Bei der Apartmentbewirtschaftung müssen Steuern auf den Gewinn gezahlt werden, der nach Abzug der notwendigen Aufwendungen von den erzielten Einnahmen verbleibt. Ein korrektes Verständnis der abzugsfähigen Kosten und ihre sachgerechte Erfassung sind der erste Schritt zu einer steuerlich effizienten und stabilen Immobilienbewirtschaftung. In diesem Artikel erläutern wir welche Kosten bei der Apartmentbewirtschaftung als Aufwand angesetzt werden können und welche vier Punkte für die Steueroptimierung hilfreich sind.
Was sind "Betriebsausgaben" bei der Apartmentbewirtschaftung?
Betriebsausgaben sind Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Geschäftstätigkeit stehen und als Aufwand verbucht werden können. Der Maßstab für Betriebsausgaben bei der Apartmentbewirtschaftung ist, "ob es sich um eine Ausgabe handelt, die unmittelbar mit der Apartmentbewirtschaftung zusammenhängt".
Zu den wichtigsten Kosten, die als Betriebsausgaben angesetzt werden können, gehören die folgenden.
- Reparaturkosten: Kosten für die Instandhaltung von Anlagen, das Erneuern von Tapeten beim Auszug eines Mieters usw. Grundsätzlich sind Beträge von unter 200.000 Yen pro Einzelfall sofort als Aufwand ansetzbar.
- Wasser- und Energiekosten: Stromkosten für Gemeinschaftsflächen (z. B. für Überwachungskameras) sowie Wasserkosten.
- Fahrtkosten: Hin- und Rückfahrtkosten für Besprechungen mit der Hausverwaltung oder zur Prüfung der Immobilie.
- Abschreibungen: Abschreibungen auf Gebäude und Ausstattung. Dabei handelt es sich um einen buchhalterischen Aufwand ohne tatsächlichen Zahlungsmittelabfluss.
Es gibt auch Kosten wie Fahrtkosten, die leicht mit privaten Ausgaben vermischt werden können. Als Betriebsausgaben angesetzt werden dürfen ausschließlich Aufwendungen, die tatsächlich die Apartmentbewirtschaftung betreffen.
Was wird nicht als Betriebsausgabe anerkannt?
Wenn nicht abzugsfähige Kosten irrtümlich als Aufwand erfasst werden, kann dies bei einer Steuerprüfung zu Problemen führen. Prüfen wir die wichtigsten nicht abzugsfähigen Positionen.
Tilgungsanteil des Darlehens
Beim Apartmentdarlehen ist der Tilgungsanteil nicht als Betriebsausgabe abzugsfähig. Der Grund ist, dass Darlehensaufnahme und -rückzahlung buchhalterisch nicht als Gewinn oder Verlust gelten. Nur der Zinsanteil kann als Aufwand angesetzt werden.
Vergütungen an Angehörige bei der weißen Steuererklärung
Bei der weißen Steuererklärung können Vergütungen an Ehepartner oder Angehörige grundsätzlich nicht als sogenannte "Gehälter für mitarbeitende Familienangehörige" als Aufwand angesetzt werden. Wenn Sie Steueroptimierung in den Vordergrund stellen, sollten Sie einen Wechsel zur blauen Steuererklärung prüfen. Auch bei der weißen Steuererklärung kann je nach Voraussetzungen der "Abzug für mitarbeitende Familienangehörige bei der weißen Steuererklärung" Anwendung finden.
Aktivierungspflichtige Ausgaben (Kosten zur Wertsteigerung des Apartments)
"Aktivierungspflichtige Ausgaben" sind Ausgaben, die der Wertsteigerung oder der Verbesserung der Dauerhaftigkeit der Immobilie dienen. Dazu zählen etwa Umbaukosten für eine Nutzungsänderung oder die Kosten für den Einbau einer Fluchttreppe. Übersteigen die Reparaturkosten pro Einzelfall 200.000 Yen, gelten sie als aktivierungspflichtige Ausgaben und können nicht sofort als Aufwand erfasst werden.
Persönliche Steuern
Einkommensteuer, Körperschaftsteuer, Einwohnersteuer, Schenkungsteuer, Bußgelder und ähnliche Positionen werden nicht als notwendige Betriebsausgaben anerkannt. Dagegen können Grunderwerbsteuer und Grundsteuer als "immobilienbezogene Steuern" als Aufwand angesetzt werden.
Vier wichtige Punkte für die Steueroptimierung
Um die Steueroptimierung bei der Apartmentbewirtschaftung bestmöglich auszuschöpfen, sollten Sie die folgenden vier Punkte nutzen.
1. Private und betriebliche Nutzung anteilig aufteilen
Die Aufteilung in private und betriebliche Anteile ist eine Methode, Ausgaben, die sowohl geschäftlich als auch privat genutzt werden, entsprechend dem Nutzungsanteil aufzuteilen. Wenn Sie zum Beispiel für Objektbesichtigungen ein Auto nutzen, können nur die Kraftstoffkosten in Höhe des auf die Apartmentbewirtschaftung entfallenden Fahranteils als Aufwand angesetzt werden. Anerkannt wird dies, wenn die Aufteilungsmethode aus Sicht des Finanzamts sachgerecht ist.
2. Das zu versteuernde Einkommen durch Verlustverrechnung reduzieren
Verlustverrechnung bedeutet, Einkünfte mit Verlusten mit anderen Einkunftsarten zusammenzurechnen und so das zu versteuernde Einkommen zu senken. Erfasst werden Einkünfte aus Gewerbe, Vermietung, Veräußerung und Forstwirtschaft. Wenn die Apartmentbewirtschaftung in einem Jahr beispielsweise defizitär ist, kann die Zusammenrechnung mit gewerblichen Einkünften die gesamte steuerliche Bemessungsgrundlage verringern.
3. Belege ordnungsgemäß aufbewahren
Für den Betriebsausgabenabzug ist die Aufbewahrung von Nachweisen zwingend erforderlich. Bei der blauen Steuererklärung besteht eine Aufbewahrungspflicht von 7 Jahren (bei einem Einkommen von höchstens 3 Millionen Yen im vorvorigen Jahr 5 Jahre), bei der weißen Steuererklärung von 5 Jahren. Eine monatliche Verwaltung in Umschlägen oder mit Buchhaltungssoftware ist effizient.
4. Eine Rechtsform als Gesellschaft prüfen
Wenn das Einkommen 9 Millionen Yen übersteigt, kann sich durch eine Gesellschaftsgründung eine niedrigere Steuerbelastung ergeben. Bei einer Gesellschaft erweitert sich zudem der Umfang der als Aufwand anerkannten Positionen, wodurch der Steuereffekt steigt. Wenn die Apartmentbewirtschaftung an Umfang gewinnt, sollten Sie eine Beratung durch einen Experten in Betracht ziehen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. In welchem Umfang werden Kosten der Apartmentbewirtschaftung anerkannt?
A. Anerkannt werden Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Apartmentbewirtschaftung stehen. Typische Betriebsausgaben sind Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Abschreibungen, Zinsen und Werbekosten. Bei gemischter privater und geschäftlicher Nutzung erfolgt eine anteilige Aufteilung.
F. Worin besteht der Unterschied zwischen Reparaturkosten und aktivierungspflichtigen Ausgaben?
A. Reparaturkosten dienen der Erhaltung des aktuellen Zustands (grundsätzlich unter 200.000 Yen pro Einzelfall), aktivierungspflichtige Ausgaben der Wertsteigerung oder Verbesserung der Dauerhaftigkeit (ab etwa 200.000 Yen). Letztere können nicht sofort vollständig als Aufwand angesetzt werden und müssen abgeschrieben werden.
F. Was ist für die Steueroptimierung vorteilhafter: weiße oder blaue Steuererklärung?
A. Die blaue Steuererklärung ist vorteilhafter. Sie ermöglicht den Betriebsausgabenabzug für Gehälter an mitarbeitende Familienangehörige sowie den besonderen Abzug der blauen Steuererklärung von bis zu 650.000 Yen.
F. Mit welchen Einkunftsarten kann eine Verlustverrechnung vorgenommen werden?
A. Verluste aus Vermietungseinkünften können mit gewerblichen Einkünften, Lohneinkünften, gelegentlichen Einkünften und weiteren Einkunftsarten verrechnet werden. Nicht einbezogen ist jedoch der Zinsanteil eines Darlehens für den Grundstückskauf.
F. Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Gesellschaftsgründung?
A. Im Allgemeinen zeigen sich die steuerlichen Vorteile einer Gesellschaftsgründung ab einem zu versteuernden Einkommen von rund 9 Millionen Yen. Wir empfehlen, gemeinsam mit einem Steuerberater eine konkrete Simulation vorzunehmen.
