Para seguir viviendo en una vivienda de alquiler, es importante conocer adecuadamente el momento de la renovación del contrato. Si no conoce la cuota de renovación, los trámites y el marco legal, puede enfrentarse a gastos inesperados o problemas. En este artículo, explicamos en detalle el sistema de renovación del alquiler y los puntos de atención.
¿Cómo funciona el sistema de renovación de una vivienda de alquiler?
En los contratos de arrendamiento, hay algunos que pueden renovarse y otros que no.
- Contrato de arrendamiento ordinario (renovable): Es el contrato de alquiler más común. Una vez finalizado el plazo contractual (normalmente 2 años), puede seguir viviendo si realiza el trámite de renovación. Si el inquilino lo desea, el propietario no puede negarse a la renovación salvo que exista una causa justificada.
- Contrato de arrendamiento a plazo fijo (no renovable): El plazo del contrato está fijado de antemano y el contrato termina al finalizar ese periodo. No obstante, si ambas partes están de acuerdo, es posible volver a contratar. Suele haber una tendencia a fijar alquileres más económicos.
La razón por la que el plazo de renovación del contrato ordinario suele ser de 2 años es que la Ley de Arrendamientos de Suelo y Vivienda establece que "los contratos de menos de 1 año se consideran contratos sin plazo determinado".
¿Cuál es el importe habitual de la cuota de renovación? ¿Hay diferencias regionales?
La cuota de renovación no está establecida por la ley, sino que se basa en una costumbre comercial de larga data. El Tribunal Supremo de Japón (2011) determinó que "la cuota de renovación tiene la naturaleza de complemento del alquiler y pago anticipado, y es válida cuando existe acuerdo".
Las proporciones aproximadas de inmuebles que requieren cuota de renovación por región son las siguientes.
- Prefectura de Kanagawa: aproximadamente 90 % (se exige en casi todos los inmuebles)
- Tokio: aproximadamente 65 %
- Prefectura de Chiba: aproximadamente 83 %
- Prefectura de Kioto: aproximadamente 55 %
- Prefectura de Osaka: aproximadamente 0 % (no existe esa costumbre)
- Prefectura de Fukuoka: aproximadamente 23 %
El importe habitual de la cuota de renovación suele ser de entre 1 y 2 meses de alquiler, y en algunos casos se suma una comisión administrativa de renovación para la empresa gestora (de 0,5 a 1 mes de alquiler).
¿Qué debe hacer si no puede pagar la cuota de renovación?
Si le resulta difícil pagar la cuota de renovación, conviene considerar los siguientes métodos.
- Consultar con el propietario o la empresa gestora: En algunos casos, pueden aceptar una reducción de la cuota de renovación o el pago fraccionado. Es importante consultarlo cuanto antes.
- Mudarse a una vivienda sin cuota de renovación: También puede optar por trasladarse a un inmueble que no establezca cuota de renovación o a uno con contrato de arrendamiento a plazo fijo.
- Negociar un periodo de alquiler gratuito: Como elemento de negociación en la renovación, también puede consultarlo junto con mejoras en el equipamiento o una rebaja del alquiler.
¿Puede cambiar el contenido del contrato en el momento de la renovación?
En el momento de la renovación, pueden revisarse condiciones como el alquiler, los gastos de administración o la empresa de garantía. Para quienes llevan mucho tiempo viviendo en el inmueble, también puede ser una oportunidad para negociar el alquiler. Revise cuidadosamente la documentación de renovación y, si hay cambios, resuelva cualquier duda antes de firmar.
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Preguntas frecuentes (FAQ)
- P. ¿Puede negarse a pagar la cuota de renovación?
- R. Si el contrato establece una cuota de renovación, en principio existe la obligación de pago. Salvo que el importe sea manifiestamente excesivo, es difícil negarse a pagarlo.
- P. ¿Qué ocurre si olvida el trámite de renovación?
- R. En el caso de un contrato de arrendamiento ordinario, aunque no realice el trámite de renovación, el contrato continuará automáticamente como una "renovación legal". No obstante, conviene confirmar cómo se trata la cuota de renovación.
- P. ¿Los inmuebles con contrato de arrendamiento a plazo fijo no pueden renovarse?
- R. No pueden renovarse, pero si ambas partes están de acuerdo, es posible una "nueva contratación". Las condiciones de esta nueva contratación varían según el inmueble y el propietario.
- P. ¿Se puede negociar el alquiler en el momento de la renovación?
- R. Sí, es posible. Especialmente en el caso de inquilinos de larga estancia o en zonas donde el alquiler de mercado ha bajado, negociar una rebaja del alquiler al renovar puede ser eficaz.
