Para continuar morando em um imóvel alugado, é importante compreender corretamente o momento da renovação do contrato. Se você não conhecer a taxa de renovação, os procedimentos e a estrutura legal, isso pode gerar despesas inesperadas e problemas. Neste artigo, explicamos em detalhe como funciona a renovação de contratos de aluguel e quais pontos exigem atenção.
Como funciona a regra de renovação de imóveis para aluguel?
Nos contratos de locação, há contratos que podem ser renovados e contratos que não podem.
- Contrato de locação comum (renovável): é o contrato de aluguel mais comum. Quando o prazo contratual (normalmente 2 anos) termina, você pode continuar morando no imóvel se fizer o procedimento de renovação. Se o inquilino desejar permanecer, o locador não pode recusar a renovação sem justa causa.
- Contrato de locação por prazo fixo (não renovável): o período do contrato é definido antecipadamente, e o contrato se encerra ao final desse prazo. No entanto, se ambas as partes concordarem, é possível celebrar um novo contrato. Há uma tendência de esses imóveis terem aluguel mais acessível.
O motivo pelo qual o período de renovação de um contrato de locação comum costuma ser de 2 anos é que, pela Lei de Locação e Arrendamento no Japão, "contratos com prazo inferior a 1 ano são considerados contratos sem prazo determinado".
Qual é o valor médio da taxa de renovação? Há diferença por região?
A taxa de renovação não é definida por lei, mas se baseia em uma prática comercial tradicional. A Suprema Corte do Japão (2011) entendeu que "a taxa de renovação tem natureza de complementação ou pagamento antecipado do aluguel e, havendo acordo entre as partes, é válida".
Uma referência da proporção de imóveis que exigem taxa de renovação por região é a seguinte.
- Kanagawa: cerca de 90% (necessária em quase todos os imóveis)
- Tóquio: cerca de 65%
- Chiba: cerca de 83%
- Quioto: cerca de 55%
- Osaka: cerca de 0% (não há esse costume)
- Fukuoka: cerca de 23%
O valor médio da taxa de renovação costuma ser de 1 a 2 meses de aluguel, e em alguns casos soma-se a isso uma taxa administrativa de renovação paga à empresa de administração (de 0,5 a 1 mês de aluguel).
O que fazer se eu não puder pagar a taxa de renovação?
Se o pagamento da taxa de renovação for difícil, vale considerar os seguintes caminhos.
- Conversar com o locador ou a administradora: em alguns casos, é possível negociar redução da taxa ou pagamento parcelado. O importante é consultar o quanto antes.
- Mudar para um imóvel sem taxa de renovação: também há a opção de se mudar para um imóvel que não cobre taxa de renovação ou para um imóvel com contrato de locação por prazo fixo.
- Negociar período de aluguel grátis: como parte da negociação na renovação, também é possível conversar sobre melhorias no imóvel ou redução do aluguel.
As condições do contrato podem mudar no momento da renovação?
No momento da renovação, itens como aluguel, taxa de administração e empresa fiadora podem ser revistos. Para quem mora há muito tempo no mesmo imóvel, esse também pode ser um bom momento para negociar o aluguel. Confira com atenção os documentos de renovação e, se houver alterações, esclareça suas dúvidas antes de assinar.
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Perguntas frequentes (FAQ)
- P. Posso me recusar a pagar a taxa de renovação?
- R. Se o contrato prevê a taxa de renovação, em princípio há obrigação de pagamento. Salvo se o valor for excessivamente alto, é difícil recusar esse pagamento.
- P. O que acontece se eu esquecer de fazer o procedimento de renovação?
- R. No caso de um contrato de locação comum, mesmo sem o procedimento de renovação o contrato continua automaticamente como "renovação legal". Ainda assim, é preciso confirmar como a taxa de renovação será tratada.
- P. Um imóvel com contrato de locação por prazo fixo não pode ser renovado?
- R. A renovação não é possível, mas, se ambas as partes concordarem, é possível fazer um "novo contrato". As condições desse novo contrato variam conforme o imóvel e o locador.
- P. Posso negociar o aluguel no momento da renovação?
- R. Sim. Especialmente para moradores de longo prazo ou em áreas onde o aluguel de mercado caiu, a negociação de redução do aluguel na renovação pode ser eficaz.
