondern wie viel nach Abzug der Kosten übrig bleibt. Für deutschsprachige Anleger lohnt der Blick auf die aus Fondsvergleichen vertraute Total Expense Ratio (TER) – der Grundgedanke, die Nettorendite statt der Bruttorendite zu betrachten, ist derselbe.
Die Schritte zum Einstieg und die Denkweise bei Kleinbetragsanlagen
Der allgemeine Ablauf beim tatsächlichen Einstieg in Immobilien-Crowdfunding sieht wie folgt aus. Die Details unterscheiden sich je nach Dienst, der grobe Rahmen ist jedoch gemeinsam.
- Mehrere Dienste vergleichen und Genehmigung, Erfolgsbilanz sowie Vorrang-Nachrang-Anteil prüfen
- Sich als Mitglied registrieren und eine Identitätsprüfung (My Number, マイナンバー – die japanische Steuer- und Sozialversicherungsnummer – sowie Ausweisdokumente) einreichen
- Auf das Anlagekonto einzahlen und aus den laufenden Ausschreibungen ein Projekt auswählen
- Angenommene Rendite, Laufzeit und Objektunterlagen je Projekt prüfen
- Die Kapitalbeteiligung beantragen und nach Anlagebeginn Ausschüttung und Rückzahlung abwarten
Solide ist es, nicht von Anfang an große Beträge einzusetzen, sondern zunächst mit einem kleinen Betrag ein einzelnes Projekt zu erleben, den Ablauf von Ausschüttung und Rückzahlung am eigenen Kapital nachzuvollziehen und erst danach Betrag und Anzahl auszuweiten. Gerade deshalb empfehlen wir, innerhalb eines nicht überstrapazierten Rahmens an freiem Kapital über mehrere Projekte und Verfahren zu streuen. Für DACH-Leser, die den Grundsatz der Risikostreuung aus dem eigenen Portfolio-Denken kennen, ist dies vertraut – neu ist lediglich, dass diese Streuung nun bis in reale japanische Objekte hineinreicht.
Zu beachtende Risiken und Steuern
Wesentliche Risiken, die man kennen sollte
So klein der Einstiegsbetrag auch sein mag – solange es sich um eine Investition handelt, existieren Risiken. Repräsentativ sind der Rückgang der Ausschüttung durch Leerstand oder sinkende Mieten der Zielimmobilie, ein Kapitalverlust durch einen unter Plan liegenden Verkaufspreis sowie das Insolvenzrisiko der Betreibergesellschaft selbst. Es gibt zwar Projekte, bei denen die Risiken durch die Vorrang-Nachrang-Struktur oder durch einen Masterlease-Vertrag (masutā rīsu, マスターリース – eine Untervermietungsgarantie durch einen Zwischenmieter) gemindert sind; man muss jedoch richtig verstehen, dass es sich um eine „Minderung“ und nicht um eine „Ausschaltung“ handelt. Uns ist es seit jeher wichtig, nicht nur die Vorteile, sondern ehrlich auch die Nachteile zu benennen.
Die steuerliche Behandlung der Ausschüttungen
Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich je nach Verfahren. Die folgende Tabelle ist eine Orientierung für die allgemeine Einordnung; die Behandlung kann sich je nach individueller Situation ändern. Für eine zutreffende Beurteilung wenden Sie sich bitte unbedingt an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
| Verfahren | Orientierung Einkunftsart | Kernpunkt |
|---|---|---|
| Ausschüttung aus Crowdfunding | grundsätzlich sonstige Einkünfte (zatsu-shotoku, 雑所得) | Auch bei Arbeitnehmern kann ab Überschreiten eines bestimmten Betrags eine Steuererklärung nötig werden |
| Ausschüttung aus REITs | Kapitalerträge (haitō-shotoku, 配当所得) | Bei börsennotierten REITs wird an der Quelle einbehalten; auch eine gesonderte Erklärungsbesteuerung ist wählbar |
| Veräußerungsgewinn aus REITs | Veräußerungsgewinne (jōto-shotoku, 譲渡所得) | Grundsätzlich analog zur Behandlung von Aktien u. Ä. |
Wer mehrere Konten oder Verfahren parallel nutzt, ist gut beraten, Jahresergebnis und Steuerkategorie frühzeitig zu erfassen, um bei der Steuererklärung nicht in Hektik zu geraten. Zur Einordnung für deutschsprachige Leser: Anders als in Deutschland, wo Kapitalerträge weitgehend pauschal der Abgeltungsteuer von 25 % zuzüglich Solidaritätszuschlag unterliegen, differenziert das japanische System stärker nach Einkunftsart – sonstige Einkünfte werden mit dem progressiven Tarif zusammengefasst, während für Ausschüttungen und Veräußerungsgewinne aus REITs eigene Regeln gelten.
Die Perspektive von INA&Associates
Apps und Crowdfunding sind hervorragende Mechanismen, die den Einstieg in die Immobilieninvestition weit geöffnet haben. Doch die Bequemlichkeit ist untrennbar mit der Gefahr einer nachlässigen Beurteilung verbunden. Was wir in der Praxis für wesentlich halten, ist nicht die kurzfristige Rendite, sondern die Lage der Zielimmobilie, die Tragfähigkeit des Geschäftsplans und die Frage, wie sehr die Betreibergesellschaft ihr Geschäft mit langfristigem Blick und Aufrichtigkeit führt.
Das Vermögensgut Immobilie hat die Eigenschaft, seinen Wert weniger durch kurzfristige Kursbewegungen als vielmehr über die Zeit hinweg schrittweise aufzubauen. Gerade deshalb möchten wir, dass Sie es – selbst bei einer Kleinbetragsanlage – als wichtig erachten, mit eigenen Worten erklären zu können, „warum gerade dieses Projekt“. Wenn Sie bei einer Entscheidung unsicher sind, ist es hilfreich, eine dritte Perspektive einzubeziehen. Werfen Sie ergänzend gerne einen Blick in unsere erläuternden Beiträge zur Immobilieninvestition und nutzen Sie sie als Material, um Ihre eigene Anlagestrategie aufzubauen.
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Fazit
Immobilien-Investment-Apps und Immobilien-Crowdfunding sind zeitgemäße Wege, um mit kleinen Beträgen japanische Immobilien anzufassen. Wer mit Informations- und Simulations-Apps lernt, mit Crowdfunding die Erträge realer Immobilien erlebt und mit REITs Liquidität sichert – wer also die jeweiligen Eigenschaften versteht und sie kombiniert, kommt zu einem Vermögensaufbau ohne Überforderung. Entscheidend ist, sich nicht von der Bequemlichkeit treiben zu lassen, sondern bis hin zu Vertrauenswürdigkeit der Betreibergesellschaft, Risiken und Steuern vorauszudenken. Beginnen Sie zunächst klein im Rahmen freien Kapitals und entwickeln Sie, während Sie Erfahrung sammeln, die für Sie passende Form.
Häufig gestellte Fragen
Ist Immobilien-Crowdfunding wirklich sicher?
Es gibt keine Kapitalgarantie, und auch ein Insolvenzrisiko der Betreibergesellschaft besteht. Allerdings lässt sich das Risiko bis zu einem gewissen Grad mindern, indem man darauf achtet, dass der Anbieter eine Genehmigung oder Registrierung nach dem Fudōsan Tokutei Kyōdō Jigyō Hō (不動産特定共同事業法) besitzt, und Projekte wählt, die eine Vorrang-Nachrang-Struktur einsetzen. Wichtig ist eine Haltung, die die Sicherheit nicht pauschal für gegeben erklärt, sondern den Inhalt Projekt für Projekt prüft.
Welches Verfahren eignet sich für den Start mit kleinen Beträgen?
Als Orientierung ist der Crowdfunding-Typ, bei dem man ab 10.000 Yen (ca. 59 €) investieren kann, am unkompliziertesten. Vergleichen Sie Betriebsbilanz, Projektanzahl sowie die bisherige Ausschüttungs- und Rückzahlungshistorie, erleben Sie zunächst ein Projekt mit einem kleinen Betrag und weiten Sie es dann schrittweise aus.
Worin besteht der Unterschied zwischen REITs und Crowdfunding?
REITs lassen sich am Wertpapiermarkt handeln und sind hoch liquide, tragen dafür aber tägliche Kursschwankungsrisiken. Crowdfunding ist im Gegenzug schwer vorzeitig zu verwerten, dafür jedoch kaum von Schwankungen des Marktpreises betroffen. Es empfiehlt sich, danach auszuwählen, ob man Liquidität oder Stabilität gegenüber Kursbewegungen bevorzugt.
Wie werden die Steuern behandelt?
Üblicherweise werden Ausschüttungen aus Crowdfunding grundsätzlich als sonstige Einkünfte (zatsu-shotoku, 雑所得) und Ausschüttungen aus REITs als Kapitalerträge (haitō-shotoku, 配当所得) behandelt. Auch bei Arbeitnehmern kann eine Steuererklärung erforderlich werden. Da die Behandlung je nach individueller Situation variiert, empfehlen wir die Rücksprache mit einem Steuerberater oder dem Finanzamt.
