Mit zunehmendem Alter eines Apartmentgebäudes wird die Suche nach Mietern schwieriger, und das Leerstandsrisiko steigt. Renovierungen sind ein wirksames Mittel, um den Vermögenswert zu erhalten und Leerstand vorzubeugen, doch die Kostenbelastung bleibt eine Herausforderung.
In diesem Artikel erläutern wir ausführlich die Vor- und Nachteile von Apartment-Renovierungen, typische Kostenrahmen, förderfähige Maßnahmen sowie nutzbare Förderprogramme. Außerdem stellen wir Tipps zur Kostensenkung und steuerliche Vergünstigungen vor, damit Sie die Inhalte gern als Orientierung nutzen können.
Welche Vorteile bietet eine Renovierung von Apartments?
Der größte Vorteil einer Apartment-Renovierung besteht darin, dass sich das Leerstandsrisiko senken und der Objektwert mit geringeren Kosten als bei einem Neubau steigern lässt.
Das Leerstandsrisiko lässt sich leichter vermeiden
Eine gepflegte Außenansicht und Innenausstattung sowie gut ausgestattete Objekte führen zu mehr Mietinteressenten. Steigt die Zahl der Mieter, stabilisieren sich die Einnahmen, und auch die Renovierungskosten lassen sich eher amortisieren.
Die Kosten lassen sich niedriger halten als bei einem Neubau
Während ein Neubau mehrere zehn Millionen Yen kosten kann, ist eine Renovierung in manchen Fällen bereits für rund 1 Million Yen umsetzbar. Wenn keine strukturellen Probleme am Gebäude vorliegen, ist durch eine Renovierung oft eine ausreichende Verbesserung zu erwarten.
Welche Nachteile hat eine Apartment-Renovierung?
Renovierungen bieten nicht nur Vorteile, sondern bringen auch Punkte mit sich, die beachtet werden sollten, etwa Einnahmerückgänge während der Bauzeit oder ein nur begrenzter Anstieg des Vermögenswerts.
Während der Bauarbeiten entfallen Mieteinnahmen
Während der Renovierungszeit können Mieter die Wohnung nicht nutzen, wodurch entsprechende Einnahmen wegfallen. Sinnvoll kann auch eine Planung sein, bei der bewohnbare Bereiche erhalten bleiben, während parallel renoviert wird.
Der Anstieg des Vermögenswerts ist begrenzt
Selbst wenn 1 Million Yen in eine Renovierung investiert werden, steigt der Vermögenswert nicht automatisch um denselben Betrag. Deshalb sollte der Umfang auf das notwendige Maß begrenzt und die Wirtschaftlichkeit vor der Umsetzung sorgfältig geprüft werden.
Wie hoch ist der typische Kostenrahmen für eine Apartment-Renovierung?
Die Renovierungskosten unterscheiden sich je nach Art der Arbeiten erheblich. Nachfolgend fassen wir die typischen Richtwerte nach Maßnahmen zusammen.
Außenfassade
- Fassadenanstrich: 1,2 bis 3 Millionen Yen
- Abdichtungsanstrich für Balkone: 2.750 bis 7.000 Yen pro m²
Eine Fassadenrenovierung trägt auch zur Verbesserung der Gebäudedauerhaftigkeit bei und hinterlässt zudem einen guten Eindruck bei Mietinteressenten.
Innenausbau
- Erneuerung der Tapeten: 1.000 bis 1.500 Yen pro m²
- Japanisches Zimmer → westlicher Stil (6 bis 8 Tatami): 500.000 bis 1 Million Yen
- Tatami → Bodenbelag (6 bis 8 Tatami): 150.000 bis 600.000 Yen
- Grundrissänderung (ca. 33 m²): 800.000 bis 1,6 Millionen Yen
Schon neue Tapeten können den Eindruck deutlich verbessern. Auch die Umstellung auf Bodenbelag ist eine Maßnahme mit hoher Nachfrage.
Nassbereiche
- Austausch der Systemküche: 400.000 bis 800.000 Yen
- Austausch der Toilette: 150.000 bis 500.000 Yen
- Austausch des Unit-Bads: 500.000 bis 1 Million Yen
- Austausch des Waschbeckens: 100.000 bis 200.000 Yen
Welche Renovierungsarbeiten sind besonders häufig förderfähig?
Um die finanzielle Belastung einer Apartment-Renovierung zu reduzieren, sollten Sie wissen, welche Maßnahmen besonders häufig förderfähig sind.
Öko-Renovierungen
Dazu zählen umfassend Renovierungen im Bereich Energieeinsparung und Energieerzeugung, etwa Wärmedämmungsmaßnahmen oder die Einführung von Photovoltaiksystemen. Neben staatlichen Programmen gibt es auch eigenständige Zuschüsse der Kommunen.
Erdbebendiagnose und seismische Nachrüstung
Förderfähig sind Objekte, die vor Mai 1981 nach den alten Erdbebensicherheitsstandards genehmigt wurden. Zudem nimmt die Zahl der Kommunen zu, die auch die Entfernung von Blockmauern bezuschussen.
Barrierefreie Renovierungen
Förderfähig sind Maßnahmen wie die Installation von Handläufen oder der Abbau von Stufen, also die Schaffung eines Wohnumfelds, das auch für ältere Menschen gut nutzbar ist. Die Obergrenze der Förderung beträgt 200.000 Yen.
Schaffung einer Telearbeitsumgebung
Renovierungen für Telearbeit, etwa die Einrichtung von Arbeitsbereichen oder Schallschutzmaßnahmen, sind tendenziell besonders förderfähig.
Welche wichtigen Förderprogramme können genutzt werden?
Nachfolgend stellen wir repräsentative Förderprogramme vor, die für Apartment-Renovierungen genutzt werden können.
Förderprogramm zur hochwertigen Modernisierung langlebiger Wohngebäude
Dieses Programm unterstützt Energieeffizienzmaßnahmen und Umbauten für Haushalte mit Kindern.
- Förderquote: 1/3 der Baukosten
- Obergrenze: 1 bis 2,5 Millionen Yen pro Einheit (je nach Zertifizierungskategorie)
- Eine Inspektion (Objektprüfung) ist verpflichtend
Förderprogramm für Wärmedämmungsrenovierungen mit Hochleistungsbaustoffen
Dies ist ein Programm des Umweltministeriums zur Förderung von Dämmungsmaßnahmen unter Einsatz von Hochleistungsbaustoffen.
- Förderquote: 1/3 der Baukosten
- Obergrenze für Mehrfamilienhäuser: 150.000 Yen pro Einheit
Förderprogramm für Wärmedämmungsrenovierungen in Bestandswohnungen
Es gibt zwei Varianten: eine ganzheitliche Dämmung und eine Dämmung nur des Wohnbereichs. Bei Mehrfamilienhäusern liegt die Obergrenze bei 150.000 Yen pro Einheit.
Zuschüsse für Pflege- und barrierefreie Renovierungen
Anspruchsberechtigt sind Personen mit anerkannter Unterstützungs- oder Pflegebedürftigkeit; die Obergrenze beträgt 90 % des förderfähigen Referenzbetrags von 200.000 Yen, also 180.000 Yen.
Demonstrationsförderung für Baustoffe der nächsten Generation zur Energieeinsparung
Bei Mehrfamilienhäusern können bis zu 1,25 Millionen Yen pro Einheit gefördert werden. Förderfähig sind bis zu 1/2 der zuschussfähigen Kosten, mit einer Untergrenze von 200.000 Yen.
Welche eigenständigen Förderprogramme der Kommunen gibt es?
Neben staatlichen Programmen setzen auch viele Kommunen eigenständige Förderprogramme für Renovierungen um.
Tokio: Förderprogramm zur Beschleunigung energetischer Sanierungen
Für die Sanierung von hochwärmedämmenden Fenstern und Türen können Zuschüsse mit einer Förderquote von 1/3, einer Obergrenze von 1 Million Yen für Fenster und 160.000 Yen für Türen in Anspruch genommen werden.
Tokio: Tokyo Zero Emission Points
Beim Austausch gegen Haushaltsgeräte mit hoher Energieeffizienz werden Punkte gewährt, die gegen Produkte eingelöst werden können.
Yokohama, Präfektur Kanagawa: Förderprogramm für Barrierefreiheit und ähnliche Maßnahmen
Für den Abbau von Stufen in Gemeinschaftsbereichen und die Installation von Handläufen gibt es Zuschüsse von bis zu 300.000 Yen.
Was ist das Housing Safety Net System?
Das Housing Safety Net System ist ein System, das privaten Leerwohnraum für Menschen mit besonderem Wohnraumbedarf wie ältere Menschen, Menschen mit Behinderungen oder Haushalte mit Kindern nutzbar macht.
- Zuschusshöhe: maximal 1 Million Yen pro Einheit
- Förderfähige Maßnahmen: barrierefreie Umbauten, Erdbebensanierung, Grundrissanpassungen usw.
- Hinweis: Es besteht eine Verwaltungspflicht von mindestens 10 Jahren
Wie lassen sich Renovierungskosten möglichst gering halten?
Um Renovierungskosten zu senken, sind der Vergleich mehrerer Angebote und die gebündelte Beauftragung die Grundlage.
Angebote bei mehreren Unternehmen einholen
Selbst bei identischem Leistungsumfang unterscheiden sich die Preise je nach Anbieter erheblich. Um unseriöse Unternehmen zu vermeiden, sollten Sie in jedem Fall Angebote von mehreren Anbietern einholen.
Mehrere Arbeiten gebündelt an einen Anbieter vergeben
Wenn mehrere Bereiche gemeinsam beauftragt werden, sind durch Paketpreise Kostensenkungen zu erwarten. Auch die Qualität der Ausführung lässt sich so gleichmäßiger halten.
Auch Steuervergünstigungen und Finanzierungssysteme nutzen
- Barrierefreie Arbeiten: Einkommensteuerabzug bis zu 600.000 Yen, Reduzierung der Grundsteuer um 1/3
- Energieeffiziente Renovierungen: Einkommensteuerabzug bis zu 625.000 Yen
- Finanzierungssysteme: Flat 35 Renovation, Renovierungsdarlehen der Japan Housing Finance Agency usw.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Q. Gibt es Zuschüsse, die für Apartment-Renovierungen genutzt werden können?
Ja. Es gibt mehrere Programme, darunter das Förderprogramm zur hochwertigen Modernisierung langlebiger Wohngebäude (bis zu 2,5 Millionen Yen pro Einheit), Förderprogramme für Wärmedämmungsrenovierungen (bis zu 150.000 Yen pro Einheit) sowie Zuschüsse für barrierefreie Maßnahmen (bis zu 180.000 Yen).
Q. Wie hoch ist der typische Kostenrahmen für Apartment-Renovierungen?
Ein Fassadenanstrich kostet etwa 1,2 bis 3 Millionen Yen, das Erneuern von Tapeten etwa 1.000 bis 1.500 Yen pro m² und der Austausch eines Unit-Bads etwa 500.000 bis 1 Million Yen. Je nach Maßnahme unterscheiden sich die Kosten deutlich.
Q. Wie lassen sich Renovierungskosten senken?
Wirksam sind der Vergleich mehrerer Angebote, die Nutzung von Paketpreisen durch gebündelte Beauftragung sowie die Inanspruchnahme von Förderprogrammen und Steuervergünstigungen.
Q. Was ist das Housing Safety Net System?
Es handelt sich um ein System, bei dem Objekte für Menschen mit besonderem Wohnraumbedarf registriert werden und Zuschüsse von bis zu 1 Million Yen pro Einheit für notwendige Umbauten gewährt werden können. Allerdings besteht eine Verwaltungspflicht von mindestens 10 Jahren.
