Ao renovar o seu contrato de arrendamento habitacional, poderá ser notificado de um aumento de renda pela sociedade gestora ou pelo senhorio. Isto não é incomum em épocas em que os preços, os impostos sobre a propriedade e os preços do mercado circundante estão a subir, mas isto não significa que o inquilino deva aceitar a oferta tal como está.
O aluguel faz parte dos termos do contrato. O proprietário pode propor um aumento de preço, mas como regra geral, ambas as partes devem concordar em alterar o valor. Caso não seja possível chegar a acordo, o valor adequado será confirmado através de mediação ou litígio, como pedido de aumento ou redução da renda com base no artigo 32.º da Lei do Arrendamento de Terrenos e Casas.
Neste artigo vamos resumir o que os inquilinos devem verificar relativamente aos aumentos de renda no momento da renovação, as condições em que podem recusar ou negociar e os motivos pelos quais os senhorios devem explicar.
Considere um aumento de aluguel na renovação como uma “proposta” em vez de um “aviso”
Se o aviso de renovação indicar: “O aluguel será aumentado em 10.000 ienes por mês a partir da próxima renovação”, isso pode parecer uma decisão. No entanto, num contrato de arrendamento normal, não é possível alterar unilateralmente a renda por uma nova sem o consentimento do inquilino.
O artigo 32.º da Lei do arrendamento de terrenos e casas estipula que quando a renda do edifício se torna excessiva em comparação com a carga fiscal, o preço do terreno/edifício, as circunstâncias económicas ou o aluguer de edifícios semelhantes nas proximidades, as partes interessadas podem solicitar um aumento ou redução no futuro. Isso significa que o proprietário tem o direito de aumentar o valor e o inquilino tem o direito de solicitar uma redução. Porém, não é uma estrutura em que a outra parte simplesmente aceitará o valor oferecido apenas com um pedido.
| Situação | Perspectiva do inquilino | Explicação solicitada ao mutuante |
|---|---|---|
| Os preços do mercado circundante estão claramente a subir | Em alguns casos, pode ser razoável aumentar o preço | Exemplos de solicitação e fechamento de imóveis similares |
| Os impostos sobre activos fixos e os custos de reparação estão a aumentar | Verifique a extensão do aumento | Valor do imposto, plano de reparo e detalhes de melhoria da área comum |
| O aluguel permanece inalterado há muito tempo | Veja a diferença entre o aluguel atual e o preço de mercado | Quando começou a diferença e quanto |
| A única razão é a "intenção do proprietário" | Há pouca necessidade de concordar diretamente | Apresentação da base jurídica/de mercado |
Principais termos que o inquilino pode recusar ou renegociar
Quando um inquilino recebe uma proposta de aumento de renda, é melhor rever a fundamentação e renegociar, em vez de rejeitar emocionalmente a oferta. Os seguintes casos têm maior margem de recusa ou renegociação:
Nenhuma razão específica dada para o aumento de preço
Se disser apenas “devido a aumentos de preços” ou “para igualar o preço de mercado”, é difícil compreender quanto a renda aumentou e quão irracional é a renda actual. O inquilino deverá confirmar por escrito o motivo do aumento do preço, o valor pretendido da alteração e a data pretendida para a alteração.
Não se pode dizer que o aluguel atual seja muito baixo em comparação com o preço de mercado circundante.
Se você olhar para propriedades que estão a uma curta distância da mesma estação, têm a mesma planta, idade de construção e instalações semelhantes, e descobrir que o aluguel atual está dentro do preço de mercado, a justificativa para aumentar o preço será fraca. Por outro lado, se a renda actual for claramente baixa, é mais realista centrar a discussão na adequação do aumento de preços.
Existe uma cláusula especial no contrato para diferir o aluguel por um determinado período de tempo.
O artigo 32.º da Lei do Arrendamento de Terrenos e Casas também estabelece que se houver um acordo especial para não aumentar a renda do edifício por um determinado período de tempo, essa disposição será seguida. Por favor, verifique primeiro no contrato se existem disposições especiais para adiamento durante o período do contrato ou condições de aluguel após aluguel gratuito.
O aumento de preço é muito grande em comparação com o preço de mercado
Mesmo que haja uma razão válida para o aumento de preço, se o valor oferecido for extremo, você poderá não receber o valor total. Por exemplo, se o preço de mercado de um imóvel estiver em torno de 120.000 ienes por mês, e você estiver pedindo 180.000 ienes por mês sem qualquer base para as mesmas condições, haverá dúvidas sobre sua validade.
Verificações para mutuários nos primeiros 7 dias
Imediatamente após receber um aviso de aumento de preço, é importante não tirar conclusões precipitadas por telefone. Ao manter os registros, verifique na seguinte ordem:
- Salve notificações/e-mails
- Verifique a cláusula de revisão do aluguel, cláusula de renovação e acordo especial no contrato.
- Classifique o novo aluguel proposto, a data de vigência e o impacto nas taxas de renovação
- Verifique os aluguéis solicitados de 3 ou mais imóveis semelhantes na área circundante
- Solicite uma explicação por escrito do motivo do aumento de preço
- Divida as condições desejadas em “manutenção do status quo”, “aumento parcial” e “aumento gradual”.
O importante nesta fase não é negar o proprietário, mas reunir materiais que possam ser acordados. As revisões do aluguel afetam não apenas as receitas e despesas do proprietário, mas também a continuação da residência do inquilino. Quanto mais provas ambos os lados fornecerem, mais fácil será chegar a um compromisso.
Como pensar sobre sentenças de negociação
Mesmo que o inquilino não concorde com o aumento do preço, não é uma boa ideia responder simplesmente dizendo: “Nunca pagarei”. Solicite calmamente a renegociação, incluindo os seguintes elementos:
| O que incluir | Exemplo |
|---|---|
| Confirmação de recepção | Foi recebida notificação de revisão de aluguel de renovação |
| Intenção atual | Gostaria de renovar pelo aluguel atual |
| Verifique a base | Você poderia fornecer o motivo do aumento e os dados do mercado local? |
| Plano alternativo | Gostaria de discutir a inclusão de revisões graduais, se necessário |
| Gravação | Você poderia enviar comunicações futuras por e-mail ou por escrito? |
Nas negociações, factores como arrendamento de longo prazo, ausência de pagamentos em atraso e vida educada também são factores a considerar. Para os proprietários, o despejo de inquilinos estáveis acarreta custos como períodos de vacância, restauração de propriedades, anúncios de recrutamento e taxas de corretagem.
O que fazer em caso de desacordo
Se o proprietário e o inquilino não chegarem a um acordo, o inquilino continuará a pagar o aluguel que considerar adequado. O artigo 32.º, n.º 2, da Lei do Arrendamento de Terras e Casas estipula que, caso não seja possível obter um aumento através de negociação, basta que o destinatário do pedido pague o montante que considerar adequado até que uma decisão judicial justifique o aumento.
No entanto, se um tribunal determinar que o pedido de aumento do proprietário é justificado e há um défice no montante pago, o défice deve ser pago com juros. Portanto, não se trata de uma simples questão de “não ter de pagar”. Mesmo durante períodos em que não é possível chegar a acordo, é importante manter registos de pagamentos de rendas convencionais, registos de pagamentos e negociações.
Coisas a considerar antes de prosseguir para a mediação/litígio
Disputas sobre aumentos ou reduções de aluguéis são um assunto que muitas vezes é resolvido por meio de discussão e mediação, em vez de uma resolução repentina do assunto em tribunal. Na mediação civil em tribunal sumário, um membro do comité de mediação trabalha em conjunto para encontrar um ponto de acordo com base em dados e circunstâncias do mercado.
Proceder à mediação e ao litígio exige tempo e dinheiro. Os inquilinos também precisam comparar o custo total de continuar morando na casa e da mudança, incluindo custos de mudança, impacto no deslocamento para o trabalho ou escola, taxas de renovação, taxas da empresa de garantia, substituição de móveis e eletrodomésticos, etc.
| Opções | Casos adequados | Pontos a serem observados |
|---|---|---|
| Continuação das negociações com o aluguel atual | Base fraca para aumento de preços | Manter registros |
| Acordado num aumento parcial | O preço de mercado subiu, mas o valor oferecido é alto | Crie um acordo |
| Aumento gradual | O aumento único da carga é grande | Esclareça quando e quanto aumentará |
| Mudança | É razoável comparar o novo aluguel e os custos de mudança | Verifique os custos iniciais e estilo de vida |
| Mediação | Discussão paralela | Preparação do material e tempo necessário |
Procedimentos que os senhorios e sociedades gestoras devem evitar
Os proprietárioes também devem tratar os aumentos de preços na renovação com cautela. Notificações unilaterais com fundamentação fraca, prazos de resposta muito curtos e manifestações que exijam despejo caso o inquilino não cumpra o aumento de preço prejudicarão a relação de confiança com o inquilino.
A forma adequada de proceder é explicar os preços de mercado, a carga tributária, os planos de reparos e a necessidade de manutenção predial, e proporcionar um período suficiente para consulta. Mesmo que o aumento de preço seja razoável, se a comunicação for demasiado contundente, poderá levar ao despejo ou litígio. Na gestão de alugueres de longo prazo, os lucros podem ser melhor protegidos dando prioridade à ocupação estável e às relações de confiança, em vez de aumentar os preços na totalidade.
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Filosofia da INA e Associados
As revisões de aluguel são uma situação em que os interesses de proprietários e inquilinos tendem a entrar em conflito. Contudo, mais do que ser um procedimento para intensificar o conflito, é também uma oportunidade para reafirmar as condições que permitirão a manutenção do edifício por muito tempo e o inquilino continuar a viver nele com tranquilidade.
Acreditamos que os proprietários devem dar ênfase a explicações fundamentadas e os inquilinos devem dar importância a confirmações e registos calmos. Encontrar um ponto de acordo que tenha em conta não só a diferença de renda de curto prazo, mas também o equilíbrio entre o risco de desocupação, a confiança e a manutenção do edifício conduzirá à solução mais realista para ambas as partes.
PERGUNTAS FREQUENTES
P. Serei despejado se recusar o aumento de preço no momento da renovação?
Só porque você não concorda com um aumento de preço não significa que você tenha que sair imediatamente. Existem motivos válidos separados para recusar a renovação ou cancelar um contrato. No entanto, se persistir uma disputa sobre o valor do aluguel, é importante continuar a pagar e registrar o aluguel.
P. Se eu aceitar um aumento de preço por telefone, posso cancelá-lo?
Depende. As alterações no aluguel devem ficar claras no contrato escrito ou eletrônico para evitar disputas posteriores. Se você deu apenas uma resposta verbal vaga, há espaço para confirmar o acordo formal.
P. Quais dados de mercado devo analisar?
Veja exemplos de recrutamento da mesma estação, caminhada desde a estação, planta baixa, idade do edifício, equipamentos e número de andares. Dado que a renda solicitada difere da renda contratada, se possível, solicitaremos à sociedade gestora que forneça exemplos de contratos bem-sucedidos e a base de avaliação.
P. A taxa de renovação também aumentará ao mesmo tempo?
As taxas de renovação dependem dos termos do contrato. Caso queira alterar a taxa de renovação, é necessário um acordo da mesma forma que o aluguel. Não confunda revisões de aluguel com revisões de taxas de renovação; verifique a base de cada um.
Referência/Citação
