Bei der Verwaltung von Apartments und Mehrfamilienhäusern bilden das Verständnis von Abschreibung und gesetzlicher Nutzungsdauer die Grundlage für Steuerersparnisse und Investitionsentscheidungen. Wenn dies in der jährlichen Steuererklärung korrekt angesetzt wird, lässt sich die Steuerlast deutlich reduzieren.
Was ist Abschreibung? Die Grundlagen im Vermietungsgeschäft verstehen
Abschreibung ist ein buchhalterisches Verfahren, bei dem Anlagegüter wie Gebäude und Ausstattung beim Kauf nicht vollständig als Aufwand erfasst, sondern über die gesetzliche Nutzungsdauer verteilt als Kosten verbucht werden. Grundstücke sind nicht abschreibungsfähig, da davon ausgegangen wird, dass ihr Wert mit der Zeit nicht sinkt. Im Vermietungsgeschäft ist daher nur der Gebäudeteil relevant.
Sammelabschreibung und die Sonderregel für geringwertige abschreibungsfähige Wirtschaftsgüter
Vermögenswerte mit Anschaffungskosten von 100.000 bis unter 200.000 Yen können als Sammelposten über drei Jahre abgeschrieben werden, was den Vorteil hat, dass sie nicht der Grundsteuer auf Anlagevermögen unterliegen. Zudem können Steuerpflichtige mit blauer Steuererklärung die „Sonderregel für geringwertige abschreibungsfähige Wirtschaftsgüter“ nutzen, mit der Vermögenswerte unter 300.000 Yen im Anschaffungsjahr vollständig als Aufwand erfasst werden können (bis zu insgesamt 3 Millionen Yen pro Jahr). Das kann in besonders ertragsstarken Jahren einen großen Steuervorteil bringen.
Wie lang ist die gesetzliche Nutzungsdauer eines Apartments?
Die gesetzliche Nutzungsdauer unterscheidet sich je nach Gebäudestruktur und ist ein wichtiger Maßstab für Investitionsentscheidungen.
- Holzbau-Apartment: 22 Jahre (einschließlich Holzrahmenbau und vorgefertigter Holzbauweise)
- Leichtstahlbau (Tragmaterial bis 3 mm): 19 Jahre
- Leichtstahlbau (Tragmaterial über 3 mm bis 4 mm): 27 Jahre
Welche Risiken entstehen, wenn die gesetzliche Nutzungsdauer überschritten wird?
Risiko, keine Finanzierung mehr zu erhalten
Finanzinstitute vergeben in der Regel keine Finanzierung für Immobilien, deren gesetzliche Nutzungsdauer überschritten ist. Bei Holzbauobjekten, die älter als 22 Jahre sind, ist es auch für Käufer schwieriger, eine Finanzierung zu erhalten, was den Verkauf erschwert. Selbst beim Neukauf ist es wichtig, mögliche Einschränkungen bei einem späteren Verkauf mitzudenken.
Risiko, nicht mehr abschreiben zu können
Wird die Nutzungsdauer überschritten, können keine Aufwendungen mehr angesetzt werden, sodass das zu versteuernde Einkommen steigt und damit auch die Steuerlast zunimmt. Wird beispielsweise ein Holzbau-Apartment im Wert von 50 Millionen Yen nach der linearen Methode abgeschrieben, können jährlich 2,3 Millionen Yen (50 Millionen × 0,046) über 22 Jahre als Aufwand angesetzt werden. Nach Ablauf dieses Zeitraums entfällt dieser Steuervorteil jedoch.
Lesen Sie auch
- Immobilien-Exit-Strategie im Zeitalter von Inflation und steigenden Baukosten | Umfassende Erklärung: Verkaufen oder halten?
- Warum die Mietpreisgestaltung den Verkaufspreis beeinflusst | Eine Immobilieninvestment-Strategie, bei der 10.000 Yen Unterschied pro Monat einen Vermögenswert von 3 Millionen Yen schaffen
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F. Muss die Abschreibung jedes Jahr zwingend angesetzt werden?
A. Ja. Bei privaten Vermietungseinkünften gilt die Pflichtabschreibung, daher muss sie jedes Jahr angesetzt werden. Selbst wenn sie in einem Jahr nicht erfasst wird, kann der nicht angesetzte Betrag nicht ins Folgejahr vorgetragen werden.
F. Welche Nutzungsdauer gilt beim Kauf eines gebrauchten Apartments?
A. Wenn die gesetzliche Nutzungsdauer bereits überschritten ist, kann die vereinfachte Nutzungsdauer nach der Formel „gesetzliche Nutzungsdauer × 20 %“ verwendet werden. Liegt das Objekt noch innerhalb der gesetzlichen Nutzungsdauer, gilt die vereinfachte Formel „(Nutzungsdauer − verstrichene Jahre) + verstrichene Jahre × 20 %“.
F. Kann der Grundstückspreis abgeschrieben werden?
A. Nein. Grundstücke gelten buchhalterisch als Vermögenswerte, deren Wert sich nicht verändert, daher ist nur der Gebäudeteil abschreibungsfähig.
F. Kann eine Immobilie auch nach Ablauf der gesetzlichen Nutzungsdauer weiter genutzt werden?
A. Physisch ist eine weitere Nutzung möglich, doch eine Abschreibung ist dann nicht mehr möglich und der Steuervorteil entfällt. Zudem kann dies bei Finanzierung und Verkauf nachteilig sein. Deshalb ist es wichtig, eine angemessene Instandhaltung und eine Exit-Strategie frühzeitig zu planen.
